Дата принятия: 06 октября 2020г.
Номер документа: 33-13346/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 октября 2020 года Дело N 33-13346/2020
г. Екатеринбург
06.10.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Ольковой А.А.,
Торжевской М.О.
при помощнике судьи Узяркиной А.Э., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ( / / )1 к Администрации городского округа Верхняя Пышма о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма от 23.01.2020 N 65 об уведомлении о прекращении срока действия договора аренды земельного участка N 370-01 от 25.01.2001
по апелляционной жалобе ответчика на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 29.06.2020.
Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., судебная коллегия
установила:
( / / )1 обратился в суд к Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - Администрация ГО Верхняя Пышма), указав, что согласно постановлению Главы муниципального образования г. Верхняя Пышма N 2114 от 21.12.2001 и на основании договора аренды от 25.12.2001N 370-01 ему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым :1общей площадью 1137 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>,
<адрес>,для строительства индивидуального жилого дома.
Постановлениями Главы муниципального образования г. Верхняя Пышма
N 2113, N 2115 от 21.12.2001 и на основании договоров аренды N 369-01и N 371-01 от 25.12.2001( / / )7 и ( / / )6, соответственно, предоставлены в аренду земельные участки для строительства индивидуального жилого дома: ( / / )7 земельный участок с кадастровым номером , площадью 1306 кв.м., расположенный по адресу:<адрес>; ( / / )6 земельный участок с кадастровым , площадью 1050 кв.м., расположенный по адресу:<адрес>. Вышеуказанные договоры аренды возобновлены на неопределенный срок дополнительными соглашениями от 03.03.2005. На указанных земельных участках общей площадью 3493 кв.м. располагается объект незавершенного строительства (жилой дом) со степенью готовности 30%, кадастровый. Изначально объект незавершенного строительства принадлежал на праве общей долевой собственности( / / )1, ( / / )7, ( / / )6 по 1/3 доли каждому. Объекту незавершенного строительства присвоен адрес:<адрес>.
На основании договора купли-продажи от 20.01.2014 ( / / )6 продал ( / / )7 принадлежащую ему 1/3 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. В настоящее время( / / )7 принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
На обращение ( / / )1 и ( / / )7 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:36:1801003:5, расположенного по адресу:<адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, Комитет по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма ответил отказом письмом от 15.11.2019 N 1588.
Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 12.03.2020, вступившим в законную силу, суд признал данный отказ (письмо) незаконным и обязал Администрацию ГО Верхняя Пышма в течение месяца устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ( / / )1 и ( / / )7
23.01.2020 письмом N 65 Комитет по управлению имуществом Администрации
ГО Верхняя Пышма уведомил ( / / )1 о прекращении договора аренды 25.12.2001
N 370-01 в связи с окончанием срока его действия.
Истец полагает, что прекращение ответчиком договора аренды в одностороннем порядке противоречит нормам действующего законодательства и нарушает его права как собственника объекта незавершенного строительства, находящегося в общей долевой собственности ( / / )1 и ( / / )7, тем самым препятствуя осуществлять действия по завершению строительства объекта, расположенного на земельном участке, арендуемом истцом. Полагает, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок дополнительным соглашением от 03.03.2005. В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут только по решению суда. Договором аренды от 25.12.2001 N 370-01 внесудебный порядок расторжения не предусмотрен. В связи с чем, ( / / )1 просит признатьнезаконным решение Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма от 23.01.2020 N 65 об уведомлении истца о прекращении аренды земельного участка N 370-01 от 25.01.2001 в связи с окончанием срока действия договора.
Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 29.06.2020 исковые требования удовлетворены. Признано незаконным решение Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма от 23.01.2020 N 65 об уведомлении ( / / )1 о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2001 N 370-01 в связи с окончанием срока его действия..
Не согласившись с решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение и вынести новое решение об отказе удовлетворении иска, ссылаясь на то, что суд неправильно применил нормы материального права, неверно установил юридически значимые обстоятельства. Полагает, что в силу закона имеет право на односторонний отказ от договора, это право было реализовано путем направления истцу уведомления от 23.01.2020.Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены в статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015 подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались. Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства не препятствует расторжению договора, арендаторы не лишены права заключить новый договор аренды при соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
От истца поступили возражения на жалобу, в которых он полагает решение суда законным и обоснованным.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии не явились, извещены своевременно надлежащим образом, информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, гражданам ( / / )7, ( / / )1, ( / / )6 были предоставлены для строительства индивидуального жилого дома земельные участки с кадастровыми номерами , соответственно. На указанных земельных участках возведен объект капитального строительства степенью готовности 30%, который представляет собой жилой дом блокированной застройки. Собственниками объекта являются ( / / )1 (1/3 доли в праве), ( / / )7 (2/3 доли в праве).
Судебная коллегия полагает необоснованными доводы истца о том, что договор аренды в настоящее время является бессрочным, поскольку возобновлен на неопределенный срок соглашением от 03.03.2005.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).
Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
(Правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно признал недействительным решение органа местного самоуправления об одностороннем отказе от договора, учитывая право арендатора на заключение однократно договора аренды для завершения строительства без проведения торгов.
Доказательств того, что истец не использует участок по назначению не представлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 29.06.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Председательствующий С.Н.Киселева
Судьи А.А.Олькова
М.О.Торжевская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
