Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 мая 2021 года Дело N 33-1318/2021

05 мая 2021года г. Липецк Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Фроловой Е.М.,

судей Крючковой Е.Г., Рябых Т.В.,

при секретаре Капыриной Л.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истцов Маркова Бориса Анатольевича, Марковой Анастасии Борисовны на решение Левобережного районного суда г. Липецка от 10 февраля 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении требований Маркова Бориса Анатольевича, Марковой Анастасии Борисовны к Киселевой Ирине Владимировне, Челнокову Андрею Владимировичу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры общей площадью 50,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, КN, заключенного 09.10.2020 г. между Марковым Борисом Анатольевичем, Марковой Анастасией Борисовной и Киселевой Ириной Владимировной, Челноковым Андреем Владимировичем, прекращении записи перехода права собственности N от 16.10.2020, N от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, а также регистрацию ипотеки в силу закона N от 16.10.2020 в ЕГРН, взыскании солидарно денежных средств в размере 1 060 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи от 09.10.2020, расходов по оплате государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки в сумме 7900 руб., расходов по оплате государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки в сумме 7900 руб., взыскании в пользу Маркова Бориса Анатольевича процентов, уплаченных по кредитному договору N 455882 от 09.10.2020, в размере 26777 96 руб., взыскании в пользу Марковой Анастасии Борисовны 590 000 руб. на основании обязательства, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 13 500 руб., расходов на юридические услуги в размере 2500 руб., почтовых расходов отказать".

Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия

установила:

Марков Б.А., Маркова А.Б. обратились с иском к Киселевой И.В., Челнокову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры общей площадью 50,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, КН N(далее КН...8050), заключенного 09.10.2020 г., между сторонами, прекращении записи перехода права собственности на указанное жилое помещение, а также регистрацию ипотеки в силу закона N от 16.10.2020 г. в ЕГРН, взыскании с ответчиков в солидарном порядке 1 060000 руб. за оплату жилого помещения по договору купли-продажи от 09.10.2020 г., расходов по оплате государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки в сумме 7900 руб., расходов по оплате госпошлины в сумме 13500 руб. В обоснование заявленных требований ссылались на то, что цена спорной квартиры по договору составила 1 000060 руб., расчет по договору произведен следующим образом: в день подписания договора истцы передали ответчикам собственные средства в размере 110 000 руб. по расписке, часть стоимости квартиры в размере 950 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Маркову Б.А. в соответствии с ипотечным кредитом от ПАО Сбербанк от 09.10.2020 г. N 455882. 19.10.2020 г. произведена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости от 09.10.2020 г., на основании которой квартира, расположенная по адресу: <адрес>, перешла в собственность истцов Марковой А.Б. и Маркова Б.А. Полагают имеются основания для признания сделки недействительной, поскольку договор купли-продажи спорной квартиры заключен на основе недостоверной и недействительной информации, что привело к существенному заблуждению истцов, квартира находится в ненадлежащем состоянии непригодном для длительного проживания. Если бы истцы знали об аварийном состоянии данного дома и его сносе, они бы никогда не заключили ипотечный договор на 20 лет, и не подписали бы договор купли-продажи квартиры. В результате заключения ипотечного договора и договора купли - продажи квартиры в доме, об аварийном состоянии которого истцы не знали, они понесли убытки в связи с государственной регистрацией через ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" как договора купли-продажи, так и ипотечного договора в сумме 7 900 руб., которые также просили взыскать с ответчиков.

В ходе рассмотрения спора истцы уточнили заявленные требования и просили взыскать с ответчиков в их пользу солидарно денежные средства за оплату жилого помещения по договору купли-продажи от 09.10.2020 г. в размере 1 060 000 руб., взыскать с ответчиков в пользу Маркова Б.А. 26 777,96 руб.- проценты, уплаченные по кредитному договору N 455882 от 09.10.2020 г., взыскать в пользу истца Марковой А.Б. 590 000 руб. на основании обязательства от 09.10.2020 г., взыскать расходы на юридические услуги по подготовке искового заявления в сумме 2 500 руб., расходы на оплату услуг представителя, а также почтовые расходы за направление копий искового заявления, дополнительно указав, что между Марковой А.Б. и ответчиками заключено обязательство от 09.10.2020 г. о том, что в случае, если договор купли-продажи спорной квартиры не будет зарегистрирован или впоследствии будет установлено, что сделка купли-продажи квартиры была заключена под влиянием заблуждения, ответчики обязуются выплатить Марковой А.Б. 590 000 руб. Полагали, что поскольку сделка купли-продажи квартиры заключена под влиянием заблуждения, в пользу Марковой А.Б. подлежит взысканию указанная сумма.

Истцы Марков Б.А., Маркова А.Б., представитель Маркова Б.А. по доверенности Маркова Е.В., представитель истцов по доверенности Волкова И.В. поддержали заявленные требований, пояснили, что фактически уплаченная стоимость квартиры составила 1 650 000 руб., часть из которых в размере 110 000 руб. Маркова А.Б. передала ответчикам по расписке, а также передала ответчикам еще наличные в сумме 590000 руб., передача которых были оформлена обязательством, поскольку продавцы не хотели платить налог со сделки, так как квартира в их собственности находилась менее двух лет. Истица Маркова А.Б. в суде со ссылкой на выписку по своему счету из ПАО Сбербанк утверждала, что 09.10.2020 дважды снимала со своего счета денежные суммы 110 000 руб. и 600 000 руб. и передавала их ответчикам: 110 000 руб. по расписке, 590 000 руб. - по обязательству 09.10.2020. Остальная сумма по 475 000 руб. каждому была перечислена ответчикам ПАО Сбербанк по кредитному договору ипотеки, заключенному истцом Марковым Б.А.

Представитель ответчиков по доверенности Семиколенов М.А. возражал против удовлетворения иска, указал, что истцы квартиру осмотрели, каких-либо претензий к ее состоянию, в том числе к качеству и техническому состоянию не имели, истцами не представлено доказательств того, что ответчики обманули истцов при заключении договора, либо оценщик, готовивший по заказу истцов отчет об оценке, действовал в интересах ответчиков.

Ответчик Киселева И.В. в суд не явилась, ранее в судебном заседании возражала против удовлетворения требований.

Ответчик Челноков А.В. в суд не явился, ранее возражал против удовлетворения требований, полагал, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется. Квартира получена ответчиками в порядке наследования по закону, они не участвовали в процедуре признания дома аварийным, соответствующего решения не получали и о таковом до момента подачи иска в суд им известно не было, какие-либо действия по обману или введению в заблуждение истцов при продаже квартиры не совершали. Дополнительно пояснил, что истцы провели в квартире ремонт, заменили входную дверь, утилизировали имевшееся на момент передачи в квартире имущество прежнего собственника, что свидетельствует о том, что истцы вступили во владение квартирой, подтвердив фактическими действиями действительность сделки.

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк" в суд не явился.

В апелляционной жалобе истцы Марков Б.А., Маркова А.Б. просят отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что договор купли-продажи был заключен на основании недостоверной информации о состоянии общего имущества МКД, без которого невозможно использование купленной квартиры по назначению, с использованием ипотечного кредита; решение постановлено судом с нарушением норм материального и процессуального права. Истцы считают, что права и обязанности ИП К.Н.В., допрошенного в суде в качестве свидетеля, не привлеченного 3-м лицом, затрагиваются вынесенным решением, поскольку признание сделки недействительной будет указывать на необоснованность выплаты ему агентского вознаграждения. Истцы вынуждены усомниться в объективности его показаний. Указывают, что администрацией г.Липецка было принято постановление N 431 от 19.03.2019 года о признании дома аварийным, а решение суда фактически узаконивает возможность проживания в квартире аварийного дома длительное время, вместе с тем, администрация города не привлечена по делу в качестве 3-го лица, также как и страховая компания, по договору ипотеки, страховавшая недвижимое имущество. Указывают, что судом при вынесении решения не исполнены принципы гражданского судопроизводства, не учтено, что истцы приобретали квартиру для длительного проживания; возложение судом исключительно на истцов бремени доказывания несостоятельно. В тексте решения, считают истцы, прослеживается односторонний подход судьи к предоставляемым сторонами доказательствам, ответчикам суд верит "на слово". Судом в решении приводится суждение относительно не проверенного и недоказанного факта обращения или не обращения наследодателя и ответчиков в Межведомственную комиссию; не дана оценка тому обстоятельству, что ответчики, являясь в течение длительного времени собственниками квартиры, не получали квитанций на оплату взносов на капитальный ремонт МКД. Факты, по мнению истцов, свидетельствуют, что ответчики знали об аварийности МКД и его предстоящем сносе и вводили покупателей в заблуждение до заключения договора. Суд необоснованно принял бездоказательное утверждение истцов о том, что постановление администрации г.Липецка N 431 от 19.03.2019 года официально опубликовано, находится в открытом доступе. Неверно судом дана оценка показаниям свидетелей К.Н.В., И.Е.А., необоснованно в решении объединены разные понятия: "частная квартира" и "общее (общедолевое) имущество МКД". Безосновательно говорить о непригодности спорной квартиры для проживания, поскольку аварийность относится не к спорной квартире, а общему имуществу МКД. В решении суда не дана оценка пункту 3.7 договора купли-продажи квартиры, согласно которому ответственность за обеспечение юридической чистоты сделки лежит на продавцах, тогда как суд в своем решении возложил на истицу Маркову А.Б. обязанность по поиску доказательств ненадлежащего технического состояния МКД. У суда не было оснований говорить о какой-либо неосмотрительности или неразумности истцов-покупателей при совершении сделки купли-продажи квартиры, истцы получили не то, что хотели, квартира не может быть использована для целей проживания длительное время, более 20 лет, с несовершеннолетним ребенком.

Проверив материалы дела, выслушав истцов, представителя ответчиков, обсудив доводы жалобы и возражения на них, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу п.п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 178 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ч. 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (п. 2 ч. 2).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (ч. 5).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (ч. 6).

В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Из материалов дела следует, что 09.10.2020 г. между Киселевой И.В., Челноковым А.В. (продавцы) с одной стороны и Марковым Б.А., Марковой А.Б. (покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 50,5 кв.м, КН N, по условиям которого покупатели приобрели на праве общей долевой собственности указанное жилое помещение в следующих долях: Маркова А.Б. - 9/10 долей; Марков Б.А. - 1/10 долей.

В п.2.1 договора указано, что стоимость объекта составляет 1060 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости объекта в размере 110 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя 1 до подписания договора; часть стоимости объекта в размере 950 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных средств, предоставленных Маркову Б.А. в соответствии с кредитным договором от 09.10.2020 г. N 455882, заключенным в г. Липецке ПАО "Сбербанк России" (пп. 2.2.1, 2.2.2).

Пунктом 2.3.1 договора предусмотрено, что расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 950000 руб. производятся следующим образом: денежные средства в размере 475000 руб. перечисляются на банковские реквизиты получателю Киселевой И.В., денежные средства в размере 475000 руб. перечисляются на банковские реквизиты получателю Челнокову А.В.

Согласно п. 3.5 договора покупатели осмотрели объект и претензий по его качеству не имеют. Продавцы обязуются передать объект в том состоянии, в каком он имеется на день подписания договора.

Согласно отчету об оценке N 05-514 от 02.10.2020 г., подготовленному ИП Кравцовым по заказу Маркова Б.А., рыночная стоимость объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру <адрес>, по состоянию на 02.10.2020 г. составляет 1682 741 руб.

Указанная квартира ранее принадлежала Киселевой И.В., Челнокову А.В. по 1/2 доле на основании свидетельств наследства по закону 48 АА N 1547357 от 10.12.2019 г. и 48 АА N 1547359 от 10.12.2019 г., удостоверенных нотариусом Акуловым О.Н., временно исполняющим обязанности нотариуса Акуловой Е.А., о чем в ЕГРН 11.12.2019 г. сделаны записи регистрации N 48:20:0035102:8050-48/041/2019-3 и N 48:20:0035102:8050-48/073/2019-1 соответственно, о чем в деле имеются копии договора купли-продажи квартиры от 09.10.2020 г., свидетельства о праве на наследство по закону 48АА1547357 от 10.12.2019 г., свидетельства о праве на наследство по закону 48АА1547359 от 10.12.2019 г., выписок из ЕГРП от 11.12.2019 г.

Согласно выписке из ЕГРН на спорную квартиру от 19.10.2020 г. право обще-долевой собственности на спорную квартиру зарегистрировано 16.10.2020 г. на основании договора купли-продажи от 09.10.2020 г. за Марковым Б.А.-1/10 доля, Марковой А.Б.-9/10 долей, обременение в пользу ПАО Сбербанк по договору ипотеки.

В обоснование иска Марковы указали, что после завершении регистрационных действий от соседей узнали, что д. <адрес> признан аварийным. Если бы данное обстоятельство было им известно, то договор не был бы заключен. Считают, что ответчики намеренно скрыли от них информацию об аварийности дома.

По сообщению Департамента ЖКХ от 04.02.2020 г. в адрес Марковой А.Б. многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации г. Липецка от 19.03.2019 г. N 431.

Согласно постановлению администрации г. Липецка N 431 от 19.03.2019 г. межведомственной комиссией г. Липецка по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции дано поручение направить собственникам жилых помещений многоквартирных домов, в том числе, дома <адрес>, требования об их сносе до 21.02.2024 г.

Как усматривается из сообщения Департамента ЖКХ администрации г. Липецка от 04.12.2020 г. у органов местного самоуправления отсутствуют обязанности публиковать в открытой печати информацию о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу. В интернет-ресурсах информация о состоянии многоквартирных домов размещается на официальном сайте Государственной корпорации - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства "Реформа ЖКХ" и Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства "ГИС ЖКХ". Копии заключения Межведомственной комиссии г. Липецка от 21.02.2019 N 3 и постановления администрации города Липецка "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" от 19.03.2019 N 431 были вручены лично жителям дома <адрес>, обратившимся в Межведомственную комиссию.

До заключения сделки и до обращения Марковых в орган местного самоуправления информация о признании д. <адрес> на официальных сайтах не размещалась, такая информация опубликована после предъявления иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, суд проанализировав в совокупности представленные по делу как устные, так и письменные доказательства, обоснованно пришел к выводу, что в рассматриваемом споре в предмет доказывания входит то обстоятельство, что заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Речь идет о добросовестном поведении другой стороны сделки.

Доказательств того, что ответчики знали о том, что дом признан аварийным и из злого умысла умолчали об этом при заключении договора купли-продажи квартиры, истцами суду первой инстанции не представлено.

Судом правильно определены обстоятельства, подлежащие доказыванию, относимость и допустимость представленных доказательств, бремя доказывания.

Доводы истцов о том, что они добросовестно предполагали, что приобретаемый ими товар пригоден для целей, для которых товар такого рода обычно используется, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание, поскольку проявив должную осмотрительность истцы могли до заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации права собственности получить информацию о состоянии дома, в частности, сведения о признании дома аварийным, в котором ими приобретается жилье.

После заключения договора истцы побеседовали с соседями, обратились в администрацию г. Липецка, Фонд капитального ремонта, управляющую организацию и установили, что дом является аварийным. Доказательств уважительных причин или объективных препятствий для выяснения указанных обстоятельств, в том числе направления официальных запросов о получении информации до подписания договора купли-продажи, у Марковых не имеется.

Ссылка истцов на то, что ответчики скрыли от них факт, что не платят взносы на капремонт, несостоятельна. Сами истцы не наставали на предъявлении данных квитанций, не проявили интерес к наличию либо отсутствию задолженности по данным платежам.

Не может быть принят во внимание и довод истцов о том, что наследодатель ответчиков знал о признании дома аварийным, следовательно, ответчики также должны были знать о данном обстоятельстве.

Ответчики в квартире не зарегистрированы и не проживали, приобрели квартиру в порядке наследования и фактически сразу выставили на продажу. Дом признан аварийным в марте 2019 г., а наследодатель умер в мае 2019 г.

При оценке рыночной стоимости квартиры специалист-оценщик использовал интернет-ресурс "Реформа ЖКХ" и проверил информацию о состоянии дома. На момент составления отчета об оценке 02.10.2020 г. сайт не содержал сведений об аварийности дома.

В отчете оценщика указано, что д. <адрес> 1950 г. постройки и имеет 47 % износа, в последующем на сайте "Реформа ЖКХ" опубликована информация, что дом 1961 г. постройки, износ составляет 69,94% (л.д. 37 т. 2), также суду представлен скриншот сайта без даты, где год постройки дома указан 1950 и дом не признан аварийным (л.д. 174 т. 1).

Как указано выше, сведения об аварийности дома опубликованы только после предъявления настоящего иска в суд (27.10.2020 г.).

Таким образом, правовых оснований считать поведение ответчиков обманом либо злоупотребление правом не имеется.

Истцы осматривали квартиру, имели возможность осмотреть дом (общедомовое имущество), знали, что приобретают жилое помещение в доме 1950 г. постройки с существенным процентом износа, но приняли решение о покупке квартиры.

При должной заботливости и осмотрительности истцы имели возможность проверить фактическое и юридическое состояние дома, объективно оценить ситуацию, при возникновении сомнений в отношении предмета сделки были вправе отказаться от заключения договора, однако этого не сделали.

Доводы истцов, изложенные в жалобе, не могут повлечь отмену решения суда, поскольку основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права.