Дата принятия: 02 апреля 2019г.
Номер документа: 33-1299/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2019 года Дело N 33-1299/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Якушева П.А.
судей Денисовой Е.В., Удальцова А.В.
при секретаре Крисько В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 2 апреля 2019 года дело по апелляционной жалобе Шульжика А. С. на решение Собинского городского суда Владимирской области от 29 ноября 2018 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Шульжика А. С. к Филипповой О. Ю., Алиеву М. Х. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ****, применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи **** от ****, признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, **** взыскании компенсации морального вреда, и встречного иска Алиева М. Х. к Филипповой О. Ю., Шульжику А. С. о признании договора купли-продажи земельного участка от **** незаключенным отказать.
Заслушав доклад судьи Денисовой Е.В., выслушав объяснения представителя Шульжика А.С.-адвоката Ивановой Е.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы и просившей отменить решение суда в части, объяснения представителя Алиева М.Х.-адвоката Графской М.В. и представителя Филипповой О.Ю.-адвоката Челышкова Р.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Шульжик А.С. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к Филипповой О.Ю., Алиеву М.Х., Управлению Росреестра по **** о признании недействительным договора от **** купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, СНТ "Филино", заключенного между Филипповой О.Ю. и Алиевым М.Х., применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи **** от **** о праве собственности Алиева М.Х. на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, взыскании компенсации морального вреда с Алиева М.Х. в сумме 295000 руб., с Филипповой О.Ю.-в сумме 5000 руб.
В обоснование иска указал, что указанный земельный участок, предоставленный в собственность Филипповой О.Ю., **** был продан ему по договору купли-продажи земельного участка с домиком за 18000 руб. Существенные условия договора согласованы сторонами, подписавшими договор. После подписания договора Филиппова О.Ю. вышла из членов СНТ "Филино", прекратила вносить членские и иные взносы, перестала нести бремя содержания дачного дома и обрабатывать земельный участок, передала ключи, вывезла мебель, подтвердив факт отчуждения имущества по сделке. Шульжик А.С. вступил в члены СНТ "Филино", получил членскую книжку, в период 2006-2017 гг. пользовался земельным участком, оплачивал членские взносы, предпринимал меры по сохранению и улучшению приобретенного имущества. Филиппова О.Ю. с требованиями о расторжении договора не обращалась. Переход права собственности не был зарегистрирован в Росреестре, Филиппова О.Ю. уклонялась от проведения регистрации, на письменную претензию не ответила. Впоследствии Шульжику А.С. стало известно, что земельный участок был повторно продан Алиеву М.Х., которому достоверно было известно о ранее совершенной сделке, который убедил Филиппову О.Ю. повторно продать ему имущество, заверив, что вопрос с прежним покупателем будет урегулирован. О недобросовестности Алиева М.Х. свидетельствует совершение сделки в зимний период, чтобы никто не мог помешать в осуществлении незаконных действий. В результате действий Филипповой О.Ю. и Алиева М.Х. нарушены его права, причинен моральный вред. Полагает, чтооспариваемая сделка не соответствует закону, совершена в отношении имущества, ранее проданного иному лицу, в отсутствие права продавца на его последующее отчуждение, при совершении сделки ее стороны злоупотребили правом(т.****
Ответчик Алиев М.Х. предъявил к Филипповой О.Ю., Шульжику А.С. встречный иск о признании договора купли-продажи **** незаключенным.
В обоснование встречного иска указал, что **** между Филипповой О.Ю. и Шульжиком А.С. был подписан договор купли-продажи земельного участка ****, общей площадью **** кв.м, с домиком по цене 18000 руб. Полагал, что сторонами не согласован предмет договора, поскольку площадь участка по договору (**** га) не соответствует свидетельству о праве собственности на землю от **** (**** га), и фактической площади земельного участка, указанной в выписке из ЕГРН от ****-**** кв.м., в договоре не указана площадь домика, материал из которого он состоит. Передаточный акт не подписан. Ссылался на то, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц, к каковым он, как собственник спорного недвижимого имущества, относится, считается заключенным с момента его регистрации (т****
Определением суда от **** производство по делу по иску Шульжика А.С. к Управлению Росреестра по Владимирской области прекращено, в связи с отказом истца от иска к указанному ответчику (т.****).
Истец (ответчик по встречному иску) Шульжик А.С. в судебном заседании просил удовлетворить первоначальный уточненный иск по указанным в нем основания, в удовлетворении встречного иска просил отказать. Пояснил, что договор купли-продажи от **** был подписан и исполнен сторонами в полном объеме, что подтверждается передачей ему со стороны Филипповой О.Ю. оригинала свидетельства о праве собственности на землю, выходом Филипповой О.Ю. из членов СНТ "Филино", вывозом Филипповой О.Ю. с земельного участка всех личных вещей, отсутствием на протяжении 12-ти лет каких-либо претензий со стороны Филипповой О.Ю., предоставлением Филипповой О.Ю. ему квитанций на оплату налогов, не оплатой Филипповой О.Ю. членских взносов в пользу СНТ "Филино" и иными ее действиями. Сделка совершена в соответствии с правилами и обычаями делового оборота по продаже дачных участков, существовавших на тот момент в СНТ "Филино". Просил применить к требованиям Алиева М.Х. об оспаривании сделки, заключенной более 10-ти лет назад, с учетом п.1 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности и отказать в иске. Полагал, что указание в договоре площади земельного участка в 440 кв.м. не исключает возможности его идентификации, соответствует правоустанавливающему документу-свидетельству о праве собственности на землю от ****, несовпадение площади обусловлено тем, что ранее земельные участки были предоставлены без проведения работ по межеванию и кадастровому учету, в связи с чем, не исключается уточнение местоположения такого участка, изменение его конфигурации или площади.
Ответчик (истец по встречному иску) Алиев М.Х. и его представитель-адвокат Графская М.В. в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражали, просили удовлетворить встречный иск. Пояснили, что Алиев М.Х. является добросовестным покупателем, договор купли-продажи от **** подписан сторонами, исполнен и зарегистрирован в Росреестре. Договор купли-продажи от **** не соответствует закону, не согласовано условие о предмете договора, не составлен акт приема-передачи, в связи с чем договор считается не заключенным. Деньги Филипповой О.Ю. не были переданы, переход права собственности в течение 12-ти лет зарегистрирован не был.
Ответчик (по первоначальному и встречному искам) Филиппова О.Ю. и ее представитель-адвокат Челышков Р.В. в судебном заседании против удовлетворения первоначального иска возражали, просили удовлетворить встречный иск. Пояснили, что Филиппова О.Ю. договор купли-продажи подписывала в 2006 г., при этом Шульжика А.С. не видела, сделка купли-продажи фактически не была осуществлена, денежные средства Филиппова О.Ю. не получала, акт приема-передачи не составлялся. Филиппова О.Ю. оплачивала частично налоги по тем квитанциям, которые она получала, считала, что это предварительный договор, но основной договор не был заключен. Через много лет, убедившись, что земельный участок никому не нужен, заброшен, был найден другой покупатель.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Владимирской области-Шалабай И.А. в судебном заседании разрешение спора оставила на усмотрение суда. Из письменных возражений на иск Управления Росреестра по Владимирской области следует, что на основании поступивших **** заявлений Филипповой О.Ю. и Алиева М.Х. о государственной регистрации ранее возникшего права Филипповой О.Ю. и перехода права собственности к Алиеву М.Х. на земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенного по адресу: **** **** была произведена государственная регистрация ранее возникшего права Филипповой О.Ю. с одновременной регистрацией перехода права собственности к Алиеву М.Х. За государственной регистрацией своих прав в установленном порядке на данный объект недвижимости Шульжик А.С. не обращался (т.****
Третье лицо СНТ "Филино", извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило. Ранее в судебном заседании представитель СНТ "Филино"-Аббакумова А.В. пояснила, что в 2006 г. после осмотра участка Шульжик А.С. подписал договор купли-продажи с Филипповой О.Ю., Шульжик А.С. был принят в члены СНТ "Филино", 12 лет оплачивал членские взносы. Квитанции на оплату налогов Филиппова О.Ю. приносила ей, она их оплачивала, деньги потом передавал Шульжик А.С. Последние два года Шульжик А.С. не был на земельном участке, поскольку, с его слов, у него болела мама. По просьбе Филипповой О.Ю. она сообщала Шульжику А.С. по телефону и при встрече о необходимости оформления договора, передавала ему номер телефона Филипповой О.Ю. В апреле 2018 г. Алиев М.Х. сообщил, что он является собственником спорного земельного участка, поставил забор, спилил деревья.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) Шульжик С.А. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи от ****, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, принять новое решение об удовлетворении первоначального иска в указанной части. Ссылается на то, что судом дана ненадлежащая оценка доказательствам по делу, выводы суда не соответствуют установленным обстоятельствам, нарушены нормы материального права. Указывает, что любая последующая сделка, совершенная продавцом после продажи недвижимого имущества, но до момента гос.регистрации перехода права собственности, не действительна, как совершенная неуполномоченным лицом. Ссылается на то, что Алиевым М.Х. подтверждено, что ему было известно о том, что Шульжик А.С. один раз в год приезжал и пользовался спорным имуществом. Представитель СНТ "Филино" также подтверждал, что Шульжик А.С. приезжал иногда для оплаты членских взносов, для скоса травы, проверки домика. Филиппова О.Ю. знала о продаже имущества Шульжику А.С., но под влиянием совершила повторное отчуждение имущества. Вывод суда о том, что Шульжик А.С. не являлся собственником спорного имущества, считает необоснованным, поскольку имущество ему было передано, денежные средства уплачены, он нес расходы по содержанию и улучшению имущества, в связи с чем права на повторное отчуждение имущества у Филипповой О.Ю., несмотря на отсутствие рег. записи о новом собственнике, отсутствовало, регистрация перехода права собственности к Алиеву М.Х. незаконна. Поведение Филипповой О.Ю. и Алиева М.Х. является неразумным и недобросовестным, злоупотребление правом при повторном отчуждении имущества свидетельствует о недействительности сделки. Выводы суда об отсутствии у него заинтересованности в применении последствий недействительности сделки считает неверными, т.к. совершение повторной сделки создает препятствия в гос.регистрации первой сделки.
Ответчиком (по первоначальному и встречному искам) Филипповой О.Ю. принесены возражения на апелляционную жалобу, которую просит оставить без удовлетворения. Считает решение суда законным и обоснованным. Указывает, что акт приема-передачи между Шульжиком А.С. и Филипповой О.Ю. не подписывался, Шульжик А.С. требований к Филипповой О.Ю. об осуществлении действий для гос.регистрации перехода права собственности не предъявлял, что подтверждает, что на момент заключения договора купли-продажи от **** Шульжик А.С. собственником спорного имущества не являлся, оснований для признания данной сделки недействительной не имеется.
Ответчиком (истцом по встречному иску) Алиевым М.Х. принесены возражения на апелляционную жалобу, которую просит оставить без удовлетворения. Считает решение суда законным и обоснованным.Указывает, что договор купли-продажи от **** не соответствует требованиям закона, не ясен предмет договора, несогласованны иные существенные условия, акт приема-передачи не составлялся, переход права собственности в Росреестре не зарегистрирован, Шульжик А.С. и Филиппова О.Ю. в течение 12-ти лет в Росреестр не обращались, что подтверждает факт незаключенности договора, бремя содержания спорного имущества несла Филиппова О.Ю. В связи с тем, что переход права собственности не был зарегистрирован, то Филиппова О.Ю. имела права произвести отчуждение спорного имущества, добросовестным приобретателем которого он является.
В заседание суда апелляционной инстанции истец (ответчик по встречному иску) Шульжик А.С., ответчик (по первоначальному и встречному искам) Филиппова О.Ю., ответчик (истец по встречному иску) Алиев М.Х. (извещены посредством направления СМС-извещений, т.****), третье лицо Управление Росреестра по **** (извещено посредством направления судебного извещения по факсу, т****), третье лицо СНТ "Филино" (извещено посредством направления заказного почтового отправления с уведомлением о вручении и СМС-извещения, т.****), не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ без участия указанных лиц.
В соответствии с ч.ч.1-2 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в т.ч. из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
В соответствии со ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (п.1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п.6).
Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в т.ч.право собственности.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).
На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Положениями ст.551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2).
Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью **** га, находящийся в коллективном саду "Филино" ****, был предоставлен для ведения садоводства в собственность Филипповой О.Ю. на основании Постановления главы администрации Собинского района **** от ****, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю от 25.01.1993 (т.****). Исходя из положений п.9 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ч.1,ч.3 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", у Филипповой О.Ю. возникло право собственности на указанный земельный участок вне зависимости от гос. регистрации права в органах Росреестра, которая являлась обязательной только при гос.регистрации перехода такого права.
**** Филипповой О.Ю. и Шульжиком А.С. подписан договор, согласно которому Филиппова О.Ю. продала, а Шульжик А.С. купил за 18000 руб. земельный участок ****, площадью **** кв.м., с домиком, находящийся в СНТ "Филино", принадлежащий Филипповой О.Ю. на основании Постановления главы администрации **** **** от **** (т**** Материалами дела подтверждено, что передаточный акт к договору купли-продажи от **** не составлялся, переход права собственности на земельный участок в органах гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован не был.
**** Шульжик А.С. принят в члены СНТ "Филино", ему была выдана членская книжка, в которой имеются отметки об оплате членских взносов в СНТ в период с **** г. (т.****). По объяснениям Шульжика А.С., представителя СНТ "Филино", Шульжик А.С. пользовался земельным участком, приезжая в СНТ один или несколько раз в год.
**** между Филипповой О.Ю., в лице представителя Стукаловой Т.С., действующей по нотариально удостоверенной доверенности от **** на право продажи земельного участка, и Алиевым М.Х. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенного по адресу: ****, СНТ "Филино", принадлежащего Филипповой О.Ю. на основании Постановления главы администрации **** **** от ****, за 150000 руб. В п.10,12 договора предусмотрено, что право собственности переходит к покупателю после гос.регистрации перехода права в органах Росреестра, настоящий договор является передаточным актом (т.****
**** на основании заявлений Филипповой О.Ю., в лице представителя Стукаловой Т.С., и Алиева М.Х. Управлением Росреестра по **** в соответствии со ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", на указанный земельный участок произведена гос.регистрация ранее возникшего права Филипповой О.Ю. на основании Постановления главы администрации Собинского района **** от ****, с одновременной гос.регистрацией перехода права собственности на земельный участок к Алиеву М.Х. на основании договора купли-продажи от ****, рег.запись **** от **** (т****). Согласно сведений из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенный по адресу: **** категория земель: земли сельхоз.назначения, разрешенное использование: садоводство, принадлежит на праве собственности Алиеву М.Х. (т.****
По объяснениям Алиева М.Х. после гос.регистрации перехода права собственности он сменил замки на дачном домике, завез свои вещи. По обращению Шульжика А.С. от **** по факту смены замков на дачном домике неустановленным лицом ОМВД России по Собинскому району была проведена проверка, **** и **** в возбуждении уголовного дела по ст.330 УК РФ в отношении Алиева М.Х. отказано за отсутствием состава преступления, т.к. он согласно документов является собственником земельного участка и произвел смену замков на дачном домике как его собственник (т.****). На основании заявления Алиева М.Х. по факту заявления Филипповой О.Ю. принадлежащими ему денежными средствами под предлогом продажи земельного участка и дачного домика ОМВД России по **** **** возбуждено уголовное дело в отношении Филипповой О.Ю. по ч**** УК РФ, которое находится в стадии расследования (т.****
Заявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ****, заключенного между Филипповой О.Ю. и Алиевым М.Х., и применении последствий недействительности сделки в виде погашения рег.записи о праве собственности Алиева М.Х., Шульжик А.С. ссылался на отсутствие у Филипповой О.Ю. права производить отчуждение ранее проданного земельного участка, на злоупотребление правом сторонами сделки, на совершение сделки, противоречащей закону и нарушающей права третьих лиц, на отсутствие оснований для гос.регистрации права собственности Алиева М.Х. Отказывая в удовлетворении требований Шульжика А.С., суд первой инстанции исходил из того, что сторонами сделки согласованы существенные условия договора, договор заключен в надлежащей форме, исполнен сторонами, сделка соответствует закону, произведена гос.регистрация перехода права собственности. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит.
Как разъяснено в п.п.60,61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие гос.регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до гос.регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента гос.регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по гос.регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о гос.регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о гос.регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о гос.регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст.398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена гос.регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).
Заявляя о ничтожности договора купли-продажи от **** как сделки, противоречащей закону и нарушающей права третьих лиц, Шульжик А.С., ссылаясь на положения ст.551 ГК РФ, исходил из того, что последующая сделка, совершенная продавцом после передачи имущества покупателю по договору купли-продажи, но до момента гос.регистрации перехода права собственности, не действительна, как совершенная неуправомоченным лицом, т.е. лицом, не являющимся собственником имущества, поскольку собственником имущества является первый покупатель. Отклоняя доводы Шульжика А.С., суд первой инстанции указал, что Шульжик А.С., являясь покупателем по договору купли-продажи земельного участка от ****, по которому не зарегистрирован переход права собственности, собственником земельного участка не являлся, фактическое использование земельного участка, членство в СНТ, уплата членских взносов либо уплата налогов сами по себе право собственности на земельный участок не порождают, собственником земельного участка продолжала оставаться Филиппова О.Ю., за которой было зарегистрировано право собственности. Выводы суда не противоречат вышеуказанным нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам. Действительно, договор купли-продажи земельного участка от **** был подписан сторонами в период действия положений ГК РФ, предусматривающих, что права на недвижимое имущество, подлежащие гос. регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, и Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Материалами дела подтверждено и не оспаривалось сторонами, что гос.регистрация перехода права собственности на Шульжик А.С. произведена не была, ни Шульжик А.С., ни Филиппова О.Ю. с момента подписания договора и до настоящего времени, т.е. в течение более 12-ти лет, не обращались в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок к Шульжику А.С. Доводы Шульжика А.С. об уклонении Филипповой О.Ю. от регистрации сделки и перехода к нему права собственности, неоднократных поездках к продавцу с целью решения вопроса о регистрации сделки в ходе рассмотрения дела, подтверждения не нашли, Филиппова О.Ю. данное обстоятельство опровергает. При том, что Шульжику А.С. из подписанного договора был достоверно известен адрес проживания Филипповой О.Ю., письменных требований о регистрации перехода права собственности на земельный участок Филипповой О.Ю. до июня 2018 г. не направлял, предусмотренные п.2 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ требования о регистрации перехода права собственности в судебном порядке не заявлял. Уведомление о необходимости проведения рег.действий направлено Шульжиком А.С. в адрес Филипповой О.Ю. только ****, т.е. уже после продажи спорного участка Алиеву М.Х. и регистрации его права собственности в ЕГРН (т****). Подпись Шульжика А.С. в договоре, о том, что ему известны положения ст.223 ГК РФ, в совокупности с объяснениями Шульжика А.С. о том, что Филиппова О.Ю. уклонялась от регистрации сделки и перехода к нему права собственности, и объяснениями председателя СНТ "Филино" Аббакумовой А.В. о том, что она постоянно говорила Шульжику А.С. о необходимости регистрации сделки, подтверждают осведомленность Шульжика А.С. о том, что
право собственности на земельный участок возникает только с момента гос.регистрации перехода права собственности, и неосуществление им соответствующих действий на протяжении продолжительного времени не может быть признано разумным. В связи с тем, что переход права собственности к Шульжику А.С. зарегистрирован не был, то собственником земельного участка продолжала оставаться Филиппова О.Ю., за которой права собственности было зарегистрировано, что опровергает доводы Шульжика А.С. об обратном. Поэтому, так как до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору, в связи с чем доводы Шульжик А.С. о нарушении оспариваемой сделкой ст.551 ГК РФ и ее ничтожности подлежат отклонению. Факт заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи с разными покупателями сам по себе не свидетельствует о ничтожности какой-либо из совершенных сделок, в этом случае права покупателя, которому имущество вопреки договору не было передано в собственность, могут быть защищены другим способом - путем возмещения убытков недобросовестным продавцом, что следует из разъяснений, данных в абз.7 п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", которые в силу запрета извлечения преимущества из недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ) применимы к добросовестному приобретателю по второй сделке и не подлежат применению к приобретателю недобросовестному.
Посчитав право собственности на земельный участок у второго покупателя основанным на недействительной (ничтожной) сделке, совершенной недобросовестным продавцом с недобросовестным вторым покупателем, Шульжик А.С. ссылался также на злоупотребление правом сторонами сделки, заявляя о недействительности (ничтожности) сделки на основании ст.ст.10,168 ГК РФ, указывая, что Алиеву М.Х. и Филипповой О.Ю. было известно о том, что ранее земельный участок уже был продан, что сделка совершена в зимний период, в период отсутствия в СНТ Шульжика А.С., который мог бы помешать совершению сделки. Не соглашаясь с доводами Шульжика А.С., суд первой инстанции отметил отсутствие в материалах дела убедительных и достоверных доказательств злоупотребления Алиевым М.Х. и Филипповой О.Ю. правом при совершении сделки, которые в силу положений ст.56 ГПК РФ, п.5 ст.10 ГК РФ должен был представить Шульжик А.С. Основания полагать выводы суда необоснованными у судебной коллегии отсутствуют.
Согласно п.п.2,3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В целях реализации указанного выше правового принципа п.1 ст.10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.1 постановления от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений по их применению, злоупотребление правом-это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст.ст.10,168 ГК РФ). По делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан.
Придя к выводу о злоупотреблении Филипповой О.Ю. своим правом. Шульжик А.С. не указал, в чем конкретно оно выразилось, почему заключение договора купли-продажи от **** с Алиевым М.Х. при наличии обязательств перед Шульжиком А.С. свидетельствует именно о намерении причинить вред последнему или иному лицу. В тоже время Шульжик А.С. не указал, каким образом положения ст.10 ГК РФ относятся к возникшим правоотношениям, поскольку в силу п.2 ст.10 ГК РФ суд вправе отказать лицу в защите его прав в случае недобросовестного их осуществления, однако Филиппова О.Ю. в суд за защитой своего права не обращалась, а также же в чем именно выразилось злоупотребление своим правом со стороны Алиева М.Х. Исходя из положений ст.556 ГК РФ обязательство Филипповой О.Ю. передать земельный участок могло считаться исполненным после вручения этого имущества Шульжику А.С. и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, при этом материалами дела подтверждено, что передаточный акт к договору купли-продажи от **** не составлялся, факта уклонения какой-либо из сторон договора от подписания данного акта не установлено. По представленным Филипповой О.Ю. и СНТ "Филино" сведениям, у Филипповой О.Ю. в СНТ имеется земельный участок площадью 4.2 сотки за домиком и 3 сотки на картофельном поле (по данным ГКН земельный участок имеет площадь **** кв.м.), согласно объяснений Филипповой О.Ю., при подписании договора купли-продажи от ****, она полагала его предварительным, рассчитывая на то, что в последующем будет заключен основной договор на весь земельный участок, понимала, что сделка до конца не оформлена, земельный участок Шульжику А.С. не нужен. Как следует из материалов дела, на земельном участке Шульжик А.С. появлялся редко, последние три года не приезжал в СНТ "Филино", земельный участок имел заброшенный вид, собственник соседнего земельного участка Стукалова Т. обращалась за согласованием смежной границы непосредственно к Филипповой О.Ю. как собственнику земельного участка, Стукалова Т. вместе с Алиевым М.Х договаривались о продаже земельного участка с Филипповой О.Ю., на имя Филипповой О.Ю. приходили квитанции об уплате налога, которые она сначала отдавала для оплаты в председателю СНТ "Филино", а последние годы стала оплачивать самостоятельно. Указанные обстоятельства при установленном факте необращения Шульжика А.С. по вопросу осуществления гос.регистрации перехода права собственности на протяжении 12-ти лет, не свидетельствуют об очевидной недобросовестности Филипповой О.Ю. при совершении оспариваемой сделки и бесспорно не подтверждают доводы Шульжика А.С. о злоупотреблении правом при ее совершении со стороны Филипповой О.Ю.
Ссылаясь на недобросовестность Алиева М.Х. при совершении оспариваемой сделки, Шульжик А.С. утверждал о его осведомленности о ранее состоявшейся сделке по отчуждению спорного недвижимого имущества. Отклоняя доводы Шульжика А.С., суд первой инстанции, исходил из отсутствия тому убедительных и достоверных доказательств, приняв во внимание общее правило п.5 ст.10 ГК РФ о том, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное, с чем судебная коллегия соглашается. Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит гос.регистрации, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права; исходя из положений действующего законодательства, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Как следует из объяснений Алиева М.Х., он вместе с собственником соседнего земельного участка Стукаловой Т. приезжал к Филипповой О.Ю. по поводу покупки земельного участка, она сообщила ему о том, что является собственником земельного участка, на ее имя приходят налог на имущество, ему были предъявлены документы о праве собственности продавца, земельный участок передан ему, договор подписан и переход права собственности зарегистрирован, с Шульжиком А.С. он знаком не был. Из материалов дела с очевидностью не следует, что Алиев М.Х. при совершении оспариваемой сделки должен был усомниться в праве Филипповой О.Ю. на отчуждение имущества, знал о ранее совершенной сделке или не проявил разумную осмотрительность при вступлении в договорные отношения. На момент заключения договора купли-продажи от **** собственником земельного участка оставалась Филиппова О.Ю., выразившая волю на передачу спорного недвижимого имущества другому лицу, оснований полагать о недобросовестного которого не имеется.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что Шульжик А.С., заявляя требование о признании недействительным договора купли-продажи от **** по основанию его ничтожности ввиду несоответствия закону, в нарушение ст.ст.56,57 ГПК РФ не обосновал нарушение сделкой ст.ст.10,168,551 ГК РФ, на которые он ссылался. Ограничившись формальной ссылкой на положения указанных норм права, Шульжик А.С. не представил отвечающих требованиям гл.6 ГПК РФ доказательств нарушения оспариваемой сделкой требований законодательства, что позволило бы сделать вывод о ее недействительности. Тот факт, что Филиппова О.Ю., будучи титульным собственником спорного земельного участка, дважды произвела его отчуждение, не является безусловным основанием для признания второй сделки ничтожной. Проанализировав условия договора купли-продажи от ****, судом постановлен вывод о соответствии сделки требованиям закона, о совершении сделки в надлежащей форме, о достигнутом ее сторонами соглашении относительно существенных условий, об исполнении сделки сторонами. Принимая во внимание предоставление в орган Росреестра Алиевым М.Х. и Филипповой О.Ю. всех необходимых документов в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", отсутствия в ЕГРН сведений о Шульжике А.С. как собственнике спорного имущества, гос.регистрация права собственности Филипповой О.Ю. и переход права собственности к Алиеву А.С., вопреки мнению Шульжика А.С., произведены в соответствии с законом.
Исходя из установленных обстоятельств по делу, свидетельствующих о совершении Филипповой О.Ю. как собственником земельного участка сделки по его отчуждению Алиеву М.Х., являющемуся добросовестным приобретателем, является обоснованным вывод суда первой инстанции об избрании Шульжиком А.С. ненадлежащего способа защиты права. Так, по смыслу ст.12 ГК РФ под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Исходя из системного толкования п.1 ст.1, п.3 ст.166 и п.2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В силу п.2 ст.167 ГК РФ удовлетворение требования Шульжика А.С., не являющего стороной оспариваемой сделки и не являющегося собственником спорного имущества, о признании недействительным договора купли-продажи от **** и погашении рег.записи о праве собственности Алиева А.С. привело бы к внесению в ЕГРН записи о прекращении права собственности Алиева М.Х., но не к восстановлению права собственности Шульжика А.С. на спорное имущество, которое за ним зарегистрировано не было. Вопреки положениям ст.56 ГПК РФ Шульжик А.С. не представил доказательств того, что оспариваемой сделкой прямо нарушены его права и законные интересы, и не обосновал возможность и не представил доказательств возможности восстановления нарушенных прав и законных интересов избранным способом защиты. Надлежащим способом защиты права в данном случае является иск о взыскании убытков по правилам ст.15 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в абз.7 п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Доводы Шульжика А.С. о том, что оспариваемая сделка лишает его права на регистрацию перехода права собственности на земельный участок несостоятельны, с таким заявлением Шульжик А.С. в регистрирующий орган не обращался, требований о гос.регистрации перехода права собственности не заявлял. Шульжик А.С. не лишен возможности защитить свои права иным образом, о чем обоснованно указал суд в оспариваемом решении.
Заявляя требования о признании за ним права собственности на земельный участок, Шульжик А.С. ссылался на исполнение сторонами договора купли-продажи от ****. Отказывая в удовлетворении требований Шульжика А.С., суд первой инстанции исходил из того, что титул собственника на приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости возникают у покупателя после гос.регистрации перехода права и в виду отсутствия таковой Шульжик А.С. не приобрел право собственности на спорный земельный участок по правилам ст.ст.8,223 ГК РФ и не может требовать признания за ним соответствующего права. Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
Как разъяснено в п.п.58-59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п.1,п.2 ст.6 указанного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.
Поскольку сделка совершена Шульжиком А.С. и Филипповой О.Ю. после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при этом права продавца и покупателя на земельный участок не были зарегистрированы, то не может считаться доказанной совокупность обстоятельств для признания права собственности на земельный участок за Шульжиком А.С. Исходя из положений ст.ст.8,9,223,551 ГК РФ при наличии договора купли-продажи недвижимого имущества осуществление гос.регистрации перехода права собственности возможно лишь при предъявлении такого договора в регистрирующие органы, т.к. именно с момента гос.регистрации перехода права у покупателя возникает право собственности на объект недвижимости. В данном случае установлено, что Шульжик А.С. после подписания договора не совершил действий, направленных на гос.регистрацию перехода права собственности на земельный участок и в настоящий момент утратил это право, т.к. Филиппова О.Ю. произвела повторное отчуждение земельного участка Алиеву М.Х., за которым в установленном порядке зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости. При таких обстоятельствах являются несостоятельными доводы Шульжика А.С. о том, что право на земельный участок возникло у него в силу договора купли-продажи от ****, т.к. наличие данного договора само по себе, в отсутствие гос.регистрации перехода права, не свидетельствует о возникновении у него права собственности на спорное имущество. Отсутствие оснований для признания за Шульжиком А.С. права собственности на земельный участок не лишает его возможности защитить свои права иным способом, о чем указывалось выше.
Оценив доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Шульжика А.С. о признании недей ствительным договора купли-продажи от ****, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на земельный участок, законными и обоснованными. Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда. Указанные в ст.ст.195,198 ГПК РФ и постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N23 "О судебном решении" предъявляемые к решению требования, судом первой инстанции соблюдены. Оснований для отмены решения суда в части, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, исходя из доводов апелляционной жалобы, не имеется.
Отказывая в удовлетворении требований Шульжика А.С. о взыскании компенсации морального вреда, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований, предусмотренных ст.151 ГК РФ. Судом учтено, что обосновывая указанные требования, Шульжик А.С. ссылался на то, что в связи с действиями Филипповой О.Ю. и Алиева М.Х., заключивших сделку относительно ранее проданного Шульжику А.С. земельного участка с домиком, вступлением Алиева М.Х. во владение данным имуществом, ему были причинены нравственные страдания, и правовых оснований для взыскания компенсации морального вреда в связи с нарушением имущественных прав не установлено. Решение суда в указанной части не оспаривается.
Отказывая в удовлетворении требований Алиева М.Х. о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от ****, суд первой инстанции исходил из того, что Алиев М.Х. стороной данного договора не является, правом требовать признания его незаключенным не обладает, у сторон договора отсутствуют разногласия относительно достижения соглашения по его существенным условия, данный договор является незаключенным в силу вышеуказанных норм материального права и не подлежит дополнительному признанию таковым в судебном порядке. Решение суда в указанной части также не оспаривается. При этом судебная коллегия отмечает, что в силу п.3 ст.154, п.1 ст.432,ст.433,550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка от **** не подлежал государственной регистрации и соответственно не считается заключенным только с момента такой регистрации. В соответствии с положениями ст.ст.8,223,551 ГК РФ государственной регистрации подлежал только переход права собственности по указанному договору. Ошибочный вывод суда первой инстанции о незаключенности договора купли-продажи земельного участка от ****, постановленный при разрешении встречных исковых требований, не привел к постановке неправильного решения по первоначальному иску, в удовлетворении которого отказано по иным основаниям, не связанным с незаключенностью указанного договора.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с ч.4 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Собинского городского суда Владимирской области от 29 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шульжика А. С.-без удовлетворения.
Председательствующий П.А. Якушев
Судьи Е.В. Денисова
А.В. Удальцов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
