Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 26 марта 2018 года №33-1389/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 марта 2018 года Дело N 33-1389/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Ярадаева А.В.,
судей Арслановой Е.А., Иванова П.Д.,
при секретаре судебного заседания Никитине П.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Малетиной Людмилы Борисовны к администрации Мариинско -Посадского городского поселения Чувашской Республики о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, поступившее по апелляционной жалобе Малетиной Л.Б. на решение Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 16 января 2018 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска Малетиной Людмилы Борисовны к администрации Мариинско -Посадского городского поселения Чувашской Республики о признании договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>, от 15 ноября 1996 года возобновленным на неопределенный срок, отказать.
Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Малетина Л.Б. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Мариинско -Посадского городского поселения Чувашской Республики о признании договора аренды земельного участка, заключенного ею 15.11.1996 под N 11-15 с администрацией города, возобновленным на неопределенный срок. Иск мотивирован следующими обстоятельствами. Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., был предоставлен ей в аренду сроком на два года с 15.11.1996 по 15.11.1998 для строительства индивидуального жилого дома по <адрес>. Ссылаясь на положения ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ, указывая, что арендодатель не заявлял о расторжении договора, принимал по истечении срока договора арендную плату, а она использовала земельный участок по назначению, то есть осуществляла строительство жилого дома, что свидетельствует о том, что договор аренды исполнялся, она обратилась в суд с вышеназванными требованиями.
Обжалуемым судебным решением в удовлетворении исковых требований Малетиной Л.Б. отказано.
В апелляционной жалобе Малетина Л.Б. просит отменить обжалуемое решение Мариинско- Посадского районного суда Чувашской Республики и принять по делу новое решение. В жалобе указывает на неправильное применение судом норм материального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, по мнению истца, суд первой инстанции не учел, что договор аренды земельного участка не был расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ. Не учтено, что администрация города регулярно получала арендную плату за использование земельного участка вплоть до 2006 года, в 2015 году выдала разрешение на проведение земляных работ по прокладке водопровода. Истцом оформлен технический паспорт на строения, имеющиеся на спорном земельном участке, администрация согласовала в 2015 году местоположение границ земельного участка, выдала ситуационный план земельного участка. Суд не учел принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, а также предусмотренную законом возможность приобретения права на аренду земельного участка однократно на срок до 3 лет для завершения строительства. Просит решение суда отменить и принять по делу новое, - которым удовлетворить иск.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе в соответствии с порядком, установленным ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда доводам жалобы.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Мариинско -Посадская городская администрация на основании постановления от 15.11.1996 N 11-15 заключила с Малетиной Л.Б. договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., сроком на два года с 15.11.1996 по 15.11.1998 для строительства индивидуального жилого дома. Местоположение земельного участка по договору аренды определено по <адрес>, кадастровый номер N.
В соответствии с п. 3.1. Договора арендная плата установлена в размере земельного налога. В силу п. 4.1. Договора арендатор имеет право использовать земельный участок с целью и условиями его предоставления для строительства при наличии утвержденного в установленном порядке проекта. Также он имеет право на продление договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному Арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора. Арендатор обязан после окончания срока действия настоящего Договора передать земельный участок арендодателю (п. 4.2. Договора).
Земельный участок числится поставленным на кадастровый учет с 15.11.1996. По результатам межевания, проведенного по заказу администрации муниципального образования в 2015 году, размер земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м.
На указанном земельном участке, как следует из материалов гражданского дела, расположен объект, незавершенный строительством.
Из технического паспорта на жилой дом индивидуального фонда, составленного РГУП "Чуваштехинвентаризация" по состоянию на 16 августа 2004 года следует, что в этот период по адресу <адрес> находились сараи под литерами Б и В, 2004 года постройки.
В соответствии с проведенным ООО "Центр кадастровых услуг" 20 октября 2017 года обследованием N 17, на земельном участке с кадастровым номером N расположено два объекта капитального строительства з1 и з2. Объект незавершенного строительства з1- индивидуальное жилищное строение, площадью <данные изъяты> кв.м., количество наземных этажей- 2, подземные этажи отсутствуют, материал стен- керамзитобетонные блоки, степень готовности 70 %. Объект незавершенного строительства з2 - вспомогательное строение (гараж), площадью <данные изъяты> кв.м., количество наземных этажей-1, подземные этажи отсутствуют, материал стен -керамзитобетонные блоки, степень готовности- 90 %.
Сведений о получении градостроительного плана земельного участка для размещения индивидуального жилого дома, разрешения на строительство в материалах дела не имеется.
Утверждая, что спорный договор аренды исполнялся сторонами, истец обратился в суд с требованием о признании заключенного 15 ноября 1996 года договора аренды возобновленным на неопределенный срок.
Суд, отказывая в удовлетворении иска, сослался на положения Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятых Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 года, Земельный кодекс РСФСР, 1991 года, о том, что истечение срока аренды земельного участка прекратило действие этого договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, учитывая, что Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, на которые ссылается районный суд, с 1 марта 1996 года не применялись в связи с введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ.
Согласно ст. 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле во временное пользование на условиях аренды земля предоставлялась гражданам СССР, колхозам, совхозам и другим государственным, кооперативным, общественным предприятиям, учреждениям и организациям и пр. Арендодателями земли являлись соответствующие Советы народных депутатов. Условия аренды определялись по соглашению сторон и закреплялись в договоре. Арендатор имел преимущественное право возобновления договора на аренду земли по истечении срока его действия.
В силу ст. 9 Основ право владения и право пользования земельным участком могло быть прекращено Советом народных депутатов в случае истечения срока, на который был предоставлен земельный участок; систематического невнесения арендной платы в сроки, установленные договором; неиспользования в течение установленного законом срока земельного участка; в других случаях, предусмотренных Основами. Законодательством союзных и автономных республик могли быть предусмотрены и другие случаи прекращения права владения, права пользования землей и аренды земли.
Статьей 12 Основ предусматривалось, что землевладение и землепользование в СССР являются платными, в формах земельного налога или арендной платы.
Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), часть вторая которого вступила в силу с 1 марта 1996 года, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ч. 2 статья 610 ГК РФ).
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом не представлены удовлетворяющие требованиям закона доказательства, подтверждающие возобновление арендных отношений с администрацией города.
Так, в соответствии с представленным суду договором обязательным условием продления договора с учетом преимущественного права на это арендатора, являлось заблаговременное, не позднее 60 дней до истечения срока аренды, письменное заявление об этом намерении, адресованное арендодателю. Доказательств соблюдения Малетиной Л.Б. данного условия суду не представлено.
Как правильно отметил суд первой инстанции, необходимым условием для возобновления договора на неопределенный срок являлось исполнение сторонами условий договора, при отсутствии возражения с другой стороны. Однако, из материалов дела следует, что внесенные Малетиной Л.Б. платежи за спорный земельный участок - это земельный налог, уплачиваемый ею в налоговый орган, а не арендные платежи, уплачиваемые арендодателю. В судебном заседании суда первой инстанции сама истица подтвердила, что с 2006 года и данный налог ею также не уплачивался.
Кроме того, отказывая в возобновлении арендных отношений, арендодатель выразил свою волю об отсутствии у него намерений продолжать арендные отношения с Малетиной Л.Б. письмами, адресованными истцу от 30 октября 2015 года и позже.
Учитывая, что со стороны арендатора длительное время не предпринималось каких-либо действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений (не было получено разрешение на строительство, градостроительный план, не оплачивались арендные платежи), договор аренды нельзя считать возобновленным на неопределенный срок только по тем основаниям, что земельный участок не был возвращен арендодателю в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок.
Вместе с тем, отсутствие в настоящее время между сторонами арендных отношений само по себе не лишает собственника недвижимого имущества возможности заключения нового договора аренды при наличии доказательств возведения им в законном порядке на земельном участке объекта незавершенного строительства и намерения в дальнейшем использовать спорный земельный участок для строительства.
Так, на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Малетиной Л.Б. на решение Мариинско -Посадского районного суда Чувашской Республики от 16 января 2018 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий А.В. Ярадаев
Судьи Е.А.Арсланова
П.Д. Иванов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка