Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 02 августа 2022 года Дело N 33-13755/2022

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. N 33-13755/2022УИД: 78RS0014-01-2021-003120-58

Судья: Смирнова Е.В.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего

Тиуновой О.Н.

судей

Утенко Р.В., Рябко О.А.,

при секретаре

Ветровой Д.В.,


рассмотрела в открытом судебном заседании 02 августа 2022 года апелляционные жалобы Сигле Юлии Андреевны и Гресс Галины Александровны

на решение Московского районного суда г. Санкт-Петербург от 25 января 2022 года по гражданскому делу N 2-113/2022

по исковому заявлению Сигле Юлии Андреевны к Раецкому Степану Викторовичу, Хайруллаевой Ольге Антоновне, Климонову Роману Николаевичу о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности

по исковому заявлению Хайруллаевой Ольги Антоновны, Климонова Романа Николаевича к Раецкому Степану Викторовичу, Абросимовой Ладе Игоревне, Ворошкевичу Александру Васильевичу, Гресс Галине Александровне, Грессу Владимиру Владимировичу о признании утратившими право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета,

заслушав доклад судьи Тиуновой О.Н., объяснения представителя Сигле Ю.А.- Самбуевой В.Б., Гресс Г.А., Амбросимовой Л.И., представителя Хайруллаевой О.А., Климонова Р.Н. - Иванова А.И., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

Сигле Ю.А. обратилась в суд с иском к Раецкому С.В., Климонову Р.Н., указывая, что <дата> между ней и Раецким С.В. заключен договор купли - продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, проспект Дунайский, д. 3, литера А, квартира 85, согласно которому цена квартиры определена в размере 4 400 000,00 руб. В соответствии с п. 3 договора Раецкий С.В. обязался в течение одного рабочего дня с момента подписания договора купли-продажи полностью погасить задолженность перед банком по кредитному договору N... от <дата> и в течение 10 календарных дней предоставить пакет документов, необходимый для прекращения обременения в виде ипотеки. Часть из общей суммы в размере 620 000,00 руб. выплачена истцом Раецкому С.В. <дата> по расписке, а оставшаяся сумма в размере 3 780 000,00 руб. переведена <дата> на счет ответчика в погашение задолженности перед банком. После подписания договора и исполнения со стороны истца принятых на себя обязательств, Раецкому С.В. было предложено согласовать дату государственной регистрации перехода права собственности, однако ответчик, сославшись на смерть родственника и вынужденный отъезд, уклонился от регистрации. <дата> к проживающей в квартире Абросимовой Л.И. обратилась гражданка с письменным предупреждением о выселении, уведомив, что квартира приобретена Климоновым Р.Н. по договору купли - продажи от <дата>, который <дата> продал 1\2 долю в праве собственности на квартиру Хайруллаевой О.А. Таким образом, квартира была продана дважды, что не согласуется с принципом добросовестности поведения.

Сигле Ю.А. просила признать недействительной сделку купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, заключенную <дата> между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н. и обязать Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру на свое имя.

В порядке, предусмотренном ст. 39 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, Сигле Ю.А. уточнила требования, в окончательной их редакции, просит признать недействительным предварительный договор купли - продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, заключенный <дата> между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н., признать недействительной сделку купли - продажи квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, заключенную <дата> между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н., признать недействительной сделку купли - продажи доли в праве собственности на квартиру, заключенную <дата> между Климоновым Р.Н. и Хайруллаевой О.А., обязать Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру на своё имя. В обоснование требований указано, что предварительный договор должен быть заключен в нотариальной форме, договор, заключенный между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н. является мнимой сделкой, совершенной для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Кроме того, стороны по сделкам действовали недобросовестно.

Климонов Р.Н. и Хайруллаева О.А. обратились в суд с иском к Раецкому С.В., Абросимовой Л.И., Ворошкевичу А.В., Гресс Г.А., Гресс В.В. о признании их утратившими право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литера А, <адрес>, со снятием с регистрационного учета, ссылаясь на то что истцы являются сособственниками спорной квартиры, с момента перехода права собственности на Климонова Р.Н. ответчики, за исключением Гресс Г.А., квартирой не пользуются, их регистрация нарушает права истцов. Соглашение о порядке пользования с ответчиками не заключалось.

На основании ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела объединены для совместного рассмотрения.

Определением суда от 25.01.2022 принят отказ от иска к Раецкому С.В., производство в указанной части прекращено (л.д.54, т.3).

Решением Московского районного суда г. Санкт-Петербург от 25.01.2022 исковое заявление Сигле Юлии Андреевны к Раецкому Степану Викторовичу, Хайруллаевой Ольге Антоновне, Климонову Роману Николаевичу о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности оставлено без удовлетворения.

Иск Хайруллаевой Ольги Антоновны, Климонова Романа Николаевича удовлетворен. Абросимова Лада Игоревна, Ворошкевич Александр Васильевич, Гресс Владимир Владимирович, Гресс Галина Александровна признаны утратившими право пользования жилым помещением - квартирой <адрес> со снятием с регистрационного учета.

Отменены меры по обеспечению иска в виде ареста квартиры по адресу: Санкт - Петербург, <адрес>, <адрес> <адрес>, принятые определением Московского районного суда города Санкт-Петербурга от 24 марта 2021 года.

Не согласившись с указанным решением суда, истец Сигле Ю.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Также с решением не согласна Гресс Г.А., в апелляционной жалобе ссылается на то, что квартира фактически новым собственником не передана.

В суде представитель истца- Самбуева В.Б. настаивала на доводах апелляционной жалобы Сигле Ю.А.

Гресс Г.А. просила решение отменить, удовлетворить ее апелляционную жалобу, доводы жалобы Сигле Ю.А. считает обоснованными.

Амбросимова Л.И. считает решение незаконным и необоснованным, просит об его отмене, удовлетворив апелляционные жалобы Сигле Ю.А. и Гресс Г.А.

Представитель Хайруллаевой О.А., Климонова Р.Н. - Иванов А.И. просит оставить решение без изменения и отказать в удовлетворении апелляционных жалоб Сигле Ю.А. и Гресс Г.А.

На основании ст. 167 и ст. 327 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, не усматривает правовых оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции, <дата> между Раецким С.В. (продавцом) и Сигле Ю.А. (покупателем) заключен договор купли - продажи квартиры, согласно которому продавец продал принадлежащую ему на праве собственности однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>, а покупатель купил указанную квартиру в собственность (л.д. 9-10 том 1).

Из пункта 3 указанного договора следует, что на дату его подписания по данным ЕГРН в отношении указанной квартиры Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрирован залог (ипотека), о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации N... от <дата> (залог в силу закона). Залогодержатель - Акционерное общество Коммерческий банк "Русский Народный Банк". Продавец обязуется в течение 1 рабочего дня с момента подписания настоящего договора полностью досрочно погасить задолженность перед залогодержателем по кредитному договору N... от <дата>, в течении 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора предоставить пакет документов, необходимый для прекращения указанного обременения (ипотеки), и подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу заявление и все необходимые документы для прекращения указанного обременения (ипотеки). Погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к покупателю.

Согласно п.п. 5-5.2 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 4 400 000,00 руб. Денежные средства выплачиваются в следующем порядке: 1. Сумма в размере 620 000,00 руб. выплачена покупателем продавцу до подписания договора, что подтверждается распиской; 2. Сумма в размере 3 780 000,00 руб. выплачивается покупателем продавцу при подписании настоящего договора для полного срочного погашения продавцом задолженности по кредитному договору N..., заключенному им <дата> в Санкт-Петербурге с залогодержателем. Указанные средства покупатель перечисляет на счет продавца N..., открытый в АО КБ "Русский Н. Б.".

Согласно п. 14 договора, заключенного между Сигле Ю.А. и Раецким С.В., продавец обязался освободить квартиру от принадлежащего имущества и передать ее покупателю по акту приема - передачи в любую согласованную дату после подписания настоящего договора, но не позднее 3 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Судом первой инстанции установлен факт получения Раецким С.В. от Сигле Ю.А. денежных средств в соответствии с пунктом 5.1 договора купли - продажи, что подтверждается распиской от <дата>, которая не оспорена. Также суд пришел к выводу о том, что Сигле Ю.А исполнила принятые обязательства в полном объеме и <дата> перечислила на счет, открытый на имя Раецкого С.В. в АО Кб "Руснарбанк" 3 780 000,00 руб.

<дата> Раецкий С.В. получил закладную на спорную квартиру.

Также из материалов дела следует, что <дата> Раецкий С.В. и Климонов Р.Н. заключили предварительный договора купли - продажи квартиры спорной квартиры.

<дата> между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н. заключен и нотариально удостоверен договор купли - продажи, по условиям которого продавец обязался передать квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> собственность покупателю, а покупатель обязуется принять указанную квартиру и уплатить продавцу определенную в настоящем договоре цену - 4 400 000,00 руб. Согласно пункту 5 вышеуказанного договора, сумма денежных средств в размере 1 100 000,00 руб. выплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы, сумма денежных средств в размере 3 300 000,00 руб. зачислена на счет в ПАО Сбербанк по аккредитиву, открытому на имя продавца, что подтверждено платежным поручением на сумму 3 300 000,00 руб. Пунктом 7 договора купли - продажи от <дата> стороны констатировали, что на момент подписания договора отчуждаемая квартира передана продавцом покупателю в технически исправном состоянии, надлежащего качества и не обремененна задолженностью по оплате коммунальных, жилищных и иных обязательных платежей, в том числе, по оплате электроэнергии, газо-, водо-, теплоснабжения, услуг связи, взносов на капитальный ремонт. Настоящий договор является актом - приема передачи.

Оценивая действия каждого из участников сделок на спорную квартиру, суд первой инстанции пришел к выводу, что квартира была передана Раецким С.В. Климонову Р.Н., о чем свидетельствует п. 7 договора купли-продажи от <дата> и регистрация за Климоновым Р.Н. права собственности на квартиру. В свою очередь, квартира Сигле Ю.А. Раецким С.В. не передавалась, так как договор содержал условие о передаче квартиры в будущем, акт приема-передачи не составлялся.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, Климонов Р.Н., покупая квартиру без ее предварительного осмотра, не нарушил порядок совершения сделки, поскольку обязанности покупателя произвести осмотр перед продажей квартиры законодательство не содержит. Кроме того, отчуждение Климоновым Р.Н. доли квартиры в пользу Хайруллаевой О.А., совершенное вскоре после приобретения права собственности как реализация одного из правомочий собственника, сама по себе о недобросовестности поведения не свидетельствует.

По мнению суда первой инстанции, Раецкий С.В., получивший денежные средства за квартиру как от Сигле Ю.А., так и от Климонова Р.Н., а в последующем при подписании нотариального договора купли - продажи квартиры от <дата> подтвердивший, что квартира до заключения сделки не отчуждена (п. 10.2 договора) безусловно проявил недобросовестность по отношению к Сигле Ю.А., однако, это обстоятельство в силу ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право Сигле Ю.А. на взыскание с Раецкого С.В. убытков, но основанием для признания сделки по отчуждению квартиры, заключенной с Климоновым Р.Н., не является.

Относительно требований о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, то суд пришел к выводу о том, что признание предварительного договора купли - продажи как самостоятельной сделки недействительным не повлечет восстановления прав истицы, в связи с чем в силу ст. 3 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации в этой части иск подлежит отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 10, 168, 170 Гражданского Кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не установил оснований для признания недействительной сделки, заключенной между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н., как не установил и факт передачи квартиры Сигле Ю.А., в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворения иска Сигле Ю.А. о признании недействительной последующей сделки купли - продажи доли вышеуказанной квартиры, заключенной <дата> между Климоновым Р.Н. и Хайруллаевой О.А. и обязании Управления Росреестра по городу Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности на вышеуказанную квартиру на имя Сигле Ю.А.

Разрешая иск Хайруллаевой О.А. и Климонова Р.Н. о признании ответчиков Абросимовой Л.И., Гресс Г.А., Гресс В.В., Ворошкевича А.В. утратившими право пользования спорной квартиры, суд, исходя из требований ст. ст. 290, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что поскольку при переходе права собственности право пользования спорной квартиры ответчиков по иску Хайруллаевой О.А., Климонова Р.Н. прекратилось в силу закона, соглашений о порядке пользования жилым помещением между новыми собственниками и лицами, зарегистрированными в квартире, не заключено, добровольно с регистрационного учета ответчики не снялись, иск подлежит удовлетворению.

Одновременно, учитывая результат рассмотрения настоящего дела, в силу ст. 144 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации суд признал возможным отменить принятые меры по обеспечению иска.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна, они мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и требованиям закона.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно положениям пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату сделок) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.

Пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату сделок) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, согласно требованиям указанных правовых норм, Сигле Ю.А. и Раецкому С.В. необходимо было произвести обязательную государственную регистрации как самого договора купли-продажи квартиры от <дата>, так и перехода права собственности на нее.

Из дела видно, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный <дата> между Сигле Ю.А. и Раецким С.В. в установленном законом порядке зарегистрирован не был, равно, как и не был зарегистрирован переход права собственности к Сигле Ю.А. на спорное недвижимое имущество. После заключения договора, квартира истцу не передавалась, акт приема-передачи не составлялся, во владение квартирой Сигле Ю.А не вступила.

Таким образом, право собственности в силу приведенных выше положений закона, у Сигле Ю.А на спорное недвижимое имущество не возникло, как не возникло и право требования передачи квартиры от нового собственника.

Оспаривая, заключенный <дата> между Раецким С.В. и Климоновым Р.Н. договор купли-продажи спорной квартиры, истец ссылался на мнимость сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла вышеуказанной нормы материального права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности, правоотношения между сторонами в рамках такой сделки фактически не возникают.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату сделки) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).