Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 октября 2020 года №33-13763/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 октября 2020 года Дело N 33-13763/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи Кривцовой О.Ю..
судей Фагманове И.Н. и Фроловой Т.Е.
при секретаре Воробьеве А.Я.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахмеровой Анжелы Нигматзяновны к Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан о признании решения об отказе в заключение договора аренды незаконным и возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 17 июня 2020 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Фроловой Т.Е., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ахмерова А.Н. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан о признании решения об отказе в заключение договора аренды незаконным и возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.
В обоснование иска указано на то, что 6 июня 2017 г. между истцом и С, был заключен договор купли-продажи с уступкой права аренды земельного участка, на основании которого ей был приобретен объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: адрес на земельном участке с кадастровым номером N...
Срок аренды земельного участка установлен договором аренды с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г.
Ахмерова А.Н. обратилась в Администрацию муниципального района с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, но ей было отказано, поскольку указанное заявление подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Истица не согласна с данным отказом, просила признать незаконным решение Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... расположенного по адресу: адрес разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1950 кв.м., обязав Администрацию муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан заключить с ней договор аренды указанного земельного участка без проведения торгов.
Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 17 июня 2020 г. исковые требования удовлетворены.
Постановлено признать незаконным решение Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан об отказе в продлении с Ахмеровой А.Н. договора аренды земельного участка с кадастровым номером N..., расположенного по адресу адрес, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1950 кв.м.
На Администрацию муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан возложена обязанность заключить с Ахмеровой А.Н. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N... расположенный по адресу адрес разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1950 кв.м, без проведения торгов.
В апелляционной жалобе Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан просит решение отменить. Утверждает, что спорный земельный участок уже предоставлялся предыдущему арендатору для завершения строительства. Строительство объекта не было завершено, Постановлением от 30 апреля 2020 г. земельный участок у Ахмеровой А.Н. изъят.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, заслушав представителя Ахмеровой А.Н. - Кулагина К.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 25 апреля 2017 г. между Администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан и С, заключен договор аренды N 869-ЛПХ земельного участка площадью 1950 кв. м. с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: адрес
Срок аренды земельного участка установлен договором с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г.
На земельном участке с кадастровым номером N... расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки 98 кв.м., степень готовности - 15%.
6 июня 2017 г. между Ахмеровой А.Н. и С, был заключен договор купли-продажи с уступкой права аренды земельного участка. Согласно условиям договора Ахмерова А.Н. приобрела в собственность объект незавершенного строительства, на земельном участке с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: адрес С, уступает, а Ахмерова А.Н. принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N 869-ЛПХ от 25 апреля 2017 г. земельного участка, с кадастровым номером N... расположенного по адресу: адрес
3 августа 2017 г. Администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан Ахмеровой А.Н. выдано разрешение на строительство (N...) индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером N...
14 января 2020 г. Ахмерова А.Н. обратилась в Администрацию муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером N...
6 февраля 2020 г. в продлении срока действия договора аренды земельного участка Ахмеровой А.Н. отказано, с указанием на истечение срока действия договора аренды, заключенного ранее, а также в связи с тем, что по договору аренды N 869-ЛПХ от 25 апреля 2017 г. однократно уже был передан спорный земельный участок для завершения строительства, следовательно она воспользовалась правом на однократное заключение договора аренды земельного участка для целей завершения строительства индивидуального жилого дома без проведения торгов в соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя требования истицы, суд первой инстанции посчитал установленным, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимости, в связи с чем пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, которым не учтено следующее.
Так, в силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду.
Согласно статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Вместе с тем, норма статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющая право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с 1 марта 2015 г. к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
В подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как следует из представленного в материалах дела договора аренды спорного земельного участка от 25 апреля 2017 г. N 869-ЛПХ, С. земельный участок в аренду был предоставлен для завершения строительства на основании постановления главы Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан от 25 апреля 2017 г. N 771 "Об изъятии и предоставлении земельного участка в аренду".
Судом апелляционной инстанции, в целях установления юридически значимых обстоятельств, которые не были установлены судом первой инстанции, в качестве нового доказательства принято Постановление Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан N 2999 от 18 августа 2011 г., из которого видно, что первоначально спорный земельный участок С, предоставлялся 12 июля 2011 г. в аренду сроком на 5 лет для ведения личного подсобного хозяйства.
С учетом приведенных обстоятельств, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 1 марта 2015 г., Ахмерова А.Н., как новый собственник объекта незавершенного строительства, не имеет права на повторное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поскольку предыдущим собственником реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов, поэтому администрация района законно отказала заявителю в заключении с ней договора аренды.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не было законных оснований для удовлетворения требований Ахмеровой А.Н., так как отказ органа местного самоуправления в предоставлении Ахмеровой А.Н. в аренду земельного участка является законным.
Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.9 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность, аренду без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства степенью готовности 15% в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает право истца на приобретение в аренду данного участка без проведения торгов.
В связи с чем, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Ахмеровой А.Н., поводом для удовлетворения которых не может быть только факт регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 15%, поскольку данное обстоятельство не предусмотрено законодателем в качестве основания для заключения с истцом повторного договора аренды земельного участка, как она просила в вышеназванном заявлении, без соблюдения процедуры, установленной земельным законодательством.
Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 17 июня 2020 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворение исковых требований Ахмеровой Анжелы Нигматзяновны к Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан о признании решения администрации незаконным и возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, отказать.
Председательствующий Кривцова О.Ю.
Судьи Фагманов И.Н.
Фролова Т.Е.
Справка: судья Т.А.Яскина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка