Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 10 февраля 2021 года №33-13283/2020, 33-990/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 февраля 2021 года Дело N 33-990/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда
в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н.,
судей Мехоношиной Д.В., Смирновой М.А.
при секретаре Борисовой С.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ПАО "Банк "ФК "Открытие" на решение Кунгурского городского суда Пермского края от 12.11.2020 года, которым постановлено:
"Признать за Лукиным Евгением Валерьевичем, Лукиной Светланой Николаевной право общей совместной собственности на недвижимое имущество, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 4897 кв.м, расположенного по адресу: ****:
- реконструированный жилой дом, 3-этажный, лит АА1А2, 2014-2016 года постройки, строительным объемом 3450 куб.м, общей площадью здания (измеренная в пределах внутренних поверхностей наружных стен, включая площади балконов, лоджий, террас, веранд) 948 кв.м, площадью здания (с лоджиями, шкафами, коридорами, лест. клетками и прочей площадью лестн. клеток) 873,5 кв.м, в том числе жилой площадью 608,9 кв.м, с характеристиками конструктивных элементов: жилой дом лит. А (год постройки 2014), фундамент - железобетонный, стены - кирпичные, перекрытия - деревянное отепленное, крыша - металлочерепица по деревянной обрешетке и стропилам, полы - бетонные, плитка; пристрои лит. А1А2 (год постройки 2016), фундамент - железобетонный, стены - газобетонные блоки, кирпич, перекрытия - железобетонные плиты, крыша - металлочерепица по деревянной обрешетке и стропилам, полы - бетонные, расположенный по адресу: ****;
- нежилое здание, назначение - гараж с погребной ямой, лит Б, 1 этаж, 2016 года постройки, строительным объемом 816 куб. м, общей площадью здания 213,9 кв.м, площадью здания (измеренная в пределах внутренних поверхностей наружных стен, включая площади балконов, лоджий, террас, веранд) 217,1 кв.м., с характеристиками конструктивных элементов гараж: фундамент - железобетонный, стены - газобетонные блоки, кирпич, перекрытия - железобетонные плиты, крыша - металлочерепица по деревянной обрешетке и стропилам, полы - бетонные, расположенное по адресу: ****;
- нежилое здание, назначение -летняя кухня, лит В, 1 этаж, 2016 года постройки, строительным объемом 159 куб. м, общей площадью здания 33,5 кв.м, площадью здания (измеренная в пределах внутренних поверхностей наружных стен, включая площади балконов, лоджий, террас, веранд) 35,1 кв.м., с характеристиками конструктивных элементов: фундамент - бетонный ленточный, стены - кирпичные, перекрытия - деревянное отепленное, крыша - металлочерепица по деревянной обрешетке и стропилам, полы - щебеночные, расположенное по адресу: ****.
Решение суда является основанием для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости и государственной регистрации права в соответствии с требованиями Закона о регистрации".
Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения Лукиной С.Н. и ее представителя Антроповой Н.Л., представителя ПАО "Банк "ФК "Открытие" Сальникова Д.Ю., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Лукина С.Н., Лукин Е.В. обратились в суд с иском к Управлению имущественных, земельных отношений и градостроительства администрации Кунгурского муниципального района Пермского края о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости - жилой дом и хозяйственные постройки.
Исковые требования мотивированы тем, что истцам принадлежит на праве общей совместной собственности земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 4897 кв.м. и жилой 3-этажный дом, кадастровый номер **, общей площадью 756,7 кв.м, по адресу: ****. Вышеуказанные объекты недвижимости находятся в ипотеке у кредитора ПАО "Банк "Финансовая Корпорация "Открытие" на основании договоров об ипотеке N ** от 19.08.2014 года, N ** от 09.12.2014 года, N ** от 23.09.2014 года.
Определением Кунгурского городского суда Пермского края N **/2017 от 01.08.2017 утверждено мировое соглашение между ПАО "Банк "Финансовая корпорация "Открытие" и истцами по делу о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Условия заключенного мирового соглашения должниками надлежаще не исполнялись, в связи с чем, возбуждено исполнительное производство. На основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 27.01.2020 N ** (исполнительное производство N ** от 23.12.2019 года, 29.01.2020 года в ЕГРН проведена государственная регистрация запрета на регистрационные действия в отношении имущества: жилого дома, кадастровый номер ** и земельного участка кадастровый номер **, общей площадью 4897 кв.м, расположенных по адресу: ****.
В 2016 году в целях улучшения жилищных условий истцами проведена реконструкция жилого дома, возведены вспомогательные хозяйственные строения: гараж, летняя кухня, увеличена общая площадь дома за счет возведения двух теплых пристроев к дому - литер А1,А2. В результате реконструкции общая площадь жилого дома увеличилась и составила 873,5 кв.м.
Согласно техническим паспортам, спорные здания обладают признаками недвижимости.
Из технических заключений по спорным объектам следует, что общее техническое состояние зданий находится в работоспособном состоянии, их дальнейшая безопасная эксплуатация возможна без каких-либо дополнительных мероприятий, здания не нарушают права и охраняемые интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Данная реконструкция осуществлена без проектной разрешительной документации хозяйственным способом, за счет собственных средств. В соответствии с техническими заключениями о надежности и безопасности, о техническом соответствии несущих и ограждающих строительных конструкций зданий, строительные конструкции находятся в работоспособном состоянии, общее техническое состояние в целом признано работоспособным, возможна дальнейшая безопасная эксплуатация без каких-либо дополнительных мероприятий. Жилой дом и хозяйственные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют строительно-техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям. Установленный в ЕГРН запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка и жилого дома препятствует истцам обеспечить постановку на государственный кадастровый учет вспомогательных объектов (здания гаража и здания летней кухни) и обеспечить государственную регистрацию права общей совместной собственности на них.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит третье лицо - ПАО "Банк "ФК "Открытие", указывая на его незаконность и необоснованность. Полагает, что представленные в материалы дела технические заключения ГБУ ЦТИ и кадастровой оценки Пермского края (Кунгурский филиал) сами по себе не исключают необходимость получения соответствующих положительных заключений на предмет соответствия спорного строения требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности. Доказательств того, что с 2016 года истцы обращались за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в материалы дела не представлено. Подача искового заявления осуществлена с целью подмены установленного законом административного порядка введения объекта недвижимости в гражданский оборот. Как следует из положений мирового соглашения, утвержденного по гражданскому делу N **/2017 Кунгурского городского суда Пермского края, стороны исходили из наличия и состава имущества с учетом проведенной реконструкции дома, возведенной летней кухни и гаража, при этом реконструированные и вновь возведенные объекты не были включены в условия мирового соглашения ввиду отсутствия на них зарегистрированных прав. Обжалуемое решение суда создает правовую неопределенность, поскольку с одной стороны имеется исполненный судебный акт об обращении взыскания на заложенное имущество, с другой стороны, создаются новые объекты недвижимости на земельном участке, на который обращено взыскание, что может повлечь за собой последующие судебные разбирательства.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Лукина С.Н. просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ПАО "Банк "ФК "Открытие" Сальников Д.Ю. поддержал доводы апелляционной жалобы, Лукина С.Н. и ее представитель Антропова Н.Л. возражали против отмены решения суда. Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, доказательств уважительности своей неявки в судебное заседание не представители, в связи с чем в силу ст.167 ГПК РФ процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Лукина С.Н. и Лукин Е.В. являлись собственниками жилого трехэтажного дома общей площадью 756,7 кв.м и земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 4897 кв.м по адресу: **** на праве общей совместной собственности.
19.08.2014 года между ОАО Банк "Петрокоммерц"(залогодержатель) и Лукиной С.Н., Лукиным Е.В.(залогодатели) в обеспечение кредитных обязательств заключен договор об ипотеке жилого дома общей площадью 756,7 кв.м и земельного участка общей площадью 4897 кв.м по адресу: ****.
Согласно п.5.9. договора залогодатели не вправе возводить без согласия Банка на земельном участке здания или сооружения.
23.09.2014 года и 09.12.2014 года по договорам ипотеки указанные объекты с названными характеристиками вновь были переданы Лукиным Е.В., Лукиной С.Н. в залог ОАО Банк "Петрокоммерц"(залогодержатель) в обеспечение кредитных обязательств, в договорах содержится пункт п.5.9 аналогичного содержания.
Как следует из пояснений истцов, а также подтверждается представленными в материалы дела техническими паспортами от 09.09.2020 года, в 2016 году истцы произвели реконструкцию вышеуказанного жилого дома, пристроив к нему два теплых пристроя, в связи с чем, общая площадь дома увеличилась и составила 873, 5 кв.м., в 2016 году также были возведены вспомогательные хозяйственные строения: гараж, летняя кухня.
Согласно техническому паспорту домовладения от 09.09.2020 по адресу: ****, в результате реконструкции объект недвижимости - жилой дом имеет следующие характеристики: дом 3-этажный, лит АА1А2, 2014-2016 года постройки, строительным объемом 3450 куб. м, общей площадью здания (измеренная в пределах внутренних поверхностей наружных стен, включая площади балконов, лоджий, террас, веранд) 948 кв.м, площадью здания (с лоджиями, шкафами, коридорами, лест. клетками и прочей площадью лестн. клеток) 873,5 кв.м, в том числе жилой площадью 608,9 кв.м.
Определением Кунгурского городского суда Пермского края от 01.08.2017 года между ПАО "Банк Открытие" и Лукиным Е.В., Лукиной С.Н. в рамках дела о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество утверждено мировое соглашение, по условиям которого стороны согласовали порядок погашения кредитной задолженности и определили, что в случае неисполнения этого порядка заемщиками банк справе получить исполнительный лист на принудительное обращение взыскания на квартиру, здание магазина, земельный участок, а также 3-этажный дом, кадастровый номер **, общей площадью 756,7 кв.м, по адресу: ****, с установлением начальной продажной стоимости объекта в размере 10750000 рублей, а также на земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 4897 кв.м по адресу: ****, с установлением начальной продажной стоимости земельного участка в размере 1 060 000 рублей.
По сообщению ОСП по Кунгурскому, Кишертскому и Березовским районам УФССП по Пермском краю на принудительном исполнении находится исполнительное производство N ** от 23.12.2019 года, возбужденное на основании исполнительного листа, выданного 01.08.2017 года Кунгурским городским судом Пермского края по делу N **/2017.
В целях исполнения решения суда судебным приставом -исполнителем произведен арест вышеуказанного имущества.
19.06.2020 судебным приставом-исполнителем вынесены постановления передаче арестованного имущества на торги.
06.07.2020 в Отдел из Территориального управления Росимущества поступили поручения о готовности принять имущество на реализацию.
06.07.2020 судебным приставом-исполнителем вынесены акты передачи имущества на торги.
Первоначальная продажная стоимость была определена на основании определения Кунгурского городского суда Пермского края по делу N ** от 01.08.2017 года.
17.08.2020 проведены первичные торги, которые были признаны несостоявшимися
27.08.2020 в Отдел поступил запрос о снижении цены нереализованного арестованного имущества на 15%.
Поскольку арестованное имущество не было реализовано на торгах, залоговое имущество 29.09.2020 года было предложено взыскателю ПАО Банк "ФК Открытие".
05.10.2020 года на электронную почту Отдела поступило заявление-согласие взыскателя на принятие арестованного имущества.
28.12.2020 года судебным приставом-исполнителем определена сумма задолженности по исполнительному производству в размере 21055391,26 рублей.
29.12.2020 года жилой дом 3-этажный, общая площадь 756,7 кв.м., расположенный по адресу: ****, земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 4897 кв.м., расположенный по адресу: **** переданы представителю взыскателя на основании акта приема-передачи.
В настоящее время остаток задолженности по исполнительному производству составляет 7071140,91 рублей.
По данным ЕГРН 04.02.2021 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом 3-этажный, общая площадь 756,7 кв.м., расположенный по адресу: ****, и земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 4897 кв.м., по тому же адресу, за ПАО Банком "Финансовая Корпорация Открытие".
Принимая решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.130, 219, 222, 288 ГК РФ, п. 1 ст.29 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходил из того, что истцы, являясь собственниками спорного жилого дома, и земельного участка, на котором он расположен, были вправе произвести реконструкцию жилого дома, возвести вспомогательные постройки, при этом такие действия не свидетельствуют об ухудшении имущества и уменьшения его стоимости, перепланировку либо переоборудование объекта истцы не выполняли, а соответственно права залогодержателя реконструкцией не нарушены, при этом возведение вспомогательных строений в целом ведет к увеличению рыночной стоимости заложенного имущества.
Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции неправомерными, основанными на ошибочном применении норм материального закона и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.
Из пояснений истцов, а также имеющихся в материалах дела технических паспортов следует, что реконструкция дома, а также возведение хозяйственных построек произведено истцами после передачи имущества в залог в 2016 году, при этом согласие залогодержателя на возведение новых вспомогательных построек истцами в нарушение п.5.9. договоров получено не было, т.е. улучшение имущества произведено без одобрения залогодержателя.
На момент обращения истцов в суд с настоящим иском спорный жилой дом и земельный участок прошли процедуру реализации на торгах, и в связи с признанием торгов несостоявшимися, судебным приставом-исполнителем указанное имущество было предложено взыскателю, который к моменту вынесения решения суда выразил свое согласие на его получение в счет погашения части задолженности, фактическая передача имущества не состоялась к этому моменту в связи с тем, что определением судьи Кунгурского городского суда Пермского края от 06.10.2020 года были приняты обеспечительные меры, впоследствии указанное определение отменено определением судьи Пермского краевого суда от 30.11.2020 года.
В данном случае процедура реализации имущества на момент вынесения решения суда находилась в завершающей стадии, начальная продажная стоимость жилого дома и земельного участка была согласована кредитором и должниками в мировом соглашении от 01.08.2017 года, составленном по результатам осмотра объектов представителями ПАО "Банк ФК Открытие", на момент проведения которого на земельном участке находились возведенные в 2016 году гараж и летняя кухня, а также жилой дом в реконструированном состоянии, что истцами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.
В соответствии с п.3 ст.5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями(статья 135Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое. В соответствии с положениями ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Капитальный гараж и летняя кухня являются вспомогательными объектами по отношению к жилому дому, и в силу ст.135 ГК РФ они не имея самостоятельного назначения, следуют судьбе жилого дома, а соответственно, следует исходить из того, залог возник не только на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, но в последующем и на вспомогательные постройки, возведенные истцами в 2016 году.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" при реализации залогодержателем права на оставление предмета ипотеки за собой судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление и составляет акт передачи этого имущества взыскателю, после чего исполнительное производство может быть окончено судебным приставом-исполнителем в связи с фактическим исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе (пункт 1 части 1 статьи 47 Закона об исполнительном производстве).
Поскольку в настоящий момент Банком реализовано свое право на приобретение жилого дома и земельного участка в счет погашения части задолженности истцов, процедура принудительной реализации этого имущества завершена, законность этой процедуры, в том числе, по цене реализации, не была оспорена, Банк является собственником имущества, возможность одновременного признания за истцами права собственности на тот же жилой дом, но иной площадью, отсутствует, поскольку права истцов на спорный жилой дом прекращены.
В связи с тем, что хозяйственные постройки следуют судьбе жилого дома (ст.135 ГК РФ), а также в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем построек ( п.п.5 ч. 1 ст.1 ЗК РФ), с переходом к Банку прав на земельный участок и жилой дом, к нему перешли также и права на вспомогательные постройки, расположенные на земельном участке, учитывая, что необходимость регистрации прав на вспомогательные объекты законом не предусмотрена. В связи с этим право на вспомогательные постройки за истцами также признано быть не может.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска, и приходит к выводу о необходимости отмены решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кунгурского городского суда Пермского края от 12.11.2020 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Лукина Евгения Валерьевича, Лукиной Светланы Николаевны к Управлению имущественных, земельных отношений и градостроительства администрации Кунгурского муниципального района Пермского края о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости - жилой дом и хозяйственные постройки отказать.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка