Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 33-1339/2021

Судья Романова О.А. дело N 33-1339/2021

N 2-1600/2020

28 апреля 2021 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Дубровиной И.Л.,

судей Шерстенниковой Е.Н. и Костицыной О.М.,

при секретаре Желтиковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 28 апреля 2021 года дело по апелляционной жалобе Скоковой М.Б. на решение Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 24 ноября 2020 года, которым постановлено:

Заявленные исковые требования администрации муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области удовлетворить.

Признать договор N 56-01 от 03.02.2020 аренды нежилого помещения в здании муниципальной собственности незаключенным.

Взыскать со Скоковой М.Б. в пользу администрации муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области неосновательное обогащение за имущество: нежилое помещение площадью 179,9 кв.м. по адресу: <адрес>, арендную плату за период с 03.02.2020 по 22.05.2020 в сумме 32440 руб. 99 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.02.2020 по 22.05.2020 в сумме 446 руб. 85 коп.; земельный участок с кадастровым номером N, арендную плату за период с 03.02.2020 по 31.03.2020 в сумме 277 руб. 88 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.03.2020 по 08.06.2020 в сумме 2 руб. 96 коп., а всего взыскать по делу 33168 руб. 68 коп.

Взыскать со Скоковой М.Б. в бюджет муниципального образования "Город Кирово-Чепецк Кировской области" государственную пошлину в размере 1195 руб.

Заслушав доклад судьи Шерстенниковой Е.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области обратилась в суд с иском к Скоковой М.Б. о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным, взыскании неосновательного обогащения. В обоснование заявленных требований указала, что согласно заявлению индивидуального предпринимателя Скоковой М.Б. от 28.01.2020 постановлением администрации МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области N от <дата> "О предоставлении муниципальной преференции в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в форме оказания имущественной поддержки в виде передачи в аренду муниципального имущества" была предоставлена имущественная поддержка в виде передачи в аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <адрес>, общей площадью 179,9 кв.м. сроком до 1 года. Истцом был подготовлен договор N от <дата> аренды нежилого помещения в здании муниципальной собственности в двух экземплярах, которые были подписаны стороной истца и направлены в адрес ответчика письмом N от <дата>. Ответчиком получены <дата>. Ответчик начал пользоваться нежилым помещением с 03.02.2020, о чем свидетельствует акт приема-передачи и технического состояния нежилого помещения в здании муниципальной собственности от 03.02.2020. Однако один экземпляр договора с протоколом разногласий вернулся в адрес истца 11.03.2020. Истцом протокол разногласий был подписан на условиях "протокола согласования разногласий", о чем в протоколе разногласий от 11.03.2020 сделана соответствующая отметка, и направлен 03.04.2020 в адрес ответчика, что подтверждается письмом N 2354-01-20 от 03.04.2020 о направлении документов. Документы получены ответчиком 11.04.2020, однако протокол согласования разногласий ответчиком подписан не был, тем самым существенные условия договора между истцом и ответчиком не согласованы. Согласно акту приема-передачи из фактического пользования нежилого помещения от 22.05.2020 ответчик возвратил имущество лишь 22.05.2020. Указанное нежилое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером N, договор (дополнительное соглашение) на аренду земельного участка не заключался. Ответчик фактически пользовался имуществом в период с 03.02.2020 по 22.05.2020, а именно: нежилым помещением, находящимся в муниципальной собственности, по адресу: <адрес>, общей площадью 179,9 кв.м.; земельным участком с кадастровым номером N общей площадью 10975 кв.м. Размер обязательства (арендуемая площадь) составила 917 кв.м. Размер и условия внесения платы за аренду нежилого помещения истцом определены согласно договору N от <дата> аренды нежилого помещения в здании муниципальной собственности. Администрация полагает, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за фактическое пользование имуществом в период с 03.02.2020 по 22.05.2020, а именно: нежилым помещением в сумме 32 440 руб. 99 коп., земельным участком с кадастровым номером N в сумме 277 руб. 88 коп. Также подлежат уплате проценты за фактическое использование в период с 03.02.2020 по 22.05.2020 нежилого помещения в сумме 446 руб. 85 коп., земельного участка с кадастровым номером N в сумме 2 руб. 96 коп. В соответствии с постановлением администрации МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области от 26.12.2019 N МКУ "ЦБО" <адрес> по адресу арендатора была направлена претензия с требованием - погасить существующую задолженность, которая не удовлетворена. Согласно уведомлению о снятии физического лица в налоговом органе индивидуальный предприниматель прекратил деятельность 07.04.2020 в связи с принятием им соответствующего решения.

Истец просил суд признать договор N 56-01 от 03.02.2020 аренды нежилого помещения в здании муниципальной собственности незаключенным; взыскать с ответчика Скоковой М.Б. в пользу администрации МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области неосновательное обогащение за имущество: нежилое помещение, арендную плату за период с 03.02.2020 по 22.05.2020 в сумме 32 440 руб. 99 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.02.2020 по 22.05.2020 в сумме 446 руб. 85 коп.; земельный участок с кадастровым номером N, арендную плату за период с 03.02.2020 по 31.03.2020 в сумме 277 руб. 88 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.03.2020 по 08.06.2020 в сумме 2 руб. 96 коп.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Скокова М.Б. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и ошибочность выводов суда. Указала, что спорное нежилое помещение имело многочисленные недостатки, которые делали невозможным нахождение в нем детей, использование его в соответствии с назначением по договору и целями деятельности ответчика, в связи с чем не имеется оснований для оплаты арендных платежей. Суд не принял во внимание, что ответчик за свой счет произвела ремонт электрооборудования на сумму 17 650 руб., что является неосновательным обогащением истца. Считает, что плата за пользование земельным участком должна быть включена в размер арендной платы за пользование зданием (помещением).

В суде апелляционной инстанции представитель Скокова М.Б. на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Представитель администрации МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области Торопов С.Н. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО УО "Содействие" просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, исследовав новые доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация муниципального образования ссылалась на положения ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из дела видно, что 28.01.2020 Скокова М.Б. обратилась в администрацию МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области с заявлением о представлении имущественной поддержки в виде передачи в аренду нежилого помещения находящегося в муниципальной собственности по адресу: <адрес>, общей площадью 179,9 кв.м. сроком до 1 года.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области N от <дата> "О предоставлении муниципальной преференции в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в форме оказания имущественной поддержки в виде передачи в аренду муниципального имущества" Скоковой М.Б. предоставлена преференция в виде передачи в аренду нежилого помещения находящегося в муниципальной собственности по адресу: <адрес>, общей площадью 179,9 кв.м. сроком до 1 года.

Составлен и подписан сторонами акт приема-передачи и технического состояния нежилого помещения в здании муниципальной собственности от 03.02.2020.

В акте указано, что арендодатель администрация муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области передает, а арендатор индивидуальный предприниматель Скокова М.Б. принимает в пользование нежилое помещение площадью 179,9 кв.м. в нежилом здании ясли-сад N, находящемся в муниципальной собственности МО "Город Кирово-Чепецк" и располагающемся по адресу: <адрес>.

Также имеется подписанное сторонами 03.02.2020 дополнительное соглашение к договору аренды от 03.02.2020 N 56-01, предусматривающее внесение платы за пользование земельным участком с кадастровым номером N, оплачиваемая площадь - 917 кв.м., ежеквартально, исходя из 1/365 (1/366) части годового размера арендной платы, умноженной на количество дней в квартале.

Разрешая спор, суд установил, что договор аренды был составлен, подписан со стороны арендодателя и 11.02.2019 направлен для подписания арендатору.

В п. 1.1, 1.2, 1.3 договора N 56-01 от 03.02.2020 указано, что администрация МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области (арендодатель) предоставляет индивидуальному предпринимателю Скоковой М.Б. (арендатору) за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 179,9 кв.м., находящееся в муниципальной собственности МО "Город Кирово-Чепецк" и располагающееся по адресу: <адрес>, общей площадью 179,9 кв.м. для использования под <данные изъяты> на срок с 03.02.2019 по 31.01.2021.

Согласно п. 3.1. 3.1.1 договора арендатор вносит арендную плату в размере 129528 руб. в год с учетом НДС. В случае несвоевременного внесения арендной платы, арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Банка России, с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку договор аренды был подписан ответчиком Скоковой М.Б. с протоколом разногласий, а протокол согласования разногласий, который был направлен ей администрацией муниципального образования, Скокова М.Б. не подписала, районный суд пришел к выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества является незаключенным и в соответствии с положениями гл. 60 ГК РФ взыскал с ответчика сумму неосновательного обогащения за пользование муниципальным имуществом за период с момента передачи имущества по акту от 03.02.2020 до момента, когда ответчик возвратила это имущество из фактического пользования по акту от 22.05.2020.

Из разъяснений, данных в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" следует, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

В апелляционной жалобе Скокова М.Б. ставит вопрос об отсутствии оснований для взыскания платы за пользование недвижимым имуществом ввиду наличия в нем недостатков, которые, по ее мнению, делали невозможным нахождение в нем детей и использование под <данные изъяты>.

Фактически ответчик оспаривает обязанность оплаты пользования фактически переданным ей в пользование муниципальным имуществом.

В этой связи и в рамках рассмотренных судом требований истца, осуществляя проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, судебная коллегия находит ошибочным вывод районного суда о признании договора аренды незаключенным.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора аренды недвижимости относятся условие об объекте, подлежащем передаче в аренду (ст. 607 ГК РФ), и условие о размере арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

В данном случае, разногласия сторон при подписании договора аренды касались условия об обязанностях арендодателя и арендатора по содержанию арендованного имущества, что не относится к существенным условиям договоров аренды зданий, сооружений. Как видно из дела, ответчик не соглашалась с возложением на нее обязанности устранения недостатков, которые имелись на момент передачи имущества, проведения капитального ремонта помещения, а также фасада арендуемого помещения.

Возникший же по настоящему делу спор не связан с последствиями неисполнения названной обязанности, а касается оплаты пользования нежилым помещением и земельным участком.

Признавая договора аренды незаключенным, районный суд не учел, что нежилое помещение передано ответчику по подписанному сторонами акту, как это предусмотрено ст. 655 ГК РФ, и находилось во владении и пользовании ответчика фактически, а в последствии также по акту было возвращено.

Судебная коллегия считает, что договор, по которому имущество фактически передано арендатору во владение и пользование по подписанному акту приема-передачи, т.е. исполненный договор, при том, что возникший в последствии спор не касается не согласованного сторонами условия договора, а существенные условия (объект аренды и размер арендной платы не вызывали разногласий, что подтверждено подписями сторон в договоре аренды), не мог быть признан судом не заключенным, к отношениям сторон подлежали применению правила об аренде.

В случае, когда в указанной ситуации одна из сторон ставит вопрос о признании договора незаключенным, суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной в статье 10 ГК РФ.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение районного суда в части признания договора аренды незаключенным следует отменить, принять в данной части новое решение, которым в иске администрации муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" Кировской области к Скоковой М.Б. о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения N 56-01 от 03.02.2020 отказать.

Исходя из предмета договора аренды, арендатор обязан вносить арендную плату в течение срока аренды, данная обязанность прекращается одновременно с возращением арендованного имущества.

Доводы жалобы ответчика об освобождении от арендной платы по мотиву наличия недостатков, препятствовавших пользованию арендованным имуществом по назначению, не состоятельны.

В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору.

Как видно из дела, договор аренды (п. 2.2.3) содержит условие о том, что арендатору известны недостатки нежилого помещения, сдаваемого в аренду.

Данное условие разногласий между сторонами не вызвало, в связи с чем подлежат применению положения названной выше нормы ГК РФ.

В то же время, заслуживают внимания доводы ответчика о невозможности пользования арендованным имуществом в связи с объявленной пандемией коронавируса.

Согласно постановлению администрацией МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области N 350 от 01.04.2020 "О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" (в редакции от 15.04.2020) администрация МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области в отношении имущества (в том числе земельных участков), находящегося в собственности МО "Город КировоЧепецк" Кировской области, составляющего муниципальную казну МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области, предоставленного по договорам аренды муниципального имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, обязан обеспечить в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства, включенных в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, заключение дополнительных соглашений, предусматривающих отсрочку уплаты арендных платежей по договорам, за апрель-июнь 2020 года на срок, предложенный такими арендаторами, но не позднее 31 декабря 2021 года (п. 1.1); в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства, включенных в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих виды деятельности в сфере культуры, организации досуга и развлечений, физкультурно-оздоровительной деятельности и спорта, туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма, гостиничного бизнеса, общественного питания, организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений, организации конференций и выставок, бытовые услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты), заключение дополнительных соглашений, предусматривающих освобождение таких арендаторов от уплаты арендных платежей по договорам, за апрель-июнь 2020 года. Освобождение от уплаты указанных арендных платежей осуществляется в случае, если договором предусмотрено предоставление в аренду муниципального имущества, в целях его использования для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности), и при наличии документов, подтверждающих использование муниципального имущества для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности) (п. 1.2); уведомление в течение 7 рабочих дней со дня вступления в силу настоящего постановления арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства о возможности заключения дополнительных соглашений в соответствии с требованиями пунктов 1.1-1.2 настоящего постановления (п. 1.3).

Арендаторы - субъекты малого и среднего предпринимательства, не имеющие задолженности по оплате арендных платежей по договорам по состоянию на 01.03.2020, вправе в срок до 01.07.2020 обратиться за предоставлением мер поддержки, предусмотренных пунктами 1.1-1.2 настоящего постановления (п. 1.4).

Постановлением администрации МО "Город Кирово-Чепецк" Кировской области N 482 от 15.05.2020 подпункты 1.2 и 1.4 вышеназванного постановления изложены в следующей редакции: "1.2. В течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства, включенных в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих виды деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, заключение дополнительных соглашений, предусматривающих освобождение таких арендаторов от уплаты арендных платежей по договорам за апрель - июнь 2020 года. Освобождение от уплаты указанных арендных платежей осуществляется в случае, если договором предусмотрено предоставление в аренду муниципального имущества в целях его использования для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности), и при наличии документов, подтверждающих использование муниципального имущества для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности)."; "1.4. Арендаторы - субъекты малого и среднего предпринимательства, у которых задолженность по оплате арендных платежей по договорам по состоянию на 01.03.2020 не превышает ежемесячный платеж, вправе в срок до 01.07.2020 обратиться за предоставлением мер поддержки, предусмотренных пунктами 1.1 - 1.2 настоящего постановления."

Не признавая возможность применения данных положений муниципального акта, районный суд согласился с позицией истца об отсутствии заключенного со Скоковой М.Б. договора аренды.

Ввиду необоснованности требований администрации г. Кирово-Чепецка о признании договора аренды незаключенным, с учетом установленных фактических обстоятельств дела и исходя из того, что именно администрация муниципального поселения обязана была обеспечить Скоковой М.Б., которая относится к числу лиц, указанных в п. 1.2 постановления, реализацию права арендатора на освобождение от уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании арендной платы за апрель-май 2020 года удовлетворению не подлежали.