Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-1388/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего судьи Куратовой Л.В.

судей Куденко И.Е., Самофаловой Л.П.

при секретаре Давидян С.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-286/2019 по иску АО "Дом.РФ" в лице представителя Банка ВТБ (ПАО) к Зайцеву Виктору Юрьевичу, Зайцевой Людмиле Александровне об обращении взыскания на заложенное имущество

по апелляционной жалобе с дополнениями к ней Зайцевой Людмилы Александровны на решение Палласовского районного суда Волгоградской области от 30 мая 2019 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковые требования АО "ДОМ.РФ" в лице представителя Банка ВТБ (ПАО) к Зайцеву Виктору Юрьевичу, Зайцевой Людмиле Александровне об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом, общей площадью 34,4 кв.м, земельный участок, общей площадью 972 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> принадлежащие на праве общей долевой собственности по 1/2 доли Зайцеву Виктору Юрьевичу, Зайцевой Людмиле Александровне, определить способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену 604 800 рублей.

Взыскать с Зайцева Виктора Юрьевича, Зайцевой Людмилы Александровны в пользу АО "ДОМ.РФ" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения представителя Зайцевой Л.А. - Линевой С.В., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

АО "Дом.РФ" в лице представителя Банка ВТБ (ПАО) обратилось в суд с исковым заявлением к Зайцеву В.Ю., Зайцевой Л.А. с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 26 июля 2006 года между <.......>" и Зайцевым В.Ю., Зайцевой Л.А. был заключен кредитный договор N <...>-И, в соответствии с которым ответчикам был предоставлен кредит в размере 490 000 рублей на срок 180 месяцев с уплатой 12,75 % годовых, для приобретения жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, по 1/2 доли каждому. Исполнение обязательств по договору обеспечено ипотекой в силу закона приобретаемой квартиры, в связи с чем составлена закладная. В настоящее время законным владельцем закладной является АО "Дом.РФ". 25 февраля 2015 года. Палласовским районным судом Волгоградской области было вынесено решение о взыскании задолженности с Зайцева В.Ю., Зайцевой Л.А. Требования об обращении взыскания не ставились. Данное решение не исполнено. По состоянию на 19 февраля 2019 года общая сумма задолженности составляет 340 755 рублей 68 копеек. Поскольку ответчиками не были выполнены обязательства по договору, истец считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество. По состоянию на 28 января 2019 года предмет ипотеки оценен в размере 756 000 рублей независимым оценщиком <.......>". Начальную продажную стоимость предмета ипотеки просит установить исходя из 80% стоимости, указанной в отчёте об оценке.

Истец просил суд обратить взыскание на предмет ипотеки в счёт исполнения обязательств ответчиков по кредитному договору N <...>-И от 26 июля 2006 года: - жилой дом, площадью 34,4 кв.м и земельный участок, общей площадью 972 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 604 800 рублей; взыскать с ответчиков в пользу АО "Дом.РФ" расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Суд постановилуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе с дополнениями к ней Зайцева Л.А. оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить, вынести новое судебное решение.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Положениями части второй данной статьи предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила о займе, если иное не предусмотрено правилами о кредите и не вытекает из существа кредитного договора.

По правилам статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Согласно п.3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В силу статьи 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество. При этом в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано только в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что 26 июля 2006 года между <.......> и ответчиками был заключен кредитный договор N <...>-И, в соответствии с которым ответчикам был предоставлен кредит в размере 490 000 рублей, на срок 180 месяцев, для приобретения в собственность ответчиков жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.11-18 т.1).

Право собственности ответчиков на жилой дом и земельный участок подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д.66-75 т.1).

Согласно Уставу АО "Дом.РФ" прежнее наименование общества -Акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (л.д.85-92 т.1).

Как следует из решения Палласовского районного суда Волгоградской области от 25 февраля 2015 года по гражданскому делу по иску <.......> к Зайцеву В.Ю., Зайцевой Л.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, исковые требования истца были частично удовлетворены, с Зайцева В.Ю., Зайцевой Л.А. солидарно в пользу истца была взыскана задолженность по кредитному договору N <...>-И от 26 июля 2006 года в размере 260936 рублей 84 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 809 рублей 37 копеек, а всего 266 746 рублей 21 копейка. В части взыскания пени в размере 85 014 рублей 47 копеек требования оставлены без удовлетворения (л.д.81-84 т.1). Данное решение вступило в законную силу 06 апреля 2015 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При решении данного спора суд обоснованно исходил из того, что установление факта наличия или отсутствия задолженности ответчиков по кредитному договору на момент рассмотрения спора являлось юридически значимым обстоятельством для решения вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество либо об отказе в таком обращении.

Истец ссылался в исковом заявлении на то, что вышеуказанное решение суда не исполнено по настоящее время, данное обстоятельство не оспаривалось стороной ответчика.

Из материалов дела следует, что ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 09 августа 2006 года за N <...>, N <...> в пользу <.......>

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должником и залогодателем и выданной ГУ ФРС по Волгоградской области первоначальному залогодержателю - <.......>

Права кредитора по настоящему договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством (пункт 1.6).

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО "Дом.РФ", что подтверждается справкой по счёту ДЕПО (л.д. 65 т.1) и соответствует ст. 48 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу пункта 2 статьи 48 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Частью 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 названного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 2 статьи 78 названного Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 указанного Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Судом установлено, что сумма неисполненного ответчиками обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, ответчики допустили нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, что не может рассматриваться как незначительное нарушение обеспеченного залогом обязательства.

С учётом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований об обращении взыскания на залоговое имущество по договору ипотеки, путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 1 статьи 56 и статьи 76 Закона об ипотеке в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчет оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В качестве основания для установления действительной стоимости залогового имущества суд принял во внимание отчёт N <...> от 28 января 2019 года "Об определении рыночной стоимости и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>", выполненный ООО "<.......>" по заказу истца, согласно которому рыночная стоимость жилого дома составляет 421 000 рублей, земельного участка - 335 000 рублей, общая рыночная стоимость по состоянию на 28 января 2019 года составляет 756 000 рублей (л.д. 19-55 т.1), в связи с чем определилначальную продажную цену равной 80% от рыночной стоимости, определенной специалистом, что составляет 604 800 рублей.

При этом суд сослался на то, что данный отчёт и рыночная стоимость предмета ипотеки ответчиками не оспаривались. Однако из материалов дела следует, что в возражениях на исковое заявление, представленных суду представителем ответчика Захарова М.В. (л.д.106 т.1), а также в судебном заседании (л.д.109 т.1), сторона ответчика оспаривала рыночную стоимость заложенного имущества, полагая ее более значительной.

В соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела вопрос о действительной рыночной стоимости недвижимого имущества на момент обращения взыскания на заложенное имущество судом не выяснялся, на обсуждение сторон не выносился.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суду апелляционной инстанции следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части первой статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения бремени доказывания (часть вторая статьи 56 ГПК РФ).

Поскольку для проверки доводов апелляционной жалобы и правильного рассмотрения дела было необходимо установление действительной рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества, судебной коллегией по ходатайству стороны ответчика была назначена по делу судебная оценочная экспертиза в ООО "Эксперт Система".

Согласно заключению эксперта N <...> от 9 апреля 2021 года, рыночная стоимость жилого дома, кадастровый N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 940 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка, кадастровый N <...>, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 972 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 399 000 рублей (л.д.79-127 т.2).

Поскольку заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями ГПК РФ и законодательства об экспертной деятельности, выводы эксперта не противоречивы, являются полными и ясными, экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд апелляционной инстанции принимает данное заключение как достоверное и допустимое доказательство, которым руководствуется при определении начальной продажной цены имущества.

Так как указанная цена устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, то она составит 1 871 200 рублей (1 940 000+399 000) х 80%).

В связи с тем, что доводы апелляционной жалобы в данной части заслуживают внимания, решение суда подлежит изменению в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, с увеличением ее с 604 800 рублей до 1 871 200 рублей.

В остальной части решение является законным и обоснованным, оснований для отмены решения и отказе в иске, как о том просит податель жалобы, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для обращения взыскания на залоговое имущество в связи с тем, что размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, несостоятельны.

Как уже указывалось выше, общая сумма задолженности, взысканной солидарно с ответчиков по решению Палласовского районного суда Волгоградской области от 25 февраля 2015 года, составила 266 746 рублей 21 копейка.

Доказательств исполнения вышеуказанного решения суда и погашения задолженности ответчиками не представлено.

Данные обстоятельства также подтверждаются материалами исполнительных производств N <...>-ИП и N <...>-ИП, принятых и исследованных судебной коллегией в качестве новых (дополнительных) доказательств (л.д.36-63 т.2).

Размер обеспеченного залогом обязательства не является крайне незначительным и размер требований залогодержателя не является явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

При таких обстоятельствах, с учетом установленной заключением эксперта стоимости заложенного имущества, соблюдены необходимые условия для обращения взыскания в судебном порядке на заложенное имущество.

Доводы, изложенные в дополнительной апелляционной жалобе о том, что срок исковой давности по требованиям об обращении взыскания на заложенное имущество истек, также не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку в силу ст.199 п.2 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Из материалов дела следует, что таких заявлений от сторон до вынесения судом решения не поступало.