Дата принятия: 10 августа 2021г.
Номер документа: 33-13531/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 августа 2021 года Дело N 33-13531/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи Якуповой Н.Н.,
Батршиной Ю.А., Ишбулатовой Е.И.
при секретаре судебного заседания Кадыровой К.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Латыповой С.С. на решение Дёмского районного суда г. Уфы РБ от 11 марта 2021 года.
Заслушав доклад судьи Ишбулатовой Е.И., судебная коллегия
установила:
Исмаилова З.Ш. с учетом уточнений обратилась в суд с иском к Латыповой С.С. о признании договора аренды расторгнутым, взыскании денежных средств по договору, убытков.
В обоснование требований указано, что 17 августа 2020 года между истцом Исмаиловой З.Ш. (Арендатор) и ответчиком Латыповой С.С. (Арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями с последующим выкупом, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N..., площадью 414 кв.м, находящийся по адресу: адрес и расположенный на нем жилой дом (литера А), общей площадью 51,7 кв.м. Выкупная стоимость жилого дома с земельным участком составляла 2 450 000 рублей. В счет выкупной стоимости арендуемого жилого помещения, в соответствии с п.6.1 Договора, истцом было уплачено ответчику 250 000 рублей, которые по просьбе Латыповой С.С. были перечислены на счет ее дочери Латыповой А.Р. При заключении договора аренды с последующим выкупом ответчик был поставлен в известность, что в доме вместе с ней будут проживать 6 несовершеннолетних детей: Камиль, дата года рождения, Джамиль, дата года рождения, Мухаммад - Юсуф, дата года рождения, Зарина, дата года рождения, Камила, дата года рождения, и находящийся под ее опекой Исмаилов Айдар, дата года рождения, являющийся ребенком-инвалидом.
Между тем, проживать и пользоваться указанным жилым помещением она со своими детьми не смогла по причине размораживания системы отопления жилого дома. Кроме того, газ к жилому дому не был проведен, и как оказалось впоследствии, от электроснабжения дом отключен из-за долгов ответчика за электроэнергию. При заключении договора ответчик обязалась через неделю подвести электроэнергию к жилому дому по вышеуказанному адресу. Но фактически дом был подключен к городским сетям электроснабжения только 28 октября 2020 года. После подключения электричества выяснилось, что не функционирует система отопления. Им пришлось за свой счет оплатить долги ответчика за электроэнергию, подвести электроэнергию, отремонтировать неисправные батареи и котел. В итоге за ремонт системы отопления ею было потрачено 20 470 рублей, за подведение электроэнергии 40 500 рублей. Общие затраты составили 60 970 рублей.
Указанные обстоятельства подтверждают, что переданное ответчиком по договору имущество имело недостатки, препятствующие пользованию им, поскольку весь период с 17 августа 2020 года по 17 октября 2020 года, на который был заключен договор, помещением пользоваться было нельзя, ввиду отсутствия электричества, воды, отопления и возможности готовить еду. И как выяснилось впоследствии, даже при наличии отопления, в доме можно проживать только при температуре наружного воздуха не ниже +5 ° С, что делает невозможным круглогодичное проживание в жилом доме. Истцу со своей семьей пришлось снимать и оплачивать иное жилье, что подтверждается Договором найма жилого помещения по адресу: адрес, заключенного 19.07.2020 года с Зайнутдиновым В.Ш., за 10 000 рублей в месяц и выпиской с карты Сбербанк о произведенных платежах за найм указанного помещения.
Истцом в адрес ответчика была направлена телеграммой претензия с требованием о расторжении Договора и возврате уплаченной по договору суммы в размере 250 000 рублей и убытков, потраченных ею на восстановление дома в размере 60 970 рублей. Ответчик ее требования во внесудебном порядке не исполнил. В данном случае ответчик предоставил ей жилой дом по адресу: адрес, в состоянии, не пригодном для проживания.
Согласно условиям подпункта б пункта 2.3 Договора Арендатор вправе в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме.
Истица просила суд признать расторгнутым договор арены земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями с последующим выкупом по адресу: адрес от 17 августа 2020 года, заключенный между Латыповой С.С. и Исмаиловой З.Ш., взыскать с ответчика Латыповой С.С. в пользу истца Исмаиловой З.Ш. денежные средства, уплаченные по договору в размере 250 000 рублей, убытки в размере 60970 рублей, понесенные на ремонт отопления и поведение электроэнергии, расходы на уплаты госпошлины в сумме 6310 руб., за нотариальные услуги (протокол осмотра и исследования доказательств) в размере 7500 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.
Латыпова С.С. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями о взыскании арендной платы и упущенной выгоды.
В обоснование требований указано, что по вышеуказанному договору после подписания был произведен осмотр предмета договора, после чего ответчиком и истцом 17 августа 2020 года был подписан акт приема-передачи земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями, после чего ответчик внес предоплату арендной платы за два месяца в размере 250 000 рублей.
В соответствии с п. 3.1 договора общая сумма арендной платы составляет 125 000 рублей в месяц, соответственно вплоть до 17 октября 2020 года арендная плата была уплачена, за время пользования данным жилым домом и земельным участком претензий от ответчика не поступало.
С 17 октября 2020 года по 06 декабря 2020 года арендная плата не вносилась, хотя фактически жилой дом и земельный участок находился в пользовании ответчика, что подтверждается актом приема передачи ключей от дома истцу, в котором указано, что ответчик возвращает ключи от дома и забирает свое имущество, находящееся в жилом доме, чем фактически подтверждает окончание договорных отношений, время пользования неуплаченного предмета договора составил 51 день.
Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составила 212 499 рублей.
После того, как она узнала о том, что ответчик отказывается от договорных обязательств, она предприняла попытки сдать в аренду данный жилой дом и земельный участок, но не смогла этого сделать в связи с тем, что ответчик создал препятствие в виде наложения ограничения регистрационных действий, в связи с чем она утеряла возможную выгоду в размере арендной платы 125 000 рублей.
Просила суд взыскать с ответчика арендную плату с 17 октября 2020 года по 06 декабря 2020 года в размере 212499 рублей, упущенную выгоду в размере 125000 рублей.
Решением Дёмского районного суда г. Уфы РБ от 11 марта 2021 года постановлено:
исковые требования Исмаиловой З.Ш. удовлетворить.
Признать договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями с последующим выкупом по адресу: адрес, от 17 августа 2020 г., заключенный между Латыповой С.С. и Исмаиловой З.Ш. расторгнутым.
Взыскать с Латыповой С.С. в пользу Исмаиловой З.Ш. денежные средства, уплаченные по договору, в размере 250000 руб., убытки в размере 60970 руб., расходы по оплате услуг нотариуса в размере 7500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 6310 руб.
В удовлетворении встречных исковых требований Латыповой С.С. о взыскании арендной платы и упущенной выгоды отказать.
В апелляционной жалобе Латыповой С.С. просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование приводит доводы, аналогичные доводам, указанным во встречном исковом заявлении.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Проверив материалы дела, выслушав Исмаилову З.Ш. и её представителя Маннапова Э.Н., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию этим имуществом.
Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В силу ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54).
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом и следует из материалов дела 17 августа 2020 года между истцом Исмаиловой З.Ш. (Арендатор) и ответчиком Латыповой С.С. (Арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома со строениями и сооружениями с последующим выкупом. П.1.1 договора предусмотрено, что Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N..., площадью 414 кв.м, находящийся по адресу: адрес расположенный на нем жилой дом (литера А), общей площадью 51,7 кв.м.
В соответствии с пунктом 1.9 Договора Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду имуществом в любой момент в течение 2 (двух) месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.
Общая сумма арендной платы составляет 125 000 руб. в месяц. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы по следующим реквизитам: карта Сбербанк VISA 4276....0565. (п.3.1., п.3.2.).
Выкупная стоимость арендованного здания составляет 2 200 000 рублей (п.3.4). Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора, путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды здания.
Согласно п.6.1 договора в выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.
В счет выкупной стоимости арендуемого жилого помещения, истцом было уплачено ответчику 250 000 рублей, что не отрицалось сторонами в судебном заседании в суде первой инстанции.
При этом, как установлено судом, дом был передан в состоянии, не пригодном для проживания - система отопления жилого дома не функционировала (была разморожена), газ к жилому дому не был проведен, дом был отключен от электроснабжения в связи с наличием долгов по оплате. Дом был подключен к городским сетям электроснабжения 28 октября 2020 года, после чего истцу стало известно, что не функционирует система отопления. Таким образом, за период с 17 августа 2020 года по 17 октября 2020 года, истец была лишена возможности пользоваться арендованным домом.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о расторжении договора аренды и взыскании с ответчика суммы уплаченной по договору, убытков и судебных расходов.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку у Исмаиловой З.Ш. в период с 17 августа 2020 года по 17 октября 2020 года отсутствовала возможность проживать в арендуемом помещении в виду нефункционирования системы отопления, электроснабжения, к дому не было поведено газоснабжение. Кроме того, Исмаилова З.Ш. понесла расходы по оплате задолженности по электроэнергии, подведении к дому электроэнергии, ремонта неисправных батареи и котла в размере 60 970 рублей. Суд первой инстанции также правомерно указал, что удовлетворения исковых требований Исмаиловой З.Ш. влечёт за собой отказ в удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с Исмаиловой З.Ш. а пользу Латыповой С.С. подлежит взысканию арендная плата за период с 17 октября 2020 года по 06 декабря 2020 года в размере 212 499 рублей судебной коллегией отклоняется, поскольку у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по его прямому назначению ввиду непригодности жилья для проживания в нём. Кроме того, Исмаилова З.Ш. в указанный период была вынуждена арендовать иное жильё для проживания с детьми.
Довод апелляционной жалобы о взыскании с Исмаиловой З.Ш. упущенную выгоду в размере 125 000 рублей судебной коллегией также отклоняется, поскольку суду не представлено доказательств того, что ответчик по встречному иску является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также наличие упущенной выгоды.
Доводы апелляционной жалобы, что Исмаилова З.Ш. пользовалась арендованным имуществом, перевезла туда вещи, производила хозяйственную деятельность, стала уклоняться от ответственности по мере накопления долга, являются необоснованными и опровергаются материалами дела. Так, Исмаиловой З.Ш. представлены доказательства невозможности пользования жилым помещением не по своей вине, она была вынуждена производить работы по приведению его в надлежащее состояние. Само по себе наличие определенного имущества Исмаиловой З.Ш. в указанном доме не свидетельствует об использовании жилья по его прямому назначению и исполнении договора аренды.
Доказательств, опровергающих выводы суда, подателем жалобы не представлено. Само несогласие ответчика с выводами суда не свидетельствует об их незаконности и необоснованности.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено. При таком положении оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Дёмского районного суда г. Уфы РБ от 11 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Латыповой С.С. - без удовлетворения.
Председательствующий Н.Н. Якупова
Судьи Ю.А. Батршина
Е.И. Ишбулатова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
