Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 марта 2022 года Дело N 33-1321/2022

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего Гавриленко Е.В.,

судей Баранцевой Н.В., Кузнецова М.В.,

при секретаре Мамаковой Г.Ж.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ивановой Натальи Леонидовны к администрации города Сургута о признании незаконным отказа в возврате излишне внесенной арендной платы, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе администрации города Сургута на решение Сургутского городского суда от 11 ноября 2021 года, которым постановлено:

"Признать отказ Администрации города Сургута от 22.06.2021 года N 01-02-6150/1 в возврате излишне внесенной арендной платы незаконным.

Взыскать с Администрации города Сургута в пользу Ивановой Натальи Леонидовны неосновательное обогащение в размере 59 671 рубль 23 копейки,

Взыскать с Администрации города Сургута в пользу Ивановой Натальи Леонидовны проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 59 671 рубль 23 копейки с 03 марта 2021 года по день их уплаты".

Заслушав доклад судьи Гавриленко Е.В., судебная коллегия

установила:

Иванова Н.Л. обратилась в суд с иском к администрации г. Сургута о признании незаконным отказа в возврате излишне внесенной арендной платы, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Мотивирует требования тем, что 04.07.2018 заключила с ответчиком договор аренды N 121 земельного участка N 12/1 по адресу: (адрес), для строительства индивидуального жилого дома на 20 лет с даты проведения аукциона - 02.07.2018. Согласно п. 4.2 договора - годовой размер арендной платы составляет 180 000 рублей и оплачивается - за первый год аренды за вычетом задатка в размере 36 000 рублей единовременно до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором был зарегистрирован договор, за последующие годы единовременно до 10 апреля каждого года аренды. Истец надлежащим образом исполняла обязанность по оплате договора. В связи с достижением цели использования земельного участка - завершением строительства индивидуального жилого дома и регистрацией права собственности на вновь созданный объект недвижимости, земельный участок выкуплен в собственность по договору купли-продажи земельного участка от 21.01.2021 N 3613, заключенному с ответчиком. При государственной регистрации права собственности на земельный участок запись об аренде этого же участка прекращена в связи с совпадением сторон договора аренды. С момента приобретения права собственности на земельный участок приобрела статус плательщика земельного налога. Полагает арендная плата за период с 03.03.2021 по 01.07.2021 в размере 59 671,23 рублей является переплаченной. Решением ответчика N 01-02-6150/1 от 22.06.2021 ей было отказано в возврате арендной платы. Просит признать незаконным отказ администрации г. Сургута N 01-02-6150/1 от 22.06.2021; взыскать с администрации г. Сургута в ее пользу неосновательное обогащение в размере 59 671,23 рублей, неустойку за пользование чужими денежными средствами в размере 59 671,23 рублей, исчисленную с 03.03.2021 до момента фактического исполнения обязательства.

Истец Иванова Н.Л. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика администрации г. Сургута Волошин Д.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Указал, что заявленные требования не являются неосновательным обогащением, так как фактическое пользование земельным участком в целях строительства в течение периода меньшего, чем период, на который земельный участок предоставлен в аренду по результатам аукциона, само по себе не создает на стороне арендодателя неосновательного обогащения, поскольку указанные обстоятельства находились в зависимости от волеизъявления и действий самого заявителя.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик администрация г. Сургута, ссылаясь на неправильное применение судом норма материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Полагает возникшие между сторонами правоотношения нельзя квалифицировать как неосновательное обогащение на стороне арендодателя в силу действующего правового регулирования аренды земельных участков. Уплачиваемая плата по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, является одновременно платой за право заключения договора и арендной платой за пользование земельным участком. Ни аукционная документация, ни договор аренды не предусматривают условия о возврате части уплаченной победителем аукциона суммы за полученное право аренды в связи с осуществлением выкупа в срок, меньший чем предусмотрен в договоре. Возвращение оплаты способствует недобросовестной конкуренции лицам, которые смогут необоснованно завышать свои предложения, полагая, что внесенный платеж будет им возвращен. Предметом торга на аукционе являлось право на заключение договора аренды земельного участка. Приняв участие в торгах и подписав договор аренды, истец приняла на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере. Фактическое пользование земельным участком в целях строительства в течение периода, меньшего, чем период на который земельный участок был предоставлен в аренду, не создает на стороне арендодателя неосновательное обогащение, поскольку указанные обстоятельства находились в зависимости от волеизъявления истца. Полагает спор должен быть разрешен в порядке КАС РФ, поскольку истец фактически оспаривает действия (бездействия) органа местного самоуправления. Полагает производство по делу подлежало прекращению, поскольку спор подлежал рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ.

В письменных возражениях истец Иванова Н.Л. просит решение суда оставить без изменения. Полагает предметом аукциона является размер арендной платы за земельный участок, а не право на заключение договора аренды. Договор аренды между сторонами был прекращен в момент регистрации за ней права собственности на земельный участок.

В судебное заседание апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети "Интернет". Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц участвующих в деле.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.07.2018 администрацией г. Сургута был организован аукцион, предметом которого являлся размер ежегодной арендной платы за земельный участок, кадастровый номер (номер) (л.д. 133 - 139).

В соответствии с протоколом заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков, на право заключения договоров аренды земельных участков или права заключить договор о развитии застроенной территории администрации г. Сургута N 309 от 02.07.2018 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка признан несостоявшимся. Для участия в аукционе за указанный в извещении срок поступила одна заявка. Указано, что в соответствии с п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении условиям аукциона, уполномоченный орган в течение 10 дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю 3 экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы по договору аренды определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона (л.д. 140 - 141).

04.07.2018 администрацией г. Сургута (арендодатель) и Ивановой Н.Л. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (номер), в соответствии с положениями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: (адрес) (кадастровый номер (номер)) (п.1.1.). Разрешенное использование участка: для строительства индивидуального жилого дома (п. 1.4.). Срок аренды земельного участка 20 лет со 02.07.2018 (п. 1.5.). Обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора (п. 4.1.). Годовой размер арендной платы составляет 180 000 рублей (п. 4.2.) Арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: арендная плата за 1-й год аренды (за вычетом задатка в размере 36 000 рублей) вносится единовременно до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором был зарегистрирован договор; арендная плата за последующие годы аренды вносится арендатором единовременно до 10 апреля каждого года аренды (п. 4.3.) (л.д. 21 - 25).

Государственная регистрация договора аренды проведена 25.08.2018.

В соответствии с платежным поручением N 115804 от 08.04.2020 истец внесла арендную плату в размере 180 000 рублей за период с 02.07.2020 по 01.07.2021 (л.д. 39-40).

Также истцом 09.04.2019 и 10.10.2018 внесена арендная плата в таком же годовом размере за 2018 и 2019 годы (л.д. 54).

21.01.2021 между сторонами заключен договор N 3613 купли-продажи указанного земельного участка. Согласно п. 1.3. договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Переход права собственности на участок к покупателю подлежит государственной регистрации в Сургутском отделе УФСГР КиК по ХМАО-Югре (л.д. 26-31).

03.03.2021 произведена государственная регистрация договора купли продажи.

В соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом 03.03.2021 (л.д. 147-150).

26.05.2021 истец обратилась в комитет по земельным отношениям администрации г. Сургута с заявлением о возврате излишне уплаченной арендной платы по договору аренды за период с 03.03.2021 по 02.07.2021.

В ответе администрации г. Сургута N 01-02-6150/1 от 26.05.2021 указано, что ввод объекта строительства на земельном участке в эксплуатацию и последующее обращение за приобретением данного участка в собственность в срок менее срока, установленного договором аренды, явились личной инициативой истца и не могли стать основанием для изменения условий договора аренды в части размера арендной платы, сроков и порядка ее внесения. Сокращение срока аренды по инициативе истца не освобождает ее от обязательства по внесению арендной платы до 10 апреля 2020 года за третий год аренды. Сообщено о правомерности произведенного начисления арендной платы за третий год аренды земельного участка и об отсутствии переплаты по договору (л.д. 52-53).

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив в процессе рассмотрения дела, что в связи с достижением цели использования земельного участка по договору аренды - завершением строительства индивидуального жилого дома и регистрацией права собственности на вновь созданный объект недвижимости (выписка из ЕГРН о жилом доме от 03.11.2020 года), земельный участок выкуплен истцом в собственность по основаниям, установленным п. 6 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ по договору купли-продажи земельного участка от 21.01.2021 года N 3613, запись регистрации права собственности на земельный участок в ЕГРН произведена 03.03.2021 года N(номер), и между сторонами отсутствует соглашение об изменении момента, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, то с момента регистрации права собственности на земельный участок, а именно с 03.03.2021 договор аренды земельного участка прекращен, и с данного момента обязанность по уплате арендной плате по договору аренды также прекращена, руководствуясь положениями статей 224, 407, 454, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, так как переплата по договору за период с 03.03.2021 по 01.07.2021 в размере 59 671 руль 23 копейки подлежала возврату Ивановой Н.Л., поскольку требования п. 14 ст. 39.12 Земельного Кодекса РФ о ежегодных платежах арендной платы не исключают возможности возврата переплаты по договору при досрочном его прекращении и утраты оснований для ее внесения.

Также в порядке ст. 395 ГК РФ с ответчика в пользу истца взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки от суммы 59 671 рубля 23 копеек за период, заявленный истцом с 03.03.2021 года по день фактической уплаты.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда правильными, основанными на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

Суд обоснованно заключил, что основания для арендных платежей за период с 03.03.2021 по 01.07.2021 в размере 59 671 руль 23 копейки отсутствовали, соответственно внесенные платежи являются неосновательным обогащением и в силу требований статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика.

Судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению, как основанные на неправильном толковании разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", сводящихся по существу к несогласию с установленными судом обстоятельствами и оценкой представленных в материалы дела доказательств, однако правильности выводов суда не опровергающих.

Согласно разъяснениям п. 5 названного Постановления, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

По пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно п. 7 разъяснений названного Постановления, по подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Принимая во внимание обстоятельства того, что в связи с завершением строительства индивидуального жилого дома и регистрацией права собственности на вновь созданный объект недвижимости, земельный участок выкуплен истцом в собственность у Администрации города Сургута на основании договора купли-продажи N 3613 от 21.01.2021, переход права собственности по которому зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2021 за (номер), и между сторонами отсутствует соглашение об изменении момента прекращения договора аренды, то обязательство истца по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды не сохраняется с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому, правильно применив положения статей 395 и пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о взыскании с Администрации города Сургута в пользу Ивановой Н.Л. неосновательного обогащения в размере 59 671 рубль 23 копейки, и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 59 671 рубль 23 копейки с 03 марта 2021 года по день их уплаты, согласно произведенному истцом расчету, который судом проверен и ответчиком не оспаривался.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уплаченный размер арендной платы не подлежит возврату, так как уплачиваемая плата по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, является одновременно платой за право заключения договора и арендной платой за пользование земельным участком, основаны на ошибочном толковании норм права, поскольку в рамках положений статей 39.6, 39.7, 39.11, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежит возврату лишь уплаченная по результатам аукциона денежная сумма за первый год действия договора, так как является платой за приобретение права аренды, а не арендной платой за первый год действия договора.

Спорная арендная плата внесена истцом за третий год по договору аренды и к плате за приобретение права аренды не относится.

Также арендная плата не является выкупной ценой по договору купли-продажи.

Не влечет отмену решения суда и довод о том, что спор должен быть разрешен в порядке КАС РФ, поскольку предметом иска заявлены материальные требования о возмещении неосновательного обогащения, что не препятствует рассмотрению гражданско-правового спора.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении спора правильно определены юридически значимые обстоятельства, применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, анализ представленных суду доказательств, их оценка подробно изложены в обжалуемом решении суда.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, принятое в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сургутского городского суда от 11 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сургута - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 04 марта 2022 года.

Председательствующий: Гавриленко Е.В.

Судьи: Баранцева Н.В.

Кузнецов М.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка