Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 декабря 2022 года Дело N 33-13767/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Петровой А.В.судей при секретаре Мелешко Н.В.,Луковицкой Т.А.Яковенко О.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 декабря 2022 года апелляционную жалобу АО "Петровский строитель" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2022 года по гражданскому делу N 2-858/2022 по иску Смирнова <...> к АО "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор,

Заслушав доклад судьи Петровой А.В., объяснения представителя ответчика АО "Петровский строитель" - Мельниковой <...> поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца Смирнова <...> - Орлова <...>., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Смирнов <...>. обратился в суд с иском к АО "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места N 3/03-19 от 12.03.2019.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2022 года исковые требования удовлетворены, судом постановлено обязать АО "Петровский строитель" в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить со Смирновым <...>Б. основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места N 3/03-19 от 12.03.2019.

Не согласившись с решением суда, представителем ответчика подана апелляционная жалоба, в которой ответчик полагает постановленное решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, просит принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Истец Смирнов <...>. в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела не представил, об отложении слушания дела не просил, доверил представление своих интересов представителю, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определилавозможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившегося истца.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 12.03.2019 между АО "Петровский строитель" (продавец) и Смирновым <...> (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи машино-места N 3/03-19, по условиям которого: стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи машино-места, расположенных на первом этаже нежилого помещения (помещение 2-Н), общей площадью 1313.7 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый номер N..., машино-место N 28, на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 1.3. предварительного договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен сторонами до 31.12.2019.

Согласно п. 2.5.2 предварительного договора продавец обязан заключить с покупателем договор купли-продажи объекта в течение 15 дней с момента регистрации права собственности и получения из УФРС по СПб свидетельства о праве собственности на вышеуказанный объект

Пунктом п. 2.5.3 договора продавец обязан передать машино-место по акту приема-передачи покупателю в течение 5 рабочих дней с момента подписания сторонами основного договора.

Согласно п.2.1, 2.2 предварительного договора продавец обязуется по основному договору передать в собственность покупателю машино-место, а покупатель обязуется принять машино-место и уплатить за него цену в размере 990 000 рублей.

Оплата истцом цены договора подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением N 1 от 30.03.2019 на сумму 990 000 рублей.

30.12.2019 дополнительным соглашением N 1 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 3/03-19 от 12.03.2019 пункт 1.3. договора изложен в следующей редакции: "Основной договор должен быть заключен сторонами до 31.12.2020".

30.12.2020 дополнительным соглашением N 2 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 3/03-19 от 12.03.2019 пункт 1.3. договора изложен в следующей редакции: "Основной договор должен быть заключен сторонами до 31.05.2021".

31.05.2021 дополнительным соглашением N 3 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 3/03-19 от 12.03.2019 пункт 1.3. договора изложен в следующей редакции: "Основной договор должен быть заключен сторонами до 30.06.2021".

22.06.2021 адвокат Орлов В.А., действуя в интересах Смирнова И.Б., подал в АО "Петровский строитель" предъявил ответчику требование о заключении основного договора купли-продажи, однако данный договор до настоящего времени между сторонами не заключен.

Истец настаивал на заключении основного договора для регистрации права собственности на машино-место, которое он оплатил на условиях предварительного договора.

Возражая против иска, ответчик пояснял, что здание паркинга существует, однако выделенных машино-мест нет, фактически истец машино-местом пользуется, правопритязания на объект недвижимости отсутствуют. Ответчик ссылался на то, что заключенный между сторонами договор не является предварительным в силу разъяснений, содержащихся в п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 307, 421, 429 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что истцом избран надлежащий способ защиты права, поскольку право собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, что приводит к нарушению прав истца по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя доводы ответчика, суд исходил из того, что на момент заключения предварительного договора с истцом объект уже был построен и сдан в эксплуатацию, право собственности продавца было зарегистрировано.

Судом также приняты во внимание пояснения ответчика, что вопрос о регистрации права собственности на спорные помещении находится в процессе разрешения.

На основании ст. 206 ГПК РФ суд установил ответчику для совершения заявленных в исковом заявлении действий срок 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца судом взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда, поскольку при разрешении спора судом неправильно применены нормы материального права, а при установлении фактических обстоятельств дела представленные доказательства оценены без учета их взаимной связи, что не соответствует требованиям части 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящем деле истец ссылается на заключение с ответчиком 12.03.2019 предварительного договора купли-продажи машино-места, уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи машино-места N 28.

Судом первой инстанции доводы ответчика о неверной квалификации заключенного договора, а также о невозможности заключения договора, поскольку заключенный договор является основным договор с условием о предварительной оплате, со ссылкой на п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не оценены надлежащим образом.

Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с ч.4 ст.8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (п.1); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (п.2); описание местоположения объекта недвижимости (п.3); кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости) (п.5); кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение (п.6); площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п.9); кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс (п.21).

Таким образом, машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, сведения о котором должны быть внесены в кадастр недвижимости.

В соответствии с п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в т.ч. технический план.

Такого плана в отношении спорного объекта не имеется.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (п.1 ст.28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Представитель ответчика суду поясняла, что машино-места не сформированы, право собственности у ответчика зарегистрировано только на здание в целом.

Из материалов дела и дополнительных доказательств, приобщенных к материалам дела по ходатайствам сторон на основании ст. 327.1 ГПК РФ, поскольку в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, усматривается, что указанныо в договоре машино-место как объект недвижимости не существует.

Служба государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 10 мая 2012 года выдала ответчику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N... - отдельно стоящей подземной закрытой автостоянки, адрес объекта: <адрес> (л.д.50). Общая площадь 2 836 кв.м. Количество мест, а также их площадь не указаны.

11 июля 2013 зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое здание, общей площадью 2 8/36 кв.м, по вышеуказанному адресу (л.д.51).

Из выписок из ЕГРН следует (л.д.52-59,116-122), что в нежилом здании по адресу: <адрес> кадастровый номер N..., подземная автостоянка N..., имеется 4 помещения, машино-мест, которым присвоены кадастровые номера: N.... Виды разрешенного использования отсутствуют.

В заключенном сторонами договоре указано, что машино-место 28 расположено на первом этаже нежилого помещения (помещение 2-Н), общей площадью 1313,7 кв.м, по вышеуказанному адресу, кадастровый N... (л.д.9).

В помещении 2-Н, кадастровый номер N..., площадью 1313,7 кв.м, кадастровые номера объектов недвижимости отсутствуют, виды разрешенного использования не указаны (л.д.26-27).

Представленное истцом описание местоположения и площади машино-места, составленное ООО "Инженер План", не может быть принято во внимание, поскольку также не свидетельствует о постановке машино-мест на кадастровый учет, и, кроме того, составлено только в отношении 9-ти машино-мест из 42-х (л.д.100-115), тогда как в плане указано 48 машино-мест (л.д.12).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект - нежилое здание (2-этажное). При этом машино-места, как объекты недвижимости, не сформированы, на регистрационный учет не поставлены. Соответственно, ответчик правом собственности на машино-места не обладает. Не обладал он данным правом и на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора": если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Учитывая изложенное, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи машино-места N 3/03-19 следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с постановлением нового судебного акта об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 февраля 2022 года отменить.

В удовлетворении требований Смирнова <...> об обязании заключить основной договор отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.02.2023


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка