Дата принятия: 22 сентября 2020г.
Номер документа: 33-13039/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 сентября 2020 года Дело N 33-13039/2020
г. Екатеринбург
22.09.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Орловой А.И.,
Торжевской М.О.
при помощнике судьи Узяркиной А.Э., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску ( / / )1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ( / / )2, к ( / / )3 о признании пункта договора недействительным, предварительного договора купли-продажи прекращенным, взыскании уплаченной суммы, судебных расходов
по иску ( / / )3 к ( / / )1 об обязании заключить договор купли-продажи
по апелляционной жалобе ответчика ( / / )3 на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 01.06.2020.
Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения представителя ответчика - ( / / )8 (доверенность от 15.01.2020 на 1 год), поддержавшей доводы жалобы; представителя истца - ( / / )9 (доверенность от 17.12.2019 на 1 год), возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
( / / )1 обратилась в суд с иском к ( / / )3, просила признать недействительным пункт 4.5 предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в <адрес>Б; признать предварительный договор прекращенным; взыскать уплаченную сумму в размере 1470000 руб.; взыскать судебные расходы. Указала в обоснование иска, что 26.06.2019 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, срок заключения основного договора определен не позднее 26.07.2019. При этом было оговорено в пункте 2.3, что продавец должен совершить выдел квартиры в качестве самостоятельного объекта, площадью 44,26 к.м из квартиры общей площадью 582,5 кв.м. Оспариваемым пунктом 4.5 договора стороны установили, что в случае если органы местного самоуправления в срок до 26.07.2019 не зарегистрируют вышеуказанную квартиру, то договор пролонгируется сторонам до готовности документов. Истец полагает данный пункт недействительным, так как не содержит конкретной даты и времени, до которого пролонгируется договор, а также не содержит четкого указания на событие, до которого договор может быть пролонгирован. Также указано на то, что до установленной даты 26.07.2019 основной договор не был заключен, поэтому полагает, что он прекратил свое действие. Каких либо требований от ответчика о пролонгации договора в соответствии с его условиями, либо о заключении основного договора в установленный законом срок - не поступало. 15.11.2019 истцы в адрес ( / / )3 направили требование о возращении суммы аванса, в связи с не заключением основного договора. На обращение получен отказ.
( / / )3, в свою очередь, обратилась с иском к ( / / )1 о понуждении заключить основной договор. В обоснование иска указано, что 26.07.2019 в связи с возникшими трудностями в согласовании выделения 44,26 кв.м в качестве самостоятельного объекта (квартиры), между сторонами было подписано дополнительное соглашение о продлении срока договора до 31.12.2019. В нарушение подписанного соглашения, 15.11.2019 к истцу от ответчика поступило требование о возврате денег. Также указывает на то, что квартира площадью 44,26 кв.м в настоящее время поставлена на кадастровый учет 17.12.2019. ( / / )1 вселилась в квартиру и пользуется ею. Просит суд обязать ( / / )1 заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от <дата> и дополнительном соглашении к нему от 26.07.2019.
Определением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 21.02.2020 гражданские дела соединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 01.06.2020 исковые требования ( / / )1 удовлетворены. Признано условие предварительного договора купли-продажи от 26.06.2019, заключенного между ( / / )1 и ( / / )3, изложенное в пункте 4.5 Договора, недействительным. Признан предварительный договор купли-продажи от 26.06.2019, заключенный между ( / / )1 и ( / / )3, прекращенным. Взысканы с ( / / )3 в пользу ( / / )1 в счет уплаченной суммы 1470000 руб., расходы на оплату юридических услуг - 30000 руб., расходы на оплату услуг нотариуса - 2200 руб., расходы по уплате государственной пошлины 16150 руб. Требования ( / / )3 оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением, ответчик ( / / )3 принесла на него апелляционную жалобу, в которой ссылается на несогласие с выводами суда первой инстанции о прекращении предварительного договора. Полагает, что обе стороны после подписания предварительного договора приступили к его реализации: ( / / )3 обратилась в орган местного самоуправления за получением разрешений, которые были получены, квартира была поставлена на кадастровый учет к 17.12.2019, ( / / )1 вселилась в квартиру и проживала в ней. Также указано на то, что условие пункта 4.5 предварительного договора существенным не является и не противоречит нормам о заключении предварительного договора, учитывая, что срок в нем может и не определяться (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Полагает, что заключенный между сторонами договор не является предварительным, поскольку ( / / )1 внесла существенную часть стоимости, а является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Также полагает, что сторонами определен срок исполнения обязательства по передаче объекта, созданного в будущем, а событие, определенное сторонами в пункте 4.5 как момент наступления срока, сторонами определено и фактически наступило. Ссылается, что не представлено доказательств неправомерного поведения продавца ( / / )3 - отказа либо уклонения от исполнения обязательств по созданию объекта и его дальнейшей передаче покупателю. В дополнениях к жалобе указано на необходимость привлечения к участию в деле органов опеки и попечительства, поскольку требования заявлены, в том числе, и в интересах несовершеннолетней.
В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель ответчика ( / / )3 доводы жалобы поддержала.
Представитель истца ( / / )1, возражала против доводов жалобы, также указала, что ее доверитель в квартиру никогда не вселялась, а лишь зарегистрировалась по месту жительства для устройства ребенка в школу, проживать в квартире невозможно, поскольку она не была обустроена, имелась необходимость в ее выделе и производстве соответствующих работ.
Стороны в судебное заседание коллегии не явились, извещались своевременно надлежащим образом, уполномочили на ведение дела своих представителей. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.06.2019 между ( / / )1, ( / / )2 (покупатели), с одной стороны и ( / / )3 (продавец), с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.
Пунктом 1.1. договора стороны установили, что продавец обязуется в будущем заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры, расположенной в многоквартирном жилом комплексе "Западный", <адрес>. Продавец обязался после произведенных своими силами действий по согласованию и регистрации выделения 44,26 кв.м в качестве отдельного объекта (квартиры) из жилого помещения общей площадью 582,5 кв.м с кадастровым номером передать покупателю однокомнатную квартиру общей суммарной площадью 44,26 кв.м, строительный номер 19, находящуюся на 4 этаже указанного выше строящегося дома.
Пунктом 2.1 договора установлено, что покупатель в день подписания настоящего предварительного договора передает наличными продавцу аванс в сумме 1470000 руб. Полная стоимость квартиры - 2100000 руб. Оставшуюся часть в сумме 630000 руб. покупатель обязуется внести после заключения основного договора, а именно до 26.07.2019.
В соответствии с пунктом 2.3 договора продавец своими силами осуществляет согласование и регистрацию выделения 44,26 кв.м в качестве отдельного объекта (квартиры), находящегося в момент заключения настоящего договора в жилом помещении (квартире), расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 582,5 кв.м.
Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 26.07.2019 (пункт 4.1 договора).
Оспоренным пунктом 4.5 предварительного договора определено, что в случае, если органы местного самоуправления в срок до 26.07.2019 не зарегистрируют вышеуказанную квартиру, то договор пролонгируется сторонами до готовности документов.
Сторона ответчика, предъявляя самостоятельные требования о понуждении к заключению основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, ссылалась на подписание сторонами дополнительного соглашения от 26.07.2019, согласно которому срок заключения основного договора продлен до 31.12.2019.
Поскольку ( / / )1 оспаривала подписание указанного соглашения, судом была назначена почерковедческая экспертиза, согласно выводам которой изображение подписи от имени ( / / )1, в том числе и записи "( / / )1" имеющиеся в графе покупатель копии дополнительного соглашения от 26.07.2019 к договору купли-продажи квартиры от 26.06.2019 выполнены с использованием технических приемов и средств, путем использования изображения аналогичных реквизитов (подписи, записи) другого, ранее созданного документа, вероятно, копии предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.06.2019. Утверждать о том, что изображение подписи от имени ( / / )1 и записи "( / / )1", имеющихся в графе "покупатель" копии дополнительного соглашения от 26.07.2019 к договору купли-продажи квартиры от 26.06.2019 выполнены именно с использованием изображения аналогичных реквизитов копии предварительного договора купли-продажи квартиры от 26.06.2019 (л.д.84) не представляется возможным по причине, изложенной в исследовательской части заключения. Указанные изображения могли быть внесены в предварительно изготовленную основную часть документа способами традиционного или компьютерного монтажа, описание которых изложено в исследовательской части.
В связи с установлением факта неподписания истцом ( / / )1 дополнительного соглашения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны не изменяли условий предварительного договора в части перенесения сроков заключения основного договора.
В этой части решение суда никем не оспаривается.
Суд, разрешая спор, пришел к выводу о том, что пункт 4.5 договора является недействительным, поскольку не соответствует законодательству, регламентирующему порядок заключения договора, формулировке такого его существенного условия как условие о сроке заключения основанного договора.
Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с выводом суда о недействительности указанного пункта.
Как следует из буквального содержания оспариваемого пункта, условие пролонгации договора определено наступлением определенного события (в случае не регистрации органами местного самоуправления квартиры, договор пролонгируется до готовности документов).
Таким образом, условие относительно срока заключения основного договора поставлено в зависимость от действий третьих лиц, то есть не обладает признаками неизбежности и исполнимости. Органы местного самоуправления стороной договора не являются, каких-либо обязательств на себя не принимали.
В этой связи судебная коллегия полагает указанный пункт не отвечает требованиям закона, статьям 308, 309, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также соглашается судебная коллегия с выводами суда первой инстанции о том, что стороны должны были заключить основной договор не позднее 26.07.2019 (пункт 4.1 предварительного договора).
Поскольку до указанной даты ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предварительный договор прекратил свое действие в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не имелось правовых оснований для удовлетворения требований ( / / )3 о понуждению к заключению договора, учитывая установленные фактические обстоятельства дела, в том числе неподписание дополнительного соглашения. Кроме того, отсутствуют доказательства того, что ( / / )1 уклонялась от заключения договора. При этом доводы о том, что стороны фактически приступили к исполнению предварительного договора, допустимыми доказательствами не подтверждены. До настоящего времени доказательств выполнения продавцом ( / / )3 своих обязательств по согласованию и регистрации выделения 44,26 кв.м в качестве отдельного объекта (квартиры) из жилого помещения общей площадью 582,5 кв.м - не представлено.
Как следует из выписок из ЕГРН, представленных по запросу суда и ответчиком, внесены следующие сведения об основных характеристиках объекта недвижимости: кадастровый , адрес - <адрес>Б, площадь 56,5 кв.м, нежилое помещение, этаж , мансарда (т.1 л.д. 45) а также кадастровый , адрес: <адрес>Б/8, площадь 55,9 кв.м, жилое помещение, мансарда (т.1 л.д. 88). Оба помещения образованы в результате раздела помещения с кадастровым номером 66:41:0313005:1013. Дата присвоения кадастрового номера 17.12.2019.
Таким образом, представленные доказательства не позволяют сделать вывод о том, что существует объект права, поименованный в предварительном договоре (однокомнатная квартира общей суммарной площадью 44,26 кв.м, находящаяся на 4 этаже жилого дома).
Оспаривает сторона истца также факт вселения в жилое помещение, учитывая, что до настоящего времени оно не выделено, отделка не произведена, доказательств возможности вселения в помещение не представлено. При этом сам по себе факт регистрации истца и ее несовершеннолетнего ребенка по спорному адресу в период с 19.07.2019 по 09.12.2019, не подтверждает фактическое вселение в помещение (т.1 л.д.15).
Доводы о том, что правоотношения сторон можно квалифицировать не как предварительный договор, а как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, противоречат как материалам дела, так и позиции ответчика, излагаемой ранее, в том числе, в исковых требованиях, в ответе на претензию. Кроме того, даже если квалифицировать такой договор, как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, то со стороны продавца имеет место нарушение принятых обязательств, поскольку помещение в установленный договором срок не передано покупателю. В этом случае покупатель имеет право на возврат суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (статья 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка на необходимость привлечения к участию в деле органов опеки и попечительства, несостоятельна.
В силу статьи 145 Семейного кодекса Российской Федерации опека или попечительство устанавливаются над детьми, оставшимися без попечения родителей (пункт 1 статьи 121 настоящего Кодекса), в целях их содержания, воспитания и образования, а также для защиты их прав и интересов. Опека устанавливается над детьми, не достигшими возраста четырнадцати лет. Попечительство устанавливается над детьми в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
Статьей 31 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов.
Учитывая, что в данном случае ( / / )1 не лишена и не ограничена в родительских правах, представляет интересы своего ребенка в соответствии с требованиями процессуального законодательства, оснований для привлечения к участию в деле органа опеки и попечительства не имелось. Обязательного участия органа опеки и попечительства по такой категории дел законом не предусмотрено (статьи 37, 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 01.06.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ( / / )3 - без удовлетворения.
Председательствующий С.Н.Киселева
Судьи А.И.Орлова
М.О.Торжевская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
