Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 сентября 2021 года Дело N 33-13112/2021

г. Екатеринбург 24.09.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольковой А.А.,

судей Некрасовой А.С.,

Тяжовой Т.А.,

при помощнике Хабибуллиной А.Х., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Будеч А.В. к Никифорову И.В. о признании прекращенным права собственности на нежилое сооружение, признании права собственности на нежилое сооружение,

по апелляционным жалобам ответчика Никифорова И.В. и третьего лица Черных М.И. на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 19.05.2021.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителей ответчика Никифорова И.В. - Пашаева В.В. (доверенность от 16.03.2020 сроком на пять лет), Зайцевой Е.Ю. (ордер от 01.09.2021), поддержавших доводы жалобы, представителя истца Колотилиной Л.В. (ордер от 01.09.2021), возражавшей против доводов жалоб, судебная коллегия

установила:

истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании прекращенным права собственности Никифорова И.В. на нежилое сооружение-сарай литер Г с кадастровым , расположенное по адресу: <адрес>, признании права собственности на данное сооружение за истцом.

В обоснование заявленного иска истец указала, что является собственником нежилых помещений с кадастровыми , а также земельных участков с кадастровыми на основании акта приема-передачи от 01.10.2019 в связи с оставлением за собой предмета залога имущества должника Черных М.И. Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 18.12.2020 установлено, что помимо названных помещений на принадлежащем истцу земельном участке с кадастровым расположен объект недвижимости - сарай литер Г с кадастровым , право собственности на который перешло истцу на основании акта приема-передачи от 01.10.2019. Сарай литер Г является принадлежностью полученного истцом по акту от 01.10.2019 имущества, однако ответчик продолжает претендовать на данный сарай.

В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Сысоев Е.А., Аржанников Д.С., Сысоева М.А., Черных М.И.

В ходе рассмотрения дела представитель истца требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик требования не признал, в отзыве указал на приобретение земельного участка при наличии на нем спорного объекта, не принадлежащего ему, несение истцом бремени неблагоприятных последствий данного обстоятельства. Право собственности истца на спорное имущество на основании акта приема-передачи от 01.10.2019 не возникло, поскольку при ипотеке земельного участка право залога на расположенные на нем здания и сооружения не распространяется. Полагает, что надлежащим способом защиты прав истца является оспаривание правоустанавливающих документов на спорное имущество. Нарушение запрета на отчуждение земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости свидетельствует о ничтожности сделки по приобретению земельного участка. Добросовестным приобретателем спорного сарая истец не является, поскольку разумных мер для выяснения правомочий Черных М.И. в лице финансового управляющего по отчуждению земельного участка ею не предпринято.

Третьи лица Аржанников Д.С., Сысоева М.А. полагали требования истца подлежащими удовлетворению, третье лицо Черных М.И. в отзыве просила в иске отказать, указала на отсутствие доказательств нарушения прав истца и злоупотребление истцом правом.

Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 19.05.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал на него апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме, ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, отсутствие доказательств нарушения прав истца, неверно избранный им способ защиты права, а также то, что судом проигнорированы требования закона о наличии соглашения установленной формы для всех участников долевой собственности, суд руководствовался устной договоренностью между истцом и Сысоевым Е.А. указывает также на то, судом не учтены выполненные ООО "Спектр" по заказу Никифорова И.В. архитектурно-строительные решения, из которых следует, что сарай литер Г в план архитектурно-строительных решений не входит, то, что в собственность Черных М.И. по договору дарения от 15.06.2016 сарай литер Г не передавался. Выполненным ФИО3 заключением установлено, что сарай литер Г для обслуживания трехэтажного здания торгово-офисных помещений не предназначен, к неразрывно связанному с торгово-офисным зданием сарай не относится, может использоваться в гражданском обороте как самостоятельный объект. Техническая документация не исключает возможность использовать сарай в качестве самостоятельного объекта.

Третье лицо Черных М.И. в апелляционной жалобе указывает на возможность использования спорного сарая в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, ссылается на отсутствие доказательств, опровергающих вывод специалиста ФИО3, отсутствие доказательств того, что спорное имущество входило в состав конкурсной массы. В жалобе просит об отмене решения суда и отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика Пашаев В.В. и Зайцева Е.Ю. доводы жалобы поддержали, представитель истца Колотилина Л.В. против доводов жалоб возражала.

Иные участвующие в деле лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом (телефонограммами и посредством направления извещений почтой), в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Истец направил в суд ходатайство с просьбой о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при установленной явке.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом с 04.10.2019 Будеч А.В. на основании акта-приема-передачи от 01.10.2019, составленного между финансовым управляющим должника Черных М.И. ФИО и Будеч А.В., являлась собственником недвижимого имущества: помещения (площадью 752,8 кв.м., этаж: 1,2,чердачный, назначение: нежилое, кадастровый ) по адресу: <адрес>; помещения площадью 201,6 кв.м., этаж , назначение: нежилое, кадастровый по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым , площадью 1146 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с кадастровым , площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>.

С <дата> нежилые помещения с кадастровыми находятся в общей долевой собственности Будеч А.В. (2/3 доли) и Сысоева Е.А. (1/3 доли), нежилые помещения с кадастровыми , собственниками которого являются Сысоева М.А. (1/2 доли в праве общей долевой собственности) и Аржанников Д.С.(1/2 доли) входят в состав и расположены в нежилом здании с кадастровым (по адресу: <адрес>).

Никифоров И.В. с 12.05.2020 является собственником нежилого сооружения-сарая, литер Г с кадастровым , площадью 53,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельного участке с кадастровым , принадлежащем Будеч А.В.

Удовлетворяя заявленные истцом требования о признании прекращенным права собственности ответчика на нежилое сооружение - сарай, литер Г с кадастровым , площадью 53,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и признавая право собственности истца на указанное сооружение, суд первой инстанции исходил из того, что в рамках рассмотрения гражданского дела по иску Будеч А.В. к Никифорову И.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области о признании отсутствующим права собственности на нежилое сооружение, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости, признании незаконной постановку на кадастровый учет, по иску Никифорова И.В. к Будеч А.В, Черных М.И. о признании договора дарения и акта о передаче имущества ничтожными, применении последствий недействительности сделки установлено то обстоятельство, что в 2016 году Никифоровым И.В. была произведена реконструкция здания путем надстройки чердачного этажа и в тот же период по решению Никифорова И.В. основное здание с указанными пристроями были разделены на самостоятельные объекты - помещения с постановкой их на кадастровый учет и присвоением им кадастровых номеров, которые впоследствии были отчуждены Никифоровым И.В., в том числе Черных М.И. по договорам дарения, а также то, что спорное сооружение - сарай с кадастровым является объектом недвижимости вспомогательного назначения, расположен в границах принадлежащего истцу земельного участка.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований соглашается, находит их правильными, основанными на совокупной оценке собранных по делу доказательств.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Из исследованных судебной коллегией в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалов регистрационных дел следует, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2003 по делу N А60-21207/2003-С3 установлен факт принадлежности Общероссийской общественной организации инвалидов "Всероссийское ордена Трудового Красного знамени общество слепых" на праве собственности торгово-промышленного объекта площадью 717,3 кв.м., литер АА1, расположенного по адресу: <адрес>. Из данного решения суда следует, что на основании выданного решением исполкома Первоуральского городского Совета депутатов трудящихся от 31.03.1959 обществу слепых выдано разрешение на строительство производственного помещения. Вновь построенное здание введено в эксплуатацию 09.08.1962.

По данным обследования указанного объекта недвижимости по состоянию на 12.11.2003 объект по данным технического учета состоял из: здания нежилого назначения, фактическое использование - производственное, торговое, двухэтажного, общей площадью 717,4 кв.м., застроенной площадью 422 кв.м., материал стен - шлакоблок, теплого пристроя к зданию, фактическое использование - производственное, торговое, двухэтажного, застроенной площадью 24,6 кв.м., материал стен - шлакоблок, холодного пристроя, фактическое использование - вспомогательное, одноэтажное, общей площадью 6,7 кв.м., застроенной площадью - 7,8 кв.м., материал стен - кирпич, холодного пристроя фактическое использование - вспомогательное, одноэтажное, общей площадью 7,7 кв.м., застроенной площадью - 7,9 кв.м., материал стен - металлический, сарая, фактическое использование - вспомогательное, застроенной площадью - 53,2 кв.м., материал стен - металлический. Все указанные объекты (здание, теплый и холодные пристрои, сарай) по данным заказчика именовались - здание нежилого назначения.

Право собственности на здание литер А с теплым пристроем литер А1, с холодными пристроями литер а, а1 и пристроенной вспомогательной службой (сараем) литер Г общей площадью 731,8 кв.м. зарегистрировано за Общероссийской общественной организации инвалидов "Всероссийское ордена Трудового Красного знамени общество слепых" на основании указанного выше решения суда 18.03.2004, право собственности на земельный участок общей площадью 1756 кв.м. по адресу: <адрес>, на основании Распоряжения Правительства Свердловской области N 1756-РП от 19.12.2005 - 02.03.2006.

Из технического паспорта на здание нежилого назначения по адресу: <адрес>, по состоянию на 14.04.2005 видно, что поэтажная площадь здания составляла 976,3 кв.м., площадь застройки - 521,8 кв.м. Последующие обследования проводились 25.06.2007, 02.03.2010.

27.07.2009 ФИО1 приобрела у Общероссийской общественной организации инвалидов "Всероссийское ордена Трудового Красного знамени общество слепых" по договору купли-продажи нежилое здание литер А с теплым пристроем литер А1, с холодными пристроями литер а, а1 и пристроенной вспомогательной службой (сараем) литер Г общей площадью 731,8 кв.м., а также земельный участок с кадастровым площадью 1756 кв.м. Из акта приема-передачи данного имущества следует, что здание двух этажное шлакоблочное с пристроями (кирпич, металл), пригодное к эксплуатации, 1962 года ввода.

Из технического паспорта указанного здания по состоянию на 25.06.2007 следует, что застроенная площадь составляет 521,8 кв.м., поэтажная площадь - 976,3 кв.м., площади и объемы здания включают, в том числе сарай площадью 53,2 кв.м., высотой - 6 м, инвентарный номер объекта - 6413.

По договору купли-продажи от 10.12.2013 ФИО1 продала Никифорову И.В. здание литер А с теплым пристроем литер А1, с холодными пристроями литер а, а1 и пристроенной вспомогательной службой (сараем) литер Г общей площадью 731,8 кв.м., а также земельный участок с кадастровым площадью 1756 кв.м.

21.04.2014 между ОАО "ПримСоцБанк" и ООО "Элит" в лице директора Никифорова И.В. заключен договор об открытии кредитной линии с лимитом 15000000 рублей. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в тот же день между ОАО "ПримСоцБанк", Черных М.И. и Никифоровым И.В. заключены договоры поручительства, а также с Никифоровым И.В. - договор залога , в соответствии с условиями которого Никифорвым в залог переданы земельный участок с кадастровым номером площадью 1 756 кв.м., здание литер А с теплым пристроем литер А1, с холодными пристроями литер а, а1 и пристроенной вспомогательной службой (сараем) литер Г общей площадью 731,8 кв.м.

05.06.2014 ПАО "ПримСоцБанк" дано согласие Управлению Росреестра по Свердловской области на внесение существенных изменений в характеристики недвижимого имущества и регистрации их в установленном порядке в отношении имущества, являющегося предметом договора залога от 21.03.2014, с указанием на то, что Банк не прекращает право залога, обременение в виде залога не снимает.

ООО "Проектно-Строительная компания "Спектр" подготовлено архитектурно-строительное решение - капитальный ремонт нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, из которого усматривается, что предложенные изменения части объекта капитального строительства не затрагивают конструктивные и другие характеристики и его надежности и безопасности, при проведении работ по капитальному ремонту кровли в чердачном пространстве организованы помещения посредством устройства перегородок, оконных проемов и отепления кровли, несущие конструктивные элементы (перекратия), объемы и границы здания не изменились (дело т. 1 л.д. 163-190). К данным решениям приложены декларации об объектах недвижимости с площадями 201,6 кв.м. и 752,8 кв.м.

Из заключения, выполненного ООО "ПСК "Спектр" 27.10.2014, усматривается, что на первом этаже здания демонтировались полностью и частично несущие перегородки, на втором этаже - между помещениями демонтированы несущие перегородки, возведены новые из ГКЛ по металлическому каркасу, в помещении возведены перегородки из ГКЛ по металлическому каркасу. В процессе капитального ремонта полностью заменена кровля здания, деревянные конструкции заменены на новые и уложены металлические листы. Подкровельное пространство было утеплено и установлены светопрозрачные конструкции, на чердачном этаже возведены несущие перегородкии образованы помещения, используемые в качестве конторских, установлены приборы отопления и устроена наружная эвакуационная лестница (дело т. 2 л.д. 23-46).

25.12.2015 Никифоров И.В. обратился в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРП в отношении нежилого здания с кадастровым в связи с изменением сведений - общей площади 1053,9 кв.м., представил кадастровую выписку от 11.12.2014, из которой следует, что на земельном участке с кадастровым площадью 1 756 кв.м. располагается здание с кадастровым номером (предыдущий кадастровый номер объекта недвижимости - ) площадью 1053,9 кв.м, 3 этажа. 30.12.2015 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что по данным ЕГРН площадь здания составляла 731,8, этажность - 2, по представленным документам изменилась общая площадь здания, а также этажность.

31.03.2016 Никифоровым И.В. подана декларация об объекте недвижимости площадью 99,5 кв.м., расположенном в здании с кадастровым .

Земельный участок с кадастровым площадью 1 756 кв.м. был разделен на два самостоятельных земельных участка площадями 1146 кв.м. (кадастровый ) и 610 кв.м. (кадастровый ).

15.06.2016 Никифоров И.В. подарил Черных М.И. помещения с кадастровым площадью 201,6 кв.м., с кадастровым площадью 785,8 кв.м., а также земельные участки с кадастровыми площадью 1146 кв.м. и 66:58:0116001:5976 площадью 610 кв.м.

Из выписок ЕГРН судом установлено, что в состав нежилого здания с кадастровым входят помещения площадями 201,6 кв.м. (кадастровый ), 99,8 кв.м. (кадастровый ) и 752,8 кв.м. (кадастровый ). <адрес> здания составляет 1053,9 кв.м.

Дополнительным соглашением от <дата> к договору залога нежилого помещения от <дата> в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору Никифоровым И.В. Банку переданы помещение с кадастровым площадью 99,5 кв.м., Черных М.И. - помещения площадями 201,6 кв.м. (кадастровый ), и 752,8 кв.м. (кадастровый ), земельные участки с кадастровыми площадью 1146 кв.м. и площадью 610 кв.м.

Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 31.03.2017, вступившим в законную силу 26.07.2017, с Никифорова И. В., Черных М. И., ООО "Элит" солидарно в пользу ПАО "Примсоцбанк" взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на 08.12.2016 в размере 10 975 894 руб. 78 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 66 000 руб., всего 11 041 894 руб. 78 коп. С Никифорова И. В. и Черных М. И. в пользу ПАО "Примсоцбанк" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 20000 рублей с каждого, с Черных М.И. в пользу ПАО "Примсоцбанк" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей. Обращено взыскание на заложенное имущество: помещение площадью 752,8 кв.м., этаж 1,2, чердачный, назначение: нежилое, кадастровый или условный , по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости в размере 12 065 740 руб.; помещение площадью 201,6 кв.м., этаж 1, назначение: нежилое, кадастровый или условный , по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 330 824 руб.; земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для производственной деятельности, площадью 1146 кв.м., кадастровый или условный , адрес: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 146 000 руб., земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для производственной деятельности, площадью 610 кв.м., кадастровый или условный с установлением начальной продажной стоимости в размере 610 000 рублей, путем реализации заложенного имущества с публичных торгов.

Определением Первоуральского городского суда Свердловской области от 30.07.2019 произведена замена взыскателя ПАО "Примсоцбанк" на его правопреемника Будеч А.В. в связи с заключением договора цессии от 19.06.2019.

По акту приема-передачи от 01.10.2019 являющееся предметом залога имущество передано финансовым управляющим Черных М.И. - ФИО - Будеч А.В., переход права собственности зарегистрирован 04.10.2019.

Из публичной кадастровой карты усматривается, что земельный участок с кадастровым площадью 1 756 кв.м. был разделен на два земельных участка таким образом, что фактически здание с кадастровым , в состав которого входят помещения площадями 201,6 кв.м. (кадастровый ), 99,8 кв.м. (кадастровый ) и 752,8 кв.м. (кадастровый ) располагается в границах земельного участка с кадастровым номером , а спорный сарай - в границах земельного участка с кадастровым . При этом регистрационные дела, а также заключение, выполненное по результатам проведенного капитального ремонта, не содержит сведений об изменении каких-либо характеристик данного сарая.

Из ответа начальника "Западное БТИ" от 24.11.2020 следует, что в инвентарном деле на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> технический паспорт содержит описание конструктивных элементов с подсчетом застроенной площади при проведении инвентаризационно-технических работ 12.11.2003. Согласно заявке заказчика сарай был включен в паспорт здания в качестве вспомогательной конструкции, на него самостоятельный технический паспорт не составлялся.

Передавая в залог кредитору недвижимое имущество, указанное в дополнительном соглашении от 02.08.2016, в том числе земельный участок с кадастровым , ответчику и залогодателю Черных М.И. достоверно было известно о том, что сарай в ЕГРН не зарегистрирован, в качестве самостоятельного объекта на технический учет не поставлен, фактически располагается в границах земельного участка с кадастровым .