Дата принятия: 19 февраля 2020г.
Номер документа: 33-1402/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2020 года Дело N 33-1402/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Науменко Л.А.,
судей Диденко О.В., Ромашовой Т.А.
при секретаре Морозовой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Громовой Н. А. к Григорьевой Г. В. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, признании права собственности
по апелляционной жалобе ответчика Григорьевой Г. В. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 02 декабря 2019 года.
Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., пояснения представителя Григорьевой Г.В. - Беляковой Н.В., представителя Громовой Н.А. - Савочкиной С.Ю., судебная коллегия
установила:
Громова Н.А. обратилась в суд с иском к Григорьевой Г.В., в ходе рассмотрения дела требования изменяла, просила признать право собственности Громовой Н.А. на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную на 5 этаже многоквартирного дома по адресу <адрес> общей площадью 63,4 кв.м, состоящую из двух комнат; обязать Григорьеву Г.В. передать Громовой Н.А. в собственность указанную квартиру в течение 7 дней с момента вступления в законную силу решения суда; обязать Григорьеву Г.В. заключить с Громовой Н.А. договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером ***, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу <адрес>, общей площадью 63,4 кв.м, состоящей из двух комнат по цене 4 000 000 руб. на основании предварительного договора купли-продажи квартиры (задаток) от ДД.ММ.ГГ.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГ сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи спорной квартиры. В соответствии с условиями предварительного договора Громова Н.А. передала Григорьевой Г.В. задаток в размере 2 000 000 руб. при стоимости квартиры, определенной сторонами в 4 000 000 руб., срок заключения договора купли-продажи определен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГ. Причиной незаключения договора купли-продажи квартиры являются действия ответчицы, уклонившейся от его заключения. При этом истцом предпринимались своевременно меры по заключению договора купли-продажи квартиры.
В обоснование требований о признании права собственности на спорную квартиру истец указывает на то, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГ заключен по форме, предусмотренной для договоров купли-продажи недвижимого имущества, содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством в отношении договоров купли-продажи квартир.
Ответчица возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что в установленный предварительным договором срок продажа квартиры не состоялась в связи с отсутствием у покупателя денежных средств.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 02 декабря 2019 года, с учетом определения об исправлении описки от ДД.ММ.ГГ, иск Громовой Н.А. удовлетворен частично.
Григорьева Г.В. обязана заключить с Громовой Н.А. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры с кадастровым номером ***, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома по адресу <адрес>, общей площадью 63,4 кв.м, состоящую из 2-х комнат по цене 4 000 000 рублей, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Григорьева Г.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, так как обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора не доказаны, выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам дела.
Судом применены не подлежащие применению нормы (ст. 401 ГК Российской Федерации), поскольку подлежали применению лишь положения ст. 429 ГК. При этом виновность сторон не имеет правового значения, необходимо было установить только факт обращения с требованием о заключении договора до ДД.ММ.ГГ. Вывод суда о направлении истицей предложения заключить договор ДД.ММ.ГГ противоречит материалам дела, где отсутствуют письменные доказательства, подтверждающие содержание направленного письма (его текст). Также не представлены доказательства бронирования времени в Росреестре для регистрации сделки, куда истица обратилась лишь ДД.ММ.ГГ. Причиной незаключения договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок, как было достоверно установлено при рассмотрении дела, явилось отсутствие у ответчицы денежных средств, поскольку ранее принадлежавшая ей квартира в нужный срок не была продана. Свидетели поясняли о возможности предоставить истце деньги только после ДД.ММ.ГГ.
Представитель ответчицы в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы жалобы. Представитель истицы возражала против её удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК) является основанием рассмотрения гражданского дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части удовлетворения иска в связи с несоответствием выводов суда установленным обстоятельствам (п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п.п. 1, 3, 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, Григорьева Г.В. является собственником <адрес>.
ДД.ММ.ГГ между Григорьевой Г.В., как продавцом, и Громовой Н.А., как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор о продаже данной квартиры (основной договор) по цене 4 000 000 рублей.
Согласно п. 1.3.2 договоры стороны обязались подписать основной договор не позднее ДД.ММ.ГГ.
Предварительным договором также предусмотрено, что в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 2 000 000 рублей, который зачитывается в счет уплаты цены. Оставшаяся часть цены квартиры передается покупателем продавцу в день подписания основного договора (п.п. 2.1, 2.2).
Таким образом по соглашению сторон заключение основного договора и оплата цены квартиры в полном размере производится одновременно.
В согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи не был заключен.
Как следует из письменных объяснений ответчицы Григорьевой Г.В. (л.д. 96), в конце мая 2019 года она встречалась с Громовой Н.А. и её риелтором, которые попросили её подождать до 10 июня, поскольку сорвалась продажа принадлежавшей Громовой Н.А. квартиры и она не располагает необходимыми денежными средствами, принимает меры к получению ипотечного кредита. При этом Григорьевой Г.В. были подготовлены и переданы риэлтору все необходимые для оформления договора купли-продажи документы на квартиру. Затем в течение июня ещё несколько раз истица просила её отложить сделку, Григорьева Г.В. постоянно интересовалась у риелтора о сроках заключения договора, который в итоге сообщил ей, что в получении кредита Громовой Н.А. отказали. В результате незаключения основного договора в установленный срок ответчица не смогла купить другую квартиру. Затем только в конце июля 2019 года истица потребовала у Григорьевой Г.В. явиться в Росреестр для заключения договора купли-продажи, однако ответчица уже была не согласна продавать квартиру истице.
В части поведения сторон до истечения установленного срока заключения основного договора и в июне 2019 пояснения сторон согласуются друг с другом.
Так, истица в судебном заседании ДД.ММ.ГГ поясняла, что ДД.ММ.ГГ при личной встрече с продавцом говорила, что ищет деньги, так как не располагала необходимой суммой. ДД.ММ.ГГ она продала квартиру, расположенную по <адрес> денежные средства находятся на счете в Сбербанке. Истица пояснила, что каждый день звонила Григорьевой Г.В., сообщала о своем намерении купить квартиру.
Стороной истца также представлены доказательства обращения Громовой Н.А. в Многофункциональный центр Алтайского края, Центральный филиал ДД.ММ.ГГ с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру (л.д. 47-51), направления ответчице ДД.ММ.ГГ телеграммы с предложением прибыть к 11.00 час. ДД.ММ.ГГ для оформления договора купли-продажи (л.д. 82). Телеграмма не была получена в связи с отсутствием адресата.
Оценив указанные доказательства, суд пришел к выводу о том, что в установленный предварительный договором срок до ДД.ММ.ГГ основной договор не был заключен по вине продавца имущества.
Судебная коллегия находит указанный вывод не соответствующим установленным обстоятельствам дела, где отсутствуют доказательства уклонения Григорьевой Г.В. от заключения договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГ.
Более того, ответчица указывала, что приняла со своей стороны все меры для заключения договора в установленный срок, а именно передала риелтору правоустанавливающие документы на квартиру, встречалась с истицей, не отказывалась заключить договор. Доказательства обратного со стороны истца не представлены.
Судом также со ссылкой, в числе прочего, на показания свидетелей Уткаева В.А. и Химченко К.В. сделан вывод о том, что представлены бесспорные доказательства наличия у Громовой Н.А. необходимой денежной суммы для полного расчета по договору до ДД.ММ.ГГ. Такой вывод суда противоречит содержанию показаний указанных свидетелей и другим доказательствам, имеющимся в деле, в том числе пояснениям самой истицы.
Так, Уткаев В.А. пояснил, что Громова Н.А. обращалась к нему с просьбой занять деньги "где-то 2 июня", денежные средства в размере 500 000 рублей он передал ей в июле (л.д. 134-135). Химченко К.В. пояснил, что мог бы предоставить Громовой Н.А. 1 июля, 30 мая 1 500 000 рублей, однако не сообщил, когда именно фактически передал истице денежные средства. В подтверждение наличия у Химченко К.В. денежных средств представлена справка по форме 2-НДФЛ, отражающая размер его заработной платы в сумме более 100 000 руб. в месяц, а также договор от ДД.ММ.ГГ продажи им доли в уставном капитале за 3 000 000 руб., при этом доказательств наличия у данного свидетеля денежных средств в сумме 1 500 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГ и передачи их истице отсутствуют. В любом случае указанная сумма была недостаточна для исполнения обязанности по расчету за квартиру в сумме 2 000 000 руб.
Как следует из представленной истцом выписки по лицевому счету АО "Россельхозьбанк" денежные средства в сумме 2 080 670 руб. были внесены на счет лишь ДД.ММ.ГГ.
Других доказательств наличия у истицы денежных средств в необходимой сумме не представлено.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В силу п. 4 ст. 445 ГК если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
По смыслу приведенных норм, основанием для удовлетворения иска о понуждении заключить основной договор купли-продажи является установление факта уклонения другой стороны договора от его заключения.
Поскольку обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательств (ст. 309 ГК), то уклонение при этом должно иметь место до согласованной сторонами даты заключения основного договора, поскольку после указанной даты соответствующая обязанность прекращается.
Обе стороны при рассмотрении дела поясняли, что другой срок заключения основного договора, отличный от предусмотренного в предварительном договоре, не согласовывался.
Поскольку уклонения ответчицы от заключения основного договора в срок, предусмотренный в предварительном договоре, вопреки выводам суда, в ходе рассмотрения дела не установлено, судебная коллегия не может согласиться с решением суда.
Кроме того заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что не доказан факт направления истицей продавцу предложения заключить основной договор до ДД.ММ.ГГ.
Действительно, как следует из имеющейся в материалах дела копии накладной (л.д. 92) Громова Н.А. направляла Григорьевой Г.В. ДД.ММ.ГГ документ, указанный как "предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры". Согласно письмам организации ООО "Авиа-Тревел", курьеры которой осуществляли доставку конверта (л.д. 91, 103), попытки вручения корреспонденции были предприняты 27 и ДД.ММ.ГГ без предварительного звонка адресату, конверт не был доставлен в связи с отсутствием адресата.
При этом истцом не был представлен сам документ, который она направляла истице, в связи с чем отсутствует возможность установить его содержание. Как поясняла в ходе рассмотрения дела истица, она писала, что хочет заключить сделку, не отказывается от заключения договора; отправить это письмо через курьера ей посоветовали на работе (л.д. 106 об.). Свидетель Химченко К.В. пояснил, что текст письма продиктовала юрисконсульт с его работы, он его предоставил своему племяннику, который ездил в транспортную компанию вместе с Громовой Н.А. отправлять письмо (л.д. 135 об.).
С учетом совокупности всех изложенных выше обстоятельств, позиции сторон, которые ссылались на отсутствие у покупателя объективной возможности заключить основной договор до ДД.ММ.ГГ, судебная коллегия считает недоказанным, что направленное ДД.ММ.ГГ Громовой Н.А. в адрес Григорьевой Г.В. письмо одержало конкретную дату заключения основного договора и действия, которые предложено совершить продавцу (прибыть в определенное место в оговоренную дату и время), в связи с чем это письмо по правовой природе не являлось предложением заключить договор купли-продажи.
Как следует из п. 6 ст. 429 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела установлен факт незаключения сторонами в оговоренную дату основного договора купли-продажи исключительно по причине отсутствия у покупателя денежных средств для полного расчета по договору, иной срок заключения основного договора не был согласован, в связи с чем со ДД.ММ.ГГ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, поэтому основания для удовлетворения иска о понуждении Григорьевой Г.В. к заключению основного договора отсутствовали.
Материалами дела подтверждается, что истица действительно до ДД.ММ.ГГ неоднократно выражала намерение заключить основной договор и активно принимала меры к изысканию недостающих денежных средств для оплаты цены в полном размере, однако эти обстоятельства не свидетельствуют о наличии у неё реальной возможности заключить договор в согласованный сторонами срок, поскольку сторонами представлены доказательства того, что попытки истицы получить денежные средства до указанной даты оказались безуспешными.
Указанные обстоятельства в рамках настоящего дела не имеют правового значения, могут быть приняты во внимание судом при оценке наличия вины покупателя в случае предъявления Громовой Н.А. иска о взыскании с Григорьевой Г.В. денежных средств, оплаченных в качестве задатка, поскольку в силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток может быть удержан стороной, получившей задаток, только в случае, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток. Одним из условий ответственности согласно п. 1 ст. 401 ГК является наличие вины.
С учетом изложенного довод стороны истца о том, что Григорьева Г.В. отказывается вернуть задаток, не может быть принят во внимание при разрешении спора по настоящему делу и повлечь удовлетворение иска об обязании заключить договор.
При таких обстоятельствах решение суда в части удовлетворения иска подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в его удовлетворении.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу ответчика Григорьевой Г. В. удовлетворить.
Отменить решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 02 декабря 2019 года об удовлетворении исковых требований Громовой Н. А..
Принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Громовой Н. А. отказать в полном объеме.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
