Определение Судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 02 августа 2021 года №33-1307/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 августа 2021 года Дело N 33-1307/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего: Поляковой К.В.,
судей областного суда: Чуб Л.В., Стус С.Н.,
при секретаре Курмангалиевой В.Н.,
заслушав в открытом судебном заседании в апелляционном порядке по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, по докладу судьи Поляковой К.В. дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Фирма "Валери" по доверенности Слугина В.В. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 27 февраля 2019г. по делу по иску Каримудинова Каримудина Магомедовича к Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, Хаджаеву Эльмату Зинуровичу, Гаджиеву Назару Фархадовичу, ООО "Фирма "Валери", управлению муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", Рабочевой Вере Сергеевне, администрации МО "Город Астрахань", управлению муниципального контроля администрации МО "Город Астрахань", управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань" о признании права собственности на нежилое здание,
УСТАНОВИЛА:
Каримудинов К.М. обратился в суд с иском, указав, что ему на праве собственности принадлежат и зарегистрированы в ЕГРН: <адрес>. Все указанные помещения входят в состав здания, признанного памятником культурного наследия регионального значения, и на помещения оформлены охранные обязательства NN, N от 02 марта 2010г. При приобретении права собственности на помещения они были непригодными для эксплуатации, требовали капитального ремонта в виде реставрационных работ. В связи с этим истцом были начаты строительно-реставрационные работы по восстановлению помещений и приведению их в состояние, позволяющее их эксплуатацию. В процессе реставрации были проведены следующие работы: восстановлены фундамент и кирпичная кладка стен, восстановлен и отреставрирован фасад здания, восстановлены перекрытия 1, 2 этажей, установлены оконные проемы из ПВХ, восстановлено кровельное покрытие крыши, установлены винтовые лестницы, помещения подключены к водоотведению, водоснабжению и газоснабжению. Электроснабжение будет осуществляться от здания гостиницы "Астраханская" в <адрес>. После проведения данных работ помещения N, расположенные в правой части здания, были преобразованы в отдельный двухэтажный нежилой корпус - <адрес>, общей площадью <данные изъяты>8 кв.м. Данный литер имеет общую стену без проемов с соседним блоком, имеет отдельный вход и оборудовано самостоятельными инженерными коммуникациями. Кроме того, произведенная реконструкция и выделение помещений в отдельный литер осуществлялись в границах собственности истца, не нарушая при этом интересов и прав третьих лиц на земельный участок. Исходя из сведений, указанных в выписке ЕГРН от 01 ноября 2018г., здание <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, состоит из нескольких помещений с кадастровыми номерами N Помещения NN не имеют зарегистрированных прав и значатся в ЕГРН как ранее учтенные. Помещение N площадью 123,4 кв.м. принадлежит на праве собственности ООО "Фирма "Валери". Помещение N площадью 1.446,1 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО17 и Хаджаеву Э.З. Помещения N площадью 542,7 кв.м. и N площадью 144 кв.м. принадлежат на праве собственности Гаджиеву Н.Ф. Кроме того, в ЕГРН значатся зарегистрированными за управлением муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" подвальные помещения NN общей площадью 122 кв.м. Согласно техническому паспорту от 15 ноября 2018г., выданному ООО "Новое БТИ", после реставрационных работ общая площадь помещений составила 2.032,8 кв.м. При указанных обстоятельствах просил признать за Каримудиновым К.М. право собственности на реконструированное помещение - нежилое здание <адрес> расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 27 февраля 2019г. исковые требования удовлетворены. Признано за Каримудиновым К.М. право собственности на нежилое здание - литер <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 24 декабря 2020г. ООО "Фирма "Валери" восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 27 февраля 2019г.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Фирма "Валери" по доверенности Слугин В.В. ставит вопрос об отмене решения суда и отказе в удовлетворении иска, указав, что документы землепользования не содержат положений о предоставлении истцу права на реконструкцию части здания на предоставленном в аренду со множественностью лиц на стороне арендаторов участке. В результате самовольной реконструкции истец застроил часть земельного участка, который находится в аренде у третьих лиц. Полагает, что истец незаконно получил в собственность часть муниципального земельного участка. Отсутствуют доказательства согласования арендатором факта возведения капитального объекта, письменное разрешение Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области. Считает, что в результате реконструкции, проведенной неимеющей лицензии на реставрацию памятников организацией, объект культурного наследия был уничтожен. Не доплачена государственная пошлина при обращении истца в суд, не привлечена к участию в деле администрация города. ООО "Фирма "Валери" не было надлежаще уведомлено о дате и времени рассмотрения дела.
При рассмотрении апелляционной жалобы представителя ООО "Фирма "Валери" по доверенности Слугина В.В. судебной коллегией установлено, что судом первой инстанции дело рассмотрено в отсутствие лица, участвующего в деле и не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с чем на основании п.2 ч.4 ст. 330 ГПК РФ решение Кировского районного суда г. Астрахани от 27 февраля 2019г. подлежит отмене.
Апелляционным определением от 14 апреля 2021г. судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда перешла к рассмотрению дела по апелляционной жалобе представителя ООО "Фирма "Валери" по доверенности Слугина В.В. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 27 февраля 2019г. по делу по иску Каримудинова К.М. к Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области о признании права собственности на нежилое здание, по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, привлечены к участию в деле в качестве ответчиков Хаджаев Э.З., Гаджиев Н.Ф., ООО "Фирма "Валери", управление муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", Рабочева В.С., администрация МО "Город Астрахань", управление муниципального контроля администрации МО "Город Астрахань", управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Гасанова С.А.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 26 апреля 2021г. привлечен к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Банк ВТБ (Публичное акционерное общество).
Согласно отзыву руководителя Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области Агеева А.А. от 21 июля 2021г. Служба не возражает против удовлетворения исковых требований Каримудинова К.М. при соблюдении прав и законных интересов третьих лиц.
В возражениях на исковое заявление представитель Рабочевой В.С. по доверенности Дорофеева А.С. просила исковые требования оставить без удовлетворения.
На заседание судебной коллегии стороны и третьи лица, будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, Рабочева В.С., представитель ГАУ АО "НПУ "Наследие" просили рассматривать дело в их отсутствие, представители сторон не возражали против рассмотрения дело в отсутствие своих доверителей, надлежаще уведомленных о времени и месте рассмотрения дела. При указанных обстоятельствах в силу ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя Хаджаева Э.З., Гаджиева Н.Ф., ООО "Фирма "Валери" по доверенностям Слугина В.В., представителя Хаджаев Э.З., ООО "Фирма "Валери" по доверенностям Минакову О.И., представителя Рабочевой В.С. по доверенности Дорофееву А.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы и возражавших против удовлетворения иска, представителя Каримудинова К.М., Гасановой С.А. по доверенностям Гуськова А.А., поддержавшего исковые требования и возражавшего против доводов жалобы, представителя Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области по доверенности Попова П.В., не возражавшего против удовлетоврения исковых требований, представителя администрации МО "Город Астрахань", управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" по доверенностям Надысеву П.В., оставившую решение по делу на усмотрение суда, проверив материалы дела и обсудив доводы искового заявления, апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, по сведениям ЕГРН на 14, 16 апреля 2021г. по адресу: <адрес>, расположен земельный участок, с кадастровым номером N, присвоенным ДД.ММ.ГГГГг., площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации склада, сведения об объекте "актуальные, ранее учтенные", в пределах земельного участка расположены объекты с кадастровыми номерами 30:12:010126:62, 30:12:010126:401, арендаторами значатся ФИО10, ФИО17, ФИО2, аренда до 20 апреля 2036г. (т. 3 л.д.232-236, т. 4 л.д.76-80).
26 октября 2011г. между Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани и ФИО18 заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, земли населенных пунктов, для эксплуатации склада, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, на срок с 21 апреля 2011г. по 20 апреля 2036г. (т.1 л.д.66-69, 218-221, т.4 л.д.53, 54, 62). Дополнительным соглашением от 16 июня 2014г. вместо ФИО18 указаны Хаджаев Э.З., ФИО17, ООО "Каспийский синдикат", вместо 2.744 кв.м. - 2.797 кв.м. (т.1 л.д.70). Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГг. вместо ООО "Каспийский синдикат" указан Каримудинов К.М. (т.1 л.д.71).
27 февраля 2019г. Каримудинов К.М. в лице представителя по доверенности ФИО19, Хаджаев Э.З., ФИО17 подписали Соглашение о прекращении права на долю в земельном участке с кадастровым номером N из которого следует, что в случае признания Кировским районным судом г. Астрахани в рамках настоящего гражданского дела за Каримудиновым К.М. права собственности на реконструированные нежилые помещения его доля в земельном участке считается выделенной в натуре, расположена в границах вновь образованного литера Ж и не входит в площадь оставшейся части земельного участка, право пользования которой у Каримудинова К.М. прекращается и возможно только по согласованию с остальными арендаторами и собственниками помещений литера А (т.1 л.д.232-233). Соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано.
Заключением от 2019г. о рекомендованных размерах долей арендаторов земельного участка с кадастровым номером N выполненным ООО "Бизнес-Эксперт", установлены значения долей: за Каримудиновым К.М. - <данные изъяты>%; за ФИО2 и ФИО17 - <данные изъяты>%; за ООО "Фирма "Валери" - <данные изъяты>%; за Гаджиевым Н.Ф. - <данные изъяты> 19,6% (т.2 л.д.1-8).
По сведениям ЕГРН на 14, 16 апреля 2021г. объект недвижимости - здание, с кадастровым номером N, присвоенным 29 июня 2012г., площадью <данные изъяты>.м., по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, наименование - склад, год завершения строительства 1917, сведения об объекте "актуальные, ранее учтенные", в здании расположены помещения с кадастровыми номерами N сведения о зарегистрированных правах отсутствуют (т. 4 л.д.1-45, 81-125).
По сведениям ЕГРН на 01 ноября 2018г. объект недвижимости - здание, с кадастровым номером N, значился с площадью <данные изъяты>.м. (т.1 л.д.16). О расположенных в указанном здании помещениях были представлены следующие сведения:
N
N
N
N
N
N
N
N нежилое помещение <адрес>., сведения о зарегистрированных правах отсутствуют (т.1 л.д.43-44);
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Согласно выписке N 155 из реестра муниципального недвижимого имущества на 20 декабря 2000г. в реестр было включено домовладение <адрес>: помещения подвала NN, общей площадью нежилых помещений <данные изъяты> кв.м., подвала <данные изъяты> проведена государственная регистрация права собственности МО "Город Астрахань" на указанные помещения (т.4 л.д.57).
Согласно договору купли-продажи от 10 ноября 2016г. Каримудинов К.М. приобрел нежилые помещения N у ООО "Каспийский синдикат", которому указанные помещения принадлежали на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта приватизации NП от ДД.ММ.ГГГГг. (т.1 л.д.210-212, т.4 л.д.58-59). Объекты обременены охранным обязательством по сохранению объекта культурного наследия N от ДД.ММ.ГГГГг. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГг. (т.1 л.д.59-65).
Как следует из Охранного обязательства N от 02 марта 2010г., заключенного между Министерством культуры Астраханской области и ООО "Каспийский синдикат", выявленным объектом культурного наследия является "Здание складов, кон. ХIХ в." <адрес>. Собственник обязуется часть помещений 1 и 2 этажей (нежилые помещения N общей площадью <данные изъяты> кв.м.), принадлежащих Обществу, использовать исключительно под нежилые помещения. Не производить без письменного разрешения Госоргана никаких работ по ремонту и реставрации фасада, внутренних помещений, дверных и оконных проемов, оштукатуриванию, окраске поверхностей, а также лепки, живописи, предметов внутреннего убранства и оборудования, изменяющих предмет охраны. При подготовке проектной документации и осуществлении производственных работ на объекте культурного наследия обеспечивать их соответствие нормам и правилам проведения ремонтных, строительных и реставрационных работ на объектах культурного наследия (т.1 л.д.72-75).
ДД.ММ.ГГГГг. составлен и подписан сторонами Акт N о техническом состоянии памятника истории и культуры, согласно которому произведен технический осмотр нежилых помещений 3, 4, 6, 7, 22, 24, 25, 28, 29, 31 литера "А" выявленного объекта культурного наследия "Здание складов, кон. ХIХ в." <адрес>, находящихся в собственности ООО "Каспийский синдикат". Состояние внешних архитектурно-конструктивных элементов памятника литера требует проведение ремонтно-реставрационных работ; цоколи, отмостки около них, стены не оштукатурены, не окрашены, имеют следы намокания, высолы, деструкция кирпичной кладки, трещины, местами с шириной раскрытия до 2 см., организованный водосток отсутствует; внутренние архитектурно-конструктивные и декоративные элементы здания-памятника требуют проведение ремонтных работ, стены кирпичные, имеются высолы, деструкции кирпичной кладки, шелушение окрасочного слоя; инженерное оборудование требует проведение ремонтных работ. В целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования необходимо произвести следующие работы: НПД (научно-проектная документация) на ремонтно-реставрационные работы по фасадам, внутренним помещениям 2010г., изготовление историко-архитектурного паспорта 2010-2012г.г., ремонтно-реставрационные работы согласно разработанной и согласованной НПД по фасадам, внутренним помещениям, благоустройство прилегающей территории 2010-2012г.г. Производство работ разрешается только в соответствии с согласованной Госорганом документацией, по его письменному разрешению и под наблюдением архитектурно-авторского надзора и научно-технического руководства (т.1 л.д.76-82). На ответственное хранение представителем собственника ООО "Каспийский синдикат" принято 11 предметов архитектурного убранства памятника истории и культуры "Здание складов, кон. ХIХ в." <адрес> (т.1 л.д.83-84).
ДД.ММ.ГГГГг. утверждено Распоряжением Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области N-р и направлено в адрес Каримудинова К.М. Охранное обязательство N от ДД.ММ.ГГГГг. на объект культурного наследия регионального значения "Каменный корпус с лавками Улухановых, кон. ХIХ в." по <адрес> (т.3 л.д. 216, 217, 218-221), неотъемлемой частью которого является Паспорт объекта культурного наследия, утвержденный приказом Министерства культуры РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N, согласно которому на дату оформления паспорта границы территории объекта культурного наследия и предмет охраны культурного наследия не утверждены (т.3 л.д.222-224).
Согласно акту технического состояния памятника истории и культуры, утвержденному руководителем Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области и являющемуся приложением N 1 к охранному обязательству, с приложенной фотофиксацией на май 2019г. произведен технический (визуальный) осмотр лит. "А, Ж" объекта культурного наследия регионального значения "Каменный корпус с лавками Улухановых, кон. ХIХ в." по <адрес>, находящегося в частной собственности, после реконструкции. Состояние литера А удовлетворительное. Литер <адрес>: требует проведение ремонтных работ во внутренних помещениях; цоколи, отмостки около них, стены имеют следы намокания, высолы, отслоение штукатурного и окрасочного слоёв, организованный водосток отсутствует; внутренние архитектурно-конструктивные и декоративные элементы здания-памятника после реконструкции требуют проведение ремонтных работ, а местами ремонтно-восстановительных работ, перекрытия и полы бетонные без отделки, стены кирпичные без отделки, имеются по низу стен 1 этажа высолы, деструкции кирпичной кладки; межкомнатные двери отсутствуют; две бетонных лестницы без отделки; инженерное оборудование требует проведение ремонтно-восстановительных работ. В целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования необходимо произвести следующие работы: техническое заключение о состоянии объекта 2019-2022г.г.; разработка НПД на ремонтно-реставрационные работы по фасадам, внутренним помещениям, благоустройству прилегающей территории 2019-2022г.г. и ремонтно-реставрационные работы согласно разработанной НПД по фасадам, внутренним помещениям, благоустройству прилегающей территории 2019-2023г.г. Производство работ разрешается только в соответствии с согласованной Госорганом документацией, по его письменному разрешению и под наблюдением архитектурно-авторского надзора и научно-технического руководства (т.3 л.д.225-231).
10 августа 2020г. Распоряжением Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области N-р утверждено Охранное обязательство N от ДД.ММ.ГГГГг. на объект культурного наследия регионального значения "Каменный корпус с лавками Улухановых, кон. ХIХ в." по <адрес> (т.3 л.д. 210, 211-215).
Как следует из заключения ООО Научно-производственная реставрационная фирма "Ярканон" N-ТЗ от ноября 2018г. о состоянии основных строительных конструкций части здания (литер <адрес>) по <адрес> в <адрес>, в 1991-1993г.г. после проведения инвентаризации в список выявленных объектов, представляющих культурную ценность, было включено одноэтажное с подвалом кирпичное здание, именуемое "Здание складов, кон. ХIХ в.". Постановлением Думы Астраханской области от 27 сентября 2012г. N объект культурного значения принят на государственную охрану как "Каменный корпус с лавками Улухановых, кон. ХIХ в.". Фундамент, наружные и внутренние стены, кровельное покрытие, металлические конструктивные элементы светового фонаря, лестницы находятся в работоспособном состоянии. Внутренняя отделка помещений не производилась. В левой половине здания литера А помещения принадлежат нескольким собственниками, в правой половине здания - литер Ж все помещения в собственности Каримудинова К.М. Выделяемый литер <адрес> имеет общую стену без проемов с соседним блоком. Здание литера Ж может использоваться в качестве отдельного нежилого корпуса и не представлять угрозу жизни и здоровью граждан (т.1 л.д.86-129).
Как следует из технического паспорта от 15 ноября 2018г., выданного ООО "Новое БТИ", нежилое здание по адресу: <адрес>, литер <адрес> этажей 2, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., год постройки 1916, год посл. капремонта 2016, благоустройство: водопровод, канализация, электроснабжение, прочие виды отопления; экспликация: 1 этаж - 12 кабинетов общей площадью 770 кв.м. и холл площадью 302,6 кв.м., 2 этаж - <данные изъяты> (т.1 л.д.130-137).
Согласно техническому заключению ООО "Новое БТИ" от 02 января 2019г. нежилое здание лит. <адрес> реконструировано с выделом из состава части - образованного нежилого здания лит.<адрес>. Образование нежилого строения литер "Ж" произошло за счет: реконструкции Лит. <адрес> с объединением входивших ранее в его состав нежилых помещений под N принадлежащих Каримудинову К.М.; реконструкции нежилых помещений N, за счет переустройства антресолей во второй этаж помещений; освоения и застройки располагавшейся ранее между вышеуказанными помещениями части внутридворовой территории для организации входной группы, холла и внутреннего сообщения между комнатами первого и второго этажа литера <адрес>. Иные входящие в состав нежилого здания лит. А помещения при его реконструкции, повлекшей образование Лит. <адрес>, не задействованы. Присоединение иных нежилых помещений Лит. <адрес>, в том числе расположенных в цокольной части здания, к образованному литеру <адрес> не выявлено (т.1 л.д.205).
Из экспертного заключения от 05 декабря 2018г. за N 4405 ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области" следует, что пробы питьевой воды, отобранные на объекте нежилое здание литер Ж по адресу: <адрес>, соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам, мощность эквивалентной дозы гамма-излучения соответствует радиационно-гигиеническим нормам и не требует дополнительного вмешательства (т.1 л.д.139-146).
Согласно заключению ООО "НЕГУС-ПБ" по оценке противопожарного состояния объекта от 06 декабря 2018г. конструктивные решения здания литер <адрес> - строения, расположенного по адресу: <адрес>, не противоречат требованиям нормативных правовых документов по пожарной безопасности (т.1 л.д.147-157).
По сведениям ЕГРН на 23 октября 2019г., 14, 16 апреля 2021г. объект недвижимости - здание, с кадастровым номером N, присвоенным 30 июля 2019г., площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, назначение - нежилое, наименование - нежилое здание, год завершения строительства 2016, сведения об объекте "актуальные", 30 июля 2019г. зарегистрировано право собственности Каримудинова К.М., 18 октября 2019г. на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ФИО10, является объектом культурного наследия, 30 июля 2019г. зарегистрировано охранное обязательство собственника объекта культурного наследия от 22 мая 2019г. N (т.3 л.д.148-152, 237-240, т.4 л.д.126-130).
Также, как следует из ответа Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области от 21 июля 2021г., по <адрес>, заданий на проведение работ, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, предписаний Службой не выдавалось, заключений государственной историко-культурной экспертизы по проектной документации на проведение реконструкции указанного объекта в Службу не поступало. Министерство культуры Астраханской области привлекало к административной ответственности ООО "Каспийский синдикат" по факту самовольного проведения работ на объекте культурного наследия. Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 27 декабря 2013г. постановление Министерства культуры Астраханской области о привлечении к административной ответственности ООО "Каспийский синдикат" оставлено без изменения (т. 4 л.д.232-233), при этом судом было установлено, что на момент вынесения оспариваемого постановления Обществом был выполнен значительный объем работ, изменивших габариты и объемно-планировочное решение здания культурного наследия, при этом разрешение на производство данных работ в установленном законом порядке истребовано не было.
Письмом от 12 декабря 2018г. Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области Каримудинову К.М. на его обращение от 06 октября 2018г. по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нежилых помещений литера А, реконструированных в здание литер Ж, сообщено о возможности узаконения произведенной реконструкции только в судебном порядке, поскольку работы по реконструкции указанных помещений производились без разрешения, выдаваемого государственным органом охраны объектов культурного наследия, разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированных помещений службой не выдается (т.1 л.д.223).
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов (пп. 2 п. 1).
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п.2).
Аналогичное положение закреплено законодателем в ч.2 ст.37 ГрК РФ, в соответствии с которым применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с п.2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с п.1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
Согласно пп.2 п.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п.2 ст.264 ГК РФ).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ (в действующей редакции) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 26, 28, 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ Российской Федерации от 29 апреля 2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Приведенное выше разъяснение п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ Российской Федерации от 29 апреля 2010г. N 10/22 направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020г.).
Исходя из ст. 2 ГрК РФ, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Согласно п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В силу п.6 ч.7 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при согласии всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома.
Таким образом, судебная коллегия установила, что в результате самовольной реконструкции литера А спорного домовладения, заключающейся в объединении входивших ранее в его состав нежилых помещений под N, составлявших в общем 1<данные изъяты>.м., принадлежавших Каримудинову К.М. на праве собственности, реконструкции нежилых помещений N за счет переустройства антресолей во второй этаж помещений, а также освоения и застройки располагавшейся ранее между вышеуказанными помещениями части внутридворовой территории для организации входной группы, холла и внутреннего сообщения между комнатами первого и второго этажа, произошел выдел из состава литера А части домовладения и образование нежилого здания литера <адрес>. Указанная реконструкция литера А произведена в границах земельного участка с кадастровым номером N, предоставленного в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации склада, при этом порядок пользования земельным участком по правилам ст. 247 ГК РФ не установлен как по соглашению сторон, так и по решению суда. Собственники помещений спорного домовладения имеют право пользоваться в равной степени земельным участком, который не может использоваться одним арендатором без учета интересов других лиц, однако согласие от соарендаторов и собственников других помещений в домовладении литера <адрес> по спорному адресу на проведение реконструкции и застройку части внутридворовой территории истцом получено не было и в материалы дела не представлено. Сторона ответчиков - собственников помещений в домовладении литера <адрес> в судебном заседании категорически возражала как против порядка пользования земельным участком, возникшего в результате произведенной истцом реконструкции, так и против самой реконструкции, приведшей к изменению конфигурации объекта культурного наследия и уменьшению площади внутридворовой территории, находящейся в общем пользовании. Реконструкция нежилых помещений в данном случае повлекла за собой использование общего имущества собственников помещений в здании литера А, в частности наружных стен, при этом требования о выделе части имущества в натуре не заявлялись.
Соглашение от 27 февраля 2019г. о прекращении права на долю в земельном участке с кадастровым номером 30:12:010126:6 не подписано всеми пользователями земельного участка и не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем не может подтверждать то обстоятельство, что между сторонами достигнуто соглашение об определении порядка пользования земельным участком. На наличие спора между сторонами по порядку пользования земельным участком, который не разрешен в судебном порядке, указывает и находящееся в производстве Арбитражного суда Астраханской области дело N А06-8090/2020 по иску ИП Хаджаева Э.З., ИП ФИО17, ИП ФИО20, ООО "Фирма "Валери" к ИП ФИО10, администрации МО "Город Астрахань" об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером N (т.3 л.д.40-41, т. 4 л.д. 135-145).
Также, произведенная реконструкция была осуществлена на земельном участке, не предназначенном для указанной цели, что нарушает положения ст. 42 ЗК РФ и п.4.4.2 Договора аренды земельного участка от 26 октября 2011г., согласно которому арендатор обязан использовать участок в соответствии с градостроительным регламентом и видом разрешенного использования земельного участка. Доказательства того, что возникший в результате произведенной реконструкции объект литер Ж соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен, в нарушение ст. 56 ГПК РФ сторонами по делу представлены не были.
Кроме того, негативные последствия данной самовольной реконструкции объекта проявились в несоблюдении административного порядка получения разрешения на реконструкцию, производством строительных работ с явным отступлением от нормативных градостроительных предписаний, что свидетельствует о несоответствии действий истца, направленных на легализацию спорного объекта в упрощенном порядке, нормам публичного права.
По смыслу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство при осуществлении реконструкции объекта капитального строительства представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом.
Системное толкование положений Градостроительного кодекса РФ указывает на то, что застройщик вправе приступить к строительству либо реконструкции объекта только после получения разрешения на строительство либо реконструкцию такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.
Частью 7 ст.51 ГрК РФ предусмотрен перечень документов, которые должны быть представлены для выдачи разрешения на строительство.
Судебной коллегией установлено и не оспаривалось истцом, что реконструкция объекта производилась без получения разрешения на нее. При этом реконструированный объект не относится к объектам, которым в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на реконструкцию не требуется.
Из материалов дела также усматривается, что спорный объект обладает статусом объекта культурного наследия, правовое регулирование которых осуществляется с учетом Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
В силу п.1 ст.45 Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.
В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия.
Однако, требуемые Федеральным законом документы истцом получены не были, также как не представлены подтверждения, что истец предпринимал надлежащие меры к их получению. Обращение от 06 октября 2018г. по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного здания литер Ж носило явно формальный характер и не может быть признано надлежащими мерами к легализации самовольно реконструированного здания.
Также обращает внимание, что согласно содержанию приведенных выше актов технических осмотров объекта культурного наследия, составленных и утвержденных уполномоченным органом, спорный объект как в 2010г., так и в 2019г. нуждался в проведении ремонтных и ремонтно-реставрационных работ. Представленные в дело материалы фотофиксации указывают на то, что работы по реконструкции не окончены, в частности отсутствует внутренняя отделка, инженерные коммуникации, не устранены повреждения здания, установленные еще в 2010г., доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ в материалы дела сторонами по делу также не представлено, ходатайств о проведении экспертного исследования от сторон по делу не поступило.
При указанных обстоятельствах, свидетельствующих о реконструкции названного объекта недвижимости в отсутствие предусмотренной действующим законодательством разрешительной документации на реконструкцию объекта культурного наследия путем его фактического раздела на два самостоятельных объекта, без согласия собственников помещений в объекте недвижимости литер А и арендаторов земельного участка, который не был предоставлен в установленном порядке для этих целей, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой, признание права собственности на который за истцом при наличии выявленных нарушений как действующего законодательства, так прав и законных интересов иных лиц, не представляется возможным. Данные выводы судебной коллегии согласуются с позицией высшей судебной инстанции, высказанной по аналогичным делам (Определения Верховного Суда РФ от 05 марта 2020г. N 310-ЭС20-1788, от 25 декабря 2018г. N 305-ЭС18-21248).
Доводы представителя истца о том, что имеются положительные заключения: ООО Научно-производственная реставрационная фирма "Ярканон" N от ноября 2018г. о состоянии основных строительных конструкций части здания (литер <адрес>) по <адрес> в <адрес>, ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области" от 05 декабря 2018г. за N, ООО "НЕГУС-ПБ" по оценке противопожарного состояния объекта от 06 декабря 2018г., согласно которым основные строительные конструкции части здания находятся в работоспособном состоянии, строение соответствует санитарным и противопожарным требованиям, не нарушает права и охраняемых законом интересы других лиц, не влияют на выводы судебной коллегии об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку не опровергают указанные выше выводы судебной коллегии, а учитывая, что Каримудинов К.М. не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на такое самовольное строение не соответствовало бы положениям ст.222 ГК РФ, ст.51 ГрК РФ.
Кроме того, судебной коллегией принимается во внимание также и то обстоятельство, что в настоящее время право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за ФИО10, чье право собственности никем не оспорено, а в силу ч.5 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В части оценки доводов сторон о подвальных помещениях, принадлежавших муниципальному образованию на праве собственности, судебная коллегия исходит из следующего.
Из обозревавшейся на заседании судебной коллегии копии инвентарного дела БТИ по спорному объекту (т.4 л.д.53-72) следует, что по сведениям инвентаризаций по состоянию на 1938г., 1941г, 1944г., 1953г., 1959, 1964г., 1972г. (т.4 л.д.61, 63-64, 65-66, 67, 68) под помещениями 21, 22 литера А, по состоянию на 2018г. помещения 1N (т.1 л.д.136а), значились два нежилых помещения - подвалы площадью каждый по 61 кв.м., также отраженные в экспликациях помещений за 2000г., 2006г. (т.4 л.д.69, 70, 72), право собственности на которые было зарегистрировано за муниципальным образованием 07 февраля 2001г. В 1991-1993г.г. после проведения инвентаризации в список выявленных объектов, представляющих культурную ценность, было включено одноэтажное с подвалом кирпичное здание, именуемое "Здание складов, кон. ХIХ в." (т.4 л.д.60, 61), что также указано в заключении ООО Научно-производственная реставрационная фирма "Ярканон" N-ТЗ от ноября 2018г. (т.1 л.д.90). Перемычка подвального окна в помещении лит. Ж зафиксирована и на фотоприложении от мая 2019г. к акту технического состояния памятника истории и культуры (т.3 л.д.229).
Как следует из пояснений представителя администрации МО "Город Астрахань", управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" по доверенностям Надысевой П.В. на заседании судебной коллегии, органом местного самоуправления ведется работа по исключению из ЕГРН сведений о праве собственности муниципального образования на два подвальных помещения по спорному адресу по основаниям их фактического отсутствия, в подтверждение представлено заключение ГБУ АО "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" N от 25 октября 2019г., из которого следует, что по данным технической инвентаризации от 14 января 1941г. на поэтажном плане 1 этажа литера <адрес> отражены приямки, посредством которых осуществлялся доступ к помещениям подвала, при инвентаризации от 10 мая 1972г. приямки отсутствуют, что свидетельствует об отсутствии доступа в подвальные помещения ввиду его засыпки, следовательно, подвалы как ранее учтенные на кадастровом учете значатся ошибочно. В отношении нежилого помещения N - подвала с кадастровым номером N сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН по состоянию на 24 декабря 2020г. отсутствуют, в отношении нежилого помещения N - подвала с кадастровым номером 30:12:010126:147 необходимая работа по исключению из ЕГРН сведений о праве собственности муниципального образования ведется, в связи с чем представитель Надысева П.В. пояснила, что в части отсутствия доступа в муниципальные подвальные нежилые помещения, вопреки доводам возражений на иск от 08 февраля 2019г. (т.1 л.д.224-225), права муниципального образования действиями истца в настоящее время не нарушены. При указанных обстоятельствах судебная коллегия исходит из того, что как факт нахождения двух подвальных помещений под спорным литером Ж, так и факт отсутствия доступа в них, материалами дела подтверждаются и сторонами по делу не опровергнуты, сведения о техническом состоянии указанных помещений отсутствуют, по информации БТИ с 1972г. доступ в подвальные помещения при инвентаризации не фиксируется ввиду их засыпки, иные сведения об указанных помещениях в материалах дела отсутствуют и сторонами по делу не представлены, администрацией города возражения в данной части в защиту своих прав и законных интересов также не представлены, что, однако, не влияет на выводы судебной коллегии об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований по иным, выше изложенным обстоятельствам.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 27 февраля 2019г. отменить.
В удовлетворении иска Каримудинова К.М. к Службе государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, Хаджаеву Э.З., Гаджиеву Н.Ф., ООО "Фирма "Валери", управлению муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", Рабочевой В.С., администрации МО "Город Астрахань", управлению муниципального контроля администрации МО "Город Астрахань", управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО "Город Астрахань" о признании права собственности на нежилое здание, - отказать в полном объеме.
Председательствующий: Полякова К.В.
Судьи областного суда: Чуб Л.В.
Стус С.Н.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка