Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 сентября 2021 года Дело N 33-13157/2021

г. Екатеринбург

28.09.2021


Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Кочневой В.В., судей Селивановой О.А., Филатьевой Т.А., при ведении протокола помощником судьи Нефедковой В.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Мыльниковой Екатерины Вячеславовны к жилищно-строительному кооперативу "Рощинский-5", обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация "Маяк" о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе истца на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 08.04.2021.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца Сатюковой Т.В., действующей на основании доверенности от 18.01.2021, сроком действия на 1 год, представителя ответчика ЖСК "Рощинский-5" - Стариковой - Кастель Е.Е., действующей на основании доверенности от 31.12.2020, сроком действия до 31.12.2021, представителя ответчика ООО "Маяк" - Юрьева А.В., действующего на основании доверенности от 28.12.2020, сроком действия на три года, судебная коллегия

установила:

Мыльникова Е.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором просила взыскать солидарно с ответчиков компенсацию за уменьшение площади квартиры в сумме 176 368,50 руб., неустойку за период с 28.01.2020 по 08.02.2021 в сумме 74 074,77 руб., компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб., штраф в сумме 140 221,63 руб.; признать ничтожными п. 3.3 договора долевого участия в строительстве от 30.12.2016, а также п.п. 17 Приложения N 1 договора в соответствии с которыми не производится перерасчет цены договора, в случае уменьшения площади квартиры от запланированной, поскольку данные условия противоречат законодательству.

В обоснование исковых требований истец указала, что между ней и ООО "Корпорация "Маяк" 21.12.2018 был заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 30.12.2016, в соответствии с которым застройщик ЖСК "Рощинский-5" обязался построить многоквартирный дом по адресу <адрес>. Объектом договора уступки прав являлась квартира , общей проектной площадью 46,10 кв.м., расположенная на 7 этаже дома, стоимостью 2300 000 руб. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры Мыльникова Е.В. исполнила надлежащим образом, однако 19.03.2020 ей передана квартира с меньшей площадью. Истец считает, что ответчики при расчете площади квартиры не применили понижающий коэффициент 0,3 для расчета площади балкона, утвержденный приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр, применив при этом коэффициент 1. Таким образом, фактическая площадь квартиры равна 42,95 кв.м., что на 3,15 кв.м. меньше проектной.

В судебном заседании представитель истца Сатюкова Т.В. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить и взыскать суммы солидарно, поскольку ответчики взаимосвязанные лица. Относительно применения понижающего коэффициента суду пояснила, что моментом заключения договора является его государственная регистрация, а поскольку договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав были зарегистрированы после вступления в силу приказа Минстроя, то для балкона подлежит применению коэффициент 0,3.

Представитель ответчика ЖСК "Рощинский-5" - Старикова-Кастель Е.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, суду пояснила, что доводы истца о применении к балкону коэффициента 0,3 не подлежат применению, поскольку на момент заключения договора указанный приказ Минстроя России не вступил в силу. В заключенном договоре содержатся все существенные условия договора, с которыми истец согласилась, что подтверждается ее подписью.

Представитель ООО "Корпорация "Маяк" - Малютина Д.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснила, что ООО "Корпорация "Маяк" является ненадлежащим ответчиком, поскольку выбыло из правоотношений после заключении договора уступки, считает, что требования истца должны быть направлены к застройщику.

Решением суда от 08.04.2021 в удовлетворении исковых требований Мыльниковой Екатерины Вячеславовны к жилищно-строительному кооперативу "Рощинский-5", обществу с ограниченной ответственностью "Корпорация "Маяк" о защите прав потребителя, отказано.

Не согласившись с таким решением, истец в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что договор участия в долевом строительстве от 30.12.2016 был зарегистрирован 28.12.2017, в связи с чем судом неверно определена дата заключения указанного договора (ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ). Поскольку с 01.01.2017 вступил в силу Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", с указанной даты при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется коэффициент для балкона 0,3, а не коэффициент 1, как на то указано в договоре участия в долевом строительстве. Соответствующие изменения в ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ внесены на основании Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ и подлежат применению к договорам участия в долевом строительстве заключенным с указанной даты. В связи с чем, истец имеет право на предъявление к ответчику требования о взыскании компенсации за уменьшение площади квартиры на 3,15 кв.м.

В возражениях на апелляционную жалобу и дополнениях к ним ответчик ООО "Рощинский-5" просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения, поскольку определение в договоре участия в долевом строительстве площади балкона с учетом коэффициента 1 не нарушало требований нормативных положений действовавших на момент заключения договора 30.12.2016. При заключении договора уступки права требования истец согласилась с условиями договора участия в долевом строительстве, которые в установленном законом порядке не оспаривала. На дату заключения договора участия в долевом строительстве у застройщика отсутствовала законодательно установленная обязанность корректировки условий договора участия в долевом строительстве в части установления понижающих коэффициентов по договорам, заключенным до 01.01.2017. В том случае, если договор подлежит государственной регистрации, то по общему правилу он вступает в силу для сторон - в момент подписания, для третьих лиц - в момент регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49). Истец, подписав договор уступки прав от 21.12.2018 на приведенных условиях, была согласна с условиями договора участия в долевом строительстве, приняла квартиру от застройщика по акту приема-передачи без претензий и замечаний, однако после фактического исполнения договора со стороны истца возникли претензии, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Истец не оспаривает условия п. 1.7 договора уступки права N 43 от 28.12.2018, предусматривающие возможность перерасчета, в том случае если по результатам обмера квартиры органом технической инвентаризации фактическая площадь квартиры будет меньше расчетной проектной площади квартиры, указанной в п.1.1 договора, более, чем на 1 кв.м. С учетом указанного условия договора уступки, разница в проектной и фактической площади как с коэффициентом 1, так и с коэффициентом 0,3 будет менее 1 кв.м. Кроме того, поскольку истец по договору уступки права требования оплатила за квартиру 2300000 руб., то и убытки в случае их возникновения, она могла бы понести только из расчета данной суммы, то есть исходя из стоимости 1 кв.м. 49891 руб. 54 коп.

На указанные возражения истцом представлен отзыв.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ООО "Корпорация "Маяк" просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца без удовлетворения. Указывает, что на основании договора участия в долевом строительстве от 30.12.2016 ООО "Корпорация "Маяк" являлось участником долевого строительства, ответчик ЖСК "Рощинский-5" выступает застройщиком многоквартирного дома. ООО "Корпорация "Маяк" в полном объеме исполнило обязательства по оплате цены договора, в связи с чем, воспользовалось своим правом и частично уступило свои права и обязанности истцу. Таким образом, с момента государственной регистрации договора уступки прав от 21.12.2018 ООО "Корпорация "Маяк" утратило право требования исполнения обязательства к должнику ЖСК "Рощинский-5", а Мыльникова Е.В. приобрела права кредитора, чему судом первой инстанции была надлежащая оценка. Основания для привлечения к солидарной ответственности ответчиков отсутствует.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась истец Мыльникова Е.В., о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, воспользовалась правом на рассмотрение дела с участием представителя.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при установленной явке.

Заслушав объяснения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, установлено судом и никем не оспаривается, что 30.12.2016 между ЖСК "Рощинский-5" (застройщик) и ООО "Корпорация "Маяк" был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно условиям которого застройщик обязался построить многоэтажный 2-секционный жилой дом в границах улиц <адрес> и получить разрешение на ввод в эксплуатацию не позднее 31.12.2017 (т. 1 л.д. 16-21).

Согласно п. 3.1 договора участия в долевом строительстве, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства определяется для каждой квартиры индивидуально, указан в Приложении N 1 к настоящему договору, и на момент подписания в общей сумме составляет 330729 750,60 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора участия в долевом строительстве, окончательная фактическая стоимость конкретной квартиры определяется после получения результатов обмера квартиры органом технической инвентаризации, в соответствии с условиями, предусмотренными п. 3.3 настоящего договора.

В силу п. 3.3. договора участия в долевом строительстве, в случае, если по результатам обмера квартиры произойдет увеличение площади конкретной квартиры, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости -55 990 руб. за 1 кв.м. площади в течение 10 рабочих дней с даты документального оформления органом технической инвентаризации результатов обмера.

В случае, если по результатам обмера квартиры произойдет уменьшение площади конкретной квартиры, перерасчет цены договора не производится.

21.12.2018 между ООО "Корпорация "Маяк" и Мыльниковой Е.В. заключен договор уступки прав по договору от 30.12.2016 участия в долевом строительстве. Согласно условиям договора ООО "Корпорация "Маяк" уступает Мыльниковой Е.В. в части передачи в собственность квартиры , проектной площадью 46,10 кв.м. (в том числе площадь балкона/ лоджии с коэффициентом 1,0) на 7 этаже многоэтажного 2-секционного жилого дома в границах улиц Рощинская-Якутская- Патриотов за 2300 000 руб.

Оплата по договору произведена истцом в полном объеме (т. 1 л.д. 38).

19.03.2020 между ЖСК "Рощинский-5" и Мыльниковой Е.В. подписан акт приема-передачи помещения, согласно которому истцу передана однокомнатная квартира , общей фактической площадью 45,4 кв.м., в том числа площадь балконов/лоджий (применен соответствующий коэффициент).

20.07.2020 Мыльникова Е.В. зарегистрировала право собственности на вышеуказанную квартиру ().

Обращаясь с указанным иском в суд, истец просила признать ничтожными п. 3.3 договора долевого участия в строительстве от 30.12.2016, а также п.п. 17 Приложения N 1 договора в соответствии с которыми не производится перерасчет цены договора, в случае уменьшения площади квартиры от запланированной, поскольку данные условия противоречат законодательству, и взыскать с ответчика в свою пкомпенсацию за уменьшение площади квартиры в сумме 176 368,50 руб., указывая на то, что ответчиком при расчете площади квартиры не применен понижающий коэффициент 0,3 для расчета площади балкона, утвержденный приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр.

Суд, отказывая в удовлетворении заявленного истцом требования пришел к выводу о том, что указанный приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр вступил в силу с 01.01.2017, соответствующие изменения в ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ внесены на основании Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ и распространены законодателем на правоотношения, возникшие по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после 01.01.2017. Истец добровольно присоединилась к договору от 30.12.2016, заключив договор цессии.

С такими выводами суда согласиться нельзя, поскольку они приведены безотносительно предмета и основания заявленного в настоящем деле иска, основаны на неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

В силу ч.ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Из буквального толкования вышеприведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, договор участия в долевом строительстве от 30.12.2016 зарегистрирован 28.12.2017, именно с указанной даты договор участия в долевом строительстве считается заключенным.

Доводы ответчиков о том, что по общему правилу договор подлежащий государственной регистрации вступает в силу для сторон - в момент его подписания, а для третьих лиц - в момент регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), являются несостоятельными поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, так как отношения, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве регулируются специальной нормой по отношению к общей, а именно положениями Федерального закона N 214-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, в редакции, действующей на дату заключения договора, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" вступившим в силу с 01.01.2017 установлен понижающий коэффициент для расчета площади балкона - 0,3.

Истцом оспаривается п. 3.3 договора участия в долевом строительстве в части не предусматривающей перерасчета в цене договора при отклонении фактической площади от проектной, в сторону ее уменьшения, а также п.п. 17 Приложения N 1 договора.

Выше отмечено, что редакция ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, действовавшая на день заключения договора участия в долевом строительстве обязывает застройщика в случае, если общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы определять такую площадь с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст. 23 данного Федерального закона.

Данное условие диспозитивным не является, и застройщику право выбора использовать или нет установленный коэффициент, не предоставляет.

Из материалов дела следует и никем не оспаривается, что по договору участия в долевом строительстве с приложением к нему предусматривалась передача участнику объекта долевого строительства, частью которого является балкон.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительности сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В силу ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Исходя из буквального смысла подп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу ст.ст. 5 и 7 Федерального закона N 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах, условие п. 3.3 договора долевого участия в строительстве , а также п.п. 17 Приложения N 1 договора, в соответствии с которыми не производится перерасчет цены договора, в случае уменьшения площади квартиры от запланированной, при уменьшении площади переданного летнего помещения (балкона), являются недействительными как противоречащие изложенным нормам права.

В силу п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 2 данной нормы уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Никем по делу не оспаривается, что договор уступки права от 21.12.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2018 (т. 1 л.д. 24-27), квартира передана истцу застройщиком по акту приема-передачи 19.03.2020.

В силу договора уступки права от 21.12.2018 права по договору участия в долевом строительстве перешли к Мыльниковой Е.В.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что ответчик ООО "Корпорация "Маяк" в данном случае должен нести солидарную ответственность с застройщиком по заявленным требованиям, так как являются аффилированными лицами, являются несостоятельными, поскольку солидарная ответственность представляет собой совместную ответственность лиц, принявших на себя обязательство. Ответчик ООО "Корпорация "Маяк" не является стороной заключенного договора долевого участия, поскольку как указано выше права по договору участия в долевом строительстве перешли к истцу. Следовательно, ООО "Корпорация "Маяк" в данном случае не может отвечать солидарно по обязательствам, застройщиком по договору долевого участия является ЖСК "Рощинский-5", который несет все меры ответственности перед потребителем в случае нарушения условий договора и прав участников долевого строительства.