Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 августа 2021 года Дело N 33-1391/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Коротченковой И.И.,

судей Букаловой Е.А., Чуряева А.В.,

при секретаре Власовой Л.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" к Гуличеву А.В., Золотухину А.В., Кателкину А.Д., Кателкину Н.И., Кателкину Ю.Я.,, Кондрашовой О.С., Потанину А.В., Потаниной Г.А., Пронину М.Н., ФИО1, Савкиной Г.М., Федоровской Н.В., Филатовой О.И. , Чубураевой Л.Н. , Ягодкиной А.А. о признании недействительным протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" на решение Мценского районного суда Орловской области от 4 марта 2021 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Букаловой Е.А., объяснения представителя истца общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" - ФИО24, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя ответчиков Потанина А.В., Потаниной Г.А., Кондрашовой О.С., Савкиной Г.М., Филатовой О.И. и третьего лица ООО "ПЛАНТТЕКС" по доверенностям ФИО27, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (далее - ООО "Брянская мясная компания", общество) обратилось в суд с иском к Гуличеву А.В., Золотухину А.В., Кателкину А.Д., Кателкину Н.И., КателкинуЮ.Я., Кондрашовой О.С., Потанину А.В., Потаниной Г.А., ПронинуМ.Н., Прониной Н.Н., Савкиной Г.М., Федоровской Н.В., ФилатовойО.И., ЧубураевойЛ.Н., Ягодкиной А.А. о признании недействительным протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В обоснование заявленных требований общество указывало, что <дата> состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, на повестку дня которого были вынесены вопрос об избрании лица, уполномоченного действовать от имени участников долевой собственности без доверенности, а также вопрос об условиях заключения договора аренды земельного участка.

По итогам проведенного собрания уполномоченным лицом была избрана Филатова О.И. с наделением ее рядом полномочий и принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером N в аренду ООО "ПЛАНТТЕКС" сроком на 10 лет с размером арендной платы за одну земельную долю в праве общей долевой собственности - 1 тонна фуражного зерна, услуги по вспашке огорода в объеме 500 кв.м и выплатой денежных средств в размере земельного налога.

Полагает указанный протокол собрания в части заключения договора аренды с ООО "ПЛАНТТЕКС" недействительным, так как договор аренды указанного выше земельного участка от <дата>, на основании которого истец является арендатором, в соответствии с его пунктами 3.1, 7.2 считается продленным на прежних условиях по <дата>, поскольку ни одна из сторон не заявила другой о его прекращении за шесть месяцев до окончания срока его действия.

Кроме того, перед принятием решения о заключении договора с новым арендатором участники долевой собственности вопрос о предложении ООО"Брянская мясная компания" воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок не рассмотрели.

По изложенным основаниям общество просило суд признать недействительным протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения от <дата> в части решения вопроса о передаче земельного участка площадью 5282108 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду ООО "ПЛАНТТЕКС" сроком на 10лет с размером арендной платы за одну земельную долю в праве общей долевой собственности - 1 тонна фуражного зерна, услугами по вспашке огорода в объеме 500 кв.м и выплатой денежных средств в размере земельного налога возможностью выплаты арендной платы как в натуральном выражении, так и денежными средствами, стоимостью зерна, установленной согласно рыночным ценам, сложившимся на данный вид продукции на момент ее выдачи, компенсацией за неиспользование услуг по вспашке в размере 1500 руб.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчиков 6000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Высокинского сельского поселения <адрес> и ООО "ПЛАНТТЕКС".

Рассмотрев спор, суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ООО "Брянская мясная компания" просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы приводит довод о несогласии с выводом районного суда об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок ввиду нарушения существенных условий аренды в части внесения арендной платы, поскольку, вопреки условиям договора, ответчиками не доказано предъявление соответствующего заявления о выплате арендной арендатору. Более того, при множественности лиц на стороне арендодателя частичная задолженность по арендной плате, по мнению истца, не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку факт невнесения арендной платы более двух раз подряд одновременно всем лицам на стороне арендодателя по истечении установленного договором срока не имел места.

Полагает, что по смыслу закона, основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке является протокол собрания собственников земельного участка с соответствующей повесткой дня.

Кроме того, считает, что на момент проведения оспариваемого собрания договор аренды с ООО "Брянская мясная компания" являлся продленным по <дата> ввиду того, что ни одна из сторон договора в установленном законом и его условиями порядке не заявила другой за 6 месяцев до окончания его срока о прекращении его действия.

Ошибочным находит вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку объективную возможность ознакомиться с протоколом собрания от <дата> ООО "Брянская мясная компания" получило лишь <дата> при ознакомлении с материалами другого гражданского дела N.

В судебное заседание ответчики Гуличев А.В., Золотухин А.В., КателкинА.Д., Кателкин Н.И., Кателкин Ю.Я., Кондрашова О.С., Потанин А.В., Потанина Г.А., Пронин М.Н., Пронина Н.Н., Савкина Г.М., Федоровская Н.В., Филатова О.И., Чубураева Л.Н., Ягодкина А.А., третьи лица - администрация Высокинского сельского поселения Мценского района Орловской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, ходатайств и заявлений не представили. Ответчики Потанин А.В., Потанина Г.А., Кондрашова О.С., Савкина Г.М. и Филатова О.И., реализовали свое право на участие в деле через своего представителя.

В этой связи судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является, в частности нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ответчики Гуличев А.В., Золотухин А.В., Кателкин А.Д., Кателкин Н.И., КателкинЮ.Я., Кондрашова О.С., Потанин А.В., Потанина Г.А., ПронинМ.Н., Пронина Н.Н., Савкина Г.М., Федоровская Н.В., ФилатоваО.И., Чубураева Л.Н., Ягодкина А.А. являются сособственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 5282108 кв.м с кадастровым номером N и разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>

<дата> между ООО "Агротех-Мценск" (арендатор) и собственниками земельных долей указанного земельного участка в лице их представителя Филатовой О.И. (арендодатель) заключен договор аренды данного земельного участка (массива).

По условиям указанного договора земельный участок передается в аренду для его использования в целях сельскохозяйственного производства (пункт 2.1), заключен сроком на 5 (пять) лет, начинает действовать с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (пункт 3.1) и вступает в законную силу с момента государственной регистрации (пункт 3.2).

Арендная плата по договору выплачивается за одну земельную долю в размере 6 ц фуражного зерна один раз в год; кроме того, предоставляются услуги по вспашке огорода собственника одной земельной доли один раз в год не более 50 соток, транспортные услуги. При желании арендодателя арендная плата в виде зерна заменяется денежной выплатой в соответствии с рыночным ценами, сложившимися на день обращения, арендатором, оплачивается земельный налог арендодателя, оказывается материальная помощь на ритуальные услуги (пункт 4.1).

Арендная плата может изменяться не более 1 раза в 3 года не более чем на 10% от установленной настоящим договором арендной платы (пункт 4.1.1). Арендная плата по письменному соглашению сторон может быть заменена равноценным возмещением. Конкретные виды внесения (возмещения) арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными письменными соглашениями между сторонами (пункт 4.2). Арендная плата выплачивается в течение 30 дней с момента требования, но не позднее 31 декабря текущего года (пункт 4.3).

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды арендатор, в частности, имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок на прочих равных условиях перед другими лицами.

Арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату, не допускать ухудшения качественных характеристик земельного участка, экологической обстановки на арендуемой территории, загрязнения прилегающих земель в результате хозяйственной деятельности, не допускать деградации и ухудшения плодородия почвы на арендуемой территории (пункт 5.2).

Изменение и (или) дополнение к Договору, а также его прекращение до истечения срока оформляются Сторонами в письменной форме, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ (пункт 7.1).

Указанный договор содержит условие о том, что договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила другой стороне о прекращении действия настоящего договора за 6 месяцев до окончания срока действия договора (пункт 7.2).

Односторонний отказ от исполнения Договора, влекущий его расторжение, допускается только со стороны Арендатора (пункт 7.3).

Договор может быть, досрочно расторгнут также и по соглашению сторон. Соглашение о расторжении совершается в письменном виде и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (пункт 7.4).

В случае невыполнения либо ненадлежащего выполнения условий договора, виновная сторона несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 8).

<дата> договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, а <дата> между ООО "Брянская мясная компания" (цессионарий) и ООО Агротех-Мценск" (цедент) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды (цессии) N, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в отношении вышеуказанного земельного участка, который зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости <дата>г

<дата> в газете "Орловская правда" N) было опубликовано объявление о проведении общего собрания собственников земельных долей вышеуказанного земельного участка, инициатором которого являлась Филатова О.И.

<дата> ответчики провели общее собрание участников долевой собственности, на котором по второму вопросу повестки дня (условия заключения договора аренды земельного участка) было принято решение передать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 57:11:0030301:58 в аренду ООО"ПЛАНТТЕКС" на следующих условиях: срок договора аренды - 10 лет; размер годовой арендной платы - за одну земельную долю в праве общей долевой собственности 1 т фуражного зерна, услуги по вспашке огорода в объеме 500 кв.м и выплата денежных средств в размере земельного налога за указанную долю; арендная плата может выплачиваться как в натуральном выражении, так и денежными средствами. При этом стоимость зерна устанавливается согласно рыночным ценам, сложившимся на данный вид продукции, на момент ее выдачи. Компенсация за неиспользование услуг по вспашке составляет 1500 руб.

На собрании присутствовал глава администрации Высокинского сельского поселения Мценского района Орловской области ФИО25

За положительное решение по вопросу N проголосовало 100 %.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество ссылалось на недействительность указанного протокола в части решения о заключении договора аренды с ООО "ПЛАНТТЕКС", так как на момент проведения собрания ООО "Брянская мясная компания" являлось действующим арендатором земельного участка с кадастровым номером 57:11:0030301:58 на основании продлившего свое действие договора аренды от <дата>, и ответчиками на собрании не решался вопрос о предложении арендатору воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, притом что ни одна из сторон не заявила другой стороне о прекращении действия договора за шесть месяцев до окончания срока его действия.

Возражая против удовлетворения требований, представитель ответчиков по доверенности ФИО27, представитель третьего лица ООО"ПЛАНТТЕКС" и ответчиков по доверенности ЖилинМ.А. ссылались на ненадлежащее исполнение истцом своих обязанностей по договору аренды, а также на то, что срок для оспаривания решения общего собрания истек, поскольку о содержании принятых решений истец узнал в 20-х числах марта.

Представитель третьего лица - администрации Высокинского сельского поселения Мценского района Орловской области - ФИО25 не отрицал того, что протокол общего собрания не был своевременно изготовлен, однако указывал на осведомленность истца о принятом на собрании решении в день собрания. Обращал внимание на направление текста протокола представителю ООО "Брянская мясная компания" в электронном виде <дата> и получение его заверенной копии истцом в конце марта 2020 г. Выражал мнение о нецелесообразности сохранения арендных отношений с ООО "Брянская мясная компания", не выплачивающего арендную плату, земельный налог арендодателям.

В обоснование своей позиции об отсутствии оснований у участников долевой собственности для прекращения либо расторжения договора аренды исполнении ООО "Брянская мясная компания" представило копии ведомостей на выплату арендной платы за 2017, 2019, 2020 гг., подтверждающие ее выплату 15 лицам в 2017 г., 23 лицам в 2019 г., и 4-м в 2020 г.

В подтверждение неознакомления в марте 2020 г. с надлежащей копией протокола собрания истцом была представлена копия заявления на имя ФИО25 о выдаче протокола собрания, полученного согласно штампу администрацией Высокинского сельского поселения <дата>г.

Судом первой инстанции также были получены копии материалов КУСП N от <дата> по обращению ООО "Брянская мясная компания", в котором содержится заявление от <дата> в Мценскую межрайонную прокуратуру, свидетельствующее о непредоставлении на указанную дату истцу копии вышеуказанного протокола собрания администрацией Высокинского сельского поселения, а также о том, что у истца имеются основания полагать собрание недействительным, в том числе, ввиду возможного отсутствия кворума на дату проведения собрания, так как в надлежащем виде протокол со списком и подписями участвовавших в нем лиц отсутствует.

В надзорном производстве N ж-2020 Мценской межрайонной прокуратуры по вышеуказанному обращению ООО "Брянская Мясная компания" имеется представление от <дата> об устранении нарушений федерального законодательства на имя главы администрации Высокинского сельского поселения ФИО25, выразившихся в непредоставлении ООО "Брянская мясная компания" в установленный срок копии протокола собрания от <дата>

Из ответа на представление прокуратуры и распоряжения главы Высокинского сельского поселения ФИО25 от <дата> следует, что ведущему специалисту администрации сельского поселения ФИО26 объявлено замечание, но не усматривается, что копия вышеуказанного протокола с соответствующим приложением была передана истцу по делу.

Помимо изложенного, судом первой инстанции установлено, что с <дата> Мценским районным судом Орловской области рассматривался иск ООО "Брянская мясная компания" к Гуличеву А.В. и др. о признании договора аренды земельного участка от <дата> продленным.

Судом первой инстанции к материалам настоящего дела приобщен отзыв ответчиков на вышеуказанный иск, зарегистрированный <дата>, к которому приложена копия надлежаще оформленного протокола собрания от <дата> с подписями, печатями и списком участников; доверенность на имя ПрасоловаМ.А., представлявшего интересы ООО "Брянская мясная компания" при разрешении указанного дела; копия расписки данного представителя от <дата> о согласии на получение судебных извещений путем смс-сообщения, а также ходатайство другого представителя общества об ознакомлении с материалами дела от <дата>

Разрешая спор, районный суд счел доказанным, что со стороны ООО"Брянская мясная компания" на протяжении всего срока действия договора аренды имело место нарушение его условий в части внесения арендной платы (несвоевременная оплата и не в полном объеме), сделав вывод о том, что при таких обстоятельствах арендатор утратил преимущественное право заключения договора аренды на новый срок, а участники долевой собственности имели возможность не только прекратить арендные отношения, но и расторгнуть договор досрочно.

Кроме того, суд первой инстанции счел, что ООО "Брянская мясная компания" пропустило срок исковой давности, обратившись в суд с иском <дата>г., будучи осведомленным о нарушении своих прав с марта2020г.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 619 ГК РФ определяет условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.