Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 25 апреля 2018 года №33-1384/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 апреля 2018 года Дело N 33-1384/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Ковешниковой Е.А.,
судей: Альчиковой Е.В., Андриановой И.В.,
при секретаре Герасимовой О.Г.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Толмачевой Зинаиды Михайловны к администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, администрации Тамбовского района Тамбовской области, Козловой Наталии Владиславовны о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании недействительными постановлений администрации Тамбовского района Тамбовской области, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов, снятии земельного участка с кадастрового учета,
по апелляционной жалобе администрации Тамбовского района Тамбовской области на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15 февраля 2017 года,
Заслушав доклад судьи Альчиковой Е.В., судебная коллегия
установила:
Постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области N 1462 от 24.03.2010 г. из земель квартала с кадастровым номером *** сформирован земельный участок площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: ***, участок ***-б, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство.
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 19.05.2010 г. с присвоением кадастрового номера ***, предоставлен администрацией Тамбовского района Тамбовской области в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка за N317 от 04.08.2010 г. Маняхиной Оксане Ивановне для индивидуального жилищного строительства на срок с 04.08.2010 г. по 03.08.2013 г.
15.02.2013 г. между Маняхиной Оксаной Ивановной и Толмачевой Зинаидой Михайловной заключено соглашение о переуступке права аренды на указанный земельный участок.
Согласно договору аренды N 224 от 21.06.2013 г. Толмачевой Зинаиде Михайловне администрацией Тамбовского района Тамбовской области был предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок для индивидуального жилищного строительства на срок с 04.08.2013 г. по 03.08.2016 г.
Толмачева З.М. первоначально обратилась в суд с иском к администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области об устранении препятствий в пользовании земельным участком и возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции к участию в деле в качестве соответчика была привлечена администрация Тамбовского района Тамбовской области.
В обоснование исковых требований она указала, что для строительства индивидуального жилого дома администрацией Тамбовского района Тамбовской области был утвержден градостроительный план земельного участка и выдано разрешение на строительство N ***. После получения разрешительных документов она приступила к строительству дома. На данное время на земельном участке возведен фундамент для последующего строительства жилого дома. Условия договора ею соблюдались. До окончания срока действия договора аренды она обратилась в администрацию о продлении договора аренды либо заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов. Однако ей было отказано. 21.06.2016 г. администрацией Тамбовского района Тамбовской области, действующей от имени администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, ей направлен ответ на обращение, в котором указано на невозможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Земельный участок с кадастровым номером *** поставлен на кадастровый учет в 2010 году в условной системе координат. Ей стало известно, что на месте переданного ей в аренду земельного участка сформирован и постановлен на кадастровый учет другой земельный участок с кадастровым номером ***, образованный постановлением администрации Тамбовского района N 645 от 24.02.2012 г. Таким образом, произошло наложение одного земельного участка на другой, что отражено на схеме границ земельных участков.
Земельный участок с кадастровым номером *** был предоставлен в аренду Козловой Наталии Владиславовне для ведения личного подсобного хозяйства.
Ее права, как собственника объекта незавершенного строительства на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества, нарушены действиями ответчиков по образованию земельного участка, а также его постановкой на кадастровый учет.
С учетом уточненных исковых требований истица просила суд признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект - индивидуальное жилищное строительство, инвентарный ***/А/11, общей площадью 128,2 кв.м., расположенный по адресу: ***, ***, ***-б; обязать ответчиков заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** на новый срок без проведения торгов; признать недействительными постановление администрации *** *** от 24.02.2012г. об образовании земельного участка с кадастровым номером *** и постановление администрации *** *** от 15.05.2012г. о предоставлении в аренду земельного участка; снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером ***
Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15 февраля 2017 года исковые требования Толмачевой Зинаиды Михайловны удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе администрация Тамбовского района Тамбовской области в лице представителя по доверенности Конобеевой Н.В. просит отменить решение.
Указывает, что исковые требования в части признания незаконными постановлений администрации об образовании земельного участка с кадастровым номером *** о предоставлении его в аренду, снятии с кадастрового учета, уже являлись предметом разбирательства в другом гражданском деле, рассмотренном в 2014 году, по результатам рассмотрения которого было утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым Козлова Наталия Владиславовна обязуется обратиться с заявлением о расторжении договора аренды, администрация Тамбовского района обязуется обратиться с заявлением в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по ***" о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером *** ФГБУ "ФКП Росреестра" отказано администрации района в снятии с кадастрового учета указанного участка, с указанием, что земельный участок имеет статус "Учтенный". По мнению автора жалобы, суд фактически разрешилтождественные исковые требования.
Полагает, что оснований для однократного предоставления Толмачевой З.М. земельного участка для завершения строительства не имелось, так как истец не является собственником объекта незавершенного строительства, а следовательно, до признания судом права собственности на данный объект и его последующей регистрации заявление требований об обязании заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, по мнению автора жалобы, является преждевременным.
Считает, что при предъявлении правоустанавливающих документов, свидетельствующих о зарегистрированном праве собственности истца на дом, предоставление земельного участка без проведения торгов возможно во внесудебном порядке.
Отмечает, что представителем истца было заявлено о невозможности зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства во внесудебном порядке. Однако отказ регистрирующего органа в материалы дела не представлен.
Определением от 03 мая 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в связи с не привлечением к участию в деле Козловой Н.В. и филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05 июля 2017 года решение Тамбовского районного суда от 15 февраля 2017 года отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Толмачевой З.М.
Постановлением Президиума Тамбовского областного суда от 22 марта 2018 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 05 июля 2017 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
Учитывая имеющиеся данные о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание истицы Толмачевой З.М., представителя ответчика Козловой Н.В.- Круцких В.Н., судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Исходя из положений пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ и обоснований, указанных в определении от 03 мая 2017 года о переходе судебной коллегией по гражданским делам Тамбовского областного суда в связи с не привлечением к участию в деле Козловой Н.В. и филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15 февраля 2017 г. подлежит отмене.
Как усматривается из материалов дела, земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: ***, участок ***-б, с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство был сформирован в 2010 году в условной системе координат, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ***
Постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области от 04.08.2010 г. данный участок был предоставлен Маняхиной О.И. в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года.
04.08.2010 г. между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и Маняхиной О.И. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** на срок с 04.08.2010 г. по 03.08.2013 г.
15.02.2013 г. между Маняхиной О.И. и Толмачевой З.М. заключено соглашение о переуступке права аренды на указанный земельный участок.
В соответствии с постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области от 21.06.2013 г. N 2222, с Толмачевой З.М. заключен договор аренды от 21.06.2013 г. земельного участка с кадастровым номером *** на срок с *** по 03.08.2016 г.
21.06.2016 г. администрацией Тамбовского района Тамбовской области Толмачевой З.М. отказано в заключении на новый срок договора аренды земельного участка со ссылкой на статью 39.6 Земельного кодекса РФ.
Постановлением администрации Тамбовского района Тамбовской области от 24.02.2012 г. N 645 образован земельный участок площадью 2847 кв.м., расположенный по адресу: ***, в 49 м на северо-восток от ***, категория земель- земли населенных пунктов. Данный участок 13.03.2012 г. поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ***, на основании постановления администрации Тамбовского района Тамбовской области от *** N1989 предоставлен в аренду Козловой Н.В. сроком на 3 года, что подтверждается договором аренды от 15.05.2012 г. Границы данного земельного участка установлены в системе координат Регион-68.
Факт наложения границ земельных участок с кадастровыми номерами *** на площади 945,77 кв.м. ответчиками не оспаривался.
Также установлено, что новый договор аренды на земельный участок с кадастровым номером ***, не заключался.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером *** был образован частично(945,77 кв.м.) за счет образованного ранее земельного участка с кадастровым номером ***, то по смыслу статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, требовалось получение согласия на образование в 2012 году земельного участка с кадастровым номером *** от Толмачевой З.М., являвшейся арендатором земельного участка с кадастровым номером ***
В связи с отсутствием такого согласия, постановление администрации *** *** от 24.02.2012г. об образовании земельного участка с кадастровым номером *** и постановление администрации Тамбовского района Тамбовской области N 1898 от 15.05.2012г. о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером *** являются недействительными, поскольку нарушают права и законные интересы Толмачевой З.М.
Соответственно исковые требования в части признания недействительными постановлений N 645 от 24.02.2012г. и N 1898 от 15.05.2012г. подлежат удовлетворению.
При этом, признание недействительными вышеуказанных постановлений не нарушает права Козловой Н.В., поскольку на новый срок договор аренды ею не заключался, а срок по предыдущему договору аренды истек 15.05.2015 г.
Следовательно, в удовлетворении исковых требований к Козловой Н.В. надлежит отказать.
Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившим в законную силу с 01.01.2017 г., регулируются правоотношения, связанные со снятием земельного участка с государственного кадастрового учета.
На дату формирования земельного участка с кадастровым номером ***, проведением работ по его межеванию(05.03.2012 г.), на дату обращения в суд с иском Толмачевой З.М. действовал Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в соответствии со статьей 16 которого, кадастровый учет осуществляется в связис образованием или созданием объекта недвижимости(далее- постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования(далее - снятие с учета объекта недвижимости)
С учетом изложенного, земельный участок площадью 2847 кв.м. с кадастровым номером *** расположенный по адресу: ***, в 49 м на северо-восток от ***, подлежит снятию с государственного кадастрового учета.
Вопросы формирования земельного участка с кадастровым номером 68:20:3005001:23 и предоставления его в аренду, были разрешены органом местного самоуправления до введения в действие с *** Федеральным законом от *** N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты" главы V.1. Земельного кодекса РФ "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" и предусмотревшей в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ общее правило о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, но за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом оказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Из технического паспорта на незавершенное строительство по состоянию на 13.09.2016 г. следует, что незавершенное строительство готовностью 2% - фундамент располагается на земельном участке по адресу: ***.
Согласно представленной истицей справки из ГУПТИ Тамбовской области от 20.03.2018 г., процент готовности незавершенного строительства составляет 2%, в том числе фундамент- 100%.
Учитывая разъяснения пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" имеющий 100% готовность фундамент, возведенный истицей на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3005001:23, возможно отнести к объектам незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, в силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого заключен без проведения торгов.
Судом установлено, что ни администрация Тамбовского района Тамбовской области, ни администрация Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области в течение шести месяцев после окончания договора аренды(03.08.2016 г.) земельного участка с кадастровым номером *** не заявила требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Из материалов дела следует, что Толмачева З.М. обращалась с письменным заявлением о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Земельный участок Толмачевой З.М. предоставлялся в аренду без проведения торгов, что подтверждается материалами дела.
Доказательств, что исключительным правом на приобретение земельного участка обладают иные лица, суду не представлено.
Ранее заключенный договор аренды не расторгался.
Из вышеизложенного следует, что истица имеет право на заключение однократно нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта недвижимости.
По мнению судебной коллегии, исковые требования Толмачевой З.М. о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 2% подлежат удовлетворению исходя из следующего.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом(пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ).
Толмачева З.М. объект незавершенного строительства возвела на предоставленном ей на законном основании земельном участке. Срок действия разрешения на строительство истекает только 14 апреля 2021 года.
Из представленного Толмачевой З.М. заключения ООО "Тамбовкоммунпроект" следует, что конструктивные решения незавершенного строительства соответствуют строительным нормам, противопожарной безопасности, последующее завершение строительства с возведением жилого дома возможно. Доказательств, указывающих на нарушение прав и законных интересов третьих лиц в результате осуществления указанного строительства, суду не представлено.
Таким образом, исковые требования Толмачевой З.М. об обязании органов местного самоуправления заключить с ней новый договор аренды земельного участка, о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 15 февраля 2017 года отменить и принять новое решение.
Исковые требования Толмачевой Зинаиды Михайловны к администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, администрации Тамбовского района Тамбовской области- удовлетворить.
Признать незаконными постановления администрации Тамбовского района Тамбовской области от 24.02.2012 г. N 645 "Об образовании земельного участка, используемого для ведения личного подсобного хозяйства", от 15.05.2012 г. N 1889 " О предоставлении в аренду Козловой Н.В. земельного участка, используемого для ведения личного подсобного хозяйства".
Земельный участок площадью 2747 кв.м, с кадастровым номером *** расположенный по адресу: ***, в 49 м на северо-восток от дома N23, снять с государственного кадастрового учета.
За Толмачевой Зинаидой Михайловной признать право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 2%, общей площадью 128,2 кв.м., расположенный по адресу: ***-б.
На администрацию Тамбовского района Тамбовской области возложить обязанность заключить с Толмачевой Зинаидой Михайловной договор аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, участок N 22-б, без проведения торгов.
В удовлетворении исковых требований Толмачевой Зинаиде Михайловне к Козловой Наталии Владиславовне - отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка