Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 сентября 2021 года Дело N 33-13161/2021

г. Екатеринбург 17.09.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Суханкина А.Н.,

судей Некрасовой А.С.,

Тяжовой Т.А.,

при помощнике Хабибуллиной А.Х., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Администрации г. Екатеринбурга к Василевской Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25.05.2021.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителя ответчика Степановой А.Е. (доверенность от 12.11.2018 сроком на 3 года), поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Василевской Е.В., с учетом уточнений просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 88361 рубль 71 копейка, проценты за пользование денежными средствами в размере 25927 рублей 28 копеек.

В обоснование требований указано, что 15.02.2002 между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО "Баркас" заключен договор аренды земельного участка площадью 6 012 кв.м. с кадастровым , расположенного по <адрес> - <адрес> для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с многоэтажным паркингом и встроенной трансформаторной подстанцией. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Строительство двух административных зданий завершено в полном объеме, площадь зданий составляет 33 282,2 кв.м. Помещения во вновь построенном объекте недвижимости переданы застройщиком в собственность третьим лицам. В возведенном здании ответчика принадлежали помещения, в том числе площадью 13,3 кв.м. в период с 03.10.2013 по 01.04.2020, площадью 25,7 кв.м. - в период с 04.10.2013 по 01.04.2020, площадью 61,7 кв.м. - в период с 14.09.2012 по 24.04.2019. Задолженность ответчика за пользование земельным участком за период с октября 2014 года по декабрь 2016, с августа 2017 года по декабрь 2020 года составляет 98956 рублей 36 копеек, пени за период с 11.08.2015 по 31.12.2020 - 25188 рублей.

Ответчик в суде первой инстанции требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, в том числе по мотиву пропуска истцом срока исковой давности по платежам до марта 2018 года, также указала, что основания для взыскания арендной платы за период, когда ответчик собственником объектов не являлся, отсутствуют.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 25.05.2021 исковые требования удовлетворены частично, с Василевской Е.В. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взысканы задолженность по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2020 в размере 46080 рублей 81 копейка, пени в размере 5790 рублей 72 копейки, в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1756 рублей 15 копеек.

Не согласившись с решением суда, ответчик подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований. В жалобе ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, отсутствие в материалах дела доказательств площади здания, в котором ответчику принадлежали нежилые помещения, снятии земельного участка с кадастрового учета в 2012 году и неверном применении ставки арендной платы, полагает подлежащей применению ставку арендной платы в размере 1,1 % от кадастровой стоимости земельного участка, занятого машино-местом в крытой автостоянке.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца по доверенности Кирьянова О.Ю. просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, указала, что общая площадь здания составляет 33282 кв.м., при начислении платы применена ставка арендной платы 5,5 "офисные помещения", в рамках рассмотрения гражданского дела N А60-49297/2015 установлена площадь земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности доводы жалобы поддержала, указала, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, составляет 3584 кв.м. За пользование земельным участком ответчиком внесена оплата в размере 12598 рублей 66 копеек, уплачены проценты в размере 1707 рублей 46 копеек. Просила в удовлетворении требований отказать.

В заседание суда апелляционной инстанции истец и ответчик не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (представитель истца извещена в судебном заседании 25.08.2020, ответчик - почтой), в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при установленной явке.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 607 данного Кодекса предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3).

В силу статьи 608 данного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что с 15.02.2002 между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО "Баркас" заключен договор аренды земельного участка площадью 11 264 кв.м. с кадастровым , расположенного по <адрес> для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с многоэтажным паркингом и встроенной трансформаторной подстанцией. Договор аренды заключен сроком с 01.06.2001 по 31.05.2016.

Согласно п. 6.1 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения N 2 от 26.01.2006, в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Дополнительным соглашением N 3 от 01.10.2010 к данному договору изменен кадастровый номер земельного участка на , категория земельного участка.

Также из материалов дела следует, что ООО "Баркас" 30.01.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, общая площадь которого составляет 11706,4 кв.м. (), 14.02.2013 - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, общая площадь которого составляет 21575,8 кв.м. ().

За ответчиком в здании по адресу: <адрес> А в период с 03.10.2013 по 01.04.2020 зарегистрировано нежилое помещение площадью 13,3 кв.м. с кадастровым , в период с 04.10.2013 по 01.04.2020 - нежилое помещение площадью 25,7 кв.м. с кадастровым , в период с 14.09.2012 по 29.04.2019 нежилое помещение площадью 61,7 кв.м. с кадастровым .

Разрешая заявленные требования и установив, что ответчик в спорный период являлась собственником помещений в объекте недвижимости, расположенном на арендуемом земельном участке, условиями дополнительного соглашения N 2 от 26.01.2006 к договору аренды земельного участка от 15.02.2002 предусмотрен срок внесения арендной платы ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, суд учел заявленное ответчиком ходатайство о применении срока исковой давности, взыскал задолженность по аренде за период с 01.01.2018 по 31.03.2020 в размере 46080 рублей 81 копейка, пени - в размере 5790 рублей 72 копейки.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Выводы суда первой инстанции о том, что срок исковой давности по заявленному спору следует исчислять исходя из согласованных дополнительным соглашением N 2 от 26.01.2006 к договору аренды земельного участка от 15.02.2002 сроков внесения платежей, являются ошибочными, поскольку пунктом 2.4 дополнительного соглашения от 01.10.2010 к договору аренды изменен порядок оплаты и установлено внесение арендатором арендной платы ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, на что ответчик указывал в возражениях на иск. Расчеты арендной платы, произведенные в соответствии с данным порядком оплаты, представлены истцом в материалы дела.

Приведенные в апелляционной жалобе ответчиком доводы о снятии земельного участка с кадастрового учета истцом в суде апелляционной инстанции не оспаривались, в связи с этим представлены дополнительные доказательства, подтверждающие площадь земельного участка, необходимого для использования здания, расположенного на нем, в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Из решения Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2016 по делу N А60-49297/2015 следует, что 30.01.2012 и 14.02.2013 Администрацией г. Екатеринбурга выданы разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, расположенных по адресу: <адрес>. Указанным решением суда установлено, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, расположенного в <адрес> А, составляет 3 584 кв.м., расчет платы за фактическое пользование земельного участка необходимо производить исходя из площади 3 584 кв.м.

Также из указанного решения суда следует, что дополнительное соглашение N 3 к договору аренды на аренду земельного участка с кадастровым площадью 6 012 кв. м не зарегистрировано в установленном законом порядке. Из уведомления кадастровой палаты от 09.10.2015 N 66/301/15-666228 следует, что земельный участок с кадастровым был аннулирован на основании решения от 12.01.2012 N 66/12-637.

Из представленного Управлением Росреестра по Свердловской области по запросу судебной коллегии ответа следует, что 12.01.2012 в отсутствие государственной регистрации прав (аренды) сведения о земельном аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости на основании решения государственного кадастрового учета.

Таким образом, на момент приобретения ответчиком помещений в здании (самая ранняя дата 03.10.2013) отсутствовал и заключенный в установленном порядке договор аренды (в редакции дополнительного соглашения N 3), и сам земельный участок с кадастровым площадью 6 012 кв. м.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Так как договор аренды земельного участка не был заключен, ответчик пользовался земельным участком без надлежащего оформления прав на него.

Исходя из положений статей 5, 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.

Системный анализ действующего законодательства о кадастровом учете объектов недвижимости позволяет сделать вывод, что исполнение требований Закона о кадастре само по себе не влечет фактического прекращения пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества, помещения в котором в спорный период принадлежали ответчику, и не изменяет местоположения, границ и вида разрешенного использования земельного участка, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде. Данное обстоятельство не является основанием для освобождения от внесения платы за пользование этим земельным участком.

Вышеуказанный земельный участок, расположенный на территории муниципального образования, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которым осуществляет Администрация г. Екатеринбурга, исходя из положений статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с пунктами 2, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" презюмируется достоверность сведений ЕГРН.

Поскольку из выписок ЕГРН следует, что ответчику принадлежали нежилые помещения в здании на земельном участке, а не машино-места, на чем настаивает ответчик, судебная коллегия с необходимостью применения арендной ставки 1.1 (Земельные участки под закрытыми автостоянками (за исключением земельных участков, указанных в пунктах 10 и 11)) не усматривает.

Из материалов дела следует, что исковое заявление было сдано в почтовое отделение 11.02.2021, направлено в Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Таким образом, истец вправе требовать взыскания платы за пользование земельным участком, с учетом направления в суд искового заявления 11.02.2021, в пределах срока исковой давности с 01.03.2018, а выводы суда первой инстанции об ином порядке течения срока исковой давности являются ошибочными.

С учетом изложенного, задолженность по договору аренды подлежит взысканию в пределах срока исковой давности с марта 2018 года по март 2020 года.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В силу п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.