Дата принятия: 06 августа 2020г.
Номер документа: 33-1317/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 августа 2020 года Дело N 33-1317/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего Пименовой С.Ю.,
судей Байрамаловой А.Н.,
Вербицкой Е.В.,
при секретаре Герасимовой Ю.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску БарановаАлексея Юрьевича к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка
по апелляционной жалобе истца БарановаА.Ю. на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 13.05.2020.
Заслушав доклад судьи ВербицкойЕ.В., объяснения Баранова А.Ю., его представителя адвоката Ломова И.В., судебная коллегия
установила:
БарановА.Ю. обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Управление) об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требований указал, что на основании протокола от 14.11.2014 N 2 проведения открытого аукциона с ним заключен договор от 25.11.2014 N аренды земельного участка <данные изъяты>, с целью аренды - для индивидуального жилого строительства.
В соответствии с чертежом градостроительного плана, на указанном земельном участке было обозначено место допустимого размещения индивидуального жилого дома площадью 442,0кв.м с учетом минимальных отступов от границ земельного участка площадью 290,0кв.м. Однако, в дальнейшем выяснилось, что через значительную часть территории земельного участка, обозначенную как место допустимого размещения индивидуального жилого дома, проходят две линии сетей инженерно-технического обеспечения, в связи с чем, часть арендуемой территории не могла использоваться для строительства жилого дома.
В ответе на его обращение о перерасчете арендной платы либо расторжении договора ответчик указал на возможность использования предоставленного в аренду земельного участка, поскольку с учетом отступа от инженерных коммуникаций площадь допустимого процента застройки в границах земельного участка составляет 41% от площади всего земельного участка. В перерасчете арендной платы ответчик отказал.
Договор аренды земельного участка от 25.11.2014 N расторгнут на основании судебного решения от 15.02.2017 по делу N.
Поскольку использовать земельный участок по целевому назначению в полном объеме с момента заключения договора он не мог, в досудебном порядке урегулировать спор с ответчиком не удалось, просил уменьшить арендную плату по договору от 25.11.2014 N до нуля.
В судебном заседании БарановА.Ю. исковые требования уточнил, просил уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка от 25.11.2014 N, предоставляемого для строительства за период с 25.11.2014 по 21.03.2017 в размере 2631841, 33 руб.
Решением Петропавловск - Камчатского городского суда Камчатского края от 13.05.2020 в удовлетворении исковых требований Баранова А.Ю. к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.11.2014 N, предоставляемого для строительства за период с 25.11.2014 по 21.03.2017 в размере 2631841, 33 руб. до нуля отказано.
В апелляционной жалобе БарановА.Ю., ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права, просит решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Указывает, что по смыслу ст.ст. 611, 612 ГК РФ основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества по сравнению с состоянием обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер. В решении Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 15.02.2017 по делу N суд установил, что арендованный истцом у ответчика земельный участок невозможно использовать по целевому назначению в полном объеме под строительство жилого дома, в связи с прохождением в границах земельного участка инженерных сетей. Считает ошибочным вывод суда о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку договор аренды расторгнут. Между тем, исковые требования заявлены об уменьшении арендных платежей, начисленных в период действия договора аренды до момента его расторжения.
В заседании суда апелляционной инстанции Баранов А.Ю. просил апелляционную жалобу удовлетворить, пояснил, что по данному делу, цена иска складывается из взысканных по решению суда арендных платежей и задатка, уплаченного на аукционе, который зачтен в счет арендных платежей.
Представитель истца Баранова А.Ю. Ломов И.В. просил апелляционную жалобу удовлетворить, пояснил, что истец может использовать несколько способов защиты своего права одновременно, как расторгнуть договор, так и требовать соразмерного уменьшения платы за период его действия. Договор аренды земельного участка расторгнут с 2017 года, платежи, которые взыскиваются с Баранова А.Ю., относятся к иному периоду. Истец просит уменьшить арендную плату за период действия договора, поскольку не мог использовать земельный участок по назначению с момента заключения договора.
Ответчик Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещен.
С учетом положений ч.1 ст. 327, ч.3, ч.4 ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание мнение истца Баранова А.Ю. и его представителя Ломова И.В., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при установленной явке.
Выслушав истца Баранова А.Ю., его представителя Ломова И.В., исследовав материалы гражданских дел N N, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1ст.327.1 ГПКРФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст. 609 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пп.1 п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Материалами дела подтверждается, что 25.11.2014 между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (арендодатель) и Барановым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства от 25.11.2014 N согласно условиям которого, арендодатель передает земельный участок, находящийся в распоряжении Камчатского края, государственная собственность на который не разграничена, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер N, площадью <адрес>, разрешенное испольное: земельные участки отдельно строящихся одноквартирных и двухквартирных домов. Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства (л.д.11).
Согласно п.1.3 договора аренды от 25.11.2014 N указанный участок считается переданным Баранову А.Ю. 25.11.2014.
Годовой размер арендной платы за участок установлен по результатам аукциона и составляет 1139095 руб. Размер задатка 66547, 65 руб. засчитывается в счет арендной платы (п.3.1 договора аренды, л.д.12).
В п. 3.2 договора аренды от 25.11.2014 N указано, что арендная плата в соответствии с расчетом вносится арендатором самостоятельно, ежеквартально, не позднее пятнадцатого числа последнего месяца текущего квартала.
Согласно п. 5.2.9 и п. 5.2.13 договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном договором. Осуществлять не позднее Iквартала каждого календарного года с арендодателем сверку взаимных расчетов арендных платежей за участок за предыдущий год.
Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (п.3.5 договора аренды).
Согласно п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п.4 ст. 614).
Таким образом, рассматривая требование об уменьшении размера арендной платы в связи с обнаруженным недостатком, следует установить, препятствует ли данный недостаток использованию земельного участка по его целевому назначению и в каком объеме, а именно, полностью исключается его использование или нет.
Согласно п.3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п.1 ст. 406 ГК РФ).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1ст.611 ГК РФ).
Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 615 ГК РФ).
В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан использовать находящийся в аренде участок в соответствии с его целевым назначением. Получить разрешение на строительство объекта не позднее восемнадцати месяцев с даты подписания настоящего договора. Завершить строительство на дату окончания срока действия договора (п.п. 5.2.1-5.2.3).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.
В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 15.02.2017 по делу N исковые требования Баранова А.Ю. к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендатора удовлетворены. Расторгнут договор N от 25.11.2014 аренды земельного участка, предоставленный для строительства.
Суд установил, что отсутствует возможность использования по целевому назначению в полном объеме (под строительство жилого дома) земельного участка с <данные изъяты>, с момента заключения договора аренды, по причине расположения в границах земельного участка сетей инженерно-технического обеспечения МУП ПКГО "Управление механизации и автомобильного транспорта" и ПАО "Ростелеком". Данные недостатки не были оговорены в договоре аренды и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
21.06.2017 истец Баранов А.Ю. обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа с претензией, в которой просил полностью освободить его от выплаты арендной платы за период с 25.11.2014 по 20.03.2017 в связи невозможностью использования арендованного имущества по целевому назначению и расторжением договора аренды, вернуть ему сумму залога, включенного в счет арендной платы по договору, в размере 65547,65руб. Требование о возврате денежных средств просил выполнить до 20.07.2017
Денежные средства истцу Баранову А.Ю. не возвращены, не решен вопрос об освобождении от арендной платы.
Решением Петропавловск - Камчатского городского суда Камчатского края от 21.09.2018 по делу N удовлетворен иск Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа. С Баранова А.Ю. в пользу Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.11.2014 N за период с 25.11.2014 по 17.03.2017 в размере 2565293,68 руб., пеня за просрочку внесения арендной платы за период с 16.03.2015 по 18.06.2018 в размере 2149582,04 руб.
Из пояснений истца Баранова А.Ю. в суде апелляционной инстанции следует, что в качестве оплаты по договору аренды зачтен задаток в размере 66547,65 руб. внесенный им на аукционе, с него также взыскиваются денежные средства по решению от 21.09.2018, которое он в настоящее время обжалует.
В соответствии с п.3 ч.1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Суд первой инстанции указал, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств по передаче в аренду имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества определены законом. Избранный способ защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Суд посчитал, что поскольку договор аренды земельного участка расторгнут, то оснований для удовлетворения иска БарановаА.Ю. не имеется.
По изложенным мотивам судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку такой вывод сделан без системного анализа правовых норм, регулирующих арендные отношения.
Оценив представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что невозможность использования земельного участка по его целевому назначению и выполнения возложенных по договору аренды на Баранова А.Ю. обязанностей по получению разрешительной документации на строительство и возведению на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства, связано с ненадлежащим выполнением арендодателем обязанности по передаче земельного участка в соответствии с условиями договора. В связи с этим, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату. Таким образом, исковые требования Баранова А.Ю. об уменьшении арендной платы по договору до нуля, т.е. фактически освобождение от уплаты арендной платы за период с 25.11.2014 по 21.03.2917 в сумме 2631841, 33 руб. подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях (ч.2 ст. 98 ГПК РФ).
Истцом Барановым А.Ю. оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. при подаче иска (л.д.6) и апелляционной жалобы в размере 150 руб., указанные расходы в порядке ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.
Цена иска 2631841, 33 руб., государственная пошлина 21359,21 руб., поскольку истцом государственная пошлина оплачена не в полном размере, судебная коллегия считает государственную пошлину в размере 21 059, 21руб. (21359,21 руб. - 300 руб.), в порядке ст. 103 ГПК РФ взыскать с ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в доход местного бюджета.
Руководствуясь ст.ст.327.1 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 13.05.2020 отменить, принять по делу новое решение, которым:
освободить (в порядке уменьшения) Баранова Алексея Юрьевича от уплаты арендных платежей в размере 2631841, 33 руб. по договору аренды земельного участка от 25.11.2014 <данные изъяты> за период с 25.11.2014 по 21.03.2017.
Взыскать с Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу Баранова Алексея Юрьевича расходы по уплате государственной пошлины в размере 450 руб.
Взыскать с Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в бюджет Петропавловск-Камчатского городского округа государственную пошлину в сумме 21059, 21 руб.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
