Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 сентября 2021 года Дело N 33-13416/2021

Судья Р.Р. Гайфуллин

УИД 16RS0031-01-2021-001358-76 N 33-13416/2021    Учет 145г


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
09 сентября 2021 года

город Казань


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего С.М. Тютчева,

судей Л.Ф. Митрофановой, Р.М. Миннегалиевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Р. Газизьяновым,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф. Митрофановой гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Р.А. Махмутова - Ш.Р. Юсупзянова на решение Тукаевского районного суда Республики Татарстан от 20 мая 2021 года, которым в удовлетворении иска Махмутова Рахимзяна Аскаровича к обществу с ограниченной ответственностью Агрофирма "Кама" о расторжении договора аренды земельного участка - отказано полностью.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав объяснения представителя Р.А. Махмутова - Ш.Р. Юсупзянова в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Р.А. Махмутов обратился в суд с иском к ООО Агрофирма "Кама" о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование требований указано, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ....:405, площадью 47 300 кв.м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного на территории Семекеевского сельского поселения. Земельный участок образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером ....:1, который находится в аренде у ответчика на основании договора от 01 августа 2016 года <данные изъяты>, заключенного с участниками общедолевой собственности на 49 лет. С момента выдела земельный участок не обрабатывается ответчиком, обременение в виде аренды земельного участка на основании указанного договора не снято, его наличие не позволяет истцу свободно и в полной мере пользоваться и распоряжаться земельным участком, в связи с чем 17 августа 2020 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды, однако договор расторгнут не был. Истец просил расторгнуть договор аренды от 01 августа 2016 года <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером ....:405.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель Р.А. Махмутова - Ш.Р. Юсупзянов поддержал заявленные исковые требования.

Представитель ООО Агрофирма "Кама" - Р.Ф. Гилазетдинов иск не признал.

Третье лицо - ПК "Ирек" представителя в судебное заседание не направил, извещен о времени и месте судебного заседания.

Суд постановилрешение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Р.А. Махмутова - Ш.Р. Юсупзянов ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности.

Автор жалобы указывает, что наличие обременения в виде аренды земельного участка не позволяет истцу свободно и в полной мере пользоваться и распоряжаться земельным участком.

Кроме того, апеллянт обращает внимание на то, что с момента выдела данного земельного участка арендатор указанный земельный участок не использует по целевому назначению.

Представитель ООО Агрофирма "Кама" - Ж.Ю. Мухаметзянова в возражениях на апелляционную жалобу указывает, что выводы суда первой инстанции основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, отмены решения суда не имеется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Р.А. Махмутова - Ш.Р. Юсупзянов доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО Агрофирма "Кама" - Р.Ф. Гилазетдинов просил рассмотреть дело в его отсутствие, председатель ПК "Ирек" Р.Р. Хазиев просил судебное заседание отложить в связи с его болезнью. Судебная коллегия не усматривает оснований для отложения слушания дела, поскольку ПК "Ирек", являясь юридическим лицом, могло обеспечить явку в суд другого представителя, кроме своего председателя, в связи с чем в удовлетворении ходатайства Р.Р. Хазиева отказано. Ввиду наличия в материалах дела доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации, приходит к следующему.

Общие положения об аренде, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения, содержатся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой даны понятие договора аренды, указаны форма его заключения, стороны, объекты и др.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельхозназначения) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об обороте земель сельхоз-назначения принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1). Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (п. 2). Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что пользование земельным участком прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению и если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 года N 369. Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Приведенные положения должны применяться с учетом норм, установленных статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривающих обязательность исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору.

Из материалов дела усматривается, что Р.А. Махмутов является собственником земельного участка с кадастровым номером ....:405, площадью 47 300 кв.м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного на территории Семекеевского сельского поселения.

Данный земельный участок образован в 2019 году путем выдела из земельного участка с кадастровым номером ....:1, уточненной площадью 754 482 кв.м, категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельско-хозяйственного производства.

Земельный участок с кадастровым номером ....:1 (в 2006 году площадью 510 598 га) на основании договора аренды от 01 августа 2006 года <данные изъяты>, заключенного с участниками общей долевой собственности, всего 93 человек, находится в аренде у ООО Агрофирма "Кама" сроком на 49 лет, который на основании договора субаренды от 02 апреля 2019 года предоставлен ПК "Ирек".

Ответчиком суду представлены доказательства перечисления арендной платы участникам общей долевой собственности, в том числе получения Р.А. Махмутовым арендной платы; ПК "Ирек" представлены доказательства перечисления арендной платы по договору аренды от 02 апреля 2019 года.

17 августа 2020 года истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 01 августа 2006 года <данные изъяты> в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером ....:405 не обрабатывается и не используется по назначению, а наличие обременения в виде аренды препятствует ему пользоваться и распоряжаться земельным участком.

В ответ на уведомление истца о расторжении договора аренды земельного участка ООО Агрофирма "Кама" направило письмо от 25.01.2021 .... о том, что возражает в расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ....:405, образованного из единого землепользования с кадастровым номером ....:1, поскольку заключен договор долгосрочной аренды, и условия с их стороны выполняются, арендная плата выплачивается.

Земельные участки с кадастровыми номерами ....:405 и ....:1 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24 июля 2001 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, выдел истцом уже находящегося в аренде у ответчика и субаренде третьего лица земельного участка не влечет прекращение договора аренды.

Утверждения истцовой стороны о прекращении договора аренды, основанные на пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, суд признал необоснованными, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Также суд признал правильным совершение регистрационных действий по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка одновременно с государственной регистрацией права собственности истца на выделенный им земельный участок, так как такой порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка был установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), действующего в период образования земельного участка с кадастровым номером 16:39:141001:1, и статьей 47 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", распространяющей свое действия на нынешние правоотношения.

Согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ и в случаях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, а также в силу N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

При этом суд указал, что ответчик, являясь арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору от 01 августа 2006 года, заключенного сроком на 49 лет, представил в материалы дела доказательства надлежащего исполнения обязательства по оплате пользования арендованными землями в размере, установленном договором аренды. Между тем, истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие существенные нарушения ответчиком условий договора аренды.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, так как они не противоречат обстоятельствам дела и соответствуют положениям действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, в том числе в связи с неиспользованием с момента выдела земельного участка ответчиками последнего, судебная коллегия отклоняет ввиду отсутствия допустимых доказательств в подтверждение данного обстоятельства.

Ссылка на справку-заключение от 12 мая 2021 года о том, что участок арендатором не обрабатывается, и сельскохозяйственная продукция на нем не производится, является несостоятельной, не влечет отмену данного решения, поскольку, как установлено судом первой инстанции, неиспользование земельного участка в 2021 году происходит по объективным причинам, связано с воспрепятствованием истцом его посева, проведению работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, при разрешении спора и отсутствии препятствий земельный участок будет обрабатываться и использоваться по назначению. При этом земельный участок с кадастровым номером ....:1 засеян яровым ячменем, о чем указано в справке от 18 мая 2021 года <данные изъяты> и справке о затратах от 18 мая 2021 <данные изъяты>, что свидетельствует о проведении работ по возделыванию земельного участка. Также суд апелляционной инстанции находит необоснованным довод истца о невыплате арендной плате, поскольку он опровергается материалами дела, которые указывают на выплату арендной платы истцу согласно условиям договора аренды, в том числе зерном согласно накладной (л.д.64,65).

К тому же судебная коллегия отмечает, что истец инициирует спор в отношении земельного участка с кадастровым номером ....:405, при этом договор аренды от 01 августа 2016 года <данные изъяты> заключен в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером ....:1.

Утверждения апеллянта о том, что он не может осуществлять свои права собственника в отношении спорного земельного участка ввиду наличия договора аренды являются ошибочными, противоречат действующему законодательству.