Определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-1351/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего - Платоновой И.В.

судей- Фоминой С.С., Соловова А.В.

при секретаре Оспенниковой Н.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Латыповой Натальи Александровны к обществу с ограниченной ответственностью "МРК "Пионер" о передаче объекта долевого строительства, о взыскании стоимости ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков, о взыскании неустойки за пропуск срока устранения недостатков, за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, штрафа, денежной компенсации морального вреда, о признании акта о передаче объекта долевого строительства незаконным, о признании действий по передаче документов незаконными, с апелляционной жалобой Латыповой Натальи Александровны на решение Скопинского районного суда Рязанской области от 12 февраля 2021 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., объяснения представителя Латыповой Н.А. - Кабанова А.Н., представителя ООО "МРК "Пионер" - Голосова Я.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Латыпова Н.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "МРК "Пионер" о возложении обязанности передать ей объект долевого строительства - квартиру N, расположенную по адресу: <адрес>, соответствующую планировке, предусмотренной договором участия в долевом строительстве N от 17 мая 2018 года на день заключения сторонами; о взыскании стоимости ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков квартиры в размере 295679 рублей 34 копеек; неустойки за пропуск срока устранения недостатков в размере 285679 рублей 34 копейки, за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 87843 рублей 29 копеек; денежной компенсации морального вреда в размере 100000 рублей 00 копеек; штрафа в размере 50% за уклонение от добровольного исполнения требований потребителя; о признании незаконным составленного в одностороннем порядке ООО "МРК "Пионер" акта от 28 августа 2020года о передаче застройщиком объекта долевого строительства - квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>; о признании действий ООО "МРК "Пионер" по подаче в Управление Росреестра по г. Москве акта от 28 августа 2020 года о передаче застройщиком вышеуказанной квартиры незаконным.

В обоснование заявленных требований Латыпова Н.А. указала, что 17 мая 2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать Латыповой Н.А. объект долевого строительства - жилое помещение с условным N общей проектной площадью с учетом лоджии 44,4 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу, стоимостью 7 985 754 рубля. Истец полностью уплатила цену по договору. 04 марта 2020 года истец была уведомлена о завершении строительства и готовности к передаче объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры N. При осмотре квартиры Латыпова Н.А. отказалась от подписания передаточного акта, поскольку ею были выявлены существенные дефекты. Стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков квартиры составляет 295 679 рублей 34 копейки. Кроме того, в соответствии с условиями договора передаваемая квартира должна иметь лоджию проектной площадью 2,4 кв.м, с учетом понижающего коэффициента 0,5. Между тем, по факту лоджия в квартире отсутствует, что привело к увеличению площади квартиры более, чем на 9%. Несмотря на наличие некачественно выполненных строительных работ и допущенное в одностороннем порядке отступление от условий договора со стороны ответчика, ООО МРК "Пионер" предъявило Латыповой Н.А. требование о дополнительной плате 755409 рублей 14 копеек за произошедшее увеличение площади квартиры. Вышеуказанные обстоятельства послужили причиной отказа Латыповой Н.А. в приеме квартиры. В соответствии с условиями договора ответчик должен был передать квартиру истцу 15 апреля 2020 года. Ответчик не признает факт допущения дефектов и отказывается решать возникшие проблемы в досудебном порядке. Ее требование об устранении дефектов было выражено в протоколе замечаний от 23 марта 2020 года, дефекты должны быть устранены не позднее 29 марта 2020 года. Исходя из стоимости ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков квартиры, равной 295 679 рублям 34 копейкам, размер неустойки за пропуск срока устранения недостатков за период с 29 марта 2020 года по 15 мая 2020 года составляет 295679 рублей 34 копейки. Латыпова Н.А. считает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за пропуск срока передачи квартиры за период с 16 апреля 2020 года по 15 мая 2020 года в размере 87843 рублей 29 копеек, исходя из представленного истцом расчета. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, который она оценивает в 100000 рублей 00 копеек, поскольку Латыпова Н.А. из-за недостатков приобретенной квартиры не может пользоваться ею. 24 апреля 2020 года истец направляла ответчику претензию, которая была вручена ему 27 апреля 2020 года. Ответа на претензию не последовало. Ссылаясь на п.6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" истец полагает, что с ответчика в ее пользу подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Ответчик не имел права составлять 28 августа 2020 года в одностороннем порядке акт о передаче объекта долевого строительства истцу, поскольку в это время в Скопинском районном суде Рязанской области рассматривался иск Латыповой Н.А. и ответчик знал о претензиях Латыповой Н.А. к нему по поводу качества и планировки спорной квартиры. Передача квартиры в принудительном порядке при наличии претензий у участника долевого строительства к застройщику, нарушает права истца. Действия ответчика по составлению акта от 28 августа 2020 года и подаче его в Управление Росреестра по г. Москве для регистрации за Латыповой Н.А. права собственности на спорную квартиру являются незаконными. С заключением эксперта ООО "ЭкспертСтрой" N от 08 декабря 2020 года истец не согласна.

Суд, рассмотрев заявленные требования, в их удовлетворении отказал.

В апелляционной жалобе Латыпова Н.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводам жалобы, судом сделан необоснованный вывод о том, что застройщик вправе заменить лоджию на зимний сад. Вывод суда о непредставлении истцом доказательств об изменении планировки квартиры противоречит выводу эксперта, указавшему, что переданная квартира не соответствуют условиям договора. Полагает, что изменение лоджии на зимний сад следует отнести к недостатком передаваемого жилого помещения. Согласно позиции лица, подавшего жалобу судом не дана оценка доводам истца, не вызван в судебное заседание для допроса эксперт, в заключении которого имеются противоречия. Кроме того, суд не оценил довод истца о том, что жилое помещение не готово к сдаче.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "МРК "Пионер" полагает, что решение районного суда является законным и обоснованным, а жалоба не подлежащей удовлетворению.

Латыпова Н.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по г.Москве в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, причина их неявки не известна, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В суде апелляционной инстанции представитель Латыповой Н.Н. - Кабанов А.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика ООО "МРК "Пионер" - Голосов Я.И. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Судом установлено, что 17 мая 2018 между ООО "МРК "Пионер" и Латыповой Н.А. заключен договор участия в долевом строительстве N, который в дальнейшем был зарегистрирован в установленным законом порядке.

Согласно договору объектом долевого строительства является однокомнатная квартира общей приведенной проектной площадью 44,4 кв.м с условным N, расположенная в 4 корпусе, в 3 секции, на 15 этаже вышеуказанного жилого дома по адресу: <адрес>, имеющая следующие проектные характеристики: коридор площадью 4,3 кв.м, санузел площадью 4 кв.м, кухня площадью 19,7 кв.м, жилая комната площадью 14 кв.м, лоджия площадью 2,4 кв.м с учетом понижающего коэффициента 0,5 (п. 1.5 договора).

Состав объекта долевого строительства и его проектные технические характеристики согласованы сторонами в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора. При этом участник долевого строительства ознакомлен и согласен с тем, что окончательные характеристики объекта долевого строительства, указываемые в документации кадастрового инженера после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, могут не совпадать с проектными характеристиками, указанными в приложении N 1 к договору (п. 3.2 договора).

Объект долевого строительства подлежал передаче Участнику долевого строительства без выполнения в нем каких-либо отделочных и/или ремонтно-строительных работ, в том числе без оштукатуривания поверхности стен, без гидроизоляции и стяжки пола, без разводки инженерных сетей, в том числе слаботочных сетей, сетей водоснабжения и канализации и пр., без сантехнического оборудования.

Согласно п. 3.3 договора участия в долевом строительстве, срок ввода в эксплуатацию (окончания строительства) многоквартирного жилого дома - не позднее 28 июня 2019 года.

Согласно п.п. 3.4, 3.4.1, 3.4.2 вышеуказанного договора застройщик обязан передать, а участник долевого строительства принять объект долевого строительства по передаточному акту, составленному по форме застройщика, в указанный в настоящем пункте период.

Начало периода - дата, наступившая по истечении 120 (ста двадцати) календарных дней с даты окончания строительства многоквартирного жилого дома в составе жилого комплекса согласно дате выдачи разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Окончание периода (конечный срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства) - дата, наступившая по истечении 292 (двухсот девяноста двух) календарных дней с даты окончания строительства многоквартирного жилого дома в составе жилого комплекса согласно дате выхода разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 15 апреля 2020 года.

Латыпова Н.А. уплатила свою долю участия по вышеуказанному договору участия в строительстве многоквартирного дома в размере 7 985 784 рублей 00 копеек.

06 сентября 2019 года в проектную документацию объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома) были внесены изменения, получившие положительное заключение экспертизы ГАУ г. Москвы "Московская государственная экспертиза" N от 09 сентября 2019 года, в том числе по спорной квартире, в соответствии с которыми вместо лоджии площадью 2,4 кв.м (понижающий коэффициент 0,5) имеется зимний сад площадью 5,1 кв.м.

13 ноября 2019 года Латыпова Н.А. была уведомлена о внесении изменений в проектную документацию заказным письмом, которое она получила 19 ноября 2020 года. В данном извещении также разъяснено, что непосредственно с внесенными изменениями можно ознакомиться на сайте единой информационной системы жилищного строительства.

Как указал представитель ответчика в суде первой инстанции, при заключении договора участия в долевом строительстве между сторонами планировалось возведение стеклянной стены между лоджией и кухней, также изначально планировалось внешнее остекление, отсутствие отопления на лоджии. Фактически изменения в проектной документации привели к тому, что в спорном помещении ( зимнем саду) была установлена батарея отопления, остекление и стеклянная перегородка между спорным помещением и кухней были установлены с иными характеристиками, нежели планировалось изначально при заключении договора. В результате изменения проектной документации улучшилась инсоляция помещений, повысились теплотехнические характеристики, снизилась вероятность промерзания стен, улучшились видовые характеристики квартир. Лоджии имелись только в некоторых квартирах, а не во всех. При этом лоджии контактировали с теплыми помещениями соседних квартир, что ухудшало тепломеханические свойства соседних квартир.

Фактически ООО "МРК "Пионер" построило объект долевого строительства - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 48,6 кв.м., в состав которой входят: жилая комната площадью 14,4 кв.м, коридор площадью 4,4 кв.м, кухня площадью 20,1 кв.м, санузел площадью 4,6 кв.м, комната вспомогательного назначения ( зимний сад) площадью 5,1 кв.м. При этом площадь помещения, которое при заключении договора планировалось как лоджия, а по окончании строительства указано как комната вспомогательного назначения, по окончании строительства рассчитана без учета понижающего коэффициента 0,5.

09 января 2020 года ООО "МРК "Пионер" завершило строительство и получило разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

11 марта 2020 года ООО "МРК "Пионер" направило Латыповой Н.А. уведомление о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, которое получено истцом 14 марта 2020 года.

23 марта 2020 года Латыпова Н.А. отказалась от принятия квартиры и от подписания передаточного акта. Причиной отказа истец указала выявленные ею недостатки жилого помещения: нарушение геометрии вертикальных конструкций в кухне и санузле, нарушение монтажного шва светопрозрачных конструкций, наличие царапин на стеклопакетах, отсутствие гильзы гибкой подводки системы отопления в местах прохождения перегородки, отсутствие лоджии, перегородки между кухней и лоджией, наличие царапин и потертостей на входной двери.

Кроме того, в тот же день истцом в адрес ответчика подано заявление ? где она указала на предоставление недостоверной информации при заключении договора, отсутствие балкона в квартире, несоответствие площади объекта долевого участия условиям договора, а также необоснованное требование доплаты суммы по договору в размере 755 000 руб. Указала, что согласна принять квартиру при согласовании скидки в 300000 руб.

02 апреля 2020 года ответчик известил истца о наступлении 30 марта 2020 года обстоятельств непреодолимой силы, вызванных распространением коронавирусной инфекции, и введенными органами власти Российской Федерации и г.Москвы ограничениями. Указал о продлении обязательства на период сохранения обстоятельств непреодолимой силы.

24 апреля 2020 года ООО "МРК "Пионер" письмом, направленным на адрес электронной почты Латыповой Н.А. предложил представить ей на подписание акт приема-передачи квартиры с использованием услуг курьерской службы.

28 апреля 2020 года в ответ на данное письмо Латыпова Н.А. отказалась подписать акт заочно, настаивая на непосредственном принятии квартиры по месту нахождения объекта долевого строительства.

17 июня 2020 года ответчик вновь предложил истцу принять объект долевого участия. Однако Латыпова Н.А. действия для принятия квартиры не предприняла.

30 июня 2020 года ООО "МРК "Пионер" обратилось в ООО "СБ ПРОЕКТИНЖИНИРИНГ" на предмет обследования квартиры <адрес>. Согласно заключению специалиста недостатков и дефектов, которые препятствуют выполнению отделочных работ и нормальной эксплуатации квартиры, не выявлено.

28 августа 2020 года ООО "МРК "Пионер" составило односторонний акт о передаче Латыповой Н.А. спорного объекта долевого строительства, который в тот же день направило истцу по почте. Односторонний акт передачи объекта долевого строительства Латыпова Н.А. получила 18 сентября 2020 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 12 ноября 2020 года собственником квартиры площадью 48,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> указанной даты является Латыпова Н.А..

Латыпова Н.А. доплатила цену объекта долевого строительства после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с результатами обмера кадастровым инженером за превышение фактической площади квартиры над проектной площадью квартиры в размере 296767 рублей 69 копеек без учета того, что площадь спорного помещения (лоджии) рассчитана без понижающего коэффициента 0,5.

В подтверждение факта ненадлежащего качества объекта долевого строительства истцом представлено заключение эксперта ООО "ТехСтройЭксперт" от 02 апреля 2020 года, согласно которому качество фактически выполненных в квартире ремонтных и строительно - монтажных работ не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01.87, ГОСТ 30971-20012 "Технические требования. Стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков составила 295679 рублей 34 копейки. Фактическая общая площадь квартиры составила 45,58 кв.м. Планировка квартиры построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора N от 17 мая 2018 года.

В ходе рассмотрения дела на основании ходатайства истца судом назначена судебная строительно - техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ООО "ЭкспертСтрой" N от 08 декабря 2020 года следует, что объектом долевого строительства является однокомнатная квартира N, расположенная по адресу, <адрес>, площадью 48,1 кв м (что меньше зарегистрированной площади при производстве кадастровых работ на 0,5 кв м и больше на 3,7 кв м общей приведенной площади с учетом лоджии указанной в договоре долевого участия в строительстве N от 17 мая 2018 года ), в которой по факту отсутствует помещение лоджии, вместо которого имеется подсобное помещение площадью 5,1 кв м, входящее в отапливаемый объем жилого многоквартирного здания, при этом имеет признаки исправного технического состояния нового объекта, в котором имеются незначительные недостатки (швы между гкл блоками и потолками заполнены разными материалами, различная толщина швов между перегородочными блоками в пределах допустимого значения, местный уклон поверхности перекрытия с отклонением до 15 мм) не влияющие на качество выполненных строительных работ, скрытые работы отсутствуют. Объект исследования соответствует представленной проектной документации, также в отношении швов и конструкции заполнения оконных наружных проемов, планировка квартиры соответствует условиям договора долевого участия в строительстве, но назначение помещения комнаты вспомогательного типа как лоджии не могла быть определена изначально, что не влияет на качество квартиры в целом. В договор не входят работы по прокладке электропроводки, но они имеются. Разница в площади помещений однокомнатной квартиры относительно данных Росреестра составляет 0.5 кв.м., а именно в площади помещений: коридора - +0,1 кв.м, кухни- 0,I кв.м, жилой комнаты -0.6 кв.м., санузла -+0,1 кв.м, то есть не более 5%. Квартира не имеет существенных недостатков и дефектов, которые могли бы препятствовать использованию квартиры по назначению, квартира пригодна для проживания и использования по назначению, соответствует цели - "предназначенная для использования в качестве жилища" в соответствии с предусмотренными в установленном порядке обязательными требованиями к качеству, соответствию требованиям действующих норм и правил, стандартов и технических условий. Качество объекта долевого строительства - квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>, соответствует условиям договора участия в долевом строительстве N от 17 мая 2018 года, выявленные отступления от условий договора не приводят к ухудшению качества квартиры N.

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку действия ответчика при возведении и передаче истцу объекта долевого участия в строительстве не противоречили условиям договора, положениям действующего законодательства. Построенный ответчиком объект не имеет недостатков, соответствует строительным нормам и правилам, условиям договора долевого участия.

Судебная коллегия с выводом суда соглашается, находит его соответствующим обстоятельствам дела, нормам материального права.

Из анализа условий договора долевого участия в строительстве жилья следует, что они в полной мере соответствуют положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 7 указанного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ст. 8 Закона о долевом участии в строительстве жилья, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Часть 4 данной нормы права определяет, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона ( часть 5).

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу ( часть 6).

Как указано в ст. 19 данного Федерального закона, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика ( часть 1).