Дата принятия: 22 сентября 2021г.
Номер документа: 33-13948/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2021 года Дело N 33-13948/2021
г. Екатеринбург
22.09.2021
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Ольковой А.А.,
судей Некрасовой А.С., Тяжовой Т.А.
при помощнике судьи Ромашовой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Гущина Александра Викторовича к администрации городского округа Первоуральск о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе ответчика на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 07.06.2021.
Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия
установила:
Гущин А.В. обратился в суд с исковым заявлением к администрации городского округа Первоуральск (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым площадью 1 049 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (далее - спорный земельный участок), изложенного в письме от 08.04.2021 N 3453; об обязании администрации заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка.
Решением суда от 07.06.2021 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе администрация просит отменить указанный судебный акт и принять по делу новое решение об отказе в иске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации Даниленко О.С. поддержала доводы жалобы, представитель истца Ишанов Р.М. против доводов жалобы возражал, выразил согласие с выводами суда первой инстанции.
Учитывая, что истец, извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явился, направив в суд своего представителя, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.05.2007 между администрацией (арендодатель) и Некрасовым Е.А. (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на десять лет (с 16.08.2006 по 16.08.2016).
На основании соглашения от 27.02.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды спорного земельного участка перешли к Гущину А.В.
Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном порядке.
Гущин А.В. возвел на спорном земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 15%, право собственности на который не зарегистрировано.
04.07.2016 истец обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка сроком на пять лет, однако получил отказ.
После окончания срока аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком, внося арендную плату.
Уведомлением от 27.10.2020 администрация заявила об отказе от арендных отношений и потребовала демонтажа возведенных сооружений и возврата спорного земельного участка в трехмесячный срок.
15.03.2021 Гущин А.В. обратился в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды для завершения строительства.
Письмом от 08.04.2021 администрация отказала в заключении договора аренды, ссылаясь на отсутствие зарегистрированного за заявителем права собственности на объект незавершенного строительства.
Полагая, что отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, Гущин А.В. обратился в суд с настоящими требованиями.
Администрация с иском не согласилась исходя из следующего: действующее земельное законодательство не предусматривает возможности продления срока действия договора аренды земельного участка по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; с заявлением о заключении нового договора аренды истец обратился в марте 2021 г., то есть уже после окончания срока действия предыдущего договора; право собственности на объект незавершенного строительства за истцом не зарегистрировано. Данные обстоятельства, по мнению администрации, исключают возможность предоставления спорного земельного участка в аренду без проведения торгов.
Суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, руководствуясь подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), статьями 445, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований исходя из того, что на спорном земельном участке, предоставленном истцу в аренду по договору, заключенному до 01.03.2015, истец возвел объект незавершенного строительства, следовательно, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов.
В апелляционной жалобе администрация выражает несогласие с выводами суда, приводя в обоснование доводы, аналогичные приведенным в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Данная правовая позиция сформирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 N 308-ЭС20-3366, в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.
При этом по смыслу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).
Довод администрации о том, что с заявлением о заключении на новый срок договора аренды истец обратился после истечения срока аренды по договору от 17.05.2007, подлежит отклонению, поскольку основанием для удовлетворения судом настоящих требований послужили приведенные выше нормы права, регулирующие особенности предоставления земельного участка для завершения строительства, а не положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, вменяющие обязанность арендатору письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды до окончания действия предыдущего договора.
Установив, что на спорном земельном участке, предоставленном истцу в аренду по договору, заключенному до 01.03.2015, в период действия данного договора истец правомерно возвел объект незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов.
При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что возникший спор разрешен судом правильно. Доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения, кроме того, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, несогласие с которой само по себе не свидетельствует об ошибочности сделанных судом выводов, не подтверждает наличие нарушений норм права при рассмотрении дела и не является основанием для отмены судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 07.06.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Председательствующий:
Олькова А.А.
Судьи:
Некрасова А.С.
Тяжова Т.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
