Дата принятия: 09 октября 2019г.
Номер документа: 33-1360/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 октября 2019 года Дело N 33-1360/2019
г. Черкесск, КЧР 9 октября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего - Гришиной С.Г.,
судей - Боташевой А.Р., Болатчиевой А.А.,
при секретаре судебного заседания - Быковской Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-378/2019 по исковому заявлению Батчаева Х.Я. к Шамановой З.Б. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному исковому заявлению Шамановой З.Б. к Батчаеву Х.Я. и Хубиевой А.И. о признании договора купли-продажи недействительным
по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) Шамановой З.Б. на решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 14 августа 2019 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Боташевой А.Р., объяснения ответчика (истца по встречному иску) Шамановой З.Б., ее представителя - адвоката Джабаева А.С., представителя истца (ответчика по встречному иску) - адвоката Айбазовой З.И., ответчика по встречному иску Хубиевой А.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Батчаев Х.Я. обратился в суд с исковым заявлением к Шамановой З.Б., в котором просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - 1/2 долю нежилого строения - спальный корпус N 4 на 100 мест, общей площадью 1335,9 кв.м., с кадастровым номером N..., расположенный на земельном участке площадью 3828 кв.м. с кадастровым номером N... по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований истец, ссылаясь на ст.ст. 8.1, 218, 223, 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ от 21.07.1997г. N122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", указал, что 19 февраля 2018 года между ним и Шамановой З.Б. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли указанного объекта недвижимости, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании решения суда от 27 декабря 2017 года, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 13 февраля 2018 года внесена запись N.... Договор купли-продажи одновременно являлся передаточным актом; имущество передано покупателю, о чем свидетельствует п. 5 договора купли-продажи от 19 февраля 2018 года. Цена договора составляла 600 000 руб., которая уплачена покупателем продавцу до подписания договора. В договоре имеется ссылка, что продавец при получении денег выдал доверенность на имя Хубиевой А.И. на отчуждение 1/2 доли недвижимости Батчаеву Х.Я. и нотариальное заявление, зарегистрированное в реестре N... об отсутствии прав на отчуждаемый объект у третьих лиц. Договор купли-продажи сторонами исполнен, совершен в надлежащей форме, содержит все существенные условия. Дополнительно ссылается, что неоднократно обращался с требованием к ответчику, которая ссылалась на отсутствие времени и на наделение Хубиевой А.И. правом представлять ее интересы и осуществить переход права собственности от ее имени к покупателю. В свою очередь, уполномоченная на заключение сделки и оформление перехода права собственности представитель продавца Хубиева А.И. в течение длительного времени, ссылаясь на состояние здоровья, также уклоняется от подачи заявления. На данный момент ответчик игнорирует обращения истца, избегая разговоров и встреч. Считает, что нарушается его право, поскольку истец не имеет возможности пользоваться и распоряжаться приобретенным имуществом, тогда как он намерен осуществить в спорном объекте ремонт. Ответчик в нарушение закона и договора купли-продажи от 19 февраля 2018 года необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретенную истцом по возмездной сделке.
В ходе судебного разбирательства Шаманова З.Б. обратилась с встречным исковым заявлением к Батчаеву Х.Я. и Хубиевой А.И., в котором просила признать договор купли-продажи 1/2 доли нежилого строения - спального корпуса N4 на 100 мест по адресу: <адрес>, недействительным. В обоснование встречного иска ссылается на ст. 179 ГК РФ, и указывает, что договор купли-продажи от 19 февраля 2018 года не заключала, не получала по договору денег, не знала о его существовании до получения уведомления из суда. В 2009 году начались судебные арбитражные тяжбы за имущество турбазы <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Тогда же Батчаев Х.Я., который ранее был директором этой турбазы, предложил ей материально (50%) участвовать в расходах на адвокатов, пошлинах и прочих расходах, чтобы впоследствии часть имущества корпуса 4 она оформила на него. Судебные разбирательства длились около 10 лет, денег на расходы он не давал, за все это время ею потрачены на судебные расходы более 1 000 000 рублей. Решением Зеленчукского районного суда от 27 декабря 2017 года за Шамановой З.Б. признано право собственности на объект недвижимости по адресу: <адрес>. Для оформления в свою собственность этого имущества, с правом перепродажи 1/2 доли строения Батчаеву Х.Я. и оформления ее на него Шамановой З.Б. была выписана нотариальная доверенность Хубиевой А.И., которая 13 февраля 2018 года оформила на неё право собственности по доверенности и отчиталась перед ней за это. О договоре купли-продажи, заключенном от своего имени с Батчаевым А.И., ответчик Хубиева А.И. ничего не сказала, денег не передавала, доказательством чего является отсутствие у ответчиков расписок от её имени о получении денег и других финансовых документов. 22 мая 2018 года она аннулировала доверенность, выданную на имя Хубиевой А.И., так как Батчаев А.И. не совершал никаких действий, направленных на передачу ей денег. 15 июня 2019 года Шаманова З.Б. получила судебное извещение о том, что Батчаев Х.Я. подал на неё в суд о понуждении исполнить договор купли-продажи. Полагает, что договор купли-продажи составлен задним числом, с целью лишения её имущества таким путем. Обращает внимание суда на то, что если бы договор купли-продажи был составлен 19 февраля 2018 года, то Хубиевой А.И. ничего не мешало оформить имущество в собственность Батчаева Х.Я. Кроме того, в суд предоставлена неудостоверенная ксерокопия договора купли-продажи, которую суд не может рассматривать как доказательство в силу ст. 71 ГК РФ. Считает, что Хубиева А.И. и Батчаев Х.Я. должны были ей сообщить о заключенном договоре купли-продажи её имущества сразу же, а не через полтора года в суде. Кроме того условия заключенного между ними договора кабальные для Шамановой З.Б., стоимость 1/2 доли оспариваемого строения около 17 000 000 руб., а не 600 000 руб.
Истец-ответчик Батчаев Х.Я., извещенный о дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил своего представителя - адвоката Айбазову З.И., которая поддержала исковые требования по изложенным в нем основаниям, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Ответчик-истец Шаманова З.Б. и её представитель - адвокат Джабаев А.С. просили удовлетворить встречные исковые требования по изложенным в нем основаниям, в удовлетворении первоначального иска просили отказать, указав на пропуск срока исковой давности.
Ответчик по встречному иску Хубиева А.И. направила в суд письменное заявление, в котором указала, что денежные средства Шаманова З.Б. получила у Батчаева Х.Я., об этом ей известно с ее слов. Насчет цены, указанной в договоре, Шаманова З.Б. ответила, что она свое получила и в договоре сказала указать сумму меньше миллиона, чтобы избежать уплаты налога. В день оформления доверенности, нотариус четко объясняла на совершение каких действий она выдается и спрашивала о её согласии на продажу 1/2 доли Батчаеву Х.Я. Шаманова З.Б. также оформила заявление, которым подтвердила, что она не находится в браке, что лиц, претендующих на 1/2 доли, нет. По поводу цены Шаманова З.Б. ответила, что деньги она получила и чтобы нотариус указала любую цену. В феврале ответчик сообщила, что решение вступило в силу, все оформлено и сказала, что она может оформлять на Батчаева Х.Я. долю. Адвокат составил им договор за 3 000 руб. После они хотели пойти в МФЦ, но у Батчаева Х.Я. не оказалось денег на оплату госпошлины. Они договорились, что пойдут, когда он получит пенсию. После она заболела. Летом она и Батчаев Х.Я. пошли в МФЦ, хотели подать документы на регистрацию, но им сказали, что доверенность отозвана, что подтвердила также нотариус. Тогда она пошла к Шамановой З.Б., которая в ходе разговора выхватила у нее из рук оригиналы договора и забрала себе. Считает, что договор ею заключен законно, со слов Шамановой З.Б. расчет произведен. Об отмене доверенности она узнала в июне месяце при обращении в МФЦ. Просит удовлетворить иск Батчаева Х.Я. к Шамановой З.Б.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по КЧР, будучи извещенным, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.
Гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.
Решением Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 14 августа 2019 года исковые требования Батчаева Х.Я. удовлетворены. В удовлетворении встречного иска Шамановой З.Б. отказано.
В апелляционной жалобе Шаманова З.Б. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований Батчаева Х.Я., встречные исковые требования Шамановой З.Б. о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить, взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей и государственной пошлины в размере 9200 рублей. Считает, что суд односторонне рассмотрел дело с нарушением норм материального и процессуального права, неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, вынес решение на основании недоказанных обстоятельств. Указывает, что незаверенная копия договора купли-продажи не имеет юридической силы и не может рассматриваться судом как доказательство в силу ст. 71 ГК РФ. Суд сделал неверный вывод о том, что факт получения Шамановой З.Б. возмещения за 1/2 доли в праве собственности еще до заключения спорного договора и выдачи доверенности на имя Хубиевой А.И. подтверждается объяснениями Батчаева Х.Я. и Хубиевой А.И. Батчаев Х.Я. в судебное заседание ни разу не явился и, соответственно, не мог давать пояснения, Хубиева А.И. же в судебном заседании не утверждала, что она присутствовала при передаче денег. Кроме того, в судебном заседании представитель Батчаева Х.Я. - адвокат Айбазова З.И., утверждая о том, что Батчаев Х.Я. передал Шамановой З.Б. деньги, указала, что не знает где и когда это произошло, никаких финансовых документов, подтверждающих передачу денег, представить суду не может. Свидетели <ФИО>14, <ФИО>15, <ФИО>16 и <ФИО>17 пояснили, что знали о заключении договора, но не смогли указать конкретный источник своей осведомленности. В силу ч. 1 ст. 69 ГПК РФ такие сведения не являются доказательствами. Также все указанные свидетели заявили, что ничего не знают о получении Шамановой З.Б. оплаты по договору купли-продажи. В судебном заседании от 25 июля 2019 года Хубиева А.И. пояснила, что деньги она не получала, Батчаев Х.Я. передал деньги <ФИО>34. Кроме того, Хубиева А.И. подтвердила, что Батчаев Х.Я. не собирался платить за объект. Поскольку сторона истца не предоставила суду письменных и иных доказательств уплаты Батчаевым Х.Я. 600 000 рублей, соответственно, суд эти доказательства не исследовал и, нарушив нормы материального права, сделал неверные выводы о том, что деньги уплачены. Вывод суда о том, что Шаманова З.Б. передала Батчаеву Х.Я. объект, не соответствует обстоятельствам дела. Шаманова З.Б. в суде показала, что устный договор о передаче объекта Батчаеву Х.Я. за возмещение ей половины судебных расходов имел место, поэтому она и отгородила 1/2 часть объекта и ждала оплаты со стороны Батчаева Х.Я., но он деньги не передал и не собирался этого делать. Не дождавшись оплаты в течение полугода, она предложила ему покинуть объект. Факт отгораживания 1/2 объекта и проживания там Батчаева Х.Я. не свидетельствует о передаче объекта Батчаеву Х.Я., так как он жил там в течение более 10 лет, а в собственность Шамановой З.Б. объект перешел 22 декабря 2017 года. Указанное свидетельствует только о том, что Шаманова З.Б. добросовестно ждала оплату со стороны Батчаева Х.Я. и имела намерение после оплаты передать объект.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца-ответчика Айбазова З.И. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции ответчик (истец по встречному иску) Шаманова З.Б. и ее представитель - адвокат Джабаев А.С. апелляционную жалобу поддержали, просили ее удовлетворить.
Истец (ответчик по встречному иску) Батчаев Х.Я., будучи извещенным о дате и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в суд не явился, направил в суд своего представителя - адвоката Айбазову З.И., которая поддержала письменные возражения на апелляционную жалобу, просила отказать в удовлетворении жалобы Шамановой З.Б.
Ответчик по встречному иску Хубиева А.И. просила отказать в удовлетворении жалобы Шамановой З.Б.
Представитель Управления Росреестра по КЧР, будучи извещенным о дате и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
Судебная коллегия, учитывая, что участники процесса извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, выслушав присутствовавших участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в соответствии с доверенностью от 22 декабря 2017 года, удостоверенной нотариусом Зеленчукского нотариального округа <ФИО>18 (рег. N...), Шаманова З.Б. уполномочила Хубиеву А.И. быть её представителем во всех компетентных учреждениях и организациях Карачаево-Черкесской Республики по вопросам оформления в собственность нежилого имущества - спальный корпус N4 на 100 мест, находящегося по адресу: <адрес>, с правом продажи 1/2 (одной второй) доли в праве на вышеуказанное недвижимое имущество Батчаеву Х.Я. за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д. 12).
Согласно заявлению от 22 декабря 2017 года Шаманова З.Б. сообщает, что в зарегистрированном браке не состоит, супруга, имеющего право на общее имущество, не имеет (л.д. 13).
13 февраля 2018 года право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН за Шамановой З.Б. на основании решения Зеленчукского районного суда от 27 декабря 2017 года, в соответствии с которым за ней признано право собственности на объект недвижимости - спальный корпус N4 на 100 мест, 1972 года постройки, общей площадью 1 335,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N... (л.д.15-16, 64-65).
22 мая 2018 года Шаманова З.Ю. отозвала доверенность от 22 декабря 2017 года, выданную на имя Хубиевой А.И.
В обоснование своих требований о регистрации перехода права на спорный объект Батчаев Х.Я. ссылается на неудостоверенную надлежащим образом копию договора купли-продажи от 19 февраля 2018 года, составленного с одной стороны - Хубиевой А.И., действующей по доверенности от имени продавца Шамановой З.Б., а с другой стороны - покупателем Батчаевым Х.Я.; из текста указанной копии следует, что продавец продал, а покупатель купил 1/2 долю в праве на нежилое строение - спальный корпус N 4 на 100 мест, общей площадью 1335,9 кв.м., с кадастровым номером N..., расположенный на земельном участке площадью 3828 кв.м. с кадастровым номером N... по адресу: <адрес>; предмет договора оценен сторонами в 600 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора; договор одновременно является актом приема-передачи имущества.
Суд разрешая иск Батчаева Х.Я. к Шамановой З.Б. о регистрации перехода права собственности по заявлению одной стороны и отказывая в удовлетворении встречного иска Шамановой З.Б. к Батчаеву Х.Я. о признании сделки недействительной, исходил из того, что в судебном заседании нашли подтверждение юридически значимые обстоятельства, а именно факт заключения между сторонами спора договора купли-продажи, передачи денежных средств по нему продавцу, а объекта недвижимости - покупателю, но продавец необоснованно уклоняется от регистрации перехода прав по нему, злоупотребляя своим правом и действуя в данной ситуации недобросовестно. При этом, основания для признании сделки недействительной отсутствуют.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров.
П. 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
По действующему законодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Соответственно, при отчуждении доли в праве на недвижимое имущество договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ) при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1); суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2).
Применительно к данному спору на истца - ответчика Батчаева Х.Я. возложена обязанность доказать факт заключения 19 февраля 2018 года с Шамановой З.Б. договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорный объект недвижимости, фактическое исполнение сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию (ч. 2 ст. 71 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.
Между тем, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, а также в суде апелляционной инстанции истцом Батчаевым Х.Я., ссылающимся в обоснование своих доводов на копию договора купли-продажи от 19 февраля 2018 года, его подлинник не представлен, при том, что Шаманова З.Б. отрицала факт заключения с ним данного договора. При этом, предоставив Хубиевой А.И. полномочия на продажу 1/2 доли в праве на спорный объект по доверенности от 22 декабря 2017 года, она отозвала доверенность 22 мая 2018 года.
Документов, подтверждающих факт передачи Батчаевым Х.Я. Шамановой З.Б. денежных средств в размере 600 000 руб., суду также не представлено; сам Батчаев Х.Я. в суд не являлся и объяснений относительно того - когда и при каких обстоятельствах происходила передача денежных средств не дал, соответствующих доказательств не представил; его представитель об этих обстоятельствах ничего пояснить не смогла, сообщив, что письменные доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств, отсутствуют в связи с тем, что между сторонами сделки были доверительные отношения, а Шаманова З.Б. факт обозначения 600 000 руб. в качестве цены договора, а также факт их получения отрицала.
Шаманова З.Б. в суде первой и апелляционной инстанции показала, что она стала собственником спорного объекта в результате многочисленных судебных тяжб между турбазой "<данные изъяты>" и ее акционерами, а также между ней и турбазой "<данные изъяты>", в ходе которых она понесла расходы в размере 1 000 000 руб. При этом, Батчаев Х.Я., будучи директором турбазы и претендуя также на объекты недвижимости, судебные расходы нести не желал. Они договорились, что если он возместит ей половину стоимости расходов (около 600 000 руб.), то она переоформит половину спорного объекта на его имя, для чего и была оформлена доверенность на имя Хубиевой А.И., работавшей у него главным бухгалтером. Но, прождав около полугода и не дождавшись от Батчаева Х.Я. денег, который в грубой форме сказал, что денег она от него не дождется, перестав доверять ему и Хубиевой А.И., она отменила доверенность; о наличии копии договора ей стало известно из материалов, присланных из суда, до этого Хубиева А.И. ее об обстоятельствах оформления договора с Батчаевым Х.Я. не уведомила. Ей неизвестно о том - наличествует ли оригинал данного договора, у нее его нет.
Ответчик по встречному иску Хубиева А.И. в суде апелляционной инстанции показала, что она, действуя от имени продавца Шамановой З.Б. по доверенности от 22 декабря 2017 года, заключила с Батчаевым Х.Я. договор купли - продажи 1/2 доли спорного объекта, и сумма в 600 000 руб. в нем обозначена ею по остаточной цене данного объекта, когда он был еще в собственности турбазы "<данные изъяты>", но при передаче денежных средств она не присутствовала, факт расчета или отсутствия такового по сделке подтвердить не может; сама денежных средств от Батчаева Х.Я. для передачи Шамановой З.Б. не получала. Шаманова З.Б. отобрала у нее оригиналы данного договора, но доказательств этому обстоятельству у нее не имеется.
В суде первой инстанции Хубиева А.И. показала, что Батчаев Х.Я. вообще не должен был платить 600 000 руб., так как разговора о деньгах за спорный объект между ним и Шамановой З.Б. не было, он заслужил этот объект, так как, будучи директором турбазы, позволил оформить его в собственность Шамановой З.Б., с которой была устная договоренность о том, что после оформления его на Шаманову З.Б., последняя переоформит на него половину объекта, но она нарушила эту договоренность.
Судебная коллегия также отмечает, что доказательств передачи спорного объекта в рамках исполнении договора Батчаеву Х.Я. стороной, ссылающейся на данные обстоятельства, также не представлено, поскольку предмет спора с момента приобретения его Шамановой З.Б. находился и находится в ее владении. Факт регистрации и проживания Батчаева Х.Я. более 10 лет и до декабря 2018 года в одной из комнат спорного объекта, являвшегося ранее общежитием турбазы "Архыз", не может свидетельствовать об обстоятельствах передачи ему спорного объекта.
Тот факт, что в декабре 2018 года Шаманова З.Б. выставила Батчаева Х.Я. из жилого помещения в спорном объекте, подтвержденный в судебном заседании сторонами спора и показаниями допрошенных в суде первой инстанции свидетелей - <ФИО>14, <ФИО>15, <ФИО>16, <ФИО>17 согласуется с ее объяснением о том, что Батчаев Х.Я. не выполнил их договоренности о возмещении ей расходов за судебные тяжбы, а она не передала в этой связи ему в собственность половину спорного объекта, начав в нем ремонт, после чего Батчаев Х.Я. освободил спорный объект.
Проанализировав установленные обстоятельства, оценив собранные доказательства по правилам ст.ст. 67, 71 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нельзя считать доказанными обстоятельства заключения оспариваемой сделки, подтверждаемые только копией документа, при том что оригинал документа утрачен и суду не передан, поскольку в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
При перечисленных обстоятельствах при отсутствии подлинника оспариваемого договора, судебная коллегия не может признать, что письменная форма его соблюдена.
Учитывая, что договор купли-продажи спорного объекта в установленной законом форме (п. 1 ст. 550 ГК РФ) между сторонами заключен не был, в силу прямого указания закона он является недействительным (ч. 1 ст. 168, п. 2 ст. 550 ГК РФ), и в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, в том числе и регистрацию перехода прав по нему к Батчаеву Х.Я., как он об этом просит в иске.
Следовательно, доводы о кабальности сделки, отраженные в жалобе Шамановой З.Б., правового значения для разрешения спора не имеют.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п. 6 ч. 1 ст. 26 этого же Федерального закона осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.
В силу ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона.
Таким образом, по смыслу указанных выше положений, представление правоустанавливающего документа (договора купли - продажи), являющегося основанием для перехода прав, в регистрирующий орган является обязательным, а судебное решение о регистрации права, вынесенное в порядке ст. 551 ГК РФ при уклонении стороны, по сути заменяет не правоустанавливающий документ, каковым в данном случае являлся бы подлинник договора купли-продажи, а лишь заявление продавца о регистрации перехода права в соответствии с ч. 3 ст. 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, поскольку данным решением суда право на недвижимое имущество за истцом не признается (не устанавливается).
При таких обстоятельствах, оспариваемое решение суда в части удовлетворения первоначального иска Батчаева Х.Я. к Шамановой З.Б. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и отказа в удовлетворении встречного иска Шамановой З.Б. к Батчаеву Х.Я. о признании сделки недействительной судебная коллегия находит постановленным при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.
В п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что суду апелляционной инстанции следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).
Учитывая изложенное, в судебном заседании апелляционной инстанции судебная коллегия предложила лицам, ссылающимся на договор купли-продажи, а именно - представителю истца - ответчика Айбазовой З.И., ответчику по встречному иску Хубиевой А.И. представить дополнительные (новые) доказательства, а именно - подлинник оспариваемого договора купли-продажи, чего ими сделано не было со ссылкой на нахождение их у продавца Шамановой З.Б.
Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ указанные лица убедительных доказательств нахождения их у противоположной стороны не представили.
При таких обстоятельствах, в указанной части решение подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п.п. 2 - 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требований Шамановой З.Б. к Батчаеву Х.Я. о признании сделки недействительной и об отказе в удовлетворении требований Батчаева Х.Я. к Шамановой З.Б. о регистрации перехода прав по ней.
Решение в части отказа в удовлетворении требований Шамановой З.Б. к Хубиевой А.И. о признании сделки недействительной подлежит оставлению без изменения, поскольку Хубиева А.И., не являясь стороной оспариваемой сделки, не может являться надлежащим ответчиком по данным требованиям.
Разрешая в соответствии со ст. 98 ГПК РФ вопрос о возмещении судебных расходов, понесенных Шамановой З.Б. на уплату государственной пошлины в размере 9200 руб. и на услуги представителя в размере 50 000 руб., судебная коллегия с учетом принципов соразмерности, пропорциональности и разумности считает возможным взыскать с Батчаева Х.Я. в ее пользу, соответственно, 4600 руб. в счет возмещения расходов на уплату государственной пошлины при подаче иска и на услуги представителя в размере 20 000 руб.
В связи с отказом в удовлетворении требований Батчаева Х.Я., основания для удовлетворения его заявления о возмещении судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины при подаче иска, отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 14 августа 2019 года отменить в части удовлетворения первоначального иска Батчаева Х.Я. к Шамановой З.Б. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и отказа в удовлетворении встречного иска Шамановой З.Б. к Батчаеву Х.Я. о признании сделки недействительной.
Принять по делу в этой части новое решение.
Встречный иск Шамановой З.Б. к Батчаеву Х.Я. о признании сделки недействительной удовлетворить.
Признать договор купли-продажи 1/2 доли нежилого строения - спальный корпус N4 на 100 мест, общей площадью 1335,9 кв.м., с кадастровым номером N..., расположенный на земельном участке площадью 3828 кв.м. с кадастровым номером N... по адресу: <адрес>, - недействительным.
Отказать в удовлетворении требований Батчаева Х.Я. к Шамановой З.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - 1/2 долю нежилого строения - спальный корпус N4 на 100 мест, общей площадью 1335,9 кв.м., с кадастровым номером N..., расположенный на земельном участке площадью 3828 кв.м. с кадастровым номером N... по адресу: <адрес>.
Взыскать с Батчаева Х.Я. в пользу Шамановой З.Б. судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 4600 руб. и на представителя в размере 20 000 руб.
В остальной части решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 14 августа 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Шамановой З.Б. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
