Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 августа 2022 года Дело N 33-13958/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующегосудей

Шиловской Н.Ю.Кудасовой Т.А.,

Сухаревой С.И.

при помощнике судьи

Веденёве В.В.


рассмотрела в открытом судебном заседании 11 августа 2022 года гражданское дело N 2-68/2021 по апелляционной жалобе Титовой Ларисы Владимировны на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 26 января 2022 года по иску Титовой Ларисы Владимировны к ООО "ЛЕНДГРАНД" о признании ничтожным акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства, обязании подписать акт, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, по встречному исковому заявлению ООО"ЛЕНДГРАНД" к Титовой Ларисе Владимировне о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения Титовой Л.В., представителя ООО "ЛЕНДГРАНД" - Мироновской Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Титова Лариса Владимировна обратилась в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "ЛЕНДГРАНД" о признании ничтожным акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства, обязании подписать акт, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что в соответствии с договором N... от <дата> участия в долевом строительстве и соглашения об уступке прав (требований) по договору N... от <дата> истец является участником долевого строительства, по условиям которого ответчик обязался построить (создать) Гостиничный комплекс со встроенными помещениями и встроенной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - нежилое помещение - апартаменты с условным номером N... на <...> этаже площадь <...> кв.м. Истец выполнил свои обязательства по оплате в полном объеме. Срок передачи квартиры по договору - не позднее 30.09.2020. Однако ответчик свои обязательства своевременно не выполнил, объект долевого строительства истцу фактически был передан <дата>, ответчиком был составлен односторонний акт о передачи объекта от <дата>.

Считая, действия ответчика по требованию о доплате превышения площади объекта неправомерными, отсутствие оснований для составления одностороннего акта передаче, поскольку она не уклонялась от принятия объекта без доплаты, односторонний акт является ничтожной сделкой, со стороны ответчика имеется противоречивое поведение, ответчик обязан вернуть ей переплату, истец просила признать ничтожным акт от <дата> о передачи застройщиком объекта долевого строительства (односторонний акт) в соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязать ООО "ЛЕНДГРАНД" оформить и подписать со своей стороны акт о передаче истцу апартамента <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м с датой передачи <дата>, взыскать с ответчика переплату по договору в сумме 730 840, 88 рублей, неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 122 853 рублей (частично за 36 дней с <дата> по <дата>), моральный вред в размере 50 000 рублей, судебные издержки.

В ходе рассмотрения дела ответчиком были заявлены встречные исковые требования о взыскании с Титовой Ларисы Владимировны в пользу ООО "ЛЕНДГРАНД" денежных средств, составляющие долг по договору в размере 924 298,76 рублей, неустойку в размере 39 975,93 рублей за период с <дата> по <дата>, просили также взыскать неустойку в размере 1/300 ставки рефинансировании Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства от суммы просроченного платежа, начиная с <дата> по дату фактического исполнения обязательства, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 12 843 рублей.

В обоснование встречных исковых требований ответчик ссылается на то, что истец уклонилась от принятия объекта долевого строительства, отказываясь произвести доплату превышения площади, в связи с чем <дата> ответчиком был составлен односторонний акт о принятии объекта долевого строительства, по окончании строительства был произведен обмер объекта долевого строительства, по результатам которого было установлено, что площадь объекта превышает на <...> кв.м, стоимость которых истец обязана доплатить с учетом условий договора в размере 924 298, 76 рублей. За ненадлежащее исполнение обязательства по доплате договором предусмотрено начисление неустойки.

Истец уточнила исковые требования, просила признать ничтожным акт от <дата> о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний акт) в соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязать ООО "ЛЕНДГРАНД" оформить и подписать со своей стороны акт о передачи истцу апартамента <...> с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м с датой передачи <дата> без указания задолженности, взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 433 400 рублей, моральный вред 50 000 рублей, судебные издержки в размере 12 800 рублей, штраф за неудовлетворение требований потребителя.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 26 января 2022 года суд постановил:

"Титовой Ларисе Владимировне в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Титовой Ларисы Владимировны в пользу ООО "ЛЕНДГРАНД" денежные средства в размере 924 298, 76 рублей, неустойку в размере 39 975,93 рублей, судебные расходы в размере 12 843 рублей.

Взыскать с Титовой Ларисы Владимировны в пользу ООО "ЛЕНДРГРАНД" неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа, начиная с <дата> по дату фактического исполнения обязательства".

Не согласившись с указанным решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, удовлетворить первоначальные исковые требования в полном объеме, отказать во встречных исковых требованиях полностью.

Истец Титова Лариса Владимировна в судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась, поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика ООО "ЛЕНДГРАНД" - Мироновская Т.В. в судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась. Просила оставить апелляционную жалобу - без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменений.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между ООО "ЛЕНДГРАНД" и ООО "Петербургская компания "ПИОНЕР" был заключен договор N... участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) привлечением других лиц построить Гостиничный комплекс со встроенными помещениями и встроенной автостоянкой расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства - нежилые помещения предназначенных для временного проживания, расположенных в Гостиничном комплексе (л.д. <...>, т. <...>).

<дата> между истцом, ответчиком и ООО "Петербургская компания "ПИОНЕР" было заключено соглашение N... по указанному договору долевого участия, по которому истцу были переданы права требования по договору долевого участия в отношении апартаментов с условным номером <...> состоящая из 1 части, расположенное на <...> этаже Гостиничного комплекса, проектной площадью <...> кв.м (л.д. <...>, т. <...>).

Истцом обязательства по соглашению выполнены, оплата в размере <...> рублей, что ответчиком не оспаривалось.

Согласно п. 3.1 договора срок ввода в эксплуатацию (окончания строительства) Гостиничного комплекса - не позднее 31.03.2020.

П. 3.4 договора застройщик обязан передать, а участник долевого строительства принять объект долевого строительства по передаточному акту, составленному по форме застройщика, в указанный в настоящем пункте период:

3.4.1 - начала периода - дата, наступившая по истечении 150 календарных дней с даты окончания строительства Гостиничного комплекса согласно дате выдачи разрешения на ввод Гостиничного комплекса в эксплуатацию,

3.4.2 - окончание периода (конкретный срок начала передачи и принятия Объекта долевого строительства) - дата, наступившая по истечении 183 календарных дней с даты окончания строительства Гостиничного комплекса согласно дате выхода Разрешения на ввод Гостиничного комплекса в эксплуатацию, но не позднее 30.09.2020.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N... было получено ответчиком <дата> (л.д. <...>, т. <...>).

В этот же день <дата> истец осмотрела объект долевого строительства, замечаний по качеству передаваемого объекта у истца не было, о чем была сделана отметка в смотровом листе. Однако истец указал на различие в площадях помещения: в договоре указана площадь <...> кв.м, фактическая площадь <...> кв.м, что истцом было отражено в смотровом листе и в заявлении от <дата> (л.д.<...>, т. <...>). В заявлении истец указала, что ею при осмотре было выявлено существенное расхождение более 5% между проектной и фактической площадью, что является основанием для расторжения договора, с предложением провести переговоры для выработки решения в целях сохранения договора.

Таким образом, истец не воспользовалась своим правом на расторжение договора, отказ в подписании акта принятия объекта мотивировала отсутствием оснований для доплаты.

<дата> ответчик направил в адрес истец повторное уведомление от <дата> о завершении строительства и необходимости принять объект (л.д. <...>, т. <...>).

<дата> истцом было получено повторное уведомление от <дата> о завершении строительства и готовности передать объект долевого строительства в течении 10 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления и доплате в размере <...> рублей (л.д. <...>, т. <...>).

<дата> истец направила ответчику предложение о досудебном урегулировании, которое было получено ответчиком <дата>.

В результате уклонения истца от получения объекта долевого строительства ответчиком <дата> был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства, копия которого была направлена истцу <дата> и была получена им <дата> (л.д. <...>, т. <...>).

Право собственности на объект долевого строительства на основании данного акта было зарегистрировано в установленном законно порядке (л.д. <...>, т. <...>).

<дата> истцом были получены ключи от объекта долевого строительства, о чем был составлен акт передачи ключей.

Отказ истца от подписания акта приема объекта долевого строительства мотивирован недостоверной информацией о площади объекта долевого строительства, в договоре указана проектная площадь <...> кв.м, фактическая площадь составляет <...> кв.м, в одностороннем акте передачи объекта долевого строительства и ЕГРН указана площадь <...> кв.м, площадь объекта не увеличилась как считает истец, а уменьшилась.

В соответствии с п. 1.4 договора окончательные площади объекта долевого строительства определяются по результатам обмеров проведенных кадастровым инженером после ввода Гостиничного комплекса в котором расположен объект долевого строительства в эксплуатацию.

П. 5.1 договора предусмотрено, что цена договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае, если по результатов обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером площадь объекта долевого строительства (указанная по данным обмеров кадастрового инженера) изменится (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) по сравнению с проектной площадью объекта долевого строительства, установленной в договоре более чем на 1 кв.м.

В площадь объекта долевого строительства в соответствии с договором входит, в том числе, и площадь террасы.

По результатам окончания строительства и обмеров кадастрового инженера площадь объекта долевого строительства с террасой (с понижающим коэффициентом) была определена <...> кв.м, что больше проектной площади предусмотренной договором на <...> кв.м.

Истцом не представлено доказательств иной площади объекта долевого строительства, отличной от определенной кадастровым инженером.

В соответствии с п. 12 Приложения N 2 к Приказу министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 N 90 утверждающего Требования к определению площади здания, сооружения и помещения, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В связи с чем в акте передачи объекта долевого строительства указана площадь без учета террасы <...> кв.м, площадь террасы с понижающим коэффициентом <...> кв.м, в связи с чем площадь передаваемого помещения составляет 61 кв.м, что превышает указанную в договоре площадь на <...> кв.м.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004, установив, что истец ненадлежащим образом исполнила обязательства по договору долевого участия в строительстве.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона N 214-ФЗ).

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Доводы жалобы о несогласии с площадью объекта долевого строительства, а также недобросовестных действий ответчика, а именно: предоставлением неверной информации в договоре участия в долевом строительстве, судебная коллегия считает несостоятельным.

В материалы дела представлен договор, заключенный между ООО "ЛендГранд" и ООО "ПК "ПИОНЕР" N... (л.д. <...>, т. <...>, а также соглашение N... по договору N.... Из данного договора и соглашения следует, что проектная площадь объекта долевого строительства составляет <...> кв.м.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.