Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-13397/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего <ФИО>18

судей: <ФИО>17, Губаревой А.А.

по докладу судьи <ФИО>17

при ведении протокола помощником судьи <ФИО>2

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ващекина С.С. к Шахраманян А.И., Никитиной О.А., Никитину Е.С., Вихрову И.Ю., Медведеву А.Н., Варвашяну О.И., Дубровицкой Н.А. о признании договора купли-продажи будущей вещи заключённым, признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделок

с апелляционной жалобой представителя Вихрова И.Ю. по доверенности <ФИО>7 на решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 19 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Ващекин С.С. обратился в суд с исковым заявлением к Шахраманян А.И., Никитиной О.А., Никитину Е.С., Вихрову И.Ю., Варвашяну О.И., Медведеву А.Н., в котором, уточнив заявленные требования, просил суд признать заключенным договор купли-продажи будущей вещи от 12 марта 2016 года между Шахраманян А.И. и Ващекиным С.С. на 211/1000 доли в праве собственности в жилом доме с кадастровым номером , расположенном по адресу: <Адрес...>В; признать недействительным соглашение об отступном (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 25 августа 2017 года, заключенное между Шахраманян А.И. и Медведевым А.Н. в части отчуждения 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>В; признать недействительным договор купли-продажи от 29 августа 2017 года, заключенный между Медведевым А.Н. и Никитиной О.А., Дубровицкой Н.А. в части отчуждения 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>В, в пользу Никитиной О.А.; признать недействительным договор займа N 3/2017 от 31 августа 2017 года, заключенный между Никитиной О.А., Никитиным Е.С. и индивидуальным предпринимателем Вихровым И.Ю. в части обременения залогом 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>NВ, принадлежащей Никитиной О.А.; применить последствия недействительности части договора займа от 31 августа 2017 года, заключенного между Никитиной О.А., Никитиным Е.С. и индивидуальным предпринимателем Вихровым И.Ю., аннулировав запись об обременении (ипотеке) 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>В, из принадлежащей Никитиной О.А. 2/3 доли в праве собственности на указанное имущество; произвести государственную регистрацию договора купли-продажи будущей вещи от 12 марта 2016 года между Шахраманян А.И. и Ващекиным С.С. на 211/1000 доли в праве собственности в жилом доме с кадастровым номером расположенном по адресу: <Адрес...>NВ.; указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать запись -6 об обременении (ипотеке) 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>В, из принадлежащей Никитиной О.А. 2/3 доли в праве собственности на указанное имущество и зарегистрировать право собственности Ващекина С.С. на 211/1000 доли в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>В, из принадлежащей Никитиной О.А. 2/3 доли в праве собственности на указанное имущество.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи от 19 января 2021 года исковые требования Ващекина С.С. удовлетворены.

В апелляционной жалобе, в дополнениях к ней, поданных в Краснодарский краевой суд, представитель Вихрова И.Ю. по доверенности <ФИО>7 просит решение Хостинского районного суда г.Сочи от 19 января 2021 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, без полного исследования всех обстоятельств и материалов дела.

В возражениях на апелляционную жалобу и дополнениях к ним Ващекин С.С. и его представитель по доверенности <ФИО>8 просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Вихрова И.Ю. по доверенности <ФИО>9 просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Ващекин С.С. и его представитель по доверенности <ФИО>8 в судебном заседании просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, об уважительности причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила, признать их неявку неуважительной, рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, неправильное применение норм материального права; нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку такие нарушения норм права были допущены судом первой инстанции при разрешении данного дела.

Как следует из представленного в материалы дела договора, 12 марта 2016 года между Ващекиным С.С. и Шахраманян А.И. в лице поверенного Варвашяна О.И. заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на объект капитального строительства, расположенного по адресу: <Адрес...>.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора купли-продажи от 12 марта 2016 года, предметом договора является обязательство продавца и покупателя заключить в соответствии с пунктом 2.2 договора основной договор купли-продажи доли общей площадью 60,30 кв.м, расположенное на втором этаже, имеющей коммунальные удобства - электричество, холодная и горячая вода, централизованная канализация, отопление.

Плановое окончание строительства объекта осуществляется продавцом не позднее 31 августа 2016 года (п. 2.2 предварительного договора купли-продажи от 12 марта 2016 г.).

В пункте 3.1 предварительного договора купли-продажи от 12 марта 2016 года стороны определилистоимость доли в размере 3 500 000 руб.

Шахраманян А.И. был возведен объект капитального строительства общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0304004:2326, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304004:1015.

24 июля 2017 года сторонами подписан акт приема-передачи, по которому Шахраманян А.И. передала в собственность (продала), а Ващекин С.С. принял в собственность (купил) 211/1000 доли жилого дома по адресу: <Адрес...>В, общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером , расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304004:1015, а именно по данным специалистов МУП "Бюро технической инвентаризации г.Сочи" площадь доли составляет 111,9 кв.м (помещения N 4, N 5, N 6, N 7, N 16) без учета террасы N 20 площадью 35,9 кв.м, помещения N 4 (прихожая площадью 21,3 кв.м.), N 5 (жилая комната площадью 21,6 кв.м), N 6 (жилая комната площадью 21,3 кв.м), N 7 (подсобное помещение площадью 7,9 кв.м) расположены на 1 этаже жилого дома, помещение N 16 (подсобное помещение 39,8 кв.м), терраса N 20 площадью 35,9 кв.м расположены на 2 этаже.

25 августа 2017 года между Шахраманян А.И. в лице поверенного <ФИО>10 и <ФИО>11 заключено соглашение об отступном (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества), который прошел государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения стороны договорились о прекращении всех обязательств должника, вытекающих из договора займа от 27 апреля 2017 года, заключённого между кредитором и должником, в связи с предоставлением должником взамен исполнения этих обязательств отступного в соответствии с условиями настоящего соглашения.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 соглашения стороны установили, что по договору займа, указанному в пункте 1.1, должник имеет задолженность перед кредитором в размере 10 000 000 руб. По настоящему соглашению должник передает в собственность, а кредитор в качестве отступного принимает в собственность жилой дом общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером , расположенный по адресу: <Адрес...>В.

Согласно пунктам 1.1, и 2.1 договора займа от 27 апреля 2017 года, заключенного между Медведевым А.Н. и Шахраманян А.И. в лице поверенного <ФИО>10, <ФИО>11 передал Шахраманян А.И. заем в сумме 10 000 000 руб., а последняя обязалась вернуть сумму займа в срок не позднее <Дата ...>.

29 августа 2017 года между Медведевым А.Н., Никитиной О.А. и Дубровицкой Н.А. заключен договор купли-продажи, согласно которому Медведев А.Н. продал Никитиной О.А. и Дубровицкой Н.А. жилой дом по адресу: <Адрес...>В общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером , а именно - 2/3 доли в пользу Никитиной О.А., 1/3 доли Дубровицкой Н.А.

Договор прошел государственную регистрацию, и право собственности было зарегистрировано соответственно 2/3 доли за Никитиной О.А., а 1/3 доли за Дубровицкой Н.А.

31 августа 2017 года между И.П. Вихровым И.Ю. и Никитиным Е.С., Никитиной О.А. заключен договор займа 3/2017, по условиям которого Вихров И.Ю. предоставил Никитину Е. и Никитиной О.А. заем в размере 6 999 983 руб. на срок 6 месяцев (пункты 1.1, 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора надлежащее исполнение заемщиками всех обязательств, возникших из договора или в связи с ним, обеспечивается залогом следующего имущества: 2/3 общей долевой собственности в жилом доме, расположенном по адресу: <Адрес...>В, общей площадью 529,4 кв.м, с кадастровым номером .

На основании указанного договора 25 декабря 2018 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение права в виде ипотеки в пользу Вихрова И.Ю.

Сославшись на исполнение условий предварительного договора купли-продажи доли в жилом доме, передачу ему жилых помещений по акту приема-передачи, Ващекин С.С. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил признать заключенным с Шахраманян А.И. договор купли-продажи будущей вещи, признать все последующие договоры, в отношении принадлежащей ему доли в жилом доме, недействительными и применить последствия недействительности сделок.

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и ст. 302 ГК РФ).

В пункте 13 Посстановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросам, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

Вытекающий из Конституции Российской Федерации, ее статей 1, 15 (ч. 1 и 2), 17 (ч. 1 и 3), 18, 21 (ч. 1) и 49, принцип добросовестности участников правоотношений нашел закрепление и в гражданском законодательстве.

Так, предписывая пределы осуществления гражданских прав, статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5), а используемое в пункте 1 статьи 302 ГК РФ оценочное понятие "добре совестный приобретатель" определено в самой норме - это приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации в Посстановлении от 21.04.2003 года N 6-П пришел к выводу, что содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки вчасти, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 данного Кодекса они не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Конкретизируя изложенные в Посстановлении от 21.04.2003 года N 6-П правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации с учетом того, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестности участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. - указал, что положение статьи 35 (ч. 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Посстановление от 24.03.2015 г. N 5-П).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Посстановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Согласно выпискам из ЕГРН, представленным в материалы дела, объекты недвижимости принадлежали на праве собственности Никитиной О.А., а также в отношении этих объектов отсутствовали судебные процессы, кроме того, договор залога N 3/2017 от 31.08.2017 года был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует соответствующая запись в ЕГРН.

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, а именно Никитиной О.А. и добросовестным залогодержателем является Вихров И.Ю., так как право зарегистрировано в установленном порядке.

Указанный договор залога прошел государственную регистрацию, на основании которого было зарегистрировано обременение.

При регистрации залога на недвижимое имущество каких-либо запретов или арестов не имелось.

Согласно пункту 13 Посстановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП.

Кроме того, как следует из пункта 2.1 предварительного договора купли-продажи от 12.03.2016 года общая площадь - 60,30 кв.м.

Также, согласно пункту 3.1 вышеуказанного предварительного договора, стоимость доли составляет 3 500 000 руб.

Однако, при этом, согласно акту приема-передачи от 24.07.2017 года к предварительному договору купли-продажи от 12.03.2016 года, Ващекин С.С. получил помещение площадью 111,7 кв.м, что практически в 2 раза больше, чем указано в предварительном договоре и по цене, указанной в предварительном договоре, в размере 3 500 000 руб.

Данное обстоятельство дает основания полагать о не типичности поведения сторон, когда сторона передает в собственность имущество в два раза больше по цене намного меньше реальной стоимости.

При этом покупатель не может быть признан добросовестным, так как получает имущество по значительно заниженной стоимости.

Кроме того, согласно пункту 2 соглашения от 12.03.2016 года об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от 12.03.2016 года, передача денежных средств от покупателя продавцу производится в безналичной форме, а также часть суммы оплачивается за счет материнского капитала, а оставшаяся сумма вносится в момент подписания основного договора купли-продажи.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о перечислении денежных средств по предварительному договору в полном размере, кроме того, в материалах дела отсутствует подтверждение передачи продавцу даже части денежных средств, в том числе материнского капитала.

В соответствии с пунктом 3 соглашения от 12.03.2016 года об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от 12.03.2016 года в случае неисполнения покупателем сроков внесения денежных средств, настоящее соглашение считается расторгнутым и по соглашению сторон производится возврат денежных средств за минусом суммы, внесенной в качестве брони.

Таким образом, в связи с тем, что в материалах дела отсутствует подтверждение внесения денежных средств по договору, суд первой инстанции не правомерно удовлетворил исковое заявление о признании договора купли-продажи будущей вещи заключенным, поскольку истцом не подтверждено внесение денежных средств по договору.

Также, согласно пункту 2.2 предварительного договора срок окончания строительства предусмотрен не позднее 31.08.2016 года.

При этом сдача объекта в эксплуатацию и передача его части покупателю предусмотрена в течение шести месяцев после окончания строительства в соответствии с пунктом 2.3 предварительного договора, то есть до 28.02.2017 года.

Однако регистрация права собственности на спорный объект за продавцом имела место ещё 25.08.2016 года, то есть спорный объект был не только построен в срок до 31.08.2016 года, но и в отношении него была произведена государственная регистрация права собственности.

Пунктами 1-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.