Дата принятия: 28 января 2021г.
Номер документа: 33-140/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 января 2021 года Дело N 33-140/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего Хамирзова М.Х.
Судей Бейтуганова А.З. и Мисхожева М.Б.
при секретаре Сокуровой С.З.
с участием Хагабанова С.Х., представителя ТУ "Росимущество" в КБР Пачева М.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мисхожева М.Б. гражданское дело по исковому заявлению Хагабанова С.Х. к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике и Обществу с ограниченной ответственностью "АРД-М" о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору,
по апелляционной жалобе Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на решение Чегемского районного суда КБР от 21 октября 2020 года,
установила:
Хагабанов С.Х. обратился в суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее по тексту ТУ Росимущество) и Обществу с ограниченной ответственностью "АРД-М" (далее по тексту Общество), в котором просил обязать Общество заключить с ним дополнительное соглашение к заключенному 5 мая 2020 года договору субаренды земельного участка с кадастровым N площадью 1 875 151 кв.м., предусматривающего размер арендной платы не превышающей 10% от размера арендной платы, определенной посредством производства земельно-кадастровой экспертизы, а также предусматривающего внесение изменений в условия договора субаренды.
Также истец просил о возложении обязанности на ТУ Росимущество заключить с Обществом дополнительное соглашение к заключенному 6 апреля 2020 года договору аренды земельного участка с кадастровым N площадью 1 875 151 кв.м., устанавливающего размер арендной платы, определенной посредством производства земельно-кадастровой экспертизы, а также предусматривающего внесение изменений в условия договора аренды земельного участка.
В обоснование иска истец указал, что по результатам проведенного 13 марта 2020 года ТУ Росимущество аукциона, Общество на основании заключенного 6 апреля 2020 года договора N приобрело право аренды земельного участка с кадастровым N площадью 1 875 151 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Чегемский район, 8.7 км. на северо-восток от здания администрации с.п.Нартан.
В соответствии с заключенным 5 мая 2020 года договором Общество передало ему в субаренду названый земельный участок сроком на 11 месяцев.
Согласно условиям договора субаренды стороны пришли к соглашению о размере годичной арендной платы в сумме 6000000 руб.
При заключении договора субаренды стороны исходили из того, что условия договора должны соответствовать обязательным требованиям земельного и гражданского законодательства, регулирующим оборот земель сельхозназначения, а также рассчитывал на объективность характеристик земельного участка с кадастровым N относительно его качества, пригодности всей площади участка к использованию по назначению, и иных условий, содержащихся в договоре аренды, заключенном между Обществом и ТУ Росимущество.
После заключения договора субаренды ему стало известно о том, что условия подписанного договора аренды земельного участка не соответствуют обязательным требованиям земельного и гражданского законодательства, регулирующим оборот земель сельхозназначения, а стартовая цена арендной платы определена без объективной оценки реальных параметров и характеристик участка.
Противоречащими требованиям действующего законодательства, а именно положениям статьи 18 Земельного кодекса КБР являлись условия договора, содержащиеся в пункте 3.2; положениям статей 40 и 41 Земельного кодекса РФ условия, содержащиеся в пункте 4.4.11 договора.
После обследования территории земельного участка истцом было установлено, что пригодной для использования по назначению является территория участка размером 158,6 га. Территория площадью 5.52 га. соответствует виду разрешенного использования "под сенокошение"; 6.43 га. соответствовали виду разрешенного использования "под выпас сельскохозяйственных животных"; 0.18 га. фактически находятся под водой, а территория площадью 5.4 га. является заболоченной.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что стартовая цена арендной платы указанного земельного участка была определена неверно.
Обращение истца к Обществу об изменении размера арендной платы, установленного договором субаренды от 5 мая 2020 года, было оставлено без удовлетворения по тому основанию, что размер арендной платы определен по результатам проведенного аукциона, а потому не может быть изменен.
Между тем, заключение договора субаренды земельного участка на условиях, действующих в настоящее время, нарушает права истца.
Решением Чегемского районного суда КБР от 21 октября 2020 года заявленный Хагабановым С.Х. иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, считая его незаконным, ТУ Росимущество принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в иске Хагабанова С.Х.
Проверив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 6 февраля 2020 года на официальном сайте ТУ "Росимущество" опубликовало извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым N площадью 1875151 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Чегемский район, 8.7 км. на северо-восток от здания администрации с.п.Нартан, предназначенного для сельскохозяйственного использования.
Начальный размер ежегодной арендной платы был установлен в сумме 920 700 руб., задаток для участия в аукционе определен в сумме 920700 руб., шаг аукциона 27621 руб.
В опубликованном извещении содержались и иные сведения, предусмотренные статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно протоколу о подведении итогов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым N площадью 1875151 кв.м., участниками аукциона явились ООО "АРД-М", Карагулов А.А., Товкуев А.Х., Хачидогов А.Т., ООО "Агро-Цвет" и Шурдумова Б.Б.
Победителем аукциона признано ООО "АРД-М", предложившее размер арендной платы в сумме 5809617 руб.
На основании распоряжения ТУ "Росимущество" за N-р, 6 апреля 2020 года между организатором торгов и ООО "АРД-М" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N площадью 1875151 кв.м. на срок до 6 апреля 2030 года, и указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке с внесением в ЕГРН соответствующей записи о правах Общества.
В этот же день, то есть 6 апреля 2020 года, ТУ "Росимущество" передало земельный участок ООО "АРД-М" на основании акта-приема-передачи.
5 мая 2020 года между ООО "АРД-М" и Хагабановым С.Х. был заключен договор субаренды указанного земельного участка сроком на 11 месяцев. По условиям указанного договора субаренды стороны пришли к соглашению о размере арендной платы в сумме 6000000 руб.
Согласно акту приема-передачи от 5 мая 2020 года Общество передало земельный участок Хагабанову С.Х.
Разрешая спор, основываясь на выводах, изложенных в отчете N, выполненном 20 октября 2020 года ООО "Дело", согласно которым размер годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком 351234 руб. исходя из характеристик участка, суд пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ООО "АРД-М" обязанности заключить с истцом дополнительное соглашение, предусматривающее изменение условий договора субаренды, в том числе о размере арендной платы, а также о наличии оснований для возложения обязанности на ТУ "Росимущество" заключить с ООО "АРД-М" дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее условия об изменении размера арендной платы, определенной по результатам проведенного аукциона, а также предоставляющее ООО "АРД-М" право осуществлять строительство на спорном земельном участке.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они сделаны с существенным нарушением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании частей 1 и 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (абзац второй пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, если предметом аукциона (торгов) являлась арендная плата, то размер арендной платы в договоре, заключаемом по результатам проведения аукциона, определяется по цене, предложенной победителем аукциона.
В данном случае из дела следует, что победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым N было признано ООО "АРД-М", предложившее наиболее высокую арендную плату за пользование земельным участком, и с Обществом был заключен договор аренды на условиях, изложенных в извещении о проведении аукциона (торгов).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ по договору аренды государственного или муниципального имущества размер арендной платы, определяемый по результатам проведения торгов, не является регулируемым.
В силу приведенных требований закона и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определенный по результатам аукциона (торгов) размер арендных платежей за пользование имуществом не подлежал изменению на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому у суда отсутствовали основания для возложения обязанности на ТУ "Росимущество" заключить с ООО "АРД-М" дополнительное соглашение, предусматривающее внесение изменений в договор аренды земельного участка относительно условий о размере арендной платы в сторону уменьшения, что не было учтено судом.
Приняв решение об удовлетворении иска Хагабанова С.Х. о возложении обязанности на ТУ "Росимущество" заключить дополнительное соглашение с ООО "АРД-М", предусматривающее изменение размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым N, а также суд фактически допустил нарушение третьих лиц - участников аукциона, претендовавших на заключение договора аренды названного земельного участка на условиях, содержавшихся в извещении о проведении открытого аукциона и проекте договора аренды земельного участка, что недопустимо.
Более того, судом были допущены и иные существенные нарушения, повлекшие принятие решения, не отвечающего требованиям закона.
Частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно части 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В пункте 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Закрепленный в приведенных нормах принцип диспозитивности, регулирующий состав лиц, участвующих в деле, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом.
Между тем, разрешив спор с возложением на ТУ "Росимущество" обязанности внести изменения в условия договора аренды, заключенного между организатором аукциона (торгов) и ООО "АРД-М", по иску Хагабанова С.Х., не являвшегося стороной этого договора, судом фактически принято решение о правах лица, не заявлявшего в установленном законом порядке об их нарушении.
Таким образом, судом нарушен один из основополагающих принципов гражданского судопроизводства.
Не может коллегия согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении иска Хагабанова С.Х., предъявленного к ООО "АРД-М".
Обращаясь в суд с требованиями о внесений изменений в условия договора субаренды, заключенного с ООО "АРД-М", предусматривающие изменение размера арендной платы, а также возможность осуществления строительства объектов на земельном участке, истец, обосновывая наличие оснований для изменения его условий, ссылался на то, что, заключая договор субаренды, он исходил из характеристик земельного участка, отображенных в извещении о проведении аукциона и договоре аренды участка, заключенного между ТУ "Росимущество" и ООО "АРД-М". Однако, эти характеристики и параметры земельного участка не соответствовали фактическому состоянию этого участка.
С указанными доводами согласился суд первой инстанции, удовлетворивший заявленный иск и в этой части.
Отменяя решение суда и в этой части, коллегия учитывает положения пунктов 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Целями Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту Закон) являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (часть 2 статьи 1).
Указанный закон регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3).
На основании части 1 статьи 17.1 Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона).
Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10 февраля 2010 года N утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.
В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Согласно пункту 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.
Требования, предъявляемые к порядку проведения аукциона, закреплены также и в нормах земельного законодательства.
Так, в силу требований пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).
В силу пункта 22 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.
Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, в том числе права аренды государственного и муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий, а равно заключение договоров субаренды с третьими лицами на условиях, отличных от тех, которые приводились в аукционной документации, на которых был заключен договор аренды, не допускается.
Согласно пункту 4.4.11 договора аренды земельного участка, заключенного между ТУ "Росимущество" и ООО "АРД-М", на Общество возложена обязанность не осуществлять строительство на арендуемом земельном участке объектов недвижимого имущества.
Таким образом, наличие в договоре аренды N условия, запрещающего строительство на арендуемом Обществе земельном участке, исключает возможность предоставления такого права Хагабанову С.Х. на основании заключенного с Обществом договора субаренды.
Кроме того, как указывалось выше, ООО "АРД-М", предложившее более высокий размер арендной платы в сумме 5809617 руб., с момента заключения договора аренды обязано нести расходы именно в этом размере, и соответственно возложение на ООО "АРД-М" обязанности внести изменения в условия договора субаренды, устанавливающие размер арендной платы ниже 5809617 руб., несомненно приведет к нарушению прав Общества.
При таких обстоятельствах, доводы относительно состояния земельного участка, его характеристик, параметров не могут повлечь принятие решения, удовлетворяющего требования Хагабанова С.Х., и ущемляющие права Общества, не могут быть приняты во внимание, поскольку лицо, действующее разумно и добросовестно, обязано в момент заключения договора руководствоваться соответствующими принципами - разумности и должной осмотрительности. В частности, Хагабанов С.Х. перед заключением договора субаренды земельного участка не лишен был возможности изучить состояние и характеристики участка, и, установив, что земельный участок не может быть использован полностью в планируемых им целях отказаться от заключения договора субаренды с Обществом.
Таким образом, коллегия приходит к выводу, что судом при разрешении спора настоящего спора были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, влекущие отмену принятого судебного акта с принятием по делу нового решения об отказе в иске Хагабанова С.Х.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
Решение Чегемского районного суда КБР от 21 октября 2020 года отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Хагабанова С.Х. к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике и Обществу с ограниченной ответственностью "АРД-М" о возложении на ООО "АРД-М" обязанности заключить с Хагабановым С.Х. дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка с кадастровым N площадью 1 875 151 кв.м., заключенному 5 мая 2020 года, предусматривающего изменение условий договора субаренды и размера арендной платы за пользование земельным участком, не превышающей 10% от размера арендной платы, определенной посредством производства земельно-кадастровой экспертизы, а также о возложении на Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике обязанности заключить с ООО "АРД-М" дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым N площадью 1 875 151 кв.м., заключенному 6 апреля 2020 года, предусматривающего изменение условий договора аренды и размера арендной платы за пользование земельным участком, не превышающей 10% от размера арендной платы, определенной посредством производства земельно-кадастровой экспертизы, отказать.
Председательствующий М.Х.Хамирзов
Судьи А.З.Бейтуганов
М.Б.Мисхожев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
