Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 33-132/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Кукшиновой О.М.,

судей Коневой О.А., Тараника В.Ю.,

при секретаре Князь Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Медведевой О. Б., М.А.П. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 07.08.2020, которым постановлено:

Исковые требования Медведевой О. Б., М.А.П. к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области о признании права собственности на земельный участок - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Коневой О.А., пояснения истицы Медведевой О.Б., её представителя НикоЛ. Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Медведева О.Б., М.А.П. обратились в суд с иском к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - мэрия г. Биробиджана, мэрия) о признании права собственности на земельный участок.

Требования мотивировали тем, что 18.09.2012 на основании договора купли-продажи приобрели уБушмакиной Г.Ф. иБ.А.И. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, общей площадью853кв.м, расположенные по адресу: ЕАО, <...>. Вместе с тем 21.09.2011 между Бушмакиными и КУМИ мэрии города Биробиджан был заключён договор купли-продажи вышеназванного земельного участка в целом, площадью853кв.м, а не его доли. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО) за каждым из истцов зарегистрировано право на 1/4 долю земельного участка, а не на 1/2, учитывая, что фактически они приобретали весь земельный участок.

Просили признать за ними право общей долевой собственности на земельный участок по1/2 долиза каждым; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о регистрации за ними права на 1/2 долю земельного участка, по1/4 доли за каждым.

В судебном заседании истица Медведева О.Б. доводы и требования искового заявления поддержала в полном объёме. Дополнительно пояснила, что ранее данный дом являлся двухквартирным, одна его половина разрушилась. Она оформила договор аренды на часть земельного участка, который находится под второй половиной дома, площадью 600 кв.м. У Бушмакиных они приобрели участок площадью 853 кв. м.

Представитель истицы НикоЛ. Л.Н. доводы и требования искового заявления поддержала. Дополнительно пояснила, что1/2 часть дома, ранее принадлежавшая управлению производства и заготовок сельхозпродуктовЕАО, находится на другом земельном участке, который в настоящее время арендует истица. Истцы приобретали у Бушмакиных весь земельный участок, площадью853кв.м, а не1/2 его доли.

Представитель ответчика мэрии г. Биробиджана Драгунова О.В. исковые требования не признала. Пояснила, что мэрия не нарушает прав истцов, поскольку никаких правоотношений с ними не имеет. Также указала, что КУМИ мэрии города Биробиджана 21.09.2011Бушмакинымпродан весь земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью853кв.м. То обстоятельство, чтоУправлением Росреестра по ЕАО за ними была зарегистрирована 1/2 доля на данный участок, являлось основанием для обращения в суд.

Истец М.А.П., представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе М.А.П. и Медведева О.Б. просили его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

Мотивируя жалобу, указали на несогласие с выводом суда об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие волеизъявления Бушмакиных на приобретение в собственность всего спорного земельного участка, поскольку ими была оплачена стоимость всего земельного участка, в судебном заседании представитель ответчика подтвердил отчуждение КУМИ мэрии г. Биробиджана спорного земельного участка в полном объёме, а не его части. Бушмакины содержали весь участок, огородили его.

Кроме того, 16.08.2012 между ними и Бушмакиными был составлен договор купли-продажи всего дома и земельного участка. Однако регистрация перехода права собственности по данному договору была приостановлена в связи с тем, что в реестре содержатся сведения о нахождении у Бушмакиных в собственности 1/2 доли в праве на дом и участок, в связи с чем с чем они заключили договор от 18.09.2012 с условиями о площади объектов и цене, аналогичными изложенным в договоре от 16.08.2012, что свидетельствует о намерении Бушмакиных произвести отчуждение всего земельного участка.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 11.06.2021 произведена замена истца М.А.П. на его правопреемника Медведеву О.Б.

Определением от 11.06.2021 судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Бушмакина Г.Ф.

Определением суда апелляционной инстанции от 18.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Луговая И.А.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица Медведева О.Б. поддержала исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении и в апелляционной жалобе.

Представитель истицы НикоЛ. Л.Н. также поддержала исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении и в апелляционной жалобе.

Третьи лица Бушмакина Г.Ф. и Луговая И.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, не возражали против удовлетворения исковых требований. В письменных пояснениях Бушмакина Г.Ф. указала, что никаких претензий по поводу спорного земельного участка у неё не имеется, так как фактически они с супругом продали Медведевым весь земельный участок.

Представители ответчика мэрии г. Биробиджана, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащем образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В силу пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ определение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов апелляционной жалобы в случае принятия судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлечённых к участию в деле.

Материалами дела установлено, что 18.09.2012 между Бушмакиной Г.Ф., Б.А.И. и Медведевой О.Б., М.А.П. заключён договор купли-продажи, согласно которому Бушмакины продали в общую долевую собственность Медведевым 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, общей площадью 853 кв.м, расположенных по адресу: ЕАО, <...>.

Управлением Росреестра по ЕАО 05.10.2012 за Медведевой О.Б. и М.А.П. зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/4 доли) на спорный земельный участок.

Из выписки ЕГРН от 25.06.2020 следует, что ранее, право общей долевой собственности (по 1/4 доли) на указанный земельный участок было зарегистрировано за Б.А.И. и Бушмакиной Г.Ф. Иной участник права общей долевой собственности на данный объект недвижимости не указан.

При этом, согласно договору купли-продажи от 21.09.2011 N 15259 МКУ "КУМИ мэрии МО "Город Биробиджан" ЕАО в соответствии с постановлением мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО от 16.09.2011 N 3329 продало Бушмакиной Г.Ф. и Б.А.И. спорный земельный участок, общей площадью 853 кв.м (кадастровый N <...>), категория земель: земли населённых пунктов, для содержания и эксплуатации жилого дома и хозяйственных построек.

Наследником Б.А.И., умершего <...>, является Луговая И.А.

Исходя из характера спорных правоотношений, поскольку обжалуемое решение затрагивает права и обязанности Бушмакиной Г.Ф. и Луговой И.А., которые не были привлечены судом первой инстанции к участию в деле, то в силу пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов апелляционной жалобы.

Разрешая исковые требования о признании права собственности на спорный земельный участок, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

В силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Ранее, в момент приобретения Бушмакиными спорного земельного участка, действовали аналогичные положения.

В силу положений статей 39.1, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно абзацам 1 и 3 пункта 9.1 статьи Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Ранее действующим (на момент возведения жилого дома) законодательством было предусмотрено владение землей на праве пользования (статья 21 ГК РСФСР 1922 года). На землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения участок переходит в общее пользование собственников строения (статья 87 ЗК РСФСР 1970 года).

Материалами дела подтверждается, что на земельном участке, расположенном по адресу: ЕАО, <...> располагался жилой дом 1940 года постройки на двух хозяев, право собственности на который (по 1/2 доле) неоднократно отчуждалось. В техническом паспорте по состоянию на 1985 год площадь земельного участка под этим домом указана 1147 кв.м. В 1994 году собственником 1/2 половины дома указана Я.Р.Н., сведений о втором собственнике нет. Ранее, по состоянию на 1985 год, собственником второй половины указано УМР.

Согласно решению Биробиджанского районного суда ЕАО от 18.06.2019 право собственности на 1/2 доли данного жилого дома (кадастровый N <...>) за Управлением производства и заготовок сельхозпродуктов ЕАО (правопреемник УМР) признано отсутствующим.

Данным решением установлено, что эта часть жилого дома (левая) полностью разрушена, право собственности на неё в ЕГРП не зарегистрировано.

Из материалов дела следует, что 04.02.2002 ранее единый земельный участок по <...> разделён на два самостоятельных участка с кадастровыми номерами N <...> (853 кв.м) и N <...> (615 кв.м).

02.04.2015 земельный участок, с кадастровым номером N <...>, площадью 615 кв.м, расположенный под разрушенной частью дома (левой) передан Медведевой О.Б. на праве аренды, которая на данном участке возвела отдельно стоящий жилой дом.

В соответствии с постановлением мэрии г. Биробиджана от 13.02.2019 N 253 жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером N <...>, присвоен адрес - РФ, ЕАО, <...> земельному участку - РФ, ЕАО, <...>.

Вторая часть жилого дома (правая) неоднократно отчуждалась с указанием площади земельного участка в 600 кв.м, а затем (после раздела участков) - в 853 кв.м (N <...>).

21.06.2011 часть жилого дома (правая) по <...>, расположенная на земельном участке площадью 853 кв.м (кадастровый N <...>) была приобретена в собственность Бушмакиной Г.Ф. и Б.А.И. у К.А.В., который в свою очередь приобрёл её у Я.Р.Н. Земельный участок принадлежал К.А.В. на праве аренды для содержания и эксплуатации жилого дома.

21.09.2011 Бушмакина Г.Ф и Б.А.И., как собственники 1/2 жилого дома по <...>, заключили с МКУ "КУМИ мэрии МО "Город Биробиджан" ЕАО договор купли-продажи данного земельного участка площадью 853 кв.м, оплатив полностью его стоимость.

18.09.2012 Медведева О.Б. и М.А.П. приобрели у Бушмакиных 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, которая составляла часть дома, расположенную на земельном участке площадью 853 кв.м (N <...>), и 1/2 долю в праве собственности на данный земельный участок.

Таким образом, материалами дела бесспорно установлено, что фактически произведён раздел как земельного участка, на котором ранее располагался единый объект - жилой дом на двух хозяев, на два самостоятельных земельных участка (N <...>, N <...>), так и выделена в самостоятельный объект 1/2 доля в праве собственности на этот жилой дом и имеет адрес - <...>.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

11.11.2011 за Б.А.И. и Бушмакиной Г.Ф. на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2011 N 1259 было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью в 853 кв.м - по 1/4 доле каждому, то есть всего 1/2 доля.

Согласно ответу Управления Росреестра по ЕАО сведений о государственной регистрации права собственности на оставшуюся 1/2 долю не имеется.

Вместе с тем, согласно положениям статьи 36 ЗК РФ, действующим на момент приобретения Бушмакиными спорного земельного участка, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В случае, если здание (помещения в нём), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учётом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).

Поскольку земельный участок N <...>, площадью 853 кв.м, был фактически предназначен для содержания и эксплуатации отдельной части жилого дома (1/2 доли), и других сособственников, кроме Бушмакиных, в праве собственности на эту часть (1/2 доли) не имелось, то оснований для регистрации права собственности только на 1/2 доли (по 1/4 доле Б.А.И. и Бушмакиной Г.Ф.) в праве собственности на земельный участок не имелось.

В соответствии со статьёй 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей на момент заключения договора купли продажи между Бушмакиными и Медведевыми, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Но поскольку за Бушмакиными была зарегистрирована 1/2 доли (по 1/4 каждому) в праве собственности на спорный земельный участок, то соответственно продать Медведевым они могли только эту долю.

В связи с чем государственная регистрация права собственности Медведевых на весь земельный участок (N <...>), как это изначально предусматривалось договором купли-продажи от 16.08.2012, приостанавливалась.

После приостановления сторонами была предоставлена новая редакция договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 18.09.2012, на основании которого Медведевым перешло право на 1/2 доли (по 1/4 каждому) в праве собственности на земельный участок. Однако цена договора осталась такая же, как и в договоре от 16.08.2012.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, а также учитывая пояснения Бушмакиной Г.Ф., из которых следует, что Медведевым они продавали весь земельный участок, считая, что являются правообладателями всего земельного участка, оснований полагать об отсутствии у Бушмакиных волеизъявления на продажу всего земельного участка, не имеется.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра прав М.А.П. и Медведева О.Б. на основании решения Биробиджанского районного суда ЕАО от 12.12.2019 являются сособственниками (по 1/2 доле каждый) индивидуального жилого дома, расположенного по <...> (кадастровый N <...>).