Определение Судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 33-1295/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Литвиновой Т.Н.,

судей Прокопец Л.В., Карпова А.В.,

при помощнике судьи Герун А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Токарева Александра Гавриловича к администрации муниципального образования городской округ "Охинский" о взыскании выкупной цены за утраченный объект недвижимости

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней представителя администрации муниципального образования городской округ "Охинский" Рычковой Н.А.

на решение Охинского городского суда от 03 декабря 2020 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Литвиновой Т.Н., судебная коллегия

установила:

15 июня 2020 года Токарев А.Г. обратился в суд с иском к администрации МО ГО "Охинский" о взыскании выкупной цены за утраченный объект недвижимости.

В обоснование требований указал, что являлся собственником нежилого помещения N, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего их двух комнат, площадью 55,2 кв.м., с кадастровым номером N, которое приобретено им по договору купли-продажи от 31 декабря 2010 года изначально в качестве жилого помещения (<адрес>), а впоследствии переведено в нежилое помещение. Государственная регистрация права собственности на данный объект произведена 09 декабря 2013 года. Многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу, о чем он узнал в сентябре 2014 года из полученного от ответчика требования о сносе дома до 01 мая 2015 года. В связи с указанными обстоятельствами дом включен в муниципальную программу по переселению граждан из аварийного жилья, в 2017 года земельный участок под домом изъят для муниципальных нужд, в 2019 году дом выведен из эксплуатации и в 2020 году снесен. Однако до настоящего времени выкуп принадлежащего ему нежилого помещения не произведен, в досудебном возмещении утраченного имущества ответчиком отказано со ссылкой на отсутствие правовых оснований для компенсационных выплат владельцам нежилых помещений. Рыночная стоимость объекта в соответствии с заключением <данные изъяты> от 12 ноября 2020 года N составляет 3057000 рублей. С учетом уточнений просил взыскать с администрации МО ГО "Охинский" выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, в размере 3054000 рублей, после выплаты которой прекратить его право собственности на данное помещение и признать право собственности на нежилое помещение за МО ГО "Охинский", взыскать с администрации МО ГО "Охинский" за счет средств бюджета МО ГО "Охинский" в его пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 23470 рублей.

Решением Охинского городского суда от 03 декабря 2020 года исковые требования Токарева А.Г. к администрации МО ГО "Охинский" удовлетворены. С администрации МО ГО "Охинский за счет средств бюджета МО ГО "Охинский" в пользу Токарева А.Г. взыскано возмещение за нежилое помещение общей площадью 55,2 квадратных метров с кадастровым номером N, находившееся по адресу: <адрес>, помещение N, в размере 3054000 рублей, а также возмещение понесенных расходов на уплату государственной пошлины в размере 23470 рублей.

Дополнительным решением Охинского городского суда от 07 апреля 2021 года прекращено право собственности Токарева А.Г. на нежилое помещение N в <адрес>, площадью 55,2 кв.м, с кадастровым номером N. В удовлетворении требований о признании права собственности на указанное нежилое помещение за муниципальным образованием городской округ "Охинский" после полной выплаты выкупной цены, отказано.

Не согласившись с решением суда от 03 декабря 2020 года, представитель администрации МО ГО "Охинский" Рычкова Н.А. подала апелляционную жалобу и дополнения к ней, в обоснование которой ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Считает, что поскольку договор купли-продажи нежилого помещения заключен после того, как многоквартирный дом, в котором находилось это помещение, был признан аварийным, следовательно, на правоотношения сторон распространяется часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а потому выкупная стоимость не может быть больше, чем 400000 рублей. Обращает внимание на то, что на момент рассмотрения дела и вынесения судом решения положениями действующего законодательства не предусмотрено право истца на выплату возмещения за изымаемое нежилое помещение, размер которого превышает стоимость его приобретения. Не соглашается с выводом суда о взыскании в пользу истца компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, так как истец не являлся нанимателем жилого помещения, а администрация не являлась наймодателем, доказательств приобретения спорного помещения истцом в порядке приватизации не представлено, не установлена дата приватизации первого жилого помещения в спорном многоквартирном доме, не дана оценка возражениям ответчика о том, что до 10 ноября 1993 года указанный дом имел ведомственную принадлежность и числился на балансе производственного объединения <данные изъяты>", которое обязано было производить капитальный ремонт, ввиду чего оценщик необоснованно применил при расчете компенсации капитального ремонта весь период существования дома. Полагает, что оценщик произвел расчет компенсации капитального ремонта без учета того периода времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент являлся безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требовал капитального ремонта, то есть необоснованно включил в расчет продолжительность эффективной эксплуатации отдельных элементов жилого здания до капитального ремонта. Кроме этого указывает, что с 02 августа 2007 года многоквартирный дом подлежал не капитальному ремонту, а сносу ввиду признания его аварийным и подлежащим сносу. В связи с указанными обстоятельствами считает, что истец не вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии у него нежилого помещения для муниципальных нужд. Просит решение суда первой инстанции отменить, проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных апелляционной жалобе. Решение суда первой инстанции отменить или изменить полностью или в части и принять по делу новое решение, которым исковые требования Токарева А.Г. к администрации МО ГО "Охинский" о взыскании выкупной цены нежилого помещения удовлетворить частично, в размере, не превышающем стоимость приобретения истцом жилого помещения в сумме 400000 рублей.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу и дополнения к ней истец Токарев А.Г. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Токарев А.Г. полагал апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Представитель администрации МО ГО "Охинский" в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении слушания дела не ходатайствовал, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения истца, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит судебное постановление подлежащим изменению в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Пунктами 1, 2 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно требованиям частей 1, 2, 7, 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Введенной в действие с 28 декабря 2019 года частью 8.2. статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением мэра города Оха Сахалинской области N 454 от 10 ноября 2013 года жилой <адрес> передан из ведения и с баланса объединения <данные изъяты>" в муниципальную собственность.

На основании заключения межведомственной комиссии МО ГО "Охинский" от 02 августа 2007 года и распоряжения главы администрации МО ГО "Охинский" от 3 августа 2007 года N 327, многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем включен в перечень домов, подлежащих расселению и сносу в порядке исполнения региональной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2013-2017", утвержденной постановлением Правительства Сахалинской области от 8 мая 2013 года N 230, а также муниципальной целевой программы "Обеспечение населении муниципального образования качественным жильем на 2015-2020 годы", утвержденной постановлением администрации МО ГО "Охинский" от 08 августа 2014 года N 556.

31 декабря 2010 года Токарев А.Г. за 400000 рублей приобрел на основании договора купли-продажи жилое помещение N в указанном выше многоквартирном доме, которое после перевода его в установленном порядке в нежилое помещение, зарегистрировано за Токаревым А.Г. в ЕГРН 09 декабря 2013 года, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от 31 декабря 2010 года, актом от 13 июля 2011 года о переводе жилого помещения в нежилое, актом от 19 октября 2012 года о готовности помещения к эксплуатации после перепланирования, свидетельством о государственной регистрации права от 09 декабря 2013 года.

11 сентября 2014 года Токарев А.Г. получил от ответчика требование о сносе многоквартирного дома, в котором расположено принадлежащее ему нежилое помещение, в срок до 01 мая 2015 года в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу.

Земельный участок площадью 836 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный под аварийным домом, изъят для муниципальных нужд распоряжением главы МО ГО "Охинский" от 29 декабря 2017 года N 841.

Переселение граждан из дома произведено в период 2017-2018 годов, дом выведен из эксплуатации и исключен из муниципального реестра многоквартирных жилых домов постановлением главы МО ГО "Охинский" от 15 октября 2019 года N 665, снесен в августе 2020 году в соответствии с муниципальным контрактом.

При этом, Токарев А.Г. не включен в список граждан, заселяемых в новый жилой дом, а также в список граждан, получающих именные сертификаты за изымаемое жилое помещение.

Из ответов администрации МО ГО "Охинский" от 27 апреля 2017 года, от 20 сентября 2017 года следует, что Токареву А.Г. отказано в компенсации стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, письмом от 29 июня 2020 года ответчик предложил истцу определить стоимость исходя из средней стоимости 1 кв.м нежилого помещения в размере 28567 рублей 46 копеек.

Разрешая спор по существу в пределах заявленных исковых требований на основании приведенных обстоятельств, норм гражданского, земельного и жилищного законодательства и разъяснений Верховного суда Российской Федерации, установив, что администрацией МО ГО "Охинский" не исполнена обязанность по компенсации истцу стоимости принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме, земельный участок под которым изъят для муниципальных нужд, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и взыскал с администрации МО ГО "Охинский" в пользу Токарева А.Г. возмещение за нежилое помещение в размере 3054000 рублей, прекратив право собственности истца на указанное имущество.

При этом, суд обоснованно отклонил довод ответчика о том, что в соответствии с частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за помещение не может превышать 400000 рублей, составляющих стоимость приобретения нежилого помещения, поскольку взаимные права и обязанности сторон возникли до введения в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации части 8.2, то есть до 28 декабря 2019 года.

Также суд признал допустимым доказательством произведенную ООО "Антикризисный центр" оценку имущества, выводы которой ответчиком не опровергнуты.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о праве Токарева А.Г. на получение возмещения за изымаемое помещение, а также с принятой судом оценкой имущества, произведенной ООО "Антикризисный Центр".

В указанной части выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права и исследованных судом доказательств.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необоснованным взыскание с администрации МО ГО "Охинский" в пользу Токарева А.Г. убытков в виде компенсации за не произведенный капитальный ремонт в размере 848672 рубля по следующим основаниям.

Так в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Частью 2 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 174 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Из приведенных норм следует, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность по производству капитального ремонта дома, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта, а также, что после признания дома аварийным собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт.

Как следует из материалов дела, Токарев А.Г. 31 декабря 2010 года приобрел жилое помещение, которое в последующем перепланировано в нежилое, после признания в 2007 году многоквартирного дома, в котором находилось данное жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу.

Таким образом, поскольку на момент приобретения истцом жилого помещения, у администрации МО ГО "Охинский" отсутствовала обязанность по проведению капитального ремонт многоквартирного дома, а у истца -обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, с момента приобретения Токаревым А.Г. права собственности на недвижимое имущество, действия ответчика по не проведению капитального ремонта нельзя расценивать в качестве причины снижения уровня надежности здания, в связи с чем взыскание судом первой инстанции компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома нельзя признать правильным, а потому решение подлежит изменению.

С администрации МО ГО "Охинский" в пользу Токарева А.Г. подлежит взысканию компенсация в размере 2205328 рублей (3054000 - 848672).

В связи с изменением судебного решения, в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пропорционального распределения судебных расходов, с ответчика в пользу истца взыскиваются расходы по уплате государственной пошлины в размере 16899 рублей.

Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Охинского городского суда от 03 декабря 2020 года изменить в части определенного размера возмещения за нежилое помещение, снизив его до 2205328 рублей, и в части размера расходов по уплате государственной пошлины, снизив его до 16899 рублей.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения.

Настоящее апелляционное определение может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий Т.Н. Литвинова

Судьи Л.В. Прокопец

А.В. Карпов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка