Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 февраля 2023 года Дело N 33-1395/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.судей Овчинниковой Л.Д., Исаковой А.С.при секретаре Салминой К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 02 февраля 2023 года гражданское дело N 2-1294/2021 по апелляционной жалобе Иванцевич Надежды Владимировны на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2021 года по иску Иванцевич Надежды Владимировны к Романенко Анатолию Ивановичу об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, по встречному иску Романенко Анатолия Ивановича к Иванцевич Надежде Владимировне о признании предварительного договора купли-продажи квартиры расторгнутым,

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав истца Иванцевич Н.В., ее представителя адвоката Громова Н.И., ответчика Романенко А.И. и его представителя - адвоката Ганул А.В., действующего на основании ордера доверенности N 78 АВ 2552957 от 22.08.2022 сроком на 3 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Иванцевич Н.В. в октябре 2020 года обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Романенко А.И. об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры N 162 в доме 3 лит. Б по 1-ому Рабфаковскому пер. в Санкт-Петербурге на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 26.08.2020, а именно, на условиях, содержащихся в проекте договора, прилагающегося к исковому заявлению.

В обоснование требований истец указывает на то, что 26.08.2020 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались в срок до 01.10.2020 заключить основной договор купли-продажи квартиры <адрес>. Стоимость указанной квартиры определена сторонами в размере 5 150 000 рублей, из которых 30 000 рублей оплачено покупателем 26.08.2020; оставшаяся часть денежных средств подлежала выплате за счет кредитных денежных средств. 30.09.2020 истец направил ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи. Однако, после направления предложения истцом было получено от ответчика 12.10.2020 уведомление о прекращении действия предварительного договора купли-продажи квартиры.

Ответчик Романенко А.И. возражая против заявленных требований, обратился в суд со встречным иском к Иванцевич Н.В. о признании предварительного договора купли-продажи от 26.08. 2020 расторгнутым с 12.10.2020, в связи с отказом истца по встречному иску от его исполнения, указывая, что его отказ от заключения договора, предусмотренный условиями предварительного договора, связан с изменением субъектного состава участников сделки и изменением ее первоначальных условий.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18.10.2021 исковые требовании Иванцевич Н.В. оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования Романенко А.И. удовлетворены.

Отказывая в удовлетворении требований истца Иванцевич Н.В., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исходя из буквального толкования условий п. 2.1.3 предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.08.2020 ответчик Романенко А.И. был наделен правом на односторонний отказ от заключения основного договора купли-продажи квартиры, который был им реализован 02.10.2020, в связи с недостижением между сторонами в порядке п. 3 ст. 429 ГК РФ соглашения относительно тех условий договора, в отношении которых по заявлению Романенко А.И. такое соглашение должно было быть достигнуто, а именно: субъектный состав участников сделки, порядок расчетов по сделке и сроки передачи квартиры, перечень приобретаемого истцом имущества, находящегося в квартире.

При этом, суд первой инстанции отметил, что направление 30.09.2020 истцом в адрес ответчика измененного проекта основного договора купли-продажи, учитывающего обстоятельства, в отношении которых ответчиком были высказаны свои возражения, не является основанием к удовлетворению исковых требований, поскольку не все возражения ответчика были учтены в проекте. При этом, с учетом времени, необходимого для обработки и доставки почтовой корреспонденции адресату Почтой России, ответчик до момента направлении истцу уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи - 02.10.2020 не имел объективной возможности для получения измененного проекта основного договора купли-продажи.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также учитывая, что уведомление продавца об отказе от заключения договора было получено покупателем 12.10.2020, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с этой даты предварительный договор купли-продажи квартиры подлежит признанию расторгнутым, и имеются основания для удовлетворения встречных требований Романенко А.И.

Не согласившись с решением суда, Иванцевич Н.В. представила апелляционную жалобу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16.05.2022 решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18.10.2021 отменено, судом постановлено: исковые требования Иванцевич Н.В. удовлетворить частично.

Обязать Романенко А.И. заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 26.08.2020, за исключением пункта 2.1.3. (кроме условия о внесении аванса), пункта 2.1.4., 2.1.5., 2.1.7. договора. Дополнить существенные условия, указанные в предварительном договоре, указанием о порядке оплаты стоимости объекта: "Оплата недвижимого имущества покупателем продавцу производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в предмете договора, путем перечисления Романенко А.И. денежных средств в размере 5 150 000 рублей, внесенных на счет Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге". В удовлетворении остальной части требований Иванцевич Н.В. отказать. В удовлетворении встречных исковых требований Романенко А.И. отказать.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования о понуждении заключить основной договор купли-продажи являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из того, что предварительный договор от 26.08.2020 по своей форме отвечает требованиям, установленным в ст.429 ГК РФ, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, до истечения срока, установленного в пункте 3.2. предварительного договора (до 01.10.2020 ), покупатель выразил свое желание на заключение основного договора, путем направления продавцу соответствующего предложения, однако последний от заключения договора купли-продажи уклонился, при этом доказательств, которые могут повлечь отказ в удовлетворении исковых требований не представил.

При этом, судебная коллегия исходила в том числе из того, что п. 2.1.3. предварительного договора, не наделяет продавца Романенко А.И. правом на односторонний отказ от исполнения обязательств по предварительному договору, а регулирует порядок возврата аванса в случае отказа продавца от исполнения обязательств по предварительному договору. В свою очередь, в рамках настоящего спора не установлено наличие обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 450 ГК РФ для одностороннего отказа продавца от исполнения предварительного договора.

При этом, судом отмечено, что 30.09.2020 в установленный предварительным договором срок покупателем Иванцевич Н.В. в адрес продавца Романенко А.И. направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи (л.д.16,17 т.1). Данное обстоятельство ответчиком Романенко А.И. не опровергнуто, доказательств того, что указанное предложение ему не было доставлено почтовой службой, в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика Романенко А.И. об изменении покупателя, а также представления ему иной редакции основного договора купли-продажи, отклонены судебной коллегией как не имеющие правового значения, поскольку Иванцевич Н.В. направлено предложение о заключении основного договора по условиям, согласованным в предварительном договоре купли-продажи от 26.08.2020.

Таким образом, суд апелляционной инстанции указал на наличие оснований для понуждения Романенко А.И. к заключению основного договора, на условиях предварительного договора купли-продажи за исключения пункта 2.1.3. (кроме внесения аванса), пункта 2.1.4,2.1.5.,2.1.7

Принимая во внимание, что стоимость квартиры в размере полной стоимости объекта 5 150 000 рублей внесены на счет Управления Судебного департамента в г.Санкт-Петербурге, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о дополнении существенных условий предварительного договора, указанием о порядке оплаты стоимости объекта.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12.10.2022 апелляционное определение суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При этом судом кассационной инстанции указано на то, что суд апелляционной инстанции, разрешая спор, не исследовал условия предлагаемого истцом договора и не указал мотивы, по которым пришел к выводу о понуждении заключения договора на условиях предварительного договора о котором стороны не просили. Возражения Романенко А.И. относительно субъектного состава стороны покупателя в договоре также подлежат разрешению при рассмотрении настоящего дела. Суду, учитывая положения п.1 ст.429 ГК РФ следовало проверить доводы ответчика о том, что предлагаемый покупателем к заключению договор купли-продажи не соответствует условиям предварительного договора, в связи с чем, у продавца отсутствует обязанность, предусмотренная ст.429 ГК РФ на заключение договора купли-продажи.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 26.08.2020 между Романенко А.И. (продавец) и Иванцевич Н.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: однокомнатной квартиры N<адрес> общей площадью 37,9 кв.м.

Согласно разделу 2 предварительного договора купли-продажи, стоимость квартиры была согласована сторонами в размере 5 150 000 рублей, при этом в цену квартиры вошли: кухонная мебель, холодильник, вытяжка Cata, микроволновая печь Hansa, варочная панель Midea, посудомоечная машина Hansa, кофеварка Saeco, стиральная машина Bosh, бойлер электрический Thermax, диван-кровать, телевизор LG, электрокамин, письменный стол, комод маленький и большой, кресло-качалка, кондиционер, журнальный столик, система хранения Ikea металлическая.Расчеты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием индивидуального сейфа банка (п.2.1.3). Часть стоимости квартиры оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, из которых 30 000 рублей было внесено покупателем в качестве аванса при подписании предварительного договора купли-продажи.

При отказе продавца от продажи объекта покупателю или при невозможности покупателем приобретения квартиры по независимым от него обстоятельствам сроком до 01.10.2020, продавец обязан вернуть внесенные средства в полном объеме в течение трех календарных дней после наступления данного обстоятельства.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю банком в соответствии с кредитным договором, заключенным в Санкт-Петербурге. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости покупателю и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 3.1 договора, заключенный между сторонами договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи, который будет заключен в последующем.

Согласно пункту 3.2 договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 01.10.2020.

Согласно п. 2.10 расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель.

В п.4.2 договора указано (дополнительные условия): в п.2.1.3 во вторую строчку добавить: или аккредитива; в п. 2.10 добавить: за составление договора купли-продажи у нотариуса или простой письменной форме оплачивает покупатель.

30.09.2020 Иванцевич Н.В. в адрес ответчика посредством почтового отправления было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры, которое 01.11.2020 было возвращено отправителю за истечением срока хранения.

02.10.2020 ответчиком Романенко А.И. в адрес истца было направлено уведомление о прекращении действия предварительного договора купли-продажи по тем основаниям, что в предусмотренный договором срок - 01.10.2020 основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, в связи с получением истцом отказа в заключении кредитного договора. Данное уведомление было получено истцом 12.10.2020.

05.10.2020 ответчиком были возвращены истцу денежные средства, внесенные в счет оплаты части стоимости квартиры в размере 30 000 рублей.

Обратившись в суд с исковыми требованиями, истец ссылалась на то, что после направления покупателем предложения о заключении договора, продавцом в установленный срок не исполнены обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Ответчик Романенко А.И., возражая против заявленных требований, ссылался на то, что его отказ предусмотренный условиями предварительного договора, связан с изменением субъектного состава участников сделки и изменением ее первоначальных существенных условий.

Разрешая требования Иванцевич Н.В., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

При этом суд исходил из того, что из буквального толкования условий пункта 2.1.3 предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.08.2020 ответчик Романенко А.И. был наделен правом на односторонний отказ от заключения основного договора купли-продажи квартиры, который был им реализован 02.10. 2020, в связи с недостижением между сторонами в порядке п.3 ст. 429 ГК РФ соглашения относительно тех условий договора, в отношении которых по заявлению Романенко А.И. такое соглашение должно было быть достигнуто, а именно: субъектный состав участников сделки, порядок расчетов по сделке и сроки передачи квартиры, перечень приобретаемого истцом имущества, находящегося в квартире.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции соглашается, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как установлено судом, с целью согласования окончательных условий основного договора купли-продажи квартиры, между сторонами велась электронная переписка, в ходе которой ответчику было представлено несколько вариантов проекта основного договора купли-продажи (т.1, л.д. 159-173). При этом из данной переписки следует, что со стороны покупателя продавцу направлялись проекты договора купли-продажи, где покупателем указан Первухин О.В., а не Иванцевич Н.В. (т.1 л.д.162, 166 оборот, 173). Изменен порядок расчетов, представлен договор счета эскроу N 1096, где депонентом выступает Первухин О.В. (т.1 л.д.163 оборот, 167 оборот).

При этом ответчик указывал, что все направленные в адрес Романенко А.И. проекты договора купли-продажи исходили не от истца, а от Первухина О.В., который не является стороной предварительного договора. Иванцевич Н.В. как сторона по предварительному договору, не обращалась к Романенко А.И. с предложением внести изменения в условия предварительного договора, в том числе произвести замену стороны. При этом Романенко неоднократно при поступлении проектов, содержащих условия, отличные от указанных в предварительном договоре, сообщал о них стороне истца, о чем также заявил на встрече в офисе ПАО "РОСБАНК" 29.09.2020. Единственное направленное истцом предложение о заключении основного договора посредством Почты России 30.09.2020 в 17:00 час. В силу ст.1 ГК РФ нельзя считать добросовестным и надлежащим волеизъявлением/предложением на заключение договора купли-продажи. С учетом даты и времени направления данного письма, его получение и заключение договора до окончания срока действия предварительного договора было фактически невозможно, продавец не получил по независящим от него причинам данное предложение в срок по 01.10.2020. Кроме того, от Первухина О.В. на следующий день в 13:06 час. Был направлен проект договора, в котором он выступал в качестве покупателя, что свидетельствует о том, что направление предложение от Иванцевич Н.В. не являлось действительным волеизъвлением на заключение с ней основного договора.

При подаче настоящего иска Иванцевич Н.В. представлен проект договора (т.1 л.д.8,9).

Как усматривается условия предварительного договора, заключенного между сторонами 26.08.2020 (т.1 л.д. 6) и условия проекта основного договора купли - продажи, который Иванцевич Н.В. просит обязать ответчика Романенко А.И. заключить с ним (т.1 л.д. 173), а так же условия проекта договора, который был направлен истцом ответчику (т.1 л.д. 8,9), не идентичны.

Так усматривается, что изменены порядок расчетов по договору между сторонами, измен срок передачи квартиры.

В предварительном договоре купли-продажи указывается, что оставшаяся часть стоимости объекта оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю Банком в соответствии с кредитным договором.

В проекте договора купли-продажи, представленном покупателем продавцу для заключения указано, что покупатель (Иванцевич Н.В.) приобретает недвижимое имущество с использованием кредитных средств, предоставляемых ей и Первухину О.В. ПАО "Росбанк", именуемым в дальнейшем "кредитор-залогодержатель" по кредитному договору N 604791-КД-2020 от 29.09.2020, заключенному в Санкт-Петербурге ПАО "Росбанк" и Первухиным О.В., Иванцевич Н.В. в качестве заемщика, сроком на 242 месяца, считая с даты предоставления кредита.

29.09. 2020 между ответчиком, истцом и ее мужем Первухиным О.В. (т.1 л.д. 55) состоялась встреча в офисе ПАО "Росбанк", где ответчик в устной форме заявил истцу об отказе от заключения договора, по тем основаниям, что оплата цены договора должна была быть произведена за счет кредитных денежных средств, предоставленных не истцу, а супругу истца, а так же с изменением других условий договора. Обстоятельства личной встречи сторон 29.09.2020 истцом в ходе судебного разбирательства не оспаривались.

В свою очередь, как верно указано судом, направление 30.09.2020 истцом в адрес ответчика измененного проекта основного договора купли-продажи, учитывающего обстоятельства, в отношении которых ответчиком были высказаны свои возражения, не является основанием к удовлетворению исковых требований, поскольку условия проекта договора, отличаются от условий предварительного договора. При этом данные условия являются существенными.

Оснований для вывода о том, что сторона продавца уклонялась от заключения основного договора купли-продажи квартиры, не имеется. При указанных обстоятельствах, сторона продавца имела основания для отказа от заключения договора на иных условиях, отличных от условий предварительного договора. Недобросовестного поведения со стороны продавца не усматривается.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что уведомление продавца об отказе от заключения договора было получено покупателем 12.10.2020, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что с этой даты предварительный договор купли-продажи квартиры подлежит признанию расторгнутым, и имеются основания для удовлетворения встречных требований Романенко А.И.

Действия Иванцевич Н.В. по направлению Романенко А.И. 30.09.2020 договора купли-продажи квартиры (т.1 л.д.8-9) не возлагают на последнего обязательств по его заключению, учитывая имеющиеся по делу обстоятельства в их совокупности.

Судебная коллегия полагает, что доводов, ставящих под сомнение законность и обоснованность постановленного по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права в рамках рассмотрения дела, в связи с чем оснований для изменения судебного решения по доводам апелляционной жалобы, не усматривается.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено: 01.03.2023


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка