Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 декабря 2022 года Дело N 33-13037/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бучневой О.И.,судей Петровой А.В., Мелешко Н.В.,при секретаре Яковенко О.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 15 декабря 2022 года гражданское дело N 2-2964/2022 по апелляционной жалобе АО "Петровский строитель" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2022 года по иску Третьякова Алексея Григорьевича к АО "Петровский строитель" об обязании заключить договор купли-продажи,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., объяснения представителя ответчика,

УСТАНОВИЛА:

Третьяков А.Г. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к АО "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места N 1/03-19 от 07 марта 2019 года, ссылаясь на то, что 07 марта 2019 года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи машино-места, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи машино-мест N N..., расположенных по адресу: <адрес> в срок до 31 декабря 2019 года, 30 декабря 2019 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 1/03-19 от 07 марта 2019 года, на основании которого, срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 31 декабря 2020 года, а после чего, на основании дополнительных соглашений N 2 и N 3, срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 30 июня 2021 года.

22 июня 2021 года истцом ответчику было вручено требование о заключении основного договора купли-продажи, исполнено не было, основной договор купли-продажи машино-мест не заключен до настоящего времени, обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик против иска возражал, указывая, что фактически машино-место передано истцу и используется им с момента заключения предварительного договора купли-продажи без каких-либо ограничений; плата за общее имущество паркинга и коммунальные услуги не начисляется. Ссылаясь на разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (п. 8), ответчик указывает, что предварительный договор купли-продажи машино-места является основным договором с условием о предварительной оплате и заключение основного договора купли-продажи не требуется, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Решением суда от 15 марта 2022 года иск удовлетворен с обязанием АО "Петровский строитель" заключить с Третьяковым А.Г. основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места N 1/03-19 от 07 марта 2019 года в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с постановленным решением, ответчиком представлена апелляционная жалоба, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

В судебное заседание сторона истца не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 152, 153, 163-166), представитель ответчика явился, доводы жалобы поддержал.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, представленные доказательства, исследовав доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07 марта 2019 года между продавцом АО "Петровский строитель" и покупателем Третьяковым А.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи машино-места N 1/03-19, по условиям п. 1.1 которого стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи машино-мест, расположенных на первом этаже нежилого помещения (<...>

Согласно п. 1.3 предварительного договора купли-продажи стороны согласовали, что основной договор должен быть заключен сторонами до 31 декабря 2019 года.

При этом, согласно п. 2.3 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что цена машино-мест составляет 2 500 000 руб., подлежит уплате в течение 5 дней с даты подписания предварительного договора.

11 марта 2019 года истцом была оплачена цена машино-мест в размере 2 500 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от указанной даты.

30 декабря 2019 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 1/03-19, которым срок заключения основного договора купли-продажи продлен до 31 декабря 2020 года.

30 декабря 2020 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 1/03-19, которым срок заключения основного договора купли-продажи продлен до 31 мая 2021 года.

31 мая 2021 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 3 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 1/03-19, которым срок заключения основного договора купли-продажи продлен до 30 июня 2021 года.

22 июня 2021 года истцом ответчику было вручено требование о заключении основного договора купли-продажи машино-места на основании предварительного договора купли-продажи машино-места N 1/03-19 от 07 марта 2019 года, оставлено без удовлетворения, основной договор не заключен между сторонами до настоящего времени, что не оспаривалось ответчиком в ходе разбирательства по делу.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 1, 10, 130, 131, 218, 219, 309, 310, 421, 429 ГК РФ, разъяснениями, данными в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор необходимо квалифицировать как смешанный договор, при этом в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям по данному договору в части обязательств заключить основной договор подлежат применению правила о предварительном договоре; обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнены истцом в полном объеме, объект, являющийся предметом указанного договора, передан истцу во владение и пользование, отсутствие оформления права собственности на спорные объекты недвижимости, нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Оценивая юридически значимое поведение АО "Петровский строитель", суд исходил из того, что заключенный договор, несмотря на очевидную осведомленность ответчика-юридического лица к моменту его заключения о постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 в силу его опубликования в установленном порядке, разработан им именно в качестве предварительного договора, а не договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, данный договор носит типовой характер, поэтому истец как потребитель и экономически более слабая сторона, повлиять на его условия очевидно не мог, кроме того, впоследствии ответчик сам неоднократно заключал с истцом дополнительные соглашения к предварительному договору, в которых продлял срок заключения основного договора, то есть фактически своими действиями давал истцу объективные основания полагать, что заключенный между сторонами договор является именно предварительным и что ответчик намерен в будущем заключить основной договор купли-продажи.

Судебная коллегия с выводами и решением суда первой инстанции не согласна по следующим основаниям:

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Судебное решение как акт правоприменения направлен на реализацию правовых норм, которые имеют государственно-властный характер, общеобязательны и гарантируются возможностью государственного принуждения. Так же как и сама правовая норма, вступившие в законную силу судебные решения, в соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории России. Исполнимость (как свойство вступившего в законную силу решения) есть проявление общеобязательности решения.

Принцип "исполнимости судебного решения", позволяет раскрыть его содержание в общем виде как выбор истцом из числа предусмотренных законом такого способа защиты, который может быть реально реализован для конкретного дела; выполнение судом требований к содержанию и оформлению резолютивной части решения; сохранение возможности и создание условий для реализации указанного в резолютивной части индивидуально-конкретного правового предписания. Исполнимость заключается в возможности реализовать предписания, содержащиеся в решении суда, в том числе, в принудительном порядке помимо воли обязанного субъекта.

В настоящем случае истец указывает на заключение в 2019 году с ответчиком предварительного договора купли-продажи машино-мест, уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи машино-мест N N...

Ответчик, возражая против исковых требований, указывал на неверную квалификацию заключенного договора, а также невозможность заключения основного договора купли-продажи, ссылаясь на отсутствие своего зарегистрированного права на объект.

Судом первой инстанции приведенные ответчиком возражения и доводы не были учтены.

Так, Служба государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 10 мая 2012 года выдала Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-1815в-21012 - отдельно стоящей подземной закрытой автостоянки, адрес объекта: <...> Количество мест, а также площадь, не указаны.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 июля 2013 года за ЗАО "Петровский строитель" (ИНН 7810011211) 11 июля 2013 года зарегистрировано право собственности на объект: <...>

Представитель ответчика пояснял суду, что машино-места не сформированы, нет денежных средств для этого, у Общества зарегистрировано право собственности только на здание в целом.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 указанного закона, в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (п. 1); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (п. 2); описание местоположения объекта недвижимости (п. 3); кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству РФ действия с объектом недвижимости образован новый объект недвижимости (п. 5); кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение (п. 6); площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9); кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс (п. 21).

Таким образом, машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, сведения о котором должны быть внесены в кадастр недвижимости.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно поступившей по запросу судебной коллегии Выписке из Единого государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Санкт-Петербургу, имеются указания на кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении площадью <...>м. (кад. номер 78<...> подземная автостоянка): <...>. Виды разрешенного использования отсутствуют.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект - нежилое здание (2-этажное). При этом машино-места как объекты не сформированы, на регистрационный учет не поставлены. Соответственно, ответчик правом собственности на машино-места не обладает. Не обладал он данным правом и на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

В этой связи правового значения не имеет представленное истцом заключение с описанием местоположения и площади машино-мест по спорному адресу, поскольку ответчику данные машино-места не принадлежат.

Заключенный между сторонами договор (предварительный), по сути, учитывая условие о предварительной полной оплате, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Так, согласно разъяснениям, данным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п. 3, 4 ст. 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в рассматриваемом случае предмет договора оплачен полностью 11 марта 2019 года, объект - машино-места - не сформированы, на регистрационный учет не поставлены, право истца не может быть защищено без предварительно совершенных ответчиком определенных действий, заявленные исковые требования удовлетворены быть не могут. Истцом, учитывая изложенное, избран неверный способ защиты права.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с постановлением нового судебного акта об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Третьякова Алексея Григорьевича к АО "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор купли-продажи машино-мест на условиях предварительного договора купли-продажи машино-мест отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 января 2023 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка