Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 33-13694/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Зиннатуллиной Г.Р., Набиева Р.Р.,

при секретаре Власове Д.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Идрисова А. Р. на решение Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 17 февраля 2021 года по исковому заявлению Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау к Идрисову А. Р. о взыскании задолженности и пени по арендной плате за землю.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Зиннатуллиной Г.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау обратился в суд с иском к Идрисову А.Р. о взыскании задолженности и пени по арендной плате за землю, мотивируя свои требования тем, что между Администрацией городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в лице председателя КУС Минземимущества РБ по городу Кумертау и Идрисовым А.Р. заключен договор аренды от дата N... на земельный участок с кадастровым номером N..., общей площадью 4029 кв.м., из категорий земель населенных пунктов, находящийся по адресу: адрес, для обслуживания гаража. Договор заключен на основании постановления Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан от дата N... на срок 49 лет, до дата.

Как следует из абзаца 2 пункта 1.1. договора аренды на земельном участке имеются следующие объекты недвижимости: пристрой к гаражу, находящийся в собственности арендатора, согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата (нежилое здание с кадастровым номером N...). Условия договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с дата (п. 3.3. договора аренды). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка в аренду 09 октября 2014 года.

Ответчиком Идрисовым А.Р. не выполняются условия договора в части внесения арендной платы. Решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 16 ноября 2016 года по делу N... с ответчика взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды за период 4 квартал 2014 год - 1-3 квартал 2016 года. На сегодняшний день подлежащая взысканию сумма долга Идрисова А.Р. по арендной плате составляет 359761,97 руб. за период с дата по 4 квартал 2020 года. За нарушение сроков оплаты начислены пени в сумме 143080,06 руб. за период с 13 декабря 2016 года по 24 февраля 2021 года. В адрес должника была направлена претензия об исполнении обязательства по оплате арендной платы N... от дата, оставленная без удовлетворения. Заявление о вынесении судебного приказа о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за землю было подано мировому судье дата. Мировым судьей судебного участка N... по городу Кумертау Республики Башкортостан определением от дата судебный приказ мирового судьи судебного участка N... по адрес Республики Башкортостан от дата о взыскании с Идрисова А.Р. задолженности по арендной плате отменен.

Просят взыскать с Идрисова А.Р. задолженность по арендной плате по договору аренды N... от дата в сумме 359 761,97 руб. за период с дата по 2 квартал 2020 года, пени в сумме 143 080,06 руб. за период с дата по дата.

Решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата постановлено:

исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау удовлетворить частично.

Взыскать с Идрисова А. Р. в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N... от дата в размере 198726 (сто девяносто восемь тысяч семьсот двадцать шесть) рублей 48 копеек, пени в размере 130603 (сто тридцать тысяч шестьсот три) рубля 66 копеек.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности и пени по арендной плате за землю в большем размере отказать.

Взыскать с Идрисова А. Р. в доход бюджета городского округа адрес РБ государственную пошлину в размере 5174 (пять тысяч сто семьдесят четыре) рубля 53 копейки.

В апелляционной жалобе ответчик Идрисов А.Р. просит об отмене данного решения суда ввиду незаконности и необоснованности, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что размер арендной платы в данном случае подлежит исчислению пропорционально площади принадлежащих арендодатору помещений, при расчете задолженности по арендной плате была использована формула для договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, однако проект такового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в адрес ответчика не направлялся. В нарушение закона суд не истребовал указанное соглашение и не принял указанное обстоятельство во внимание. Соглашение N... от дата о присоединении арендатора к договору аренды земельного участка от дата N... было заключено с собственниками иных помещений без согласия ответчика. Указывает, что данное гражданское дело подсудно Арбитражному суду Республики Башкортостан, поскольку Идрисов А.Р. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся на апелляционное рассмотрение, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 4 августа 2021 года произведена замена Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Проверив материалы дела, выслушав Идрисова А.Р., его представителя - Михайлову О.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Одним из основных принципов землепользования в Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу требований частей 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что дата между Администрацией городского округа адрес Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау и Идрисовым А.Р. был заключен договор N... аренды земельного участка, на основании которого истец обязался предоставить ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером N... площадью 4029 кв.м. по адресу адрес для обслуживания гаража, на срок 49 лет, то есть с дата по дата.

В свою очередь, Идрисов А.Р. обязался вносить арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Пунктом 7.2 Договора установлена пеня за несвоевременность внесения арендной платы за землю в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств.

09 октября 2014 года земельный участок передан Идрисову А.Р. по акту приема - передачи.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что арендатором возложенные договором обязательства надлежащим образом исполнены не были, в связи с чем 12 марта 2020 года КУС Минземимущества РБ по городу Кумертау направил в адрес Идрисова А.Р. претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Данное требование оставлено ответчиком Идрисовым А.Р. без внимания, задолженность по договору аренды в настоящее время не погашена.

Судебным приказом мирового судьи судебного участка N... по городу Кумертау РБ от дата по делу N... с Идрисова А.Р. взыскана задолженность по договору аренды N... от дата в размере 355 131,73 руб. за период с дата по 2 квартал 2020 года, пени в сумме 120 209,99 руб. за период с дата по дата, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 976,70 рублей.

Определением мирового судьи судебного участка N... по городу Кумертау РБ от дата указанный выше судебный приказ отменен в связи с поступившими от должника Идрисова А.Р. возражениями относительно его исполнения.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, установив, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате установленной арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Произведенный судом первой инстанции расчет суммы подлежащей взысканию с Идрисова А.Р. в пользу администрации городского округа г. адрес Республики Башкортостан задолженности был судебной коллегией проверен, является достоверным и объективным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что размер задолженности по арендной плате был необоснованно рассчитан исходя из дополнительного соглашения к договору аренды N... от дата, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктами 4.1., 4.4. договора аренды размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.3. договора аренды арендная плата исчисляется со дня возникновения отношений между сторонами и вносится равными долями ежеквартально, в срок до 10 числа последнего месяца квартала.

Согласно пункту 4.5. договора аренды расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.6 договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения устанавливаемых ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. Об изменениях ставок арендной платы арендодатель информирует арендатора через средства массовой информации.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на сегодняшний день на земельном участке находится несколько объектов недвижимости в собственности разных физических лиц: нежилое помещение с кадастровым номером N..., площадью - 460,1 кв.м. (согласно выписке из ЕГРН от дата находится в собственности Идрисова А.Р. с дата по сегодняшний день); нежилое помещение с кадастровым номером N..., площадью 198,9 кв.м. (согласно выписке из ЕГРН от дата находилось в собственности Идрисова А.Р. до дата (в соответствии с договором купли-продажи помещение с дата. перешло в собственность иного лица); нежилое помещение с кадастровым номером N..., площадью 133,8 кв.м. (согласно выписке из ЕГРН от дата находилось в собственности Идрисова А.Р. до дата (в соответствии с договором купли-продажи помещение с дата перешло в собственность иного лица); нежилое помещение с кадастровым номером N... площадью 134,4 кв.м. (согласно выписке из ЕГРН от дата находилось в собственности Идрисова А.Р. до дата (в соответствии с договором купли-продажи помещение с дата перешло в собственность иного лица); нежилое помещение с кадастровым номером N..., площадью 204,2 кв.м. (согласно выписке из ЕГРН от дата находилось в собственности Идрисова А.Р. до дата (в соответствии с договором купли-продажи помещение с дата перешло в собственность иного лица).

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушении требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащим нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единения земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных учас исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного я занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, па тех жсуслоя том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, после продажи части помещений договор аренды от дата N... приобрел природу договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Ввиду заключенного с ответчиком и зарегистрированного установленном порядке договора аренды земельного участка от дата N... у Идрисова А.Р. как у собственника объектов нежилого фонда, расположенных на земельном участке, возникла обязанность вносить арендную плату в размере, определяемом пропорционально занимаемой площади помещений в здании.

Следовательно, в период с 01 октября 2016 года по 24 апреля 2018 года площадь помещений, находящихся в собственности Идрисова АР., составляла 799,4 кв.м; с 25 апреля 2018 года по 03 октября 20 года - 665,0 кв.м; с 04 октября 2018 года по сегодняшний день - 460,8 кв.м.

Способ расчета занимаемой ответчиком площади земельного участка, представленный истцом, предусмотрен действующим законодательством, расчет произведен с учетом сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Размер ставки в процентах от кадастровой стоимости составлял в 1 квартале 2020 года -1,57.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с произведенным истцом расчетом задолженности ответчика по арендной плате, данный расчет проверен судом, произведен в соответствии с нормами действующего законодательства, данный расчет ответчиком по существу допустимыми доказательствами не опровергнут.

При этом, факт оформления договорных отношений с собственниками помещений на земельном участке, правового значения для настоящего спора не имеет, ввиду того, что ответчику предъявляется сумма арендной платы за пользование земельным участком площадью, рассчитанной пропорционально находящимся в его собственности объектов недвижимости.

Пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусматривает отступление от определения размера обязательства по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, соразмерно долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, с согласия всех правообладателей здания, coopужения или помещений в них либо по решению суда.

При этом, какие-либо соглашения в части распределения используемой площади земельного участка между собственниками объектов недвижимости не представлены.

Также, Идрисов А.Р. в апелляционной жалобе указывает, что на его обращение от 23 октября 2016 года КУС Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостарн по г. Кумертау не направил в его адрес проект дополнительного соглашения к договору, а суд в нарушение закона не истребовал указанное соглашение и вынес решение без установления данных обстоятельств, с чем судебная коллегия не соглашается.

25 октября 2016 года Идрисов А.Р. обратился в Администрацию городского округа город Кумертау Республики Башкортостан с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка в связи с продажей нежилых помещений Кайгулову А.А. и Петрову А.С.

Письмом от дата N... не было направлено дополнительное соглашение N... от дата о присоединении Арендатора к Договору аренды земельного участка от дата N.... С данным письмом был направлен проект дополнительного соглашения об изменении расчета арендной платы, в связи с изменением площади помещений в здании, принадлежащих ответчику.

На момент рассмотрения настоящего дела, данный проект, содержащий расчет арендной платы, уже не являлся актуальным, ввиду того, что после дата Идрисовым А.Р. осуществлена продажа других помещений в здании.

В ответ на заявление дата КУС Минземимущества РБ по городу адрес сообщило Идрисову А.Р. о том, что земельный участок с кадастровым номером N... является неделимым, т.к. на нем находится здание с нежилыми помещениями, в связи с чем, переоформление договора аренды от дата N... не требуется. Идрисову А.Р. направлен проект дополнительного соглашения к договору об изменении расчета годовой арендной платы в связи с изменением принадлежащих Идрисову А.Р. на праве собственности площади помещений в здании.

Таким образом, факт продажи объектов недвижимости, находящихся на земельном участке иным лицам, повлек за собой изменение размера обязательства ответчика по внесению арендной платы, определяемой с учетом площади принадлежащих ответчику помещений.

При этом, к новым собственникам помещений в здании права на земельный участок перешли в соответствии со статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. на основании закона, что не требует согласия продавца недвижимости, в частности, Идрисова А.Р.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.2. договора аренды N... от дата установлена пеня за несвоевременность внесения арендной платы за землю в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств.