Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-136/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Кудаковой В.В.,

судей Климовой С.В., Голубева И.А.,

при секретаре Лукине Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зубина В.Л. к администрации Красноармейского муниципального района Саратовской области, Зотову С.А. о признании договора аренды земельного участка недействительным по апелляционной жалобе Зубина В.Л. на решение Красноармейского городского суда Саратовской области от 23 сентября 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кудаковой В.В., объяснения представителя истца Зубина В.Л. - Носкова П.М., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Зотова С.А. - Ломовицкого А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших относительно нее возражений, судебная коллегия

установила:

Зубин В.Л. обратился в суд с иском к администрации Красноармейского муниципального района Саратовской области (далее - администрация Красноармейского МР Саратовской области), Зотову С.А., в котором просил признать договор аренды земельного участка от 29 октября 2018 года N 260, заключенный между администрацией Красноармейского МР Саратовской области и Зотовым С.А., недействительным; прекратить обременение земельного участка с кадастровым номером N в виде аренды, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 14 ноября 2018 года; возложить на ФИО2 обязанность возвратить администрации Красноармейского МР земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, полученный по договору аренды земельного участка от 29 октября 2018 года N 260.

В обоснование требований указал, что ему на праве собственности принадлежит блок жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: <адрес>.

С целью приобретения права на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему жилым помещением и необходимый для его обслуживания, Зубин В.Л. обратился в администрацию Красноармейского МР Саратовской области, после чего ему стало известно, что прилегающий к дому земельный участок фактически полностью занят собственником жилого помещения, расположенного в блоке N 3 указанного дома, Зотовым С.А. на основании договора аренды, заключенного с администрацией Красноармейского МР Саратовской области.

Формирование земельного участка и предоставление его в аренду Зотову С.А. проведено с нарушением закона и нарушает права истца, поскольку сформировать земельный участок для использования принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства невозможно. При формировании земельного участка, переданного в аренду ответчику, допущены чересполосица, вкрапливание, изломы, исключается свободный доступ к жилым помещениям.

Решением Красноармейского городского суда Саратовской области от 23 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований Зубина В.Л. отказано.

В апелляционной жалобе Зубин В.Л. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Автор жалобы указывает, что принадлежащий Зотову С.А. блок N 3 не является объектом индивидуального жилищного строительства. Дом блокированной застройки принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Из заключения проведенной по делу судебной экспертизы следует, что земельный участок с кадастровым номером N имеет изломанную границу. В связи с чем автор жалобы считает, что земельный участок был незаконно сформирован и предоставлен в аренду Зотову С.А.

От Зотова С.А. поступили возражения на апелляционную жалобу, согласно которым ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Зубин В.Л. является собственником квартиры, назначение: жилое, общая площадь 56,7 кв.м, этаж 1, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с постановлением от 20 мая 2019 года N 374 "Об аннулировании и присвоении объекту недвижимости нового адреса" вышеуказанное жилое помещение общей площадью 56,7 кв.м с кадастровым номером N считается домом блокированной застройки.

Зотову С.А. принадлежит на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Зотов С.А. 29 августа 2018 года обратился в администрацию Красноармейского МР Саратовской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка для размещения блокированной жилой застройки.

Распоряжением администрации Красноармейского МР Саратовской области от 14 сентября 2018 года N 604-р образован путем раздела земельный участок и утверждена схема расположения земельного участка категории земель населенных пунктов, общей площадью 774 кв.м, с условным кадастровым номером N находящийся в территориальной зоне Ж1-Зона застройки индивидуальными жилыми домами с разрешенным использованием: блокированная жилая застройка, находящегося по адресу: <адрес>, на кадастровом плане территории кадастрового квартала N.

Администрацией Красноармейского МР Саратовской области 29 октября 2018 года с Зотовым С.А. был заключен договор аренды N 260 земельного участка площадью 774 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов. Срок действия договора 49 лет, с 29 октября 2018 года по 29 октября 2067 года.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертный центр Девайс" N 129-20 от 14 августа 2020 года, составленного на основании определения суда первой инстанции, требования нормативных документов и правил в сфере землеустройства при образовании для использования блока жилого дома блокированной застройки земельного участка с кадастровым номером: N общей площадью 774 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, из исходного земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, соблюдены, за исключением его части с точки 10 по точку 16. Данную часть земельного участка с кадастровым номером N эксперт охарактеризовал как изломанность границы. С учетом произведенного межевания земельного участка с кадастровым номером N, из исходного земельного участка с измененными границами с кадастровым номером N образовать равнозначный земельный участок для использования блока N 4 в жилом <адрес> в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, в том числе без вклиниваний, вкрапливания, изломанности границ, чересполосины, невозможности размещения объектов недвижимости и других препятствующих рациональному использованию и охране недостатков невозможно.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, исходя из заключения указанной судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что установленное несоответствие при формировании земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, на действительность договора аренды земельного участка не влияет. Истцом доказательств невозможности предоставления ему земельного участка, его использования, создания в этом препятствий оспариваемым договором аренды, а также доказательств обращения в администрацию Красноармейского МР Саратовской области за предоставлением ему муниципальной услуги по предоставлению земельного участка Зубиным А.Л. не представлено.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, и представленные в их подтверждение доказательства, в том числе принятые судебной коллегией новые доказательства в связи с неполным установлением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, не может согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу положений ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Вопросы, касающиеся образования земельных участков, регулируются положениями ЗК РФ.

Согласно п. 1, 3, 8 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

В соответствии с п. 1, 6 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Как следует из требований ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими регламентами (п. 1). При этом не допускается образование земельных участков, если оно приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (отсутствие подъезда, подхода) (п. 4). Не допускаются раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (включая сервитуты) или ограничения (например при нахождении в зоне охраны) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 6).

В соответствии с ч. ч. 1, 2, 3 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Таким образом, жилой дом блокированной застройки состоит из жилых блоков, каждый из которых расположен на отдельном земельном участке.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

При разделе исходного земельного участка размеры образуемых под каждым помещением (квартирой) земельных участков должны определяться в соответствии с положениями ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, пропорционально размерам площади квартир относительно общей пощади жилого дома.

Как следует из заключения дополнительной судебной землеустроительной экспертизы ООО "Бюро С-экспертиз" от 23 апреля 2021 года N 1521.23/04-21, составленного на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда, экспертами по итогам анализа результатов сопоставления сведений, содержащихся в техническом паспорте от 04 декабря 2002 года, техническом паспорте от 09 сентября 2007 года, сведений ЕГРН, содержащихся в выписке от 02 марта 2021 года, экспертами по конфигурации наружной (правой) стены (в том числе по наличию оконных проемов в ней), площадям комнат, установлено, что <адрес>. 8 по <адрес>, - на момент производства настоящего экспертного исследования объединена (и является частью) с квартирой N 2 указанного дома. Каждое жилое помещение (квартира) - всего 4 - в здании с кадастровым номером N имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним помещением или соседними помещениями, а также выход на территорию общего пользования. Кроме того, вышеуказанные помещения имеют общее чердачное помещение и общую конструкцию кровли, что не позволяет идентифицировать исследуемый жилой дом как дом блокированной застройки. Таким образом, учитывая наличие общих для всех помещений чердака и кровли крыши, эксперты пришли к выводу о том, что здание с кадастровым номером N представляет собой многоквартирный жилой дом, состоящий из 4-х квартир.

На момент производства настоящего экспертного исследования в пределах границ земельного участка с кадастровым номером: N расположены следующие объекты недвижимости: 1) часть кирпичного строения (жилого дома с кадастровым номером: N) - объединенные квартиры N 1 и N 2 (литер "СМЖ 1,2"), площадью застройки - 119 кв.м; 2) часть кирпичного строения (жилого дома с кадастровым номером: N) -квартира N 4 (литер "СМЖ 4"), площадью застройки - 110 кв.м; 3) кирпичное строение - гараж (литер "КН 1"), площадью застройки - 31 кв.м; 4) деревянное строение - сарай (литер "СМН 1"), площадью застройки - 48 кв.м; 5) кирпичное строение - сарай (литер "СМН 2), площадью застройки - 57 кв.м.

В пределах границ земельного участка с кадастровым номером N расположены следующие объекты недвижимости: 1) часть кирпичного строения (жилого дома с кадастровым номером N) - квартира N 5 (литер "СМЖ 5"), площадью застройки - 98 кв.м; 2) кирпичное строение - гараж (литер "КН 2), площадь застройки - 49 кв.м.

В пределах границ земельного участка с кадастровым номером N расположены следующие объекты недвижимости: 1) часть кирпичного строения (жилого дома с кадастровым номером: N) - квартира N 3 (литер "СМЖ 3"), площадью застройки - 79 кв.м; 2) деревянное строение - сарай (литер "Н1"), площадь застройки - 15 кв.м; 3) деревянное строение - сарай (литер "Н2"), фактическая площадь застройки - 15 кв.м.

Также экспертом было установлено наличие проездов к объектам недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, шириной более 3,5 м от земель общего пользования, а именно: от <адрес> со стороны квартир N 1-2 (по правой меже шириной 3,83-3,85 м.п.) и квартиры N 5 (по левой меже шириной 4,57-3,79 м.п.). Данные проезды соответствуют действующим требованиям законодательства РФ.

Вместе с тем расстояние от опоры распределительного газопровода до жилого дома с кадастровым номером N в месте ввода наружного газопровода в квартиры N 4 и N 5 составляет 3,15 м.п, что не соответствует ширине проезда, установленной действующим законодательством Российской Федерации. В связи с чем обеспечить беспрепятственный проезд к квартирам N 1-4 - со стороны земельного участка под квартирой N 5, а также к квартире N 5 со стороны земельного участка под квартирами N 1-4 не представляется возможным.

Учитывая количество квартир (всего 4) в расположенном на исследуемом земельном участке многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N на момент производства исследования, эксперты пришли к выводу о том, что исходный земельный участок с кадастровым номером N до образования из него земельных участков с кадастровыми номерами N и N - является делимым, так как образование новых самостоятельных земельных участков под квартирами жилого дома с кадастровым номером N из данного земельного участка возможно без нарушения норм земельного законодательства. Экспертами определены площади и границы земельных участков, необходимых для размещения (ремонта, эксплуатации и обслуживания, с учетом обеспечения подходов, проездов) строений, принадлежащих Зубину В.Л., Зотову С.А., расположенных по адресу: <адрес> соответственно, с учетом действующих технических норм и правил, обеспечивающих размещение, эксплуатацию, ремонт объектов недвижимости, подъезды и подходы к ним.

По итогам анализа результатов сопоставления сведений о местоположении кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером N и местоположении границ, необходимого для эксплуатации и обслуживания строения, принадлежащего Зубину В.Л., экспертами установлено, что имеется наложение границ земельного участка, который должен быть образован для эксплуатации и обслуживания строения, принадлежащего Зубину В.Л., по адресу: <адрес>, на кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, предоставленного Зотову С.А. по договору аренды N 260 от 29 октября 2018 года. Площадь указанного наложения составляет 9 кв.м.

Данное экспертное заключение принято судом апелляционной инстанции в качестве надлежащего и допустимого доказательства по делу, оценено по правилам ст. 67 ГПК РФ, в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами. Доказательств, ставящих под сомнения выводы эксперта, или свидетельствующих о недопустимости принятия экспертного заключения в качестве надлежащего и допустимого доказательства по делу, сторонами спора не представлено.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что при формировании земельного участка с кадастровым номером N органом местного самоуправления были нарушены нормы действующего земельного законодательства, а также к выводу о недействительности договора аренды, поскольку предметом договора аренды выступал земельный участок, образованный с нарушением норм действующего законодательства.