Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-1405/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Терехиной Л.В.,

судей Бабаняна С.С., Богатова О.В.,

при помощнике Фатеевой Е.В.,

заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Бабаняна С.С. гражданское дело N 2-233/2021 по иску АО "Полад" к Устинов С.С., ОАО "Агрофирма "Саловская", Управлению Росреестра по Пензенской области о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе АО "Полад" на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 15 февраля 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования АО "Полад" к Устинов С.С., ОАО "Агрофирма "Саловская", Управлению Росреестра по Пензенской области о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения - оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО "Полад" обратилось в суд с иском к Устинову С.С., ОАО "Агрофирма "Саловская", межмуниципальному отделу по Пензенскому и Мокшанскому району Управления Росреестра по Пензенской области о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленного требования истец указал, что 23.03.2018 Арбитражным судом Пензенской области удовлетворены частично исковые требования ЗАО "Полад", предъявленные к ООО "Юнион", к ОАО "Агрофирма "Саловская" о признании недействительными публичных торгов, договора.

Признан недействительным протокол ООО "Юнион" от 27.03.2017г. N 4-1Ю о внесении изменений в протокол N 3-1Ю от 20.03.2017 г. об окончании приема и регистрации заявок от 20.03.2017 г. и исключении ЗАО "Полад" из участников торгов.

Признаны недействительными публичные торги, проведенные ООО "Юнион" 28.03.2017 г. по реализации недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО "Автополимер", а именно нежилого помещения, общей площадью 1 049,7 кв. м, этаж 1, антресоль N 1, номера на поэтажном плане 1: 57-63,65а, 66-71, антресоль: 8, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 58:29:1006001:3675 - протокол о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества от 28.03.2017 г. N 5- 1Ю.

Признан недействительным договор купли-продажи от 12.04.2017 г. N 3-17Ю и дополнительное соглашение к нему N 1 от 17.04.2017 г., заключенный между ООО "Юнион" и ОАО "Агрофирма "Саловская" в отношении указанного нежилого помещения. Применены последствия недействительности договора купли-продажи, стороны возвращены в первоначальное положение.

ОАО "Агрофирма "Саловская", которая приобрела вышеуказанное имущество с торгов, в ходе рассмотрения вышеуказанных требований по существу, 03.10.2017 продала данное нежилое помещение Устинову С.С.

18.04.2018 Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республики Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (МТУ Росимущества) обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.03.2018.

17.05.2018 Устинов С.С., являясь лицом, не участвующим в деле, на основании ст.42 АПК РФ обратился в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.03.2018 и предоставил нотариальный договор купли-продажи от 3.10.2017, мемордер от 03.10.2017 N 194825, нотариальную справку о принятии в депозит денег от 03.10.2017.

В связи с этим Устинов С.С. был привлечен в порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

03.07.2018 постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Пензенской области от 23 марта 2018 года отменено, и по делу вынесено новое решение, которым исковые требования ЗАО "Полад" удовлетворены частично.

Признан недействительным протокол ООО "Юнион" от 27.03.2017 N 4-1Ю о внесении изменений в протокол от 20.03.2017 N 3-1Ю об окончании приема и регистрации заявок от 20.03.2017 и исключении ЗАО "Полад" из участников торгов.

Признаны недействительными публичные торги, проведенные ООО "Юнион" 28.03.2017, по реализации указанного недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО "Автополимер", - протокол о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества от 28.03.2017 N 5-1Ю.

Признан недействительным договор купли-продажи от 12.04.2017 N 3-17Ю и дополнительное соглашение к нему от 17.04.2017 N 1, заключенные между ООО "Юнион" и ОАО "Агрофирма "Саловская" в отношении указанного нежилого помещения. Применены последствия недействительности договора купли-продажи, возвращены стороны в первоначальное положение.

На основании Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 года по делу N А49-9244/2017, вступившего в законную силу, ЗАО "Автополимер" 22.08.2018 года обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Управление Росреестра по Пензенской области) для совершения регистрационных действий в целях приведения в первоначальное положение права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с уведомлением Межмуниципального отдела по Пензенскому и Мокшанскому району Управления Росреестра по Пензенской области от 12.09.2018 года о приостановлении "Государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета" регистрационные действия были приостановлены до 12.12.2018 года в связи с подачей кассационной жалобы МТУ Росимущества на Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.18.

В дополнительном уведомлении Межмуниципального отдела Росреестра от 05.12.2018 N КУВД-001/2018-3254841/1 о приостановлении "Государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета" указано, что в представленных судебных актах решен вопрос о применении последствий недействительности сделки на основании договора купли-продажи N 3-17Ю от 12.04.2017, стороны возвращены в первоначальное положение. Однако не указано, каким образом должен быть осуществлен возврат сторон в первоначальное положение с учетом того, что спорный объект недвижимости выбыл из собственности покупателя в результате заключения им договора купли-продажи от 03.10.2017 года с Устиновым С.С. Кроме того, не решен вопрос о наличии или отсутствии права на вышеуказанный объект недвижимого имущества у Устинова С.С. Межмуниципальный отдел Росреестра рекомендовал ЗАО "Автополимер" предоставить документы, подтверждающие прекращение права собственности Устинова С.С. на спорный объект недвижимости. С целью подбора спорного нежилого помещения и последующей его покупки Устинов С.С. обращался к Агенту по договору оказания услуг от 03.10.2017, по результатам выполнения которого агент получил вознаграждения в размере 1500000 рублей. Заключение договора с агентом в день заключения договора купли-продажи между ОАО "Агрофирма "Саловская" и Устиновым С.С. вызывает сомнения в законности, действительности и чистоте совершенной сделки. Более того, в среднем вознаграждение за подобного рода услуги составляют 1-5% от стоимости сделки. Оплата агенту вознаграждения в размере практически 50% стоимости объекта явно завышена и указывает на недобросовестное поведение участников отношений.

В рамках рассмотрения дела АО "Полад" стало известно о снятии спорного объекта с кадастровым номером 58:29:1006001:3675 с кадастрового учета и разделении данного объекта на: объект с кадастровым номером 58:29:1006001:4132 и объект с кадастровым номером 58:29:1006001:4133, расположенные по адресу: <адрес>.

С учетом уточнения заявленных требований истец окончательно просил:

признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 049,7 кв. м, этаж 1, антресоль N 1, номера на поэтажном плане 1: 57-63,65а, 66-71, антресоль: 8, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 58:29:1006001:3675 от 03.10.2017 года, заключенный между ОАО "Агрофирма "Садовская" и Устиновым С.С.;

применить последствия недействительности сделки по отчуждению указанного нежилого помещения, возвратив в стороны в первоначальное положение путем возврата со стороны ОАО "Агрофирма "Саловская" Устинову С.С. уплаченных по договору денежных средств, возврата Устиновым С.С. объекта с кадастровым номером 58:29:1006001:4132 и объекта с кадастровым номером 58:29:1006001:4133 (ранее до раздела - нежилое помещение кадастровый номер 58:29:1006001:3675) ОАО "Агрофирма Саловская";

признать право собственности ЗАО "Автополимер" на недвижимое имущество - объект с кадастровым номером 58:29:1006001:4132, и объект с кадастровым номером 58:29:1006001:4133, расположенные по адресу: <адрес>;

признать отсутствующим право собственности Устинова С.С. на недвижимое имущество - объект с кадастровым номером 58:29:1006001:4132 и объект с кадастровым номером 58:29:1006001:4133, расположенные по адресу: <адрес>, и прекратить право собственности Устинова С.С. на данные объекты;

истребовать из чужого незаконного владения Устинова С.С., принадлежащее на праве собственности ЗАО "Автополимер", недвижимое имущество - объект с кадастровым номером 58:29:1006001:4132 и объект с кадастровым номером 58:29:1006001:4133, расположенные по адресу: <адрес>;

обязать Управление Росреестра по Пензенской области внести изменения в ЕГРН путем записи о наличии права собственности ЗАО "Автополимер" на указанные объекты.

Определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 22.10.2020 произведена замена ненадлежащего ответчика - межмуниципального отдела по Пензенскому и Мокшанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области надлежащим - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, а также по ходатайству истца к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Ивашкин А.С. и нотариус Щебуняев И.Б.

Октябрьский районный суд г. Пензы постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе АО "Полад" просит решение суда отменить, ссылаясь на доводы, изложенные в суде первой инстанции в качестве обоснования иска. Полагает, что Устинов С.С. обязан вернуть ОАО "Агрофирма "Саловская" спорный объект, ОАО "Агрофирма "Саловская" обязано возвратить ЗАО "Автополимер" спорное имущество, за что ЗАО "Автополимер" обязано возвратить ОАО "Агрофирма "Саловская" денежные средства по договору купли-продажи от 12.04.2017. Считает, что АО "Полад" будет передан от ЗАО "Автополимер" спорный объект в силу имеющейся переписки сторон от 2018 года о намерении заключить договор купли-продажи недвижимости.

В письменных возражениях Управление Росреестра по Пензенской области, ОАО "Агрофирма "Саловская", Устинов С.С. просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В здании суда апелляционной инстанции представитель АО "Полад" - Лобурцев С.А., просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Представитель Устинова С.С. - Ванина Т.В., возразила против удовлетворения апелляционной жалобы, так как считает решение суда законным и обоснованным.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив применительно к ст.327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения в обжалуемой части, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам изложенным в апелляционной жалобе.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение суда является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По данному делу такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права судом не допущены.

Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая правовая оценка, соответствующая требованиям ст.67 ГПК РФ, нарушений в применении норм процессуального и материального права судом не допущено.

Судом первой инстанции установлено, что в рамках сводного исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ЗАО "Автополимер", наложен арест на недвижимое имущество, в том числе, нежилое помещение общей площадью 1 049,7 кв. м. по адресу: <адрес>, кадастровый номер 58:29:1006001:3675, принадлежащее на праве собственности ЗАО "Автополимер".

Нежилое помещение передано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (Росимущество) для реализации на торгах. Росимущество поручило реализацию имущества на торгах ООО "Юнион".Протоколом от 28.03.2017 N 5-1Ю утверждены результаты торгов, победителем которых признано ОАО "Агрофирма "Саловская".

Согласно договора купли-продажи N 3-17Ю от 12.04.2017 ООО "Юнион" (продавец), действующее от имени и по поручению ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, передал в собственность ОАО "Агрофирма "Саловская" (покупателю) арестованное имущество: нежилое помещение этаж N 1, общая площадь 1049,7 кв.м., кадастровый N: 58:29:1006001:3675, дата регистрации 02.04.2014, N гос.регистрации 58-58-35/039/2013-545, расположенное по адресу: <адрес>, пр-д Германа Титова, <адрес> (п.1.1)

17.04.2017 между сторонами указанного договора купли-продажи заключено дополнительное соглашение к нему N 1, согласно которому уточнено, что нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1006001:3730 площадью 656 кв.м., местонахождение: <адрес>, пр-д Германа Титова,5. Покупатель самостоятельно принимает меры для оформления прав на необходимую для эксплуатации объекта недвижимого имущества часть земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006001:3730 (п.1.4)

21.04.2017г. произведена государственная регистрация права собственности ОАО "Агрофирма "Саловская" на приобретенное нежилое помещение.

31.07.2017г. Арбитражным судом Пензенской области принят к производству иск ЗАО "Полад" к ООО "Юнион" о признании недействительным публичных торгов по реализации спорного имущества.

3.10.2017 года, согласно договора купли продажи, удостоверенного нотариусом Щебуняевым И.Б., ОАО "Агрофирма "Саловская" продало и передало в собственность Устинова С.С., а покупатель купил и принял в собственность помещение, назначение: нежилое помещение, этаж N 1, антресоль N 1, площадь 1049,7 кв.м, адрес: 440028, <адрес>, кадастровый номер 58:29:1006001:3675 (п.1.1); право собственности Продавца на Помещение зарегистрировано в ЕГРН. Согласно п.2.1 договора установленная сторонами цена помещения составляет 3 500 000 руб.; расчёт по настоящему договору осуществляется через депозит нотариуса, удостоверяющего настоящий договор (п.2.2); всю денежную сумму в размере 3 500 000 руб. покупатель внес на депозит нотариуса <адрес> Щебуняева И.Б. до заключения настоящего договора (п.2.3).

Право собственности Устинова С.С. на вышеуказанное нежилое помещение зарегистрировано в Управлении <адрес>.

Вместе с тем, постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 3.07.2018, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции Арбитражного суда <адрес> от 25.10.2018г., отменено решение Арбитражного суда Пензенской области от 23 марта 2018 года по делу по иску ЗАО "Полад" к ООО "Юнион", ОАО "Агрофирма "Саловская" о признании недействительным публичных торгов, договора.

Вынесено новое решение, которым исковые требования ЗАО "Полад" удовлетворены частично: признан недействительным протокол ООО "Юнион" от 27.03.2017 N 4-1Ю о внесении изменений в протокол от 20.03.2017 N 3-1Ю об окончании приема и регистрации заявок от 20.03.2017 и исключении ЗАО "Полад" из участников торгов;

признаны недействительными публичные торги, проведенные ООО "Юнион" 28.03.2017, по реализации недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО "Автополимер", а именно нежилого помещения, общей площадью 1 049,7 кв.м, этаж 1, антресоль N 1, номера на поэтажном плане 1: 57-63,65а, 66-71, антресоль: 8, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер 58:29:1006001:3675 - протокол о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества от 28.03.2017 N 5-1Ю;

признан недействительным договор купли-продажи от 12.04.2017 N 3-17Ю и дополнительное соглашение к нему от 17.04.2017 N 1, заключенные между ООО "Юнион" и ОАО "Агрофирма "Саловская" в отношении указанного нежилого помещения; применены последствия недействительности договора купли-продажи, стороны возвращены в первоначальное положение.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Положениями ст.168 ГК РФ определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как разъяснено в пунктах 34,35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ч.1 и ч.2 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.