Дата принятия: 07 октября 2020г.
Номер документа: 33-13816/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2020 года Дело N 33-13816/2020
г.Екатеринбург 07.10.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего
Ильиной О.В.,
судей
Деменевой Л.С.,
Максимовой Е.В.,
с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Привороцкой Т.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ножниковой М.В., рассмотрела в помещении Свердловского областного суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело
по иску Администрации города Нижний Тагил к Нестерову М.Н,, Нестерову А.М. об изъятии недвижимого имущества, прекращении права собственности, признании муниципальной собственности, выселении
по апелляционной жалобе истца на решение Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от 06.07.2020.
Заслушав доклад судьи Ильиной О.В., объяснения сторон, заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
Администрация города Нижний Тагил обратилась в суд с иском к Нестерову М.Н., Нестерову A.M., в котором просила:
изъять часть земельного участка с кадастровым номером площадью 2 276 кв.м пропорционально площади принадлежащего ответчикам Нестерову М.Н. и Нестерову A.M. жилого помещения;
изъять жилое помещение - комнату площадью 19,1 кв.м с кадастровым номером в трехкомнатной квартире общей площадью 69,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, путем выплаты выкупной стоимости в размере 603 924 руб.;
прекратить право собственности ответчиков на указанное жилое помещение;
признать право муниципальной собственности на указанное жилое помещение;
выселить ответчиков из указанного жилого помещения после выплаты выкупной стоимости в размере 603924 руб.
Кроме того, Администрация города Нижний Тагил обратилась в суд с иском к Нестерову М.Н., Нестерову A.M., в котором просила:
изъять часть земельного участка с кадастровым номером площадью 2 276 кв.м пропорционально площади принадлежащего ответчикам Нестерову М.Н. и Нестерову A.M. жилого помещения;
изъять жилое помещение - комнату площадью 18,8 кв.м с кадастровым номером в трехкомнатной квартире общей площадью 69,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, путем выплаты выкупной стоимости в размере 595 658 руб.;
прекратить право собственности ответчиков на указанное жилое помещение;
признать право муниципальной собственности на указанное жилое помещение;
выселить ответчиков из указанного жилого помещения после выплаты выкупной стоимости в размере 595 658 руб.
В обоснование исков было указано, что ответчикам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) принадлежат жилые помещения - две комнаты площадью 19,1 кв.м и 18,8 кв.м в трехкомнатной квартире по адресу: <адрес>. Постановлением Администрации г.Нижнего Тагила от 17.06.2013 N 1086 многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В адрес собственников были направлены требования об участии в сносе многоквартирного дома пропорционально площади принадлежащего на праве собственности жилого помещения. Ответчики отказались самостоятельно осуществлять снос дома. Администрацией города было принято постановление от 05.04.2019 N 647-ПА об изъятии у ответчиков части земельного участка с кадастровым номером площадью 2 276 кв.м пропорционально площади жилых помещений, находящихся в собственности и самих жилых помещений, принадлежащих ответчикам. Решение об изъятии было направлено собственникам письмом от 12.04.19 N 15-01/1142. Выкупная стоимость жилого помещения установлена отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленным ООО "Спринт-Консалтинг". Ответчикам были направлены предложения о заключении соглашения об уплате выкупной стоимости жилого помещения с приложением подписанного со стороны Администрации города проекта соглашения, однако ответчики от подписания соглашения отказались.
Определением суда от 06.07.2020 гражданские дела по указанным искам были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
Решением Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от 06.07.2020 исковые требования удовлетворены частично. У Нестерова М.Н. и Нестерова А.М. изъяты жилые помещения - комнаты и площадью 37,9 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер , , путем выкупа для муниципальных нужд, с выплатой им выкупной стоимости в размере 1 344200 руб.: в пользу Нестерова М.Н. за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение - 672 100 руб.; в пользу Нестерова А.М. за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение 672 100 руб.
Прекращено право общей долевой собственности Нестерова М.Н. и Нестерова А.М. на жилое помещение - комнаты , , площадью 37,9 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер , .
Признано право собственности на жилое помещение - комнаты , , площадью 37,9 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер , за Муниципальным образованием "Город Нижний Тагил".
Нестеров М.Н., Нестеров А.М. выселены из жилого помещения - комнаты , , площадью 37,9 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер , после выплаты выкупной стоимости в размере 1 344 200 руб.: в пользу Нестерова М.Н. за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение - 672100 руб., в пользу Нестерова А.М. за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение 672 100 руб.
С таким решением не согласился истец, его представителем Буньковым А.В. подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда от 06.07.2020 изменить в части размера выкупной стоимости за изымаемые для муниципальных нужд жилые помещения - комнаты и площадью 37,9 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, установить выкупную стоимость жилых помещений, общего имущества и сумму убытков, связанных с изъятием в размере 1199582 руб., то есть в пользу Нестерова М.Н. - 599791 руб., в пользу Нестерова А.М. - 599791 руб. В остальной части решение суда оставить без изменения.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что отчет N 10/2020 от 24.10.2020, составленный индивидуальным предпринимателем Б.А.В., в части расчета рыночной стоимости изымаемых жилых помещений и доли земельного участка, приходящейся на изымаемые жилые помещения, является недостоверным. При определении рыночной стоимости доли в земельном участке оценщик необоснованно использует понятие "нормативная площадь земельного участка, которая минимально необходима для обслуживания МКД", а также понятие "сверхнормативный размер земельного участка". Использование оценщиком не предусмотренных законом понятий нарушает пункт 6 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда). Разделение при проведении оценки единого земельного участка площадью 2276 кв.м, находящегося в силу закона в собственности собственников помещений МКД, на нормативную (1565 кв.м) и сверхнормативную площади (711 кв.м), и отдельная их оценка противоречит закону.
В нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, при проведении оценки сравнительным методом в качестве объектов-аналогов оценщик использовал объекты, не относящиеся к одному с оцениваемым объектами сегменту рынка и с несопоставимыми с ними по ценообразуемым факторам (существенно иная площадь, иной вид разрешенного использования, наличие на земельных участках объектов недвижимости), что привело к некорректному определению рыночной стоимости изымаемого земельного участка. Так, в качестве объектов-аналогов указаны земельные участки индивидуального жилищного строительства. При этом при расчете стоимости земельных участков-аналогов оценщик не применяет никаких нормативных и свернормативных размеров.
Кроме того, в качестве объектов-аналогов жилых помещений взяты объекты, не сопоставимые с объектом оценки по удаленности от центра города, что влияет на стоимость таких аналогов. Объект оценки расположен в поселке "Старатель", который хоть и входит в Ленинский район города, но по факту является удаленным районом города с неразвитой социальной инфраструктурой и транспортным сообщением. Оценщик указывает, что в поселке ему не удалось обнаружить достаточное количество предложений по продаже комнат, но в этом случае он должен был взять объекты-аналоги не из центра, а из иных, сходных по местоположению с поселком "Старатель" удаленных районов города.
В своем отчете оценщик никак не обосновал определение расходов по оплате услуг агентства недвижимости, указав, что единых тарифов для оплаты услуг риэлторов не существует, что недопустимо. В то время, как в отчетах, представленных истцом, сделан подробный расчет с указанием конкретных предложений в отношении конкретных объектов-аналогов с указанием цены продажи и средней величины вознаграждения риэлтора в процентах от цены предложения. Следовательно, стоимость услуг риэлтора, определенная оценщиком со стороны ответчиков, является недостоверной.
При наличии явных нарушений законов и стандартов оценки при составлении отчета об оценке N 10/2020 от 24.01.2020, суд первой инстанции должен был признать его недопустимым доказательством и использовать в качестве доказательства отчеты, представленные истцом. Само по себе то обстоятельство, что отчет об оценке N 10/2020 подготовлен позднее, чем отчеты истца, не влияет на достоверность этих отчетов. Оценка изымаемого имущества в рамках процедуры изъятия производится истцом в определенные сроки, установленные законом, в эти же сроки изготавливаются отчеты.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Буньков А.В., действующий на основании доверенности от 20.05.2020, доводы и требования апелляционной жалобы поддержал.
Ответчики Нестеров М.Н., Нестеров А.М. возражали относительно доводов апелляционной жалобы.
Прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Привороцкая Т.М., давая заключение по делу в соответствие со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указала, что решение суда в части выселения ответчиков из жилого помещения является законным и обоснованным.
Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ответчикам Нестерову М.Н. и Нестерову А.М. на праве общей долевой собственности, каждому по 1/2 доле, принадлежат две комнаты площадью 18,80 кв.м и площадью 19,1 кв.м в трехкомнатной квартире общей площадью 69,20 кв.м в многоквартирном доме по <адрес> (далее по тексту - жилое помещение). Комната площадью 18,80 кв.м принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 16.05.2001, право общей долевой собственности зарегистрировано 15.06.2001. Комната площадью 19,1 кв.м принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности на основании договора N 39 купли-продажи от 16.089.2004, право общей долевой собственности зарегистрировано 31.08.2006.
Постановлением Администрации г.Нижнего Тагила Свердловской обл. от 17.06.2013 N 1086 многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации 27.02.2019 ответчикам было направлено требование об участии в сносе многоквартирного дома. В ответ на данное требование от ответчиков поступили заявления об отказе в участии в сносе аварийного дома в связи с отсутствием финансовой возможности.
Многоквартирный дом по <адрес> включен в Региональную адресную программу "Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилого фонда в 2019-2025гг.", которая была утверждена постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 N 208-ПП. В рамках мероприятий по реализации указанной программы предусмотрен выкуп расположенных в аварийных домах жилых помещений у собственников.
Постановлением Администрации г.Нижнего Тагила Свердловской обл. от 05.04.2019 N 67-РП изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером , категории земель - земли населенных пунктов, площадью 2276 кв.м, с видом разрешенного использования для эксплуатации многоквартирного дома, распложенный по адресу: <адрес>. В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд у собственников изъяты жилые помещения в указанном многоквартирном доме, в том числе и жилое помещение, принадлежащее ответчикам на праве общей долевой собственности.
12.04.2019 ответчикам направлено письменное уведомление об изъятии для муниципальных нужд принадлежащего им на праве собственности жилого помещения.
Постановлением Администрации города от 03.10.2019 N 2171-ПА принято решение о заключении соглашения о переходе права собственности на изымаемое жилое помещение и выплате ответчикам выкупной цены согласно отчетам об оценке.
17.10.2019 проект соглашения и копии отчета оценщика были вручены ответчикам.
21.10.2019 ответчики письменно отказались от заключения соглашения, в связи с тем, что они не согласны с выкупной ценой.
Из материалов дела следует, что между сторонами по делу возник спор относительно размера возмещения за изымаемое имущество у ответчиков, ответчики право истца на изъятие недвижимого имущества, соблюдение истцом процедуры изъятия недвижимого имущества, установленной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не оспаривают.
Так, со стороны истца в суд первой инстанции была представлена копия отчета об оценке ООО "Спринт-Консалтинг" N 933/19 от 21.08.2019, согласно которому рыночная стоимость изымаемого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 18,8 кв.м с учетом ограничительных условий, сделанных допущений и с учетом округления на дату оценки (21.08.2019) составляет 595 658 руб., в том числе: рыночная стоимость имущества 519 000 руб. (комната - 374 897 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме - 16 575 руб., доля земельного участка под жилым объектом - 127 528 руб.); убытки, понесенные собственником в результате изъятия жилого помещения 76 658 руб. (убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 28 000 руб., убытки, связанные с переездом - 30 030 руб., убытки в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него 28 569 руб., убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 2 000 руб.).
Согласно копии отчета об оценке ООО "Спринт-Консалтинг" N 932/19 от 21.08.2019 рыночная стоимость изымаемого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 19,1 кв.м с учетом ограничительных условий и сделанных допущений на дату оценки (<дата>) составляет 603924 руб., в том числе: рыночная стоимость имущества 527000 руб. (комната - 380 667 руб., доля общего имущества в многоквартирном доме - 16 840 руб., доля земельного участка под жилым объектом - 129 493 руб.); убытки, понесенные собственником в результате изъятия жилого помещения 76 658 руб. (убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения - 28 000 руб., убытки, связанные с переездом - 30 030 руб., убытки в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него 28 569 руб., убытки в связи с оформлением права собственности на другое жилое помещение - 2 000 руб.).
Ответчики с размером возмещения за изымаемое недвижимое имущество, предложенным истцом, не согласились, ими был представлен отчет N 10/2020, составленный индивидуальным предпринимателем Б.А.В., согласно которому:
рыночная стоимость комнаты площадью 18,8 кв.м по состоянию на 21.01.2020 после округления составляет 667400 руб.; в том числе: рыночная стоимость жилого помещения 546600 руб., включающая в себя стоимость комнаты 373500 руб., стоимость доли в общедомовом имуществе 36400 руб., стоимость земельного участка, на котором расположен дом, в пределах норматива площади 136700 руб., стоимость доли земельного участка, на котором расположен дом, сверх норматива площади 38300 руб.; убытки из-за изъятия собственности 82500 руб., в том числе убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения 15300 руб., убытки, расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения 50000 руб., убытки, транспортные расходы на переезд 15200 руб., убытки, расходы по оформлению приобретения иного жилого помещения 2000 руб.;
рыночная стоимость комнаты площадью 19,1 кв.м по состоянию на 24.01.2020 после округления составила 676800 руб.; в том числе: рыночная стоимость жилого помещения 555 400 руб., включающая в себя стоимость комнаты 379 300 руб., стоимость доли в общедомовом имуществе 37 200 руб., стоимость земельного участка, на котором расположен дом, в пределах норматива площади 138 900 руб., стоимость доли земельного участка, на котором расположен дом, сверх норматива площади 38900 руб.; убытки из-за изъятия собственности 82500 руб., в том числе убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения 15300 руб., убытки, расходы по оплате услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения 50000 руб., убытки, транспортные расходы на переезд 15200 руб., убытки, расходы по оформлению приобретения иного жилого помещения 2000 руб.
Суд первой инстанции, разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", исследовав представленные сторонами отчеты об оценке, учитывая, что отчет, представленный ответчиками составлен на 21.01.2020, является более актуальным, а также учитывая, что заключение оценщика в отчете, представленном ответчиками, наиболее соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество, им исследовано достаточное количество объектов-аналогов с сопоставимыми экономическими, материальными, техническими и другими характеристиками с объектом оценки, пришел к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество должен быть установлен именно на основании отчета N 10/2020, составленного индивидуальным предпринимателем Б.А.В., в общей сумме 1344200 руб., определив к выплате истцом ответчикам данную сумму в равных долях, то есть по 672100 руб.
Судебная коллегия полагает возможным с указанными выводами суда первой инстанции согласиться, а доводы апелляционной жалобы о несогласии с размером возмещения, установленным судом, оставляет без удовлетворения.
Так, вопреки доводам апелляционной жалобы в отчете N 10/2020 подробно приводится расчет стоимости доли земельного участка, приходящейся на жилое помещение ответчиков, при этом оценщиком используется сравнительный подход, применение которого предусмотрено Федеральным стандартом оценки "Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1).
Учитывая, что оценщик использует сравнительный подход, то в соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 использовал метод сравнения продаж, основывающий на принципе замещения. При этом в качестве объектов-аналогов оценщиком взяты земельные участки с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство, так как в открытой продаже земельные участки под многоквартирными домами отсутствуют, при этом и объект оценки, и объекты-аналоги относятся к категории земель - земли населенных пунктов, соответственно, оценщик какую-либо корректировку не применял. Что касается применения оценщиком понятий "нормативная площадь земельного участка" и "сверхнормативная площадь земельного участка", то оценщик исходил из особенностей использования земельного участка под многоквартирным домом, что подробно описано оценщиком в своем отчете, не противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки.
Являются несостоятельными и доводы апелляционной жалобы в части ненадлежащих объектов-аналогов жилых помещений, используемых оценщиком со стороны ответчиков. В своем отчете оценщик подобно описал выбор объектов-аналогов, указав, что отбор объектов-аналогов осуществлялся по следующим характеристикам, максимально приближенным к объекту оценки: местоположение, тип дома и этажность, было отобрано 4 предложения комнат в многоквартирных домах, распложенных в <адрес>. При этом оценщик указал, по каким причинам им в качестве аналогов отобраны объекты из центральной части города. Так, указано, что оценщику не удалось обнаружить достаточное для анализа предложение комнат в мкр. <адрес>, это связано с величиной поселка и небольшим объемом предложения недвижимости в нем, при этом оценщик учел высокие потребительские качества жилья мкр. <адрес>, расположение за городом, южное направление, небольшое расстояние от города, отличное шоссе, отсутствие пробок на дороге, наличие артезианской воды в квартирах (это единственный район города, где холодную воду можно пить из-под крана, остальные тагильчане покупают питьевую воду).
Вопреки доводам апелляционной жалобы, оценщик со стороны ответчиков в отчете обосновал определение расходов по оплате услуг агентства недвижимости, привел рыночные предложения указанных услуг со ссылкой на источник информации, исходя из средней стоимости услуг риэлторов, определил среднюю стоимость таких услуг в сумме 50000 руб.
Какого-либо нарушения прав истца судебная коллегия не усматривает, учитывая также, что при изъятии недвижимого имущества подлежит предоставлению равноценное возмещение, а в данном конкретном случае размер возмещения определен с учетом стоимости сопоставимых аналогов.
Доводы апелляционной жалобы, аналогичны доводам, приведенным в суде первой инстанции, не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений. Представленные в материалы дела доказательства были оценены судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для иной оценки данных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 320, 327.1, пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от 06.07.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий О.В. Ильина
Судьи Л.С. Деменева
Е.В. Максимова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
