Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 25 июня 2020 года №33-1377/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 июня 2020 года Дело N 33-1377/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе
председательствующего Морозовой В.Н.
судей Пархомович Г.П., Прониной А.В.,
при ведении протокола помощником судьи Ахпашевым Н.В.,
с участием прокурора Кузнецовой Н.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Шарунова Александра Александровича на решение Алтайского районного суда Республики Хакасия от 12 марта 2020 года, которым удовлетворены исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайского района, общества с ограниченной ответственностью "Андреевское" к Шарунову Александру Александровичу о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении и взыскании платы за пользование жилым помещением.
Заслушав доклад судьи Прониной А.В., объяснения ответчика Шарунова А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Кузнецовой Н.В., полагавшей решение не подлежащим отмене, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайского района и общество с ограниченной ответственностью "Андреевское" (далее - КУМИ Алтайского района, ООО "Андреевское") обратились в суд с иском к Шарунову А.А. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении из жилого помещения и взыскании платы за пользование им. Требования мотивировали тем, что 24.12.2015 в соответствии с Государственной программой развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 14.07.2012 N 717 между ООО "Андреевское", КУМИ Алтайского района и Шаруновым А.А. заключен трехсторонний договор коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес> на 5 лет, по условиям которого ответчик обязан отработать в ООО "Андреевское" в течение пяти лет с момента получения социальной выплаты. В нарушение данного условия Шарунов А.А. уволился из ООО "Андреевское" 22.01.2019, что является основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Кроме того, в нарушение условий договора коммерческого найма жилого помещения ответчик с 24.12.2015 не осуществлял страхование полученного в наем жилого дома, а также неоднократно нарушал сроки внесения платы за пользование жилым помещением. С учетом отказа ООО "Андреевское" от части исковых требований о взыскании платы за пользование жилым помещением, просили расторгнуть заключенный 24.12.2015 с Шаруновым А.А. договор коммерческого найма жилого помещения, обязать его освободить жилой дом и передать по акту приема-передачи, взыскать с него плату за пользование жилым помещением в пользу КУМИ Алтайского района в размере 587 руб. 21 коп.
В судебном заседании представители истцов КУМИ Алтайского района Нестеренко А.Г., ООО "Андреевское" Анисимова А.В. исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.
Ответчик Шарунов А.А. исковые требования не признал, поскольку его обязательства по договору коммерческого найма жилого помещения от 24.12.2015 исполнены.
Прокурор Смолина М.Н. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению.
Суд постановилрешение об удовлетворении иска. Расторг договор коммерческого найма жилого помещения от 24.12.2015, заключенный между ООО "Андреевское", КУМИ Алтайского района и Шаруновым А.А. Признал Шарунова А.А., утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> с выселением без предоставления другого жилого помещения. Взыскал с Шарунова А.А. в пользу КУМИ Алтайского района плату за пользование жилым помещением в размере 234 руб. 44 коп.
С решением суда не согласен ответчик Шарунов А.А.
В апелляционной жалобе он просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что свои обязательства по договору коммерческого найма жилого помещения он исполнил, поскольку проработал в ООО "Андреевское" более 5 лет. Ссылается на то, что при заключении трудового договора работодатель обещал ему сразу же после трудоустройства предоставить жилое помещение в соответствии с Государственной программой развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в связи с чем соответствующие документы им предоставлены 30.07.2013. По неизвестным причинам ООО "Андреевское" постоянно откладывало заключение договора коммерческого найма жилого помещения, и только 24.12.2015, т.е. спустя 2 года 5 месяцев после заключения трудового договора, он был заключен, что свидетельствует о злоупотреблении ООО "Андреевское" своим правом. Считает, что в соответствии пунктом 6 Приложения "Положения о предоставлении социальных выплат на строительство (приобретение) жилья гражданам, проживающим на сельских территориях" к Правилам предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на улучшение жилищных условий граждан, проживающих на сельских территориях, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31.05.2019 N 696 (далее - Положение о предоставлении социальных выплат на строительство (приобретение) жилья гражданам, проживающим на сельских территориях) истцы вправе требовать от него не расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, а возврата средств в размере предоставленной социальной выплаты. Просит учесть, что обязательства по страхованию жилого помещения им выполнены, что подтверждается полисом страхования имущества от 01.04.2019, а оплату выкупной цены за жилое помещение и его пользование он производит в полном объеме.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представители истцов КУМИ Алтайского района Нестеренко А.Г. и ООО "Андреевское" Ишанина Г.С., помощник прокурора Смолина М.Н. выражают согласие с решением суда.
Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и письменных возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Пунктом 3 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации также определено, что плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (статья 683 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений пункта 2 и 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Статьей 688 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены последствия расторжения договора найма жилого помещения, предусматривающие, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
С учетом вышеприведенных норм права, если иное не предусмотрено законом, по соглашению сторон в договоре могут быть установлены любые условия, в том числе дополнительные основания для расторжения договора.
В соответствии с Положением о предоставлении субсидии в целях софинансирования расходных обязательств муниципальных образований, связанных со строительством (приобретением) жилья, предоставляемого молодым семьям и молодым специалистам по договору найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 31.12.2013 N 761 (далее по тексту - Положение N 761), молодые семьи и молодые специалисты, которые являются получателями социальных выплат при соблюдении условий и требований, установленных в разделе 3 Положения о предоставлении социальных выплат на строительство (приобретение) жилья гражданам, проживающим в сельской местности, в том числе молодым семьям и молодым специалистам, но не имеют собственных (заемных) средств в установленном размере, имеют право на обеспечение жильем по договорам найма жилого помещения путем предоставления субсидий на софинансирование расходных обязательств муниципальных образований на строительство (приобретение) жилья с привлечением средств работодателей (пункт 2).
Пунктом 10 Положения установлено, что в целях обеспечения молодой семьи или молодого специалиста жильем в соответствии с условиями договора найма жилого помещения орган местного самоуправления или орган местного самоуправления совместно с работодателем заключает договор купли-продажи жилого помещения, находящегося в эксплуатации не более пяти лет с момента его ввода, договор подряда на строительство жилого дома либо договор участия в долевом строительстве жилых домов (квартир) в сельской местности.
В отношении жилого помещения, приобретенного (построенного) органом местного самоуправления или органом местного самоуправления совместно с работодателем, оформляется свидетельство о праве муниципальной или общей собственности соответственно. В случае если в отношении приобретенного (построенного) жилого помещения зарегистрировано право общей собственности муниципального образования и работодателя, они заключают соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения жилым помещением, в котором оговариваются целевое назначение использования помещения (для обеспечения жильем молодых семей и молодых специалистов) и полномочия собственников по заключению с молодой семьей и молодым специалистом договора найма этого помещения, а также по изменению и расторжению такого договора (пункт 11).
Жилые помещения, приобретенные (построенные) в соответствии с пунктом 11 настоящего Положения, относятся к жилищному фонду коммерческого использования и предоставляются молодым семьям и молодым специалистам в возмездное владение и пользование по договору найма жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В указанном договоре предусматривается право молодой семьи (молодого специалиста) по истечении пяти лет работы по трудовому договору с соответствующим работодателем приобрести указанное жилое помещение в свою собственность по цене, не превышающей 10 процентов расчетной стоимости строительства (покупки) жилья (далее - выкупная цена жилья). Уплата средств в размере выкупной цены жилья может производиться по усмотрению нанимателей жилого помещения ежемесячно или ежеквартально равными долями в течение указанных пяти лет без права досрочного внесения платежей.
В случае если жилое помещение находится в общей собственности муниципального образования и работодателя, в договоре найма жилого помещения определяется, кому и в каких размерах вносятся платежи (пункт 12).
Существенным условием договора найма жилого помещения является условие о работе нанимателя жилого помещения по трудовому договору или осуществление индивидуальной предпринимательской деятельности в течение не менее пяти лет в агропромышленном комплексе или социальной сфере в сельской местности, в которой предоставляется жилое помещение.
Досрочное расторжение трудового договора (прекращение индивидуальной предпринимательской деятельности) по неуважительным причинам до истечения установленного срока является основанием для расторжения в судебном порядке договора найма жилого помещения.
В случае расторжения договора найма жилого помещения по указанным причинам собственник (собственники) жилого помещения возвращает нанимателю жилого помещения средства, внесенные им в счет уплаты выкупной цены жилья (пункт 13).
Как следует из материалов дела, 01.11.2015 КУМИ Алтайского района и ООО "Андреевское" приобрели в общую долевую собственность жилое помещение по адресу: <адрес> по <данные изъяты> и <данные изъяты> доли соответственно.
Соглашением от 24.12.2015 КУМИ Алтайского района и ООО "Андреевское" установили, что данное жилое помещение приобретено в целях реализации Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для последующего предоставления молодому специалисту ООО "Андреевское" - Шарунову А.А., работавшему в данной организации с 15.07.2013 главным ветеринарным врачом.
В этот же день между ООО "Андреевское", КУМИ Алтайского района и Шаруновым А.А. заключен договор коммерческого найма жилого помещения, по условиям которого истцы передали в пользование ответчика на пять лет жилое помещение, представляющее собой одноэтажный индивидуальный жилой дом площадью 81,5 кв.м., и расположенное по адресу: <адрес>, сроком с 24.12.2015 по 23.12.2020 (пять лет).
Существенным условием данного договора коммерческого найма жилого помещения является условие о работе ответчика по трудовому договору или осуществление индивидуальной предпринимательской деятельности в течение пяти лет в агропромышленном комплексе или социальной сфере в местности, в которой предоставляется жилое помещение. Досрочное расторжение трудового договора (прекращение индивидуальной предпринимательской деятельности) по неуважительным причинам до установленного срока является основанием для расторжения в судебном порядке договора найма жилого помещения (пункт 6.4).
В соответствии с пунктами 5.2.3, 5.2.4 указанного договора коммерческого найма он подлежит досрочному расторжению по требованию истцов, а ответчик и граждане, за действия которых он отвечает, - выселению, при нарушении сроков внесения платы за наем помещения и обязательств по договору, одним из которых является страхование полученного в наем жилого помещения в течение всего срока найма (пункт 2.2.4).
На основании приказа ООО "Андреевское" от 22.01.2019 действие заключенного с Шаруновым А.А. трудового договора от 01.08.2013 прекращено, трудовой договор расторгнут по инициативе работника.
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении ответчиком условий договора коммерческого найма, по которым он принял на себя обязательства отработать в ООО "Андреевское" в течение пяти лет, осуществлять страхование переданного в наем жилого помещения, и своевременно вносить истцам плату за наем жилого помещения, что является основанием для расторжения договора коммерческого найма и выселения ответчика из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения, а также взыскания платы за наем жилого помещения.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ответчика.
Оценивая доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что оснований для расторжения договора коммерческого найма не имелось по причине работы в ООО "Андреевское" менее пяти лет, поскольку у данного работодателя он отработал более пяти лет, и что этот срок следует исчислять с момента заключения трудового договора, а не с момента заключения договора коммерческого найма жилого помещения, судебная коллегия находит подлежащими отклонению, так как исходя из смысла вышеприведенных норм права установленный пятилетний срок работы в ООО "Андреевское" следует исчислять не с момента заключения трудового договора, а с момента заключения договора коммерческого найма жилого помещения, которым и установлено для ответчика такое обязательство.
Не могут повлечь отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что истцы в соответствии пунктом 6 Положения о предоставлении социальных выплат на строительство (приобретение) жилья гражданам, проживающим на сельских территориях, вправе требовать от него не расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, а возврата средств в размере предоставленной социальной выплаты, поскольку данное Положение распространяет свое действие на граждан, получивших социальную выплату на строительство (приобретение) жилья, одним из обязательных условий которой является наличие у гражданина собственных и (или) заемных средств в размере не менее 30 процентов расчетной стоимости строительства (приобретения) жилья, определяемой в соответствии с пунктом 15 настоящего Положения, а также средств, необходимых для строительства (приобретения) жилья в случае, предусмотренном пунктом 20 настоящего Положения, в то время как в рассматриваемом деле, жилое помещение было приобретено за счет субсидии на софинансирование расходных обязательств муниципальных образований на строительство (приобретение) жилья с привлечением средств работодателей.
При приобретении жилого помещения за счет такой субсидии и предоставлении его на условиях договора коммерческого найма молодому специалисту, подлежат применению иные нормы, а именно как указывалось выше пункт 13 Положения N 761, предусматривающий, что основанием для расторжения в судебном порядке договора найма жилого помещения является досрочное расторжение трудового договора (прекращение индивидуальной предпринимательской деятельности) по неуважительным причинам до истечения установленного срока.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ответчик пояснил, что его увольнение из ООО "Андреевское" явилось следствием выплаты ему заработной платы, которой, по его мнению, было недостаточно, а также наличием конфликтных отношений с коллегами.
Данные обстоятельства увольнения истца не могут быть признаны уважительными причинами увольнения, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении с ответчиком договора коммерческого найма жилого помещения и его выселении из жилого помещения.
Ссылки ответчика в апелляционной жалобе на то, что ООО "Андреевское" само нарушило принятые на себя обязательства по предоставлению ему в соответствии с Государственной программой развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия жилого помещения при заключении трудового договора, заключив с ним договор коммерческого найма только по истечении двух лет с момента трудоустройства, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку правового значения для существа рассматриваемого спора не имеют.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что обязательства по страхованию жилого помещения им выполнены, а оплату выкупной цены за жилое помещение и плату его пользование он производил в полном объеме, также не могут повлечь отмену решения суда, поскольку достаточным условием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является нарушение ответчиком условия о работе в агропромышленном комплексе в течение пяти лет, что им исполнено не было (ответчик отработал в ООО "Андреевское" чуть более трех лет).
При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что страхование предоставленного по договору коммерческого найма жилого помещения осуществлено ответчиком только 01.04.2019, до указанной даты принятое на себя в соответствии с пунктом 2.2.4 договора обязательство по страхованию полученного в наем жилого помещения в течение всего срока найма, им не исполнялось.
Также стороной истца - КУМИ Алтайского района представлены доказательства того, что плата за коммерческий наем жилого помещения за период с 01.02.2017 года по 31.01.2019 внесена ответчиком только 20.02.2019 (платежное поручение N 387002), при этом доказательств внесения платы за период с 01.02.2019 по 22.01.2020 ответчиком не представлено.
Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Алтайского районного суда Республики Хакасия от 12 марта 2020 года по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Шарунова Александра Александровича без удовлетворения.
Председательствующий В.Н.Морозова
Судьи Г.П.Пархомович
А.В.Пронина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка