Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2022 года Дело N 33-14053/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вересовой Н.А.,судей Рябко О.А., Тиуновой О.Н.,при секретаре Ветровой Д.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 08 сентября 2022 года апелляционную жалобу Цукановой Алены Юрьевны на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 13 января 2022 года по гражданскому делу N 2-114/2022 по иску ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" к Цукановой Алене Юрьевне о взыскании задолженности по оплате за жилые и коммунальные услуги.

Заслушав доклад судьи Вересовой Н.А., выслушав объяснения представителя истца Цукановой А.Ю. и третьего лица ТСН "Кивеннапа-Север" - Шишкиной А.В., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" обратилось в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Цукановой А.Ю. о взыскании с ответчика задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.04.2018 по 31.12.2019 на сумму 62 044 руб. 65 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик является собственником блок-секции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Между ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" и ответчиком 24.06.2017 заключен договор оказания услуг в ЖК "Кивеннапа-Север" N 1642УК, по условиям которого, истец обязался предоставлять собственнику жилого помещения коммунальные услуги, обслуживание территории благоустройства, содержание и текущий ремонт внутрипоселковых общественных и инфраструктурных объектов, вывоз ТБО, организация контрольно-пропускной системы, диспетчерской службы, обслуживание дорог. Тарифы установлены в соответствии с приложением N 1 к договору оказания услуг от 24.06.2017. Однако ответчик ненадлежащим образом выполняет условия договора по оплате предоставляемых ООО "УК "Кивеннапа" услуг, что привело к образованию задолженности за указанный период.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 13.01.2022 исковые требования удовлетворены, с Цукановой А.А. в пользу ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" взыскана задолженность за период с 01.04.2018 по 31.12.2019 в размере 62 044 руб. 65 коп., судебные расходы в размере 2061 руб.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, считая незаконным и необоснованным.

Истец ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" и ответчик Цуканова А.Ю. на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, Цуканова А.Ю. воспользовалась правом на представление своих интересов через представителя.

Учитывая, что стороны надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, принимая также во внимание размещение информации о судебном разбирательстве на официальном сайте Санкт-Петербургского городского суда, в силу ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Принцип свободы договора не предполагает возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств, принятых на себя стороной в добровольном порядке в отсутствие порока воли при совершении сделки.

Согласно положениям ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 настоящего Кодекса (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Как отмечено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника включает в себя:

- плату за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме);

- плату за коммунальные услуги (плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (пункты 2, 3 части 1, пункты 1, 3 части 2, часть 4 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно положениям ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

На основании части 1 статьи 157 ЖК РФ правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Цуканова А.Ю. является собственником блок-секции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Жилое помещение, принадлежащее Цукановой А.Ю., является блок-секцией, расположенное в жилом комплексе "Кивеннапа-Север", который представляет собой обособленную совокупность объектов недвижимого имущества, состоящую из дорог, жилых и нежилых объектов, предназначенных для их обслуживания и проживания.

Между ООО "УК "Кивеннапа" (исполнитель) и Цукановой А.Ю. (заказчик) заключен договор оказания услуг в ЖК "Кивеннапа-Север" N 1642УК от 24.06.2017, по условиям которого общество обязалось предоставлять собственнику жилого помещения коммунальные услуги, обслуживание территории благоустройства, содержание и текущий ремонт внутрипоселковых общественных и инфраструктурных объектов, вывоз ТБО, организация контрольно-пропускной системы, диспетчерской службы, обслуживание дорог. Тарифы установлены в соответствии с приложением N 1 к договору оказания услуг от 24.06.2017.

Согласно пункту 2 названного договора ЖК "Кивеннапа-Север", представляет собой совокупность объектов недвижимого имущества, состоящих из жилых/нежилых объектов, внутрепоселковых дорог, земельных участков с элементами инфраструктуры, а также имущество жителей <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>.

В пунктах 3.2., 3.3. договора указано, что заказчик обязуется оплачивать услуги, оказываемые исполнителем в установленные сроки и в порядке, установленном настоящим договором; предоставление и оплата дополнительных услуг будет согласовываться сторонами в установленном законом порядке и в рамках отдельных соглашений.

В соответствии с пунктом 4.1 заключенного между сторонами договора Управляющая компания обязуется: управлять жилыми объектами ЖК "Кивеннапа-Север", организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества Жилого комплекса "Кивеннапа-Север", вести и хранить техническую документацию на многоквартирные и сблокированные жилые дома, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию, расчеты, связанные с исполнением договора. Систематически проводить осмотры объектов обслуживания. Проводить работы и оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества ЖК "Кивеннапа-Север", обеспечивать потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, установленном нормативами потребления, обеспечивать диспетчерское обслуживание, производить начисление и сбор платежей, предусмотренных пунктом 5.1 договора, организовать работы по ликвидации аварий в доме, выдавать справки.

Согласно пункту 5.1 договора собственник производит оплату за следующие услуги: административно-управленческие расходы, коммунальные услуги (водоснабжение, электроснабжение, водоотведение, электроснабжение мест общего пользования), обслуживание территории благоустройства, содержание и текущий ремонт внутрипоселковых общественных и инфраструктурных объектов, вывоз твердых бытовых отходов, организация контрольно-пропускной системы, диспетчерская служба, обслуживание дорог.

Разделом 9 договора предусмотрено, что он заключен на неопределенный срок, может быть расторгнут в одностороннем порядке заказчиком только при заключении договора, носящего признаки настоящего договора с иным уполномоченным на это лицом.

В приложении N 1 к договору сторонами согласованы тарифы для расчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые гражданам, проживающим в индивидуальных домах на территории поселка Первомайское.

Из представленных в материалы дела договоров на оказание услуг усматривается, что услуги организации водопроводно-канализационного хозяйства (водоснабжения, водоотведения), по электроснабжению, по газоснабжению и др., заключены с иными организациями, а не с управляющей компанией.

Как установлено судом, услуги по обслуживанию дорог, детской площадки, освещение мест общего пользования, контрольно-пропускной пункт, осуществляет эксплуатацию коммунальных сетей оборудования на территории поселка, поддерживает санитарное состояние территории общего пользования, организовало централизованный сбор вывоза мусора, осуществляет благоустройство и озеленение территории общего пользования. Ответчица как собственник жилого дома и земельного участка фактически пользуется принадлежащим ООО " ЛАД" земельным участком, на котором расположены дороги, тротуары, площадки, осветительные приборы, места для ТБО.

Между ООО "УК "Кивеннапа" и ООО "ЛАД" заключен договор аренды, во исполнение которого истец оказывает услуги по обслуживанию объектов инфраструктуры жилого комплекса.

Согласно представленному ООО "УК "Кивеннапа" расчету задолженность Цукановой А.С. за период с 01.04.2018 по 30.06.2019 составила 44 851 руб. 65 коп. за следующие услуги: административно-управленческие расходы, вывоз ТБО, обслуживание дорог, благоустройство, КПП и диспетчерская служба, содержание и ремонт внутрипоселковых общественных и инфраструктурных объектов, за период с 01.07.2019 по 31.12.2019 в размере 17 193 руб. за комплексное обслуживание жилого комплекса, обслуживание улично-дорожной сети.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положением ст.ст. 30, 153, 155 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ,, оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что факт наличия у ответчика задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО "УК "Кивеннапа" о взыскании с ответчика суммы долга по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.04.2018 по 31.12.2019 в сумме 62 044 руб. 65 коп.

При этом суд принял во внимание расчет истца, расчет проверен, признан арифметически верным и обоснованным, а также тот факт, что ответчиком не представлено доказательств того, что расчет произведен ненадлежащим образом, так же как и доказательств наличия каких-либо платежей, не учтенных при производстве расчета.

В своих возражениях в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе истец Цуканова А.Ю. ссылалась на направление в адрес истца уведомления о расторжении договора с 16.02.2018, что, по мнению истца, освобождает ее от оплаты жилищно-коммунальных услуг по тарифам, установленным договором.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда о взыскании с ответчика задолженности по уплате жилищно-коммунальных услуг, исходит из следующего.

Для управления многоквартирным домом собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным, в том числе управление управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

С момента принятия собственниками жилых помещений в многоквартирном доме решения о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управления управляющей организацией собственник не может самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающей организацией.

Управляющая организация автоматически становится исполнителем коммунальных услуг и обязана заключить договоры на приобретение всего объема коммунальных ресурсов до ввода в дом (до границы ответственности управляющих организаций).

В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В одностороннем порядке договор управления расторгается путем проведения общего собрания собственников помещения, а также в случае выбора собственниками иного способа управления (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Принимая во внимание, что управление жилищным комплексом отдельно не урегулировано законодательством, то к сложившимся правоотношениям по аналогии применяются положения об управлении многоквартирным домом (ст. 7 ЖК РФ).

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с положениями части 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, регулирование правоотношений между собственником блок-секции и земельного участка в жилом комплексе и управляющей организацией должно быть основано на договорных отношениях (либо между каждым собственником и управляющей организацией, либо между всеми собственниками и управляющей организацией).

В рамках настоящего дела установлено, что правоотношения между собственниками блок-секций и земельных участков жилого комплекса "Кивеннапа-Север" и ООО "УК "Кивеннапа" возникли на основании решения общего собрания собственников жилых помещений ЖК "Кивеннапа-Север" от 14.12.2012, которым был выбран способ управления общим имуществом комплекса - управление управляющей компанией, в качестве которой избрано ООО "УК "Кивеннапа".

В связи с этим в дальнейшем любое решение: как о прекращении правоотношений с ООО "УК "Кивеннапа", так и об изменении условий заключенного с управляющей организацией договора (в том числе, в части объема оказываемых услуг и тарифов), должно приниматься собственниками на их общем собрании.

Такое решение, начиная с 2012 года и по настоящее время, собственниками не принималось, следовательно, исходя из вышеизложенных выводов, односторонний отказ отдельных собственников от договора недопустим.

Несогласие собственников с объемом оказываемых им ООО "УК "Кивеннапа" услуг и тарифами является основанием для изменения решением общего собрания условий договора управления. Споры, возникшие относительно условий договора управления, при недостижении между сторонами соглашения, в силу ст. ст. 451, 452 ГК РФ, могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае принятия решения об отказе от договора с ООО "УК "Кивеннапа" собственнику надо иметь в виду, что объекты инфраструктуры жилого комплекса "Кивенапа-Север" (дороги, тротуары, площадки, осветительные приборы, места ТБО, инженерные коммуникации, КПП, и др.), как и сам земельный участок площадью 381.228 кв. м, принадлежат застройщику ООО "ЛАД" и переданы ООО "УК "Кивеннапа" в аренду по договору от 01.07.2015, в связи с чем одновременно с принятием такого решения необходимо разрешить вопрос о выкупе у ООО "ЛАД" (или лица, которому данное имущество было продано) объектов инфраструктуры или урегулировании отношений с их собственником иным образом.

Ответчик в апелляционной жалобе также указывает, что у собственников не имеется общего имущества, применение аналогии ЖК регулирующего управление многоквартирным домом недопустимо.

Судебная коллегия с указанным выводом не может согласиться, поскольку из материалов дела следует, что в жилом комплексе "Кивеннапа-Север" имеется единый комплекс инженерных (водопроводных, газовых, электрических) сетей и инфраструктуры, предназначенный для удовлетворения потребностей собственников недвижимого имущества в коммунальных услугах, дорогах, благоустройстве (внутрипоселковые дороги, земельный участок с элементами инфраструктур).

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом; его часть; квартира, ее часть; комната.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.