Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 09 ноября 2022 года Дело N 33-13190/2022

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. N...

78RS0N...-80

Судья: К.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего

Рябко О.А.

судей

Полиновой Т.А., Тиуновой О.Н.

при помощнике судьи

Ш.


рассмотрела в открытом судебном заседании 09 ноября 2022 года гражданское дело N... по апелляционной жалобе С.Е.А. на решение Кировского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску С.Е.А. к Жилищному Комитету Правительства Санкт-Петербурга, ООО "Недвижимость и консалтинг" о признании права выкупа комнаты в коммунальной квартире по реальной рыночной стоимости и об обязании заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа по реальной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., выслушав объяснения истца С.Е.А. и ее представителя Б.О.И,, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга - Б.К.С., представителя ответчика ООО "Недвижимость и консалтинг" - Г.А.В., представителя третьего лица СПб ГБУ "Горжилобмен" - М.А.С., возражавших против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

С.Е.А. обратилась в Кировский районный суд <адрес> с иском к Жилищному Комитету Правительства Санкт-Петербурга, ООО "Недвижимость и консалтинг", в котором просила признать за ней право на выкуп 20/56 долей в коммунальной квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по реальной рыночной стоимости и обязать Жилищный Комитет Правительства Санкт-Петербурга заключить с ней договор купли-продажи государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга с рассрочкой платежа, а именно: комнаты N..., площадью 19,8 кв.м., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по реальной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указывала на то, что в 2014 году она приобрела с привлечением ипотечных кредитных денежных средств 21/56 доли в коммунальной квартире по указанному адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. В 2020 году была намерена приобрести 20/56 доли в указанной квартире (комнату 19,8 кв.м); <дата> из СПб ГБУ "Горжилобмен" ей поступил ответ о том, что Распоряжением Жилищного Комитета N...-рпр от <дата> принято решение о заключении с ней договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда с рассрочкой платежа. Согласно Закону Санкт-Петербурга "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербург" от <дата> N... рыночная стоимость указанной доли жилого помещения составляет 2 390 000 рублей. По мнению истца, данная стоимость жилого помещения является завышенной, так как в 2014 году ею приобреталась комната в указанной коммунальной квартире по цене 1 800 000 рублей, впоследствии за ее счет осуществлялись ремонт кухни, туалета и замена входной двери. При оценке стоимости спорной доли оценщик произвел фотофиксацию не только комнаты, которую истец была намерена выкупить, но и всей остальной жилой площади, в которой истцом был произведен ремонт в период с 2014 года по 2020 год, что свидетельствует о том, что фактически рыночная стоимость квартиры, определенная оценщиком, произведена с учетом улучшений, в оплате которых муниципальные и региональные власти участия не принимали. На основании изложенного, ссылаясь на положения части 3 статьи 59 ЖК РФ, статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от <дата> N... "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга", статей 15, 1102 ГК РФ, С.Е.А. обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Кировского районного суда <адрес> от <дата> С.Е.А. отказано в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с решением суда, С.Е.А. подала апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просит его отменить. При этом обжалуя решение суда, истец, поддерживая доводы искового заявления о несогласии с произведенной ООО "Недвижимость и консалтинг" оценкой спорного объекта недвижимости, в доводах апелляционной жалобы указывает на то, что суд первой инстанции, назначив по делу судебную экспертизу и поставив перед экспертами вопрос о стоимости 20/56 долей (комнаты площадью 19,8 кв.м), при вынесении решения не принял во внимание заключение судебной экспертизы, исходя из того, что экспертами произведена оценка комнаты, в то время как предметом договора купли-продажи являются доли в коммунальной квартире, и отказал в удовлетворении иска по мотиву того, что суду не представлено достоверных доказательств, подтверждающих завышение стоимости 20/56 долей в праве общей в праве общей долевой собственности в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, указанной в отчете ООО "Недвижимость и консалтинг" по состоянию на <дата>, не поставив на обсуждение вопрос о назначении и проведении по делу дополнительной экспертизы.

Истец С.Е.А. и ее представитель Б.О.И, в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали, настаивали на удовлетворении, просили установить стоимость выкупа спорных долей в размере 2271000 рублей, определенной в заключении дополнительной судебной экспертизы, проведенной на основании определения судебной коллегии от <дата>.

Представитель ответчика Жилищного Комитета Правительства Санкт-Петербурга Б.К.С., представитель ответчика ООО "Недвижимость и консалтинг" Г.А.В., представитель третьего лица СПб ГБУ "Горжилобмен" - М.А.С. в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что истец С.Е.А. на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником 21/56 доли в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 80,9 кв.м, комнаты площадью: 21,1 кв.м, 19,8 кв.м, 14,7 кв.м.

Согласно уведомлению от <дата> N... Жилищного Комитета Правительства Санкт-Петербурга рассмотрено заявление истца о предоставлении ей государственной услуги о продаже целевым назначением жилого помещения в виде 20/56 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, соответствующие комнате площадью 19,8 кв.м.

Распоряжением Жилищного комитета от <дата> N...-рпр принято решение о заключении с истцом договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда с рассрочкой платежа - 20/56 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

В соответствии с отчетом N НК-513/20ВО-кв об оценке спорного объекта недвижимости, составленным ООО "Недвижимость и консалтинг" рыночная стоимость 20/56 долей в праве общей долевой собственности в указанной коммунальной квартире по состоянию на <дата> составила 2390 000 рублей.

В адрес истца направлен проект договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда с рассрочкой платежа и предложено в срок до <дата> заключить с СПб ГБУ "Горжилобмен" договор купли-продажи данной доли жилого помещения по указанной цене.

Не согласившись со стоимостью доли жилого помещения, считая ее завышенной, С.Е.А. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ею, как собственником 20/56 доли указанной квартиры с 2014 года по 2020 год произведен ремонт в квартире и оценка стоимости указанного жилого помещения произведена с учетом неотделимых улучшений общих мест пользования в квартире, произведенных истцом.

В ходе судебного разбирательства истец в подтверждение доводов исковых требований завила ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, на разрешение которой просила поставить следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость 20/56 долей квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., <адрес>, лит. А, <адрес>, на день проведения судебной экспертизы?

- какова рыночная стоимость 20/56 долей квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., <адрес>, лит. А, <адрес>, на <дата>?

- какова рыночная стоимость 20/56 долей квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., <адрес>, лит. А, <адрес>, без учета улучшений, произведенных после <дата> на момент проведения судебной экспертизы и на <дата>?

Определением суда первой инстанции от <дата> по делу назначена судебная товароведческая экспертиза, на разрешение которой перед экспертами поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость 20/56 долей (комнаты 19,8 кв.м) в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., <адрес>, лит. А, <адрес>, на <дата>?

- какова рыночная стоимость 20/56 долей (комнаты 19,8 кв.м) в квартире по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., <адрес>, лит. А, <адрес>, без учета улучшений, произведенных после <дата> и на момент <дата>?

Согласно заключению судебной экспертизы N ...-Ю-2-1745/2021 от <дата>, составленному ООО "ПетроЭксперт":

- рыночная стоимость 20/56 долей (комнаты 19,8 кв.м.) в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по состоянию на <дата> составляет 2203 000 рублей;

- рыночная стоимость комнаты на <дата> без учета улучшений, произведенных после <дата>, и на момент <дата> составляет 2 122 000 рублей;

- рыночная стоимость 20/56 долей (комнаты 19,8 кв.м) в коммунальной квартире по указанному адресу без учета улучшений, произведенных после <дата> и на момент <дата> на дату производства экспертизы <дата> составляет 2 360 000 рублей.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, не приняв в качестве относимого и допустимого доказательства заключение судебной экспертизы, указав, что оценка экспертами произведена комнаты в четырехкомнатной коммунальной квартире, в то время как предметом договора купли-продажи являются доли в коммунальной квартире, при этом эксперт в заключении указал на неотделимые улучшения в квартире со слов истца, без исследования документов, подтверждающих производство ремонтных работ в квартире, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих завышение стоимости 20/56 долей в праве общей долевой собственности в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, указанной в ООО "Недвижимость и консалтинг" по состоянию на <дата>.

Положения статьи 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Порядок продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга регулируется положениями Закона Санкт-Петербурга от <дата> N..., Постановления Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N..., распоряжения Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N...-р.

Так, частью 7 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от <дата> N... "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" предусмотрено, что продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения уполномоченного органа, принятого в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга, гражданам, являющимся нанимателями и(или) собственниками (членами семьи нанимателей и(или) собственников) жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах, свободные жилые помещения (комнаты) в данных коммунальных квартирах продаются на основании их заявления в случаях, если в результате продажи данные коммунальные квартиры становятся отдельными.

Согласно пунктам 7 и 8 Распоряжения Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от <дата> N...-р "О порядке принятия решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга гражданам и юридическим лицам целевым назначением", в случае принятия Жилищным комитетом распоряжения о продаже гражданину жилого помещения целевым назначением ГУ "Горжилобмен" в течение 15 дней после принятия распоряжения Жилищного комитета о продаже гражданину жилого помещения целевым назначением:

в соответствии с Федеральным законом от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости жилого помещения;

направляет гражданину уведомление о принятом Жилищным комитетом решении о продаже ему жилого помещения целевым назначением и о стоимости жилого помещения;

направляет в администрацию соответствующего района Санкт-Петербурга копию распоряжения Жилищного комитета о продаже жилого помещения целевым назначением.

На основании распоряжения Жилищного комитета о продаже гражданину жилого помещения целевым назначением ГУ "Горжилобмен" заключает договор купли-продажи жилого помещения в течение 30 дней с момента направления ГУ "Горжилобмен" гражданину уведомления о принятом Жилищным комитетом решении о продаже ему жилого помещения целевым назначением и рыночной стоимости жилого помещения.

В силу статьи 13 Федерального закон от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как видно из материалов дела, СПб ГБУ "Горжилобмен" обеспечило проведение оценки рыночной стоимости 20/56 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., <адрес>, лит. А, <адрес>,

В соответствии с отчетом об оценке N НК-513/20ВО-кв, составленным ООО "Недвижимость и консалтинг", рыночная стоимость 20/56 долей в праве общей долевой собственности в указанной коммунальной квартире по состоянию на <дата> составила 2390 000 рублей.

Оспаривая данный отчет и считая определенную им стоимость указанных долей в спорной коммунальной квартире завышенной, ссылаясь на то, что в период с 2014 года по 2020 год ею в местах общего пользования в квартире был произведен ремонт, в оплате которого муниципальные и региональные власти участия не принимали, истец в ходе судебного разбирательства завила ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, на разрешение которой просила поставить вопросы о том, какова рыночная стоимость 20/56 долей квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., <адрес>, лит. А, <адрес>, на день проведения судебной экспертизы, по состоянию на <дата>, а также без учета улучшений, произведенных после <дата> на момент проведения судебной экспертизы и на <дата>?

Определением суда первой инстанции от <дата> по делу назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено ООО "ПетроЭксперт", на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы о том, какова рыночная стоимость 20/56 долей (комнаты 19,8 кв.м) в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., <адрес>, лит. А, <адрес>, на <дата>, а также без учета улучшений, произведенных после <дата> и на момент <дата>.

Согласно заключению судебной экспертизы N ...-Ю-2-1745/2021 от <дата>, составленному ООО "ПетроЭксперт":

- рыночная стоимость 20/56 долей (комнаты 19,8 кв.м.) в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, по состоянию на <дата> составляет 2203 000 рублей;

- рыночная стоимость комнаты на <дата> без учета улучшений, произведенных после <дата>, и на момент <дата> составляет 2 122 000 рублей;

- рыночная стоимость 20/56 долей (комнаты 19,8 кв.м) в коммунальной квартире по указанному адресу без учета улучшений, произведенных после <дата> и на момент <дата> на дату производства экспертизы <дата> составляет 2 360 000 рублей.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, не принимая заключение судебной экспертизы в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства в части определения рыночной стоимости комнаты на <дата> без учета улучшений, произведенных после <дата>, и на момент <дата>, суд первой инстанции, верно исходил из того, что согласно исследовательской части заключения объем работ по улучшению жилого помещения определен экспертом со слов истца, без исследования документов, подтверждающих производство истцом ремонтных работ в квартире.

В апелляционной жалобе истец не приводит ссылок на имеющиеся в материалах дела доказательства, опровергающие указанные выводы суда, равно как и на доказательства, свидетельствующие о том, что при производстве ремонта место общего пользования в квартире истцом был согласован состав и стоимость работ с правообладателем других долей в квартире - Санкт-Петербургом.

Кроме того, ссылаясь в доводах апелляционной жалобы на необходимость определения стоимости спорного объекта недвижимого имущества без учета улучшений, произведенных в период с <дата> по <дата>, податель жалобы не учитывает, что в силу вышеприведенных правовых норм продажа жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга производится на дату оценки после принятия решения о продаже по рыночной стоимости жилого помещения, под которой в соответствии со статьей 3 Федерального закон от <дата> N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Между тем, судебная коллегия полагает, что при вынесении обжалуемого решения, не приняв в качестве относимого и допустимого доказательства заключение судебной экспертизы по мотиву того, что оценка экспертами произведена комнаты в коммунальной квартире, в то время как предметом договора купли-продажи являются доли в коммунальной квартире, судом первой инстанции не было учтено следующее.

В силу части 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире регламентирует часть 1 статьи 42 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру площади указанной комнаты.

Таким образом, исходя из содержания положений статей 15, 42 ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Как видно из материалов дела, предметом направленного в адрес истца договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда с рассрочкой платежа является передача в собственность покупателя 20/56 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, <адрес>.