Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июня 2021 года Дело N 33-13753/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кузьминой А.В., Перовой М.В.

по докладу судьи Кузьминой А.В.

при секретаре-помощнике судьи Замятиной А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Большаковой Анжелики Валерьевны к Алиеву Алексею Берзуевичу о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению Алиева Алексея Берзуевича к Большаковой Анжелике Валерьевне о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств по апелляционной жалобе представителя Большаковой А.В. по доверенности Тонян М.Р. на решение Первомайского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от <Дата ...>.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Большакова А.В. обратилась в Первомайский районный суд г. Краснодара с иском к Алиеву А.Б. о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований указано, что <Дата ...> между сторонами был заключен Договор аренды движимого и недвижимого имущества, согласно которому договор вступает в действие с <Дата ...> и действует по <Дата ...>. В соответствие с договором Арендодатель (Ответчик) обязуется предоставить Арендатору (Истцу) в пользование движимое и недвижимое имущество, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, жилой дом, общей площадью 307,7 кв.м, расположенный по адресу Российская Федерация, <Адрес...>, а так же все незарегистрированные строения и земельный участок находящиеся по вышеуказанному адресу. Договором закреплено, что жилое помещение должно использоваться для проживания семьи арендатора и ведения коммерческой деятельности - сдача в наем меблированных комнат с целью получения прибыли. В момент заключения договора аренды <Дата ...> истец передала ответчику задаток в размере 800000 руб. Между тем, в нарушение п. 4.1 договора помещение по акту приема-передачи передано не было. Договор вступал в действие <Дата ...>. В начале апреля 2020 года, понимая, что в мае начнется курортный сезон, истец разместила на сайте Booking.com объявление о возможности бронирования комнат, поступило несколько заявок о бронировании, но сдать комнаты в найм так и не получилось в связи с введением карантинных мер на территории Краснодарского края. Чтобы истец могла использовать арендованное имущество по заявленной цели ответчик был обязан с момента заключения договора до <Дата ...> изменить назначение жилого дома на "нежилое здание", а разрешенное использование земельного участка на "гостиничное обслуживание". Однако был изменен только вид разрешенного использования земельного участка на "земельные участки прочих мест проживания", а назначение жилого дома осталось прежним, соответственно, истец не могла использовать помещение для осуществления предпринимательской деятельности. Запрет на бронирование и заселение потребителей неоднократно продлевался на срок с 06 апреля до 21 июня, и только с <Дата ...> гостиницы смогли полноценно возобновить свою деятельность. В связи с тем, что ответчик не изменил назначение дома, помещение не передал, акт приема-передачи подписан не был, помещение не соответствовало требованиям, установленным для сдачи в наем, в том числе градостроительным нормам и правилам, нормам и правилам пожарной безопасности, государственно-эпидемиологическим правилам и иным нормативам, истец не смогла использовать помещение по назначению и вынуждена была расторгнуть договор аренды движимого и недвижимого имущества от <Дата ...> в одностороннем порядке, о чем <Дата ...> в адрес ответчика было направлено Уведомление о расторжении договора и претензия о выплате денежных средств, ответ до настоящего момента не поступили, что явилось поводом для обращения в суд.

На основании изложенного истец просит расторгнуть Договор аренды движимого и недвижимого имущества от <Дата ...>, заключенный между Алиевым Алексеем Берзуевичем и Большаковой Анжеликой Валерьевной. Взыскать с ответчика задаток в сумме 800000 руб., упущенную выгоду в сумме 200000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 13500 рублей, расходы на оплату юридических услуг в сумме 60000 рублей.

В ходе слушания иска ответчиком было предъявлено встречное исковое заявление о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств.

В обоснование встречного иска указано, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 600 кв.м разрешенное использование: земельные участки прочих мест для проживания (гостевые дома) с расположенным на нём жилым домом, площадью 307,7 кв.м, по адресу: <Адрес...>. Жилой дом можно использовать как гостевой дом, включающий в себя помещения, необходимые для предоставления гостиничных услуг (для отдыхающих) и постоянного проживания (для семьи, содержащей гостевой дом) в соответствии с действующими нормативами и разрешённым использованием земельного участка (гостевые дома). Гостевой дом относится к жилым помещениям, поскольку предназначен, в том числе, для постоянного проживания содержащей его семьи. <Дата ...>, между истцом и ответчиком был подписан договор аренды указанного недвижимого имущества. Арендная плата по договору за весь период его действия составляет 3700000 рублей. В день подписания договора аренды Арендатор передал Арендодателю задаток в сумме 800000 рублей. Перед подписанием договора аренды истцом и ответчиком надлежащим образом были обследованы передаваемые объекты недвижимого имущества. С техническим состоянием зданий и движимого имущества ответчик был ознакомлен и согласен, какие-либо недостатки или замечания в отношении санитарного состояния, а так же ремонта помещений при осмотре отсутствовали. Претензий к арендованному имуществу ответчик не имел. Во исполнение п.1.2 договора аренды, с <Дата ...> ответчик со своей семьёй поселился в жилом доме и использовал арендованное имущество для проживания по <Дата ...>. Коммунальные платежи ответчик не оплатил, оставив долги истцу. Истец получил от ответчика денежную сумму в размере 800000 рублей. в счет обеспечения условий договора, что подтверждает график платежей, в связи с чем задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составляет 1050000 рублей, а также сумма неоплаченных коммунальных платежей в размере 28000 рублей. Всего сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 1078000 рублей.

На основании изложенного истец по встречному иску просил суд расторгнуть договор аренды движимого и недвижимого имущества от <Дата ...>, заключённый между Алиевым Алексеем Берзуевичем и Большаковой Анжеликой Валерьевной. Взыскать с Большаковой А.В. сумму арендной платы по договору аренды движимого и недвижимого имущества от <Дата ...> в размере 1078000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 13590 рублей.

Решением Первомайского районного суда г.Краснодара Краснодарского края от <Дата ...> исковые требования Большаковой Анжелики Валерьевны к Алиеву Алексею Берзуевичу о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств удовлетворены частично.

Суд постановилрасторгнуть Договор аренды движимого и недвижимого имущества от <Дата ...>, заключенный между Алиевым Алексеем Берзуевичем и Большаковой Анжеликой Валерьевной.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Встречные исковые требования Алиева Алексея Берзуевича к Большаковой Анжелике Валерьевне о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств удовлетворены.

Суд постановилрасторгнуть Договор аренды движимого и недвижимого имущества от <Дата ...>, заключенный между Алиевым Алексеем Берзуевичем и Большаковой Анжеликой Валерьевной.

Суд взыскал с Большаковой Анжелики Валерьевны в пользу Алиева Алексея Берзуевича сумму арендной платы по договору аренды движимого и недвижимого имущества от <Дата ...> в размере 1078000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 13590 рублей.

Не согласившись с данным решением представитель Большаковой А.В. по доверенности Тонян М.Р. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить в полном объеме исковые требования Большаковой А.В, и отказать в удовлетворении исковых требований Алиеву А.Б., ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Большаковой А.В. по доверенности Тонян М.Р. на доводах жалобы настаивал, просил решение суда отменить.

Представитель Алиева А.Б. по доверенности Мордовина Т.А. в судебном заседании просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание не известили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ (далее также - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

П. 3 ст. 307 ГК РФ предусматривает, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как установлено судом и следует из материалов дела <Дата ...> между Алиевым А.Б. (Арендодатель) и Большаковой А.В. (Арендатор) был заключен Договор аренды движимого и недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в пользование движимое и недвижимое имущество, принадлежащее Арендодателю на праве собственности - жилой дом общей площадью 307,7 кв.м. Инвентарный , <...>, этажность: 3, подземная этажность: 1, расположенное по адресу <Адрес...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество кадастровый (или условный) согласно свидетельству ОГРП от "17" ноября 2010 года, а так же все незарегистрированные строения и земельный участок находящиеся по вышеуказанному адресу.

Пунктом 1.2 договора установлено, что жилое помещение должно использоваться для проживания семьи арендатора и ведения коммерческой деятельности - сдача в наем меблированных комнат с целью получения прибыли.

В силу п. 2.1 договор вступает в действие <Дата ...> и действует по <Дата ...>.

Согласно п. 2.2 все изменения условий договора, в том числе ставки арендной платы, должны быть согласованы между сторонами и оформлены дополнительными соглашениями.

Таких соглашений суду не представлено.

П. 3.1 установлено, что арендная плата составляет 3700000 рублей за весь период действия договора. Арендная плата вносится согласно графику платежей.

При заключении договора аренды <Дата ...> Большакова А.В. передала Алиеву А.Б. задаток в размере 800000 рублей.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статьях 619 и 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом первой инстанции из пояснений сторон в судебном заседании установлено, что с <Дата ...> Большакова А.В. с семьей вселилась в арендуемые жилые помещения и использовала их для проживания по <Дата ...>, не внося плату за коммунальные услуги, чем нарушила п. 4.2 договора аренды. Таким образом, свободный доступ в помещения, а также ключи были предоставлены арендатору. Кроме того, надлежащих доказательств о наличии каких-либо недостатках арендуемого помещения в день подписания договора аренды суду не представлено.

Согласно п. 3.2 договора аренды досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Разрешая спор, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что в настоящем случае имеет место быть существенное нарушение условий договора, в связи с чем, требование сторон о расторжении договора аренды основано на законе и подлежит удовлетворению

Соглашаясь с выводом о существенном нарушении условий договора судебная коллегия тем не менее полагает, что существенные условия договора нарушены Алиевым А.Б. по следующим основаниям.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и

выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так согласно п.1 договора аренды движимого и недвижимого имущества от <Дата ...> Арендодатель (Ответчик) обязуется предоставить Арендатору (Истцу) в пользование движимое и недвижимое имущество, принадлежащее Арендодателю на праве собственности, жилой дом, общей площадью 307,7 кв.м, расположенный по адресу <Адрес...> а так же все незарегистрированные строения и земельный участок находящиеся по вышеуказанному адресу

Согласно п.2 договора договор вступает в действие с <Дата ...> и действует по <Дата ...>.

При этом согласно п.4.1 арендодатель (в договоре указано арендатор, что из общего смысла договора и начала срока действия является опечаткой) обязан в срок до <Дата ...> предоставить указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение Арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, и передать ему ключи от дверных замков.

Вместе с тем, в нарушение условий договора в материалы дела не представлено акта приема-передачи спорного жилого дома и передачи ключей от дверных замков.

При этом, судебная коллегия не может согласится с выводами суда первой инстанции о том, что фактическое вселение Большаковой А.В. в спорное жилое помещение не может являться подтверждением исполнения в полном объеме п.4.1 договора аренды поскольку как следует из содержания договора аренды, Большаковой А.В. было арендовано спорное имущество в целях предпринимательской деятельности как "гостевой дом", в связи с чем обстоятельствами имеющими значение для дела являются имел ли арендатор использовать спорный гостевой дом в соответствии с договором аренды, а именно для сдачи в наем.

Таким образом, в силу заключенного между сторонами договора аренды, и ст. 655 ГК РФ единственным доказательством передачи недвижимого имущества в аренду является подписанный обеими сторонами акт приема-передачи имущества в том числе передача ключей от дверных замков от комнат (номеров), которые в последствие будут сдаваться в аренду.

Данных доказательств в материалы дела не представлено.

При этом, в материалы дела также не представлено доказательств того, что Большакова А.В. с семьей вселившись в арендуемое жилое помещение не вносила плату за коммунальные услуги, чем нарушила п. 4.2 договора аренды, в связи с чем данный вывод суда первой инстанции не соответствует материалам дела.

Также судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что Алиевым А.Б. в нарушение условий договора предоставлен жилой дом, использование которого для оказания гостиничных услуг незаконно и Большакова А.В. не могла его использовать для ведения коммерческой деятельности.

Данный вывод суда противоречит материалам гражданского дела и нормам действующего российского законодательства. Так, к материалам гражданского дела приложены Выписки из ЕГРН на жилой, расположенный по адресу: <Адрес...> Жилой дом имеет наименование "жилой дом" и вид разрешенного использования "жилое".

В жилом помещении находится 24 гостиничных номера разной вместимости (1- комнатных номеров - 19 шт., 2-комнатных номеров - 3 шт.; 3-комнатных номеров - 1 шт.; 4-комнантных номеров - 1 шт.), оно изначально не было предусмотрено для проживания одной семьи.