Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 декабря 2022 года Дело N 33-13035/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Петровой А.В.судей при секретаре Мелешко Н.В., Луковицкой Т.А.Яковенко О.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 декабря 2022 года апелляционную жалобу АО "Петровский строитель" на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2022 года по гражданскому делу N 2-2050/2022 по иску Комаровой Лидии Андреевны к АО "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор.

Заслушав доклад судьи Петровой А.В., объяснения представителя ответчика АО "Петровский строитель" - Мельниковой Д.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца Комаровой Л.А. - Орлова В.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Комарова Л.А. обратилась суд с иском к АО "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места N... от 14.03.2019.

В обоснование иска указав, что 14.03.2019 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи машино-места, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи машино-мест N 22, 23, расположенных по адресу <адрес> кадастровый N... в срок до 31.12.2019.

30.12.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 4/03-19 от 14.03.2019, на основании которого срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 31.12.2020, а после чего, на основании дополнительных соглашений N 2 и N 3, срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 30.06.2021.

22.06.2021 истцом ответчику было вручено требование о заключении основного договора купли-продажи, однако, указывая, что данное требование ответчиком исполнено не было, основной договор купли-продажи машино-мест не заключен до настоящего времени, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2022 года исковые требования удовлетворены, судом постановлено обязать АО "Петровский строитель" в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Комаровой Л.А. основной договор купли-продажи машино-места на условиях предварительного договора купли-продажи машино-места N 4/03-19 от 14.03.2019.

Не согласившись с решением суда, представителем ответчика подана апелляционная жалоба, в которой ответчик полагает постановленное решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, просит принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Истец Комарова Л.А. в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представила, доверила представление своих интересов представителю - Орлову В.А.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает возможным на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие неявившегося истца.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 14.03.2019 между АО "Петровский строитель" /продавец/ и Комаровой Л.А. /покупатель/ был заключен предварительный договор купли-продажи машино-места N 4/03-19, по условиям п.1.1 которого стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи машино-мест, расположенных на первом этаже нежилого помещения /помещение 2-Н/ общей площадью 1313,7 кв.м. по адресу: <адрес> кадастровый номер N..., машино-место N 22,23.

Согласно п. 1.3. предварительного договора купли-продажи стороны согласовали, что основной договор должен быть заключен сторонами до 31.12.2019.

Согласно п. 2.5.2 предварительного договора продавец обязан заключить с покупателем договор купли-продажи объекта в течение 15 дней с момента регистрации права собственности и получения из УФРС по СПб свидетельства о праве собственности на вышеуказанный объект

Пунктом п. 2.5.2 договора продавец обязан передать машино-место по акту приема-передачи покупателю в течение 5 рабочих дней с момента подписания сторонами основного договора.

Согласно п.2.3 предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что цена машино-мест составляет 1 881 000 руб., и подлежит уплате покупателем при подписании договора.

20.03.2019 истцом была оплачена стоимость машино-мест в размере 1 881 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от указанной даты.

30.12.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 4/03-19, которым срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 31.12.2020.

30.12.2020 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 4/03-19, которым срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 31.05.2021.

31.05.2021 между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 3 к предварительному договору купли-продажи машино-места N 4/03-19, которым срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 30.06.2021.

22.06.2021 истцом ответчику было вручено требование о заключении основного договора купли-продажи машино-места на основании предварительного договора купли-продажи машино-места N 4/03-19 от 14.03.2019, которое, однако, было оставлено без удовлетворения, основной договор не заключен между сторонами до настоящего времени, что не оспаривалось ответчиком в ходе разбирательства по делу.

Разрешая исковые требования, суд руководствовался положениями ст.ст. 1, 10, 130, 131, 218, 219, 309, 310, 421, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор необходимо квалифицировать как смешанный договор, при этом в части обязательств заключить основной договор подлежат применению правила о предварительном договоре, обязательства по предварительному договору купли-продажи выполнены истцом в полном объеме, в связи с чем суд пришел к выводу, что отсутствие оформления права собственности на спорные объекты недвижимости нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, и исковые требования подлежат удовлетворению.

Приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 1 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд исходил, что заключенный договор, несмотря на очевидную осведомленность ответчика - юридического лица к моменту его заключения о постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 в силу его опубликования в установленном порядке, разработан им именно в качестве предварительного договора, а не договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, данный договор носит типовой характер, в связи с чем истец, как потребитель, экономически более слабая сторона, повлиять на его условия очевидно не могла.

Кроме того, впоследствии ответчик сам неоднократно заключал с истцом дополнительные соглашения к предварительному договору, в которых продлял срок заключения основного договора, то есть фактически своими действиями давал истцу объективные основания полагать, что заключенный между сторонами договор является именно предварительным и что ответчик в будущем намерен на заключение основного договора купли-продажи.

Судебная коллегия с указанными выводами суда согласиться не может, поскольку судом нарушены нормы материального права.

Истец ссылается на заключение с ответчиком 14.03.2019 предварительного договора купли-продажи машино-мест, уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи машино-места N 22,23.

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что истцом полностью оплачена стоимость машино-мест 22 и 23, машино-места переданы покупателю, соответственно, предварительный договор купли-продажи является основным договором с условием о предварительной оплате и заключение сторонами основного договора купли-продажи не требуется, ссылается на п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Судом первой инстанции приведенные ответчиком возражения учтены не были.

Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. В соответствии с ч.4 ст.8 указанного закона, в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (п.1); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (п.2); описание местоположения объекта недвижимости (п.3); кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости) (п.5); кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение (п.6); площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п.9); кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс (п.21).

Таким образом, машино-место является самостоятельным объектом недвижимости, сведения о котором должны быть внесены в кадастр недвижимости.

В соответствии с п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в т.ч. технический план.

Такого плана в дело не представлено.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (п.1 ст.28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Представитель ответчика суду поясняла, что машино-места не сформированы, право собственности у ответчика зарегистрировано только на здание в целом.

Из материалов дела и дополнительных доказательств, приобщенных к материалам дела по ходатайствам сторон на основании ст. 327.1 ГПК РФ, поскольку в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, усматривается, что указанные в договоре машино-места как объекты недвижимости не существуют.

Служба государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 10 мая 2012 года выдала ответчику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N... - отдельно стоящей подземной закрытой автостоянки, адрес объекта: <адрес> (<адрес> (л.д.107-108). Общая площадь 2 836 кв.м. Количество мест, а также их площадь не указаны.

11 июля 2013 зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое здание, общей площадью 2 8/36 кв.м, по вышеуказанному адресу (л.д.109).

Из выписок из ЕГРН следует (л.д.110-117), что в нежилом здании по адресу: <адрес> кадастровый номер N..., подземная автостоянка N..., имеется 4 помещения, машино-мест, которым присвоены кадастровые номера: 78N.... Виды разрешенного использования отсутствуют.

В заключенном сторонами договоре указано, что машино-места 22 и 23 расположены на первом этаже нежилого помещения (помещение 2-Н), общей площадью 1313,7 кв.м, по вышеуказанному адресу, кадастровый N... (л.д.35).

В помещении 2-Н, кадастровый номер N..., площадью 1313,7 кв.м, кадастровые номера объектов недвижимости отсутствуют, виды разрешенного использования не указаны (л.д.126-128).

Представленное истцом описание местоположения и площади машино-места, составленное ООО "Инженер План", не может быть принято во внимание, поскольку также не свидетельствует о постановке машино-мест на кадастровый учет, и, кроме того, составлено только в отношении 9-ти машино-мест из 42-х (л.д.91-105), тогда как в плане указано 48 машино-мест (л.д.38).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект - нежилое здание (2-этажное). При этом машино-места, как объекты недвижимости, не сформированы, на регистрационный учет не поставлены. Соответственно, ответчик правом собственности на машино-места не обладает. Не обладал он данным правом и на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Аналогичные разъяснения содержатся в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора": если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Учитывая изложенное, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи машино-места N 4/03-19 следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с постановлением нового судебного акта об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 15 марта 2022 года отменить.

В удовлетворении требований Комаровой Лидии Андреевны к АО "Петровский строитель" об обязании заключить основной договор отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20.02.2023.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка