Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2022 года Дело N 33-1341/2022

Санкт-Петербург 25 мая 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Свирской О.Д.

судей Алексеевой Е.Д., Герман М.В.

при секретаре Вагапове Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчицы Фурса Л.А. на решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 16 ноября 2021 года по делу N 2-615/2021, которым удовлетворены исковые требования КУМИ Администрации МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области к Фурсе Л.А., Пашковой Е.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истца КУМИ Администрации МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области - Станкевич Н.Л., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчицы Фукрсы Л.А. - Зелениной Е.Л., полагвшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

05 июля 2021 года Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Администрации МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области (далее КУМИ, Комитет) обратился в суд с иском к Фурса Л.А., Пашковой Е.А., в котором просил:

- признать недействительным в силу ничтожности договор уступки прав аренды на земельный участок от 09.02.202, заключенный между ответчиками Ферсой Л.А. и Пашковой Е.А.;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем исключения из ЕГРН сведений об ограничении (обременении) прав на земельный участок с кадастровым N по договору аренды земельного участка от 15.05.2017 N за Пашковой Е.А.

В обоснование заявленных требований указано, что соответствии с Постановлением Администрации МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области от 24.03.2017 N Комитету поручено выступить продавцом и организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью N кв.м, кадастровый N, расположенного в <адрес>, с разрешенным использованием: индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками.

Согласно протоколу подведения итогов аукциона от 04.05.2017 N в аукционе участвовал только один участник Фурса Л.А., поэтому в соответствии с пунктом 19 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ аукцион признан несостоявшимся. В соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ уполномоченному органу предписано в десятидневный срок направить единственному принявшему участие в аукционе участнику Фурсе Л.А. три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы, в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником, устанавливается в размере, равном начальной цене аукциона.

15.05.2017 между арендодателем КУМИ и арендатором Фурса Л.А. заключен договор аренды земельного участка N сроком до 14.05.2037, по условиям которого размер ежегодной арендной платы составляет 18500 руб.

09.02.2021 в КУМИ поступило извещение от Фурса Л.А. об устyпке права аренды земельного участка в пользу Пашковой Е.А.

15.02.2021 Комитет в адрес Фурса Л.А. направил письмо с разъяснением незаконности такой переуступки права аренды земельного участка и отказом в ее согласовании.

Аналогичное письмо Комитетом направлено в адрес Пашковой Е.А.

19.02.2021 в ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) права на земельный участок с кадастровым N по договору аренды за Пашковой Е.А.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, как указывает истец, договор уступки прав аренды на земельный участок от 09.02.2021 заключен ответчицами Фурса Л.А. и Пашковой Е.А. в нарушение пункта 7 статьи 448 ГК РФ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения статей 448, 168, 174.1, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Представитель ответчицы Фурсы Л.А. при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал, ссылаясь, что на правоотношения сторон не распространяется пункт 7 статьи 448 ГК РФ. В данном случае правоотношения сторон регулируются пунктом 9 статьи 22, статьей 39 Земельного кодекса РФ. Кроме того, аукцион в отношении спорного земельного участка признан несостоявшимсяи Ферса Л.А. не является победителем торгов. Таким образом, договор аренды земельного участка от 15.05.2017 N заключен без проведения торгов. Переуступка права аренды на земельный участок, вопреки утверждению истца, не посягает на публичные интересы и на законные интересы иных лиц, в связи с чем отсутствуют основания, предусмотренные статьей 168 ГК РФ для признания сделки недействительной.

Ответчица Пашкова Е.А. в судебное заседание не явилась, направила заявление, в котором просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области в суд не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил разрешить спор по усмотрению суда.

Решением Сланцевского городского суда Ленинградской области от 16 ноября 2021 года исковые требования удовлетворены.

Договор уступки прав аренды на земельный участок с кадастровым N, заключенный от 09.02.2021 между Фурса Л.А. и Пашковой Е.А., признан недействительным в силу ничтожности.

Из Единого государственного реестра недвижимости исключены сведения об ограничении (обременении) права на земельный участок с кадастровым N - записи о государственной регистрации соглашения об уступке прав аренды по договору аренды земельного участка от 15.05.2017 года N, заключенного между Фурса Л.А. и Пашковой Е.А. (дата государственной регистрации 19.02.2021, номер государственной регистрации N).

С ответчиков Фурса Л.А., Пашковой Е.А. в пользу бюджета муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области взыскана государственная пошлина в размере 300 руб.

Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, ответчица Фурса Л.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что при разрешении дела судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права, неправильно определены имеющие для дела обстоятельства, не приняты разъяснения, содержащиеся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившейся ответчицы Пашковой Е.А., надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В силу пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса РФ аукцион, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Так, в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

Пунктами 19, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ установлено, что в случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся.

В таком случае уполномоченный орган направляет единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункт 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции изложенные в исковом заявлении обстоятельства заключения с ответчицей Фурса Л.А. договора аренды земельного участка от 15.05.2017 N по результатам несостоявшихся 04.05.2017 торгов (аукциона) полностью подтверждены материалами дела.

Договор аренды земельного участка от 15.05.2017 N заключен на 20 лет до 14.05.2037.

Годовая арендная плата за земельный участок установлена в размере 18500 руб. (пункт 2 договора).

Договор аренды земельного участка от 15.05.2017 N в пользу Фурса Л.А. зарегистрирован 05.06.2017.

Согласно пункту 4.2. договора арендатор обязан заключать договоры и совершать сделки, следствием которых являются или могут являться какие-либо обременения предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу, с письменного согласия арендодателя.

Договор аренды земельного участка от 15.05.2017 N с арендатором Фурса Л.А. зарегистрирован 05.06.2017.

В дальнейшем на основании договора уступки прав аренды на земельный участок от 09.02.2021 Фурса Л.А. уступила Пашковой Е.А. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 15.05.2017 N, о чем в тот же день 09.02.2021 поставила в известность Комитет, вручив соответствующее уведомление.

Новое обременение земельного участка в пользу нового арендатора Пашковой Е.А. зарегистрировано 09.02.2021.

Комитет полагает заключенный ответчицами Фурса Л.А. и Пашковой Е.А. договор уступки прав аренды на земельный участок от 09.02.2021 ничтожной сделкой, указывая, что нарушен запрет, предусмотренный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ на уступку права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, в связи с чем истец просил применить последствия недействительности ничтожной сделки путем исключения из ЕГРН сведений об обременении земельного участка правами Пашковой Е.А.

Разрешая исковые требования и принимая решение об их удовлетворении, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что в силу прямого указания пункта 7 статьи 448 ГК РФ арендатор Фурса Л.А. не вправе уступать свои права на земельный участок по заключенному на торгах договору аренды, обязательства по которому должны быть исполнены ею лично.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, исходя из следующего.

Материалами дела установлено, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью N кв.м, кадастровый N, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, признан несостоявшимся на основании пункта 5 статьи 447 ГК РФ, так как в нем участвовал только один участник Фурса Л.А., что подтверждается протоколом подведения итогов аукциона от 04.04.2017 N.

Таким образом, победитель торгов на право заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым N, находящийся в государственной собственности, право на который не разграничено, отсутствует.

С арендатором Фурса Л.А. договор аренды земельного участка заключен не по результатам торгов на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ, а как с единственным принявшим участие в аукционе участником, не заявившем более высокую цену предмета аукциона от предложенной начальной цены годовой аренды земельного участка, то есть на основании пунктов 19, 20 статьи 39.12 ЗК РФ.

Фактически Фурса Л.А. являлась единственным претендентом на аренду данного земельного участка, с которой и был заключен соответствующий договор от 15.05.2017 N без проведения торгов.

Иных желающих получить земельный участок в аренду на период проведения аукциона не имелось.

Исходя из того, что Фурса Л.А., с которой заключен договор аренды земельного участка от 15.05.2017 N, не является победителем торгов, так как аукцион не состоялся, тогда как пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет на уступку права только в отношении победителя торгов по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка Фурса Л.А. вправе была передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Поэтому пункт 4.2. договора аренды земельного участка от 15.05.2017 N в части условия, по которому арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя, не влечет юридической силы как противоречащий действующему законодательству.

При таких обстоятельствах, решение суда об удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, как постановленное с нарушением норм материального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Сланцевского городского суда Ленинградской области от 16 ноября 2021 года по делу N 2-615/2021 отменить.

Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам Администрации МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области отказать в удовлетворении исковых требований к Фурса Л.А., Пашковой Е.А. о признании недействительным договора уступки прав аренды на земельный участок от 09.02.2021, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН сведений об ограничении (обременении) прав на земельный участок с кадастровым N в пользу Пашковой Е.А..

Председательствующий:

Судьи:

Судья Сивякова Ю.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка