Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 33-133/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Поникаровской Н.В.

судей Харитоненко Н.О., Ивановой О.В.

при секретаре, помощнике судьи Глодян В.А., Зининой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ИП Цогоева Валерия Михайловича на решение Светловского городского суда Калининградской области от 23 сентября 2020 года,

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения представителя ответчика по доверенности Ракитина А.И., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца по доверенности Парфенюка А.С., возражавшего против жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Альфирович О.Н. обратилась в суд с иском к ИП Цогоеву В.М., указывая, что 17 марта 2016 года между ней и индивидуальным предпринимателем Цогоевым В.М. был заключен договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 92,8 кв.м. в цокольном этаже четырехэтажного жилого дома 2011 года постройки по <адрес> помещение IV, кадастровый N. Из содержания договора купли-продажи (п. 1.2) указанное помещение принадлежало ИП Цогоеву В.М. на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта Nи 5/2010 на строительство жилого дома, разрешения на ввод в эксплуатацию N RU39312000-091/2011МО от "30" сентября 2011 года, выданного администрацией МО "Светловский городской округ" и свидетельства о госрегистрации права 39-АБ 121501, выданного "08" апреля 2013 года Управлением Росреестра по Калининградской области.

Истица приобрела данное нежилое помещение за 2575200 рублей, оплатила по договору денежные средства в полном объеме. Договор и переход права зарегистрирован Управлением Росреестра по Калининградской области.

На момент приобретения нежилого помещения истица была удовлетворена качественным состоянием помещения, установленным путем визуального осмотра, каких-либо недостатков, дефектов не обнаружила, подписала акт приема- передачи от "17" марта 2016 года. Истица после приобретения произвела в нежилом помещении ремонт, завезла мебель и использовала под магазин.

В период времени с "06" апреля 2016 года по "01" августа 2018 года приобретенное нежилое помещение подвергалось затоплению не менее 7 раз, в том числе на уровень одного метра от поверхности пола. В результате постоянных затоплений использовать помещение по назначению стало невозможно.

Для установления причин затопления она обратилась в ООО "Центр судебных экспертиз", специалист которого подготовила заключение N 46/ЗС-18 от 02 августа 2018 года. Согласно выводам специалиста, основной причиной подтопления цокольного этажа явилось отсутствие дренажной системы и ливневой канализации вокруг жилого дома доме. Для постоянной эксплуатации нежилое помещение не пригодно, дефект является скрытым, выявить его наличие при покупке помещений в цокольном этаже в жилом доме <адрес> в истец не могла.

Наличие скрытого дефекта препятствует использованию нежилого помещения по причине наличия недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов (стоимость неотложного капитального ремонта значительно превышает стоимость нежилого помещения) и затрат времени.

28 сентября 2018 года на имя ИП Цогоева В.М. направлено заявление (претензия) с требованиями расторгнуть договор купли - продажи нежилого помещения и возвратить ей денежные средства в сумме 2575200 рублей. Согласно ответу ИП Цогоева В.М. от "08" ноября 2018 года, в удовлетворении требований о расторжении договора было отказано.

Ссылаясь на положения статей 450, 452, 469, 475, 557 ГК РФ просила суд: расторгнуть договор купли - продажи нежилого помещения, расположенного по <адрес>, кадастровый N, заключенного "17" марта 2016 года между истцом Альфирович О.Н. и ответчиком ИП Цогоевым В.М., взыскать с ИП Цогоева В.М. денежные средства в сумме 2575200 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 21076 рублей.

В процессе рассмотрения дела, Альфирович О.Н. требования дополнила требованием о возврате нежилого помещения в собственность ИП Цогоев В.М., а также уточнила требование о взыскании расходов по оплате госпошлины, снизив их до 6000 рублей.

Решением суда исковые требования Альфирович О.Н. удовлетворены.

Постановлено: договор купли-продажи нежилого помещения от 17 марта 2016 года, заключенный между продавцом Индивидуальным предпринимателем Цогоевым Валерием Михайловичем и покупателем Альфирович Ольгой Николаевной, зарегистрированный 06 апреля 2016 года - расторгнуть.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Цогоева Валерия Михайловича в пользу Альфирович Ольги Николаевны оплаченную стоимость нежилого помещения по договору купли-продажи от 17 марта 2016 года в размере 2575200 рублей.

Нежилое помещение площадью 92,8 кв.м., расположенное в <адрес> с КН N, возвратить в собственность Индивидуального предпринимателя Цогоева Валерия Михайловича.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Цогоева Валерия Михайловича в пользу Альфирович Ольги Николаевны судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В апелляционной жалобе ИП Цогоев В.М. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принятое с существенным нарушением норм процессуального и материального права. Настаивает на том, что 2-х летний срок, предусмотренный ч.2 ст. 477 ГК РФ для предъявления покупателем требований, связанных с недостатками товара, на момент обращения истцом в суд истек, что является основанием для отказа в иске. Договор купли-продажи от 17.03.2016 года не содержит более длительный срок для обнаружения недостатков в нежилом помещении. Ходатайство о применении специального срока исковой давности, предусмотренного данной нормой права, пропущенного истцом без уважительных причин, суд необоснованно оставил без удовлетворения, применив общий срок исковой давности, нарушив нормы материального права. Кроме того, дефектов непосредственно самого нежилого помещения, являющегося предметом договора купли-продажи, не установлено. Согласно предоставленному стороной истца заключению специалиста, выявленные причины залития нежилого помещения связаны с допущенными при строительстве многоквартирного жилого дома нарушениями и не относятся к самому предмету договора, а связаны с общим имуществом жилого дома. Ответственность за качество общего имущества многоквартирного жилого дома при его строительстве несет компания-застройщик, каковым ответчик не является. При этом, общая стоимость работ, связанных с капительным ремонтом общего имущества многоквартирного жилого дома, составляет 1400000 руб. Доля истицы в данных расходах, пропорционально площади нежилого помещения, составляет 43729 руб, что составляет 2 % от общей стоимости нежилого помещения и не может быть признано существенным нарушением требований к качеству товара.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются основания для отмены состоявшегося по делу судебного постановления.

Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Такому требованию решение не отвечает, поскольку судом при рассмотрении иска неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального и процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17 марта 2016 года между ИП Цогоев В.М. (продавец) и Альфирович О.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с данным договором, продавец продал, а покупатель приобрела нежилое помещение, общей площадью 92,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже <адрес>.

06 апреля 2016 года произведена госрегистрация договора и права собственности истца.

Покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с качественным состоянием нежилого помещения, претензий к ним не имела (пункт 3.3 договора купли-продажи). Помещение путем внутреннего осмотра перед заключением договора не имело каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщил продавец.

Стороны по обоюдному согласию оценили нежилое помещение в 2575200 рублей (п. 2.1 договора).

Покупатель произвела оплату за нежилое помещение до государственной регистрации договора (п. 1.3), подписали акт приема-передачи нежилого помещения (л.д. 22)

28 сентября 2018 года Альфирович О.Н. обратилась к ответчику ИП Цогоеву В.М. с письменной претензией, в которой требовала расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения по причины выявления существенных скрытых недостатков, при наличии которых использовать объект по прямому назначению не представляется возможным.

В связи с тем, что данная претензия осталась ответчиком без удовлетворения, Альфирович О.Н. обратилась с настоящим иском в суд.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451, п. 2 ст. 453, п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что продавцом существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как истцу Альфирович О.Н. было передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. Недостатки, которые имеются в приобретенном нежилом помещении, являются существенными, скрытыми и неустранимыми, требующими переустройства жилого дома, в котором расположено спорное нежилое помещение. Указанное является существенным нарушением требований к качеству товара, дает истцу право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за него суммы.

С данными выводами суда апелляционный суд согласиться не может.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ч.2 ст. 475 ГК РФ).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (ч.2 ст. 477 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из существа рассматриваемого спора, суду первой инстанции необходимо было установить юридически значимые обстоятельства по делу, к которым относятся наличие заявленного истцом недостатка, его существенность, причины и период возникновения.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции нарушен процесс доказывания, предусмотренный указанной нормой права, что выразилось в неправильном установлении обстоятельств дела, отсутствии оценки всем доказательств по делу, в частности, возражениям ответчика относительно причин возникновения дефектов в нежилом помещении, существенности этих недостатков, возможности их устранения.

Принимая во внимание возражения представителя ответчика, суду первой инстанции, не обладающему специальными познаниями в области строительства, в силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, надлежало назначить и провести соответствующую экспертизу, чего сделано не было.

Для устранения данных нарушений, судебной коллегией при рассмотрении апелляционной жалобы ответчика было удовлетворено ходатайство представителя ответчика Ракитина А.И. о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Перед судебным экспертом были поставлены следующие вопросы: 1. Установить причины затопления нежилого помещения Литер 4 в многоквартирном доме <адрес>, общей площадью 92,8 кв.м. с кадастровым N? 2.) Связаны ли эти причины с недостатками, допущенными при строительстве многоквартирного жилого дома, в том числе с отступлениями от проектной документации, либо вызваны погодными явлениями, имевшими место в октябре-декабре 2017 года с учетом сведений, предоставленных Калининградским ЦГМС - филиалом ФГБУ Северо-Западного УГМС? 3.) Определить объем и перечень работ для устранения недостатков и их стоимость? 4). Пригодно ли нежилое помещение для использования его в соответствии с его целевым назначением (в качестве нежилого помещения)?

В распоряжение эксперта представлены материалы гражданского дела, а также проектная документация на многоквартирный жилой дом.

Согласно заключению эксперта ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России N 125/6-2-21 от 11 июня 2021 года, причина затопления нежилого помещения Литер 4 в многоквартирном доме <адрес> связана с ненадлежащим состоянием гидроизоляционного слоя полов исследуемого помещения, ненадлежащим состоянием отмостки в пределах исследуемого помещения, а также с большим количеством выпавших осадков в период с октября по декабрь 2017 г.г.

Для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить следующие работы: привести гидроизоляцию полов в надлежащее состояние; привести отмостку многоквартирного жилого дома в надлежащее состояние; устроить ливневую канализацию для отвода поверхностных вод от здания.

Стоимость работ по устранению дефектов гидроизоляции полов и отмостки здания составит 428482 руб.

Нежилое помещение, учитывая установленные дефекты, к использованию по прямому назначению не пригодно. Для использования его в соответствии с целевым назначением ( в качестве нежилого помещения) необходимо выполнить указанные и исследовании работы.

Эксперт является незаинтересованным лицом в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, и по уровню своего образования, квалификации, стажу работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным.

Таким образом, оснований не доверять заключению эксперта у судебной коллегии не имеется.

Допрошенный в ходе апелляционного рассмотрения дела эксперт Ананьев К.Е. подтвердил, что причинами затопления нежилого помещения явились совокупность обстоятельств: ненадлежащее состояние гидроизоляции полов в помещении; поднятие уровня грунтовых вод вследствие большого количества осадков; ненадлежащее содержание отмостки; отсутствие ливневой канализации. Это могло повлиять на то, что поверхностные воды стекают под здание, под фундамент и проникают в нежилое помещение. Отмостка просела и отошла от здания в процессе его эксплуатации, ливневую канализацию установить не удалось. Согласно смете, 428000 руб. - это стоимость работ по устройству гидроизоляции полов в нежилом помещении, 24385 руб. - ремонт отмостки в пределах исследуемого помещения.

Таким образом, вопреки выводам суда, причинами затопления нежилого помещения являются не только его недостатки (ненадлежащее состояние гидроизоляции пола), но и ненадлежащее состояние общего имущества многоквартирного жилого дома, за которое продавец отвечать не может.

Установленные в ходе судебной экспертизы обстоятельства не противоречат и проведенному истцом досудебному исследованию, составленному ООО "Центр судебных экспертиз" N 46/ЗС-18, согласно которому причинами поступления воды в нежилое помещение грунтовых вод являются отсутствие сети ливневой канализации и дренажа, т.е. недостатки общего имущества многоквартирного дома.