Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-13037/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ямпольской В.Д.,

судей Чабан Л.Н., Мантул Н.М.,

при ведении протокола помощником судьи Юровой Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Тарабиной Ольге Александровне о расторжении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе представителя управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на основании доверенности Беляк В.Е. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 23 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи Ямпольской В.Д. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия

установила:

управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к Тарабиной О.А. о расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2012 г. Тарабина О.А. получила права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.09.2011 г. N <...> в отношении земельного участка общей площадью 780 кв.м, с кадастровым номером <...>, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, с видом разрешенного использования - для размещения базы отдыха. Договор аренды и договор о передаче прав и обязанностей арендатора зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра.

24.01.2020 г. по результатам визуального осмотра, проведенного сотрудниками управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа, установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства - туалет, душ, размером (ориентировочно) 9,0 x 8,0 м, земельный участок не огорожен. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером <...> не используется ответчиком по целевому назначению - "для размещения базы отдыха", чем нарушен пункт 4.2.1 договора аренды. Согласно пункту 4.2.4 договора аренды ответчик обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию, что также не исполняется арендатором.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 25.03.2020 г. N 27.05-2281 посредством почтовой связи через АО "Почта России" о необходимости устранить выявленные нарушения и предоставлении истцу в тридцатидневный срок со дня получения претензии документов, подтверждающих устранение нарушений, однако, ответчик требования претензии проигнорировал.

В связи с не устранением нарушений договора аренды в тридцатидневный срок со дня получения претензии, в адрес ответчика направлено уведомление от 30.04.2020 г. N 27.05-2791 с приложением подписанного и заверенного печатью арендодателя соглашения о расторжении договора аренды, однако Тарабина О.А. данное соглашение не подписала, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просил расторгнуть с Тарабиной О.А. договор аренды земельного участка от 14.09.2011 г. N <...>, указать, что решение суда является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Анапа, <...>, правом аренды Тарабиной О.А.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 23 декабря 2020 г. в удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Тарабиной О.А. о расторжении договора аренды земельного участка отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца, выражая несогласие с принятым по делу судебным постановлением, просит его отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом в жалобе апеллянт приводит те же доводы, что и в обоснование предъявленного иска, настаивает на своей правовой позиции по делу, в силу которой считает, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В возражениях на жалобу представитель ответчика Тарабиной О.А. на основании доверенности Гридчина Л.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ, посредством направления телеграмм, информация о движении дела своевременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Руководствуясь положениями частей 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок площадью 780 кв.м, с кадастровым номером <...>, по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пр. <...>, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов и имеющий вид разрешенного использования: для размещения базы отдыха, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 02.09.2011 г. N <...>.

14.09.2011 г. между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Верхотуровым А.Ю. заключен договор N <...> аренды земельного участка площадью 780 кв.м, с кадастровым номером <...>, по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, для размещения базы отдыха, сроком до 13.09.2060 г.

В соответствии с условиями договора от 18.10.2012 г. Верхотуров А.Ю. передал права и обязанности арендатора по договору аренды N 3700004297 от 14.09.2011 г. Тарабиной О.А.

Договоры аренды и передачи прав и обязанностей арендатора в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию.

Из пункта 1.1 договора аренды от 14.09.2011 г. следует, что земельный участок имеет вид разрешенного использования: для размещения базы отдыха.

В соответствии с пунктами 4.2.1, 4.2.4 договора аренды арендатор принял на себя обязательства использовать предоставленный в аренду земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию.

Согласно пункту 5.1.6 договора аренды основанием для одностороннего принятия арендодателем решения о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды, является использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

24.01.2020 г. по результатам визуального осмотра, проведенного сотрудниками управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа, установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства - туалет, душ, размером (ориентировочно) 9,0 x 8,0 м, земельный участок не огорожен, т.е. не используется по целевому назначению.

Согласно статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 606 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды обстоятельствами, имеющими существенное значение для разрешения заявленных требований, являются: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Судом установлено, что по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пр. <...> 5, 03.06.2019 г. управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в адрес Мавропуло И.Э., действующего от имени и в интересах Тарабиной О.А. по доверенности, направлено уведомление N 27.05-3929 о необходимости устранения в тридцатидневный срок допущенных нарушений.

03.07.2019 г. Тарабиной О.А. в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа сдан ответ на уведомление от 03.06.2019 г. N 27.05-3929, которым арендодатель поставила в известность арендатора о том, что арендуемый участок освобожден от металлических конструкций, душ и туалет находятся за границами этого участка, с приложением градостроительного плана земельного участка, договора, заключенного с ООО "Свобода", на выполнение проектной документации, концепции проекта дома отдыха, договора энергоснабжения и технических условий на водоснабжение и водоотведение, фотоматериалов.

Уведомлением от 27.12.2019 г. N 27.05-9790, направленным в адрес Мавропуло И.Э., действующего от имени и в интересах Тарабиной О.А. по доверенности, управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа изложены аналогичные обстоятельства нарушения условий договора аренды и направлено соглашение о расторжении договора аренды.

29.01.2020 г. представителем Тарабиной О.А. по доверенности Мавропуло И.Э. непосредственно в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа сдан ответ на уведомление от 27.12.2019 г., из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пр<...>, отсутствуют какие-либо металлические конструкции и не предусмотренные договором аренды объекты, по периметру участка выполнен ленточный фундамент для монтажа ограждения, в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа направлен пакет документов для получения разрешения на строительство.

Письмом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 03.02.2020 г. Тарабиной О.А. отказано в выдаче разрешения на строительство по мотиву предоставления неполного перечня документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство.

25.03.2020 г. управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в адрес ответчика посредством использования почтовой связи АО "Почта России" направлена претензия N 27.05-2281 с требованием устранить выявленные нарушения и предоставить истцу в тридцатидневный срок со дня получения претензии документов, подтверждающих устранение нарушений.

В связи с не устранением нарушений договора аренды истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 30.04.2020 г. N 27.05-2791 с приложением подписанного и заверенного печатью арендодателя соглашения о расторжении договора аренды, при этом ответчик поставлен в известность, что в случае непредставления согласованного проекта соглашения о расторжении договора аренды, управление намерено обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что допущенные ответчиком нарушения, послужившие основанием для обращения администрации с иском в суд, устранены, в отсутствие доказательств нецелевого использования земельного участка, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договора в судебном порядке.

При этом суд исходил из того, что согласно информации, представленной управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа, по результатам осмотра земельного участка, проведенного сотрудниками Управления 22.06.2020 г., на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, объекты капитального и некапитального строительства отсутствуют, земельный участок находится в удовлетворительном санитарном состоянии.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствует обстоятельствам дела и основан на правильном толковании норм закона.

Судебная коллегия полагает также верным вывод о том, ответчик не получала от истца письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в разумный срок и предложение расторгнуть договор. Таким образом, в нарушение положений статьи 619, части 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, истцом не выполнено требование о соблюдении обязательного досудебного порядка разрешения спора, что исключает возможность обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Утверждения в апелляционной жалобе о том, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора путем направления ответчику указанной претензии, но по вине ответчика, не уведомившего истца об изменении своего места жительства, данная претензия не была получена, судебная коллегия отклоняет. Данное обстоятельство не освобождает сторону-инициатора расторжения договора от соблюдения законодательно установленного порядка досудебного урегулирования спора.

Доводы о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка вследствие того, что строительство дома отдыха ответчиком до настоящего времени не начато, были предметом тщательного изучения суда первой инстанции и мотивированно отклонены с изложением соответствующим образом в решении суда.

Выводы суда в этой части основаны на совокупной оценке собранных по делу доказательств и соответствуют правильному применению норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы в жалобе о неиспользовании Тарабиной О.А. арендованного земельного участка для строительства в течение трех лет, вследствие чего арендодатель вправе ставить вопрос о расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 46 и пунктом 2 статьи 45 Земельного Кодекса РФ, подлежат отклонению за необоснованностью.

Предусмотренная в земельном законодательстве возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке по основанию неиспользования земельного участка в течение трех лет не является безусловной, она ограничена случаями невозможности использования этого участка.