Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 августа 2021 года Дело N 33-13223/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Горбатько Е.Н.

судей Власовой А.С., Гросс И.Н.

при секретаре Мусаелян З.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-115/2021 по иску Мирошника Александра Сергеевича к Чукавову Дмитрию Федоровичу о взыскании денежных средств, встречному иску Чукавова Дмитрия Федоровича к Мирошнику Александру Сергеевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежных средств по апелляционной жалобе Мирошника Александра Сергеевича на решение Донецкого городского суда Ростовской области от 1 апреля 2021 года

Заслушав доклад судьи Власовой А.С., судебная коллегия

установила:

Мирошник А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Чукавову Д.Ф., в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 400 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 150 000 рублей.

В обоснование исковых требований истец указал, что 13.08.2020 между Мирошник А.С. и Чукавовым Д.Ф. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1 Предварительного договора Продавец обязуется в будущем продать, а покупатель - купить недвижимость, состоящую из: жилого дома, общей площадью 265,8 кв.м., кол-во этажей 4, в том числе подземных 1, год постройки 1949, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка, площадью 180 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки. Кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с п. 3.1 Предварительного договора продажная цена недвижимости будет составлять 14 500 000 рублей. Цена окончательная, пересмотру и изменению не подлежит.

В силу п. 3.3 Предварительного договора Стороны договорились, что Покупатель оплачивает стоимость недвижимости, указанной в п. 3.1 Договора следующим образом: сумма в размере 100 000 рублей 00 копеек в момент заключения предварительного Договора купли-продажи в качестве задатка; сумма в размере 400 000 рублей 00 коп. в срок до 20.08.2020 при подписании основного договора купли-продажи недвижимости.

При подписании предварительного договора 13.08.2020 Продавцу были переданы в качестве задатка денежные средства в размере 100 000 рублей. Обязательства по перечислению суммы задатка в размере 400 000 рублей ответчиком исполнены не были.

20.08.2020 Мирошник А.С. было получено уведомление от Чукавова Д.Ф., в котором он подтвердил готовность приобрести объект недвижимого имущества, предложил подписать дополнительное соглашение об изменении формы расчета по основному договору купли-продажи, а также обязался внести сумму задатка в размере 400 000 рублей при его подписании во исполнение п. 3.3. Предварительного договора.

30.09.2020 сторонами было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым в предварительный договор внесены изменения. Срок подписания основного договора купли-продажи продлен до 03.11.2020. При этом обязательства по передаче оставшейся части задатка в размере 400 000 рублей ответчиком также не были исполнены.

13.10.2020 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о внесении оставшейся части задатка в размере 400 000 рублей, которая была оставлена без удовлетворения.

21.10.2020 истцом получено уведомление от 14.10.2020, в котором ответчик указал на расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости, в качестве основания ссылаясь на ст.ст. 450, 450.1, 451 ГК РФ, в связи с получением отказа в предоставлении кредита от АКБ "Абсолют Банк" (ПАО) на приобретение объекта недвижимости, поскольку жилой дом не соответствует требованиям банка, а именно год постройки - ранее 2000 года.

В ответ на уведомление ответчика истцом 28.10.2020 было направлено требование (уведомление) о заключении основного договора купли-продажи недвижимости и перечислении суммы задатка.

Согласно указанному уведомлению, ответчику необходимо было явиться 03.11.2020 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, офис 3 (агентство недвижимости "недвижимость Дона"), в 12 часов 00 минут (время местное) для заключения (подписания) основного договора купли-продажи недвижимости.

Также в ответе от 28.10.2020 истец указал, что направленное Чукавовым Д.Ф. уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13.08.2020 путем одностороннего отказа от договора не влечет правовых последствий, поскольку условиями предварительного договора не предусмотрена возможность одностороннего внесудебного расторжения договора, не установлено право стороны на односторонний отказ от договора, следовательно, после направления указанного уведомления действие предварительного договора купли-продажи от 13.08.2020 не прекращено.

При этом отсутствуют причины, которые ответчик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требуется по характеру предварительного договора и условиям оборота, проявив необходимую заботливость и осмотрительность для привлечения кредитных денежных средств с целью приобретения недвижимого имущества по заключенному предварительному договору, ответчик имел возможность обратиться в иные кредитные организации с соответствующими заявками на предоставление заемных средств в течение всего периода действия предварительного договора.

Кроме того, агентством недвижимости ООО "Недвижимость Дона" в адрес сторон сделки купли-продажи было направлено уведомление о подтверждении даты и согласовании времени подписания основного договора от 26.10.2020.

Мирошник А.С. 28.10.2020 направил в адрес ООО "Недвижимость Дона" ответ с указанием о готовности совершить сделку и согласовать дату подписания основного договора - 03.11.2020.

31.10.2020 агентство недвижимости ООО "Недвижимость Дона" направило сторонам сделки уведомление о назначении даты и времени подписания основного договора купли-продажи согласно предварительному договору купли-продажи недвижимости от 13.07.2020 и дополнительного соглашения к нему от 30.09.2020.

Однако 03.11.2020 ответчик для заключения договора купли-продажи не явился, о чем с участием представителя агентства недвижимости был составлен Акт о неявке стороны на заключение (подписание) основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 6.2 Предварительного договора купли-продажи от 13.08.2020 в случае неисполнения договора по вине покупателя задаток, т.е. 500 000 рублей остается у продавца.

Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен по вине покупателя, а задаток ответчиком не был внесен в полном объеме, с последнего в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере не внесенной суммы задатка - 400 000 рублей.

Чукавов Д.Ф. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Мирошнику А.С., в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный 13.08.2020 между Мирошник А.С. и Чукавовым Д.Ф. (с дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимости от 30.09.2020 г.) с 21.10.2020, взыскать с Мирошник А.С. в пользу Чукавова Д.Ф. денежные средства в размере 100 000 рублей, оплаченные по предварительному договору купли-продажи от 13.08.2020.

В обоснование исковых требований Чукавов Д.Ф. указал, что в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления. Если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами.

В связи с тем, что до срока, установленного дополнительным соглашением от 30.09.2020, заключения основного договора купли-продажи недвижимости по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, - возникли обстоятельства, не зависящие от воли сторон (отказ банка АКБ "Абсолют Банк" (ПАО) в предоставлении заемных средств) ответчик полагал целесообразным отказаться от исполнения предварительного договора купли-продажи от 13.08.2020 и требовать возврата оплаченного им аванса в сумме 100 000 рублей.

В дополнительном соглашении к договору стороны определилипорядок расчета, при котором денежная сумма в размере 8 500 000 рублей оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных кредитной организацией.

Супруги Чукавовы получили уведомление о принятии отрицательного решения в предоставлении кредита от нескольких банков, в том числе, от Совкомбанк.

21.10.2020 истец получил уведомление от 14.10.2002 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, в котором Чукавов Д.Ф. просил считать предварительный договор купли-продажи недвижимости расторгнутым с момента получения уведомления.

В связи с тем, что предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению по обстоятельствам, препятствующим его заключению (по не зависящим от покупателя обстоятельствам), денежная сумма в размере 100 000 рублей подлежит возврату.

С учетом того, что вина ответчика в уклонении от заключения основного договора не установлена, его действия по обращению в кредитные организации для получения денежных средств говорят о намерении покупки спорного объекта недвижимости (на момент заключения предварительного договора), чего он не смог сделать по причинам, от него не зависящим.

Определением Донецкого городского суда Ростовской области от 15.03.2021 производство по гражданскому делу в части исковых требований Мирошника А.С. к Чукавову Д.Ф. о компенсации морального вреда прекращено в связи с отказом истца от иска.

Решением Донецкого городского суда Ростовской области от 1 апреля 2021 г. в удовлетворении требований основного и встречного исков отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Мирошник А.С. считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с Чукавова Д.Ф. денежных средств в размере 400000 рублей и в указанной части вынести новое решение, которым заявленные Мирошник А.С. требования удовлетворить.В обоснование доводов апелляционной жалобы, Мирошник А.С. указано на то, что у Чукавова Д.Ф. имелась финансовая возможность при добросовестном поведении исполнить обязанность по перечислению задатка в полном размере. Однако, в результате недобросовестного поведения, обязательства по передаче оставшейся части задатка в размере 400 000 рублей ответчиком не были исполнены. Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен по вине покупателя, а задаток ответчиком не был внесён в полном объёме, с последнего в пользу истца подлежали взысканию денежные средства в размере не внесённой суммы задатка, а именно 400 000 руб.

Таким образом, по мнению апеллянта, в результате недобросовестного поведения в виде неисполнения обязанности по перечислению суммы задатка в размере 400 000 рублей Чукавов Д.Ф. в нарушение п. 4 статьи 1 ГК РФ извлёк преимущество, лишив возможность Мирошника А.С. оставить данные денежные средства у себя и не возвращать их покупателю, уклонившемуся от заключения договора купли-продажи.

В возражениях на апелляционную жалобу Чукавов Д.Ф. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст.327.1 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотрение дела в отсутствие истца, ответчика, извещенных о месте и времени судебного заседания применительно к ст. 167 ГПК РФ и к ст. 165.1 ГК РФ надлежащим образом, заслушав представителей Мирошник А.С.- Павленко А.А., Чукавова Д.Ф.- Пшеничного А.А., Наливайченко К.А. судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

При рассмотрении дела, судом первой инстанции установлено, что между Мирошником А.С. (продавец) и Чукавовым Д.Ф. (покупатель) 13.08.2020 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязался в будущем продать, а покупатель - купить недвижимость, состоящую из жилого дома, общей площадью 265.8 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и земельный участок, площадью 180 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно пунктам 3.1- 3.3 Предварительного договора продажная цена недвижимости будет составлять 14 500 000 рублей 00 копеек. Цена окончательная, пересмотру и изменению не подлежит.

Стороны договорились, что в основном договоре купли-продажи продажная цена недвижимости будет указана 11 500 000 рублей 00 копеек. Стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость недвижимости, указанной в п. 3.1. Договора, следующим образом: сумма в размере 100 000 рублей 00 копеек в момент заключения настоящего договора в качестве задатка; сумма в размере 400 000 рублей 00 копеек - в срок до 20.08.2020 в качестве задатка на расчетный счет продавца; сумма в размере 14 000 000 рублей 00 копеек в срок до 30.09.2020 при подписании основного договора купли-продажи недвижимости. Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 30.09.2020 включительно.

30.09.2020 между Мирошником А.С. и Чукавовым Д.Ф. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 13.08.2020. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

Согласно Дополнительному соглашению к предварительному договору от 13.09.2020 стороны договорились о следующем: срок подписания основного договора купли-продажи недвижимости, находящейся по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, указанного в п. 5 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13.09.2020 продлен по соглашению сторон до 03.11.2020 включительно; стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость недвижимости, указанной в п. 3.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13.09.2020, следующим образом: сумма в размере 6 000 000 рублей 00 копеек, за счет личных денежных средств; сумма в размере 8 500 000 рублей 00 копеек, за счет кредитных средств, предоставленных кредитной организацией.

В установленный срок (03.11.2020) основной договор купли-продажи заключен не был.

21.10.2020 продавцом Мирошником А.С. (как указано в исковом заявлении и не оспаривается сторонами) получено уведомление Чукавова Д.Ф. о расторжении предварительного договора купли-продажи, в котором последний просил считать предварительный договор купли-продажи недвижимости от 13.08.2020 расторгнутым, ссылаясь на то, что им был получен отказ АКБ "Абсолют Банк" (ПАО) в предоставлении заемных средств на приобретение недвижимого имущества.

В ответ на данное уведомление 28.10.2020 Мирошником А.С. направлено и получено Чукавовым Д.Ф. требование о заключении договора купли-продажи недвижимости и перечислении суммы задатка.

03.11.2020 Чукавов Д.Ф. не явился для заключения договора купли-продажи. о чем составлен Акт.

Мирошник А.С. просил взыскать с ответчика Чукавова Д.Ф. неуплаченную им по предварительному договору от 13.08.2020 сумму задатка в размере 400 000 рублей, поскольку в силу п. 6.2 Предварительного договора от 13.08.2020 и п. 2 ст. 381 ГК РФ в случае неисполнения предварительного договора по вине покупателя, полученный задаток остается у Продавца.

Отказывая в удовлетворении требований Мирошника А.С., суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 329, 330, 380, 401, 421, 431 ГК РФ и пришел к выводу о том, что на основании п. 6.2 Предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13.08.2020 в связи с незаключением по вине Чукавова Д.Ф. основного договора купли-продажи, у Мирошника А.С. остается полученный задаток в сумме 100 000 рублей. В силу действующего законодательства, условий предварительного договора и правовой природы задатка Мирошник А.С. не может требовать взыскания в его пользу своевременно невнесенной части задатка.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции и полагает, что при вынесении решения суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и нормам действующего законодательства.

Из буквального содержания п. 6.2 Предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13.08.2020 следует, что только "полученный задаток" остается у продавца.

Сторонами изначально был установлен срок внесения части задатка в сумме 400 000 рублей до 20.08.2020, однако, несмотря на неисполнение данного обязательства, ими заключено Дополнительное соглашение от 30.09.2020, в котором отсутствуют какие-либо условия о порядке и сроках внесения задатка.

Более того, дополнительным соглашением от 30.09.2020 условия п. 3.3 Предварительного договора купли-продажи были изменены, и стороны определилииной порядок оплаты стоимости недвижимости, который уже не предусматривал внесение задатка.

Указанное подтверждает, что разногласий относительно невнесения спорного задатка Чукавовым Д.Ф. между сторонами не было.

Поскольку дополнительное соглашение от 30.09.2020 было подписано на условиях, указанных в нем, без указания о внесении 400 000 рублей в качестве задатка в день подписания дополнительного соглашения либо в иные сроки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что 30.09.2020 стороны пришли к соглашению об ином порядке оплаты стоимости недвижимости, не предусматривающем внесения задатка в размере 400 000 рублей.

Поскольку соглашение о задатке является реальной обеспечительной сделкой, считающейся заключенной в момент передачи денежных средств в качестве задатка, задаток в сумме 400 000 руб. в оговоренные сторонами сроки внесен не был, стороны в письменной форме изменили порядок оплаты стоимости недвижимости, оснований для взыскания с Чукавова Д.Ф. суммы задатка в размере 400 000 руб., у суда первой инстанции не имелось.

Отклоняя довод апеллянта о необходимости взыскания с ответчика суммы невнесенного задатка, судебная коллегия отмечает, что задаток вносится до начала исполнения обязательства и только для того, чтобы обеспечить обязательство заключить основной договор на условиях, указанных в предварительном (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из правовой природы задатка, обеспечительные механизмы задатка действуют лишь тогда, когда он реально выдан другой стороне. Соответственно, в случае невнесения денежной суммы в качестве задатка, задаток как способ обеспечения исполнения обязательства, отсутствует. А, кроме того, с учетом дополнительного соглашения, заключенного сторонами 30.09.2020г., изменившего порядок оплаты стоимости недвижимости и не содержащего условия о задатке, оснований для удовлетворения требований истца и отмены решения суда в обжалуемой части-не имеется.

В целом доводы жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, направлены на иное толкование норм права и оценку добытых судом доказательств, надлежащая оценка которым дана в решении суда первой инстанции, с которой судебная коллегия соглашается. Оснований для иной правовой оценки судебная коллегия не имеет.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Донецкого городского суда Ростовской области от 1 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мирошника Александра Сергеевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9.08.2021г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка