Определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 33-1292/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Максимкиной Н.В.,

судей Федуловой О.В., Жирухина А.Н.,

при секретаре Кузмидис И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Альфа" - Слезкина Александра Федоровича на решение Советского районного суда г.Рязани от 18 ноября 2020 г., которым постановлено:

Исковые требования Коньковой Олеси Дмитриевны и Конькова Александра Александровича к ООО "Альфа" о признании недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании стоимости разницы площади квартиры, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительным статью 1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 9 октября 2018 г. N, заключенного между Коньковой Олесей Дмитриевной, Коньковым Александром Александровичем и ООО "Альфа", в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1.

Признать недействительным пункт 4.7.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 9 октября 2018 г. N, заключенного между Коньковой Олесей Дмитриевной, Коньковым Александром Александровичем и ООО "Альфа", в части установленного в нем условия о компенсации финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры только стоимости площади, превышающей 2 кв.м. увеличения или уменьшения площади квартиры.

Взыскать с ООО "Альфа" в пользу Коньковой Олеси Дмитриевны стоимость разницы площади квартиры в размере 74 207 руб. 16 коп., компенсацию морального вреда 5 000 руб., штраф 39 603 руб. 58 коп., а всего 118 810 руб. 74 коп.

Взыскать с ООО "Альфа" в пользу Конькова Александра Александровича стоимость разницы площади квартиры в размере 74 207 руб. 16 коп., компенсацию морального вреда 5 000 руб., штраф 39 603 руб. 58 коп., а всего 118 810 руб. 74 коп.

В остальной части требований о взыскании компенсации морального вреда отказать.

Взыскать с ООО "Альфа" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 768 руб. 29 коп.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Жирухина А.Н., объяснения представителя ответчика ООО "Альфа" - Слезкина А.Ф. и Юдиной А.И., возражения представителя истцов Коньковой О.Д. и Конькова А.А. -Кузнецова Р.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Конькова О.Д. и Коньков А.А. обратились в суд с иском к ООО "Альфа", мотивируя заявленные требования тем, что 9 октября 2018 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N на предмет строительства и передачи истцам 3-х комнатной квартиры N, находящейся на 14 этаже многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: г.Рязань, район Кальное, на земельном участке с кадастровым номером N, проектной общей площадью - 71,74 кв.м., в том числе жилой - 32,23 кв.м., площадью лоджий (балконов) - 4,93 кв.м. По условиям договора, для расчетов по договору стороны применили расчетную площадь квартиры - 76,67 кв.м., цена 1 кв.м. проектной расчетной площади квартиры на дату подписания составляет 43 396 руб., общая цена договора - 3327 133 руб. 13 марта 2019 г. квартира передана истцам застройщиком. Фактическая площадь переданной квартиры составляет: общая площадь - 71,2 кв.м., жилая - 31,80 кв.м., площадь лоджий - 4,1 кв.м. Названные выше условия договора относительно порядка расчета общей стоимости жилого помещения противоречат требованиям приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", имеющему императивный характер, согласно которым для лоджий при расчете цены договора применяется коэффициент 0,5. Таким образом, площадь фактически переданной истцам квартиры оказалась меньше расчетной на 3,42 кв.м., стоимость которых по договору составила 148414,32 руб.

Поскольку истцы переплатили указанную сумму за приобретенную у ООО "Альфа" квартиру, с учетом уточнения в ходе слушания дела заявленных требования, в окончательном варианте просили суд:

- признать условие договора N СШ1\0491-18-ДУ от 9 октября 2018 г., изложенное в статье 1 о том, что площадь лоджий рассчитывается с использованием коэффициента 1 недействительным;

- признать условие договора N СШ1\0491-18-ДУ от 9 октября 2018 г., изложенное в пункте 4.7.1. договора о том, что компенсируется только стоимость площади, превышающей 2 кв.м., недействительным.

- взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях стоимость разницы площади квартиры в размере 148414,32 руб. (по 74207,16 руб. в пользу каждого), денежную компенсацию морального вреда в размере по 30 000 руб. каждому, штраф в порядке статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Районный суд частично удовлетворил заявленные требования, постановив обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "Альфа" - Слезкин А.Ф. просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Апеллятор указывает на то, что цена договора определяется как сумма затрат застройщика на строительство объекта и услуг застройщика, договор содержит не противоречащее закону условие о возможности отклонения фактической площади квартиры от проектной, при этом цена не подлежит изменению при условии отклонения данного показателя в согласованных сторонами параметрах (в пределах 2 кв.м.). По мнению апеллятора, положения приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" не применимы для определения цены договора, а регулируют лишь порядок определения общей приведенной площади квартиры, что не является тождественными понятиями. Вопреки ошибочным выводам суда, условия договора о применении коэффициента 1 в отношении лоджии при расчете общей стоимости квартиры прав потребителей не нарушают, в заблуждение последние не вводились. Судом не применены положения части 1 статьи 5 Закона Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции до 1 июля 2018 г., не учтено, что разрешение на строительство было получено застройщиком до 1 июля 2017 г. Судом проигнорировано, что фактическая площадь переданной истцам квартиры отличается от проектной лишь на 1,37 кв.м., что по условиям договора находится в пределах 2 кв.м. и исключает возможность доплаты сторонами разницы в стоимости указанного жилого помещения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов Коньковой О.Д. и Конькова А.А. - Кузнецов Р.Ю. просит оставить постановленное решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители ответчика ООО "Альфа" - Слезкин А.Ф. и Юдина А.И. апелляционную жалобу поддержали по тем же доводам, дополнительно указывая на то, что цена договора определена исходя из затрат застройщика на возведение объекта долевого строительства и его услуг, что исключало необходимость расчета приведенной площади понижающих коэффициентов.

Представитель истцов Коньковой О.Д. и Конькова А.А. -Кузнецов Р.Ю. с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая, что законные основания для отмены постановленного решения отсутствуют.

Истцы в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились без указания причин, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании пункта 3 статьи 167, пункта 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса при состоявшейся явке.

Заслушав доводы представителей сторон, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 9 октября 2018 г. между ООО "Альфа" (застройщик) с одной стороны и Коньковым А.А., Коньковой О.Д. (участники) - с другой, заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N, по условиям которого ООО "Альфа" обязалось в предусмотренный договором срок передать участникам объект долевого строительства - 3-х комнатную квартиру, строительный N, расположенную на 14 этаже многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером <скрыто>.

После наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно статьи 4 настоящего договора, в том числе по оплате цены договора в размере 3327 133 руб. участники получают право на оформление в собственность указанной выше квартиры (п.п.3.1, 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 7.4. договора долевого участия обязательства сторон по договору считаются выполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.

Коньков А.А. и Конькова О.Д. 30 и 31 октября 2018 г. оплатили денежные средства в сумме 500 000 руб. во исполнение договора N от 9 октября 2018 г., оставшаяся сумма, равная 2827 133 руб., оплачена за счет кредитных денежных средств, перечисленных АО "Россельхозбанк" застройщику.

Актом приема-передачи от 13 марта 2019 г. ООО "Альфа" передало Конькову А.А., Коньковой О.Д. квартиру N, расположенную на 14 этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 71,20 кв.м., в том числе жилой - 31,80 кв.м., площадь лоджий - 4,10 кв.м.

20 августа 2019 г. истцы зарегистрировали право собственности на указанную квартиру (запись о регистрации права собственности N).

Данные обстоятельства сторонами фактически не оспорены и объективно подтверждаются представленными в дело договором участия в долевом строительстве, актом приема-передачи жилого помещения, выпиской по лицевому счету, кредитным договором, сведениями ЕГРН в отношении спорного жилого помещения, которым судом при установлении названных выше обстоятельств дана надлежащая правовая оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 4, 5, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 167, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 13, 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", исходил из того, что оспариваемое условие статьи 1 договора N от 9 октября 2018 г. о порядке расчета площади лоджий с использованием коэффициента 1 не соответствует положениям приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", ущемляет права потребителей Коньковой О.Д. и Конькова А.А., в связи с чем является недействительным.

Аналогичным образом судом признано недействительным условие, содержащееся в пункте 4.7.1 указанного договора долевого участия в части определения порядка компенсации финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры, с указанием на то, что данное условие нарушает права истцов, как потребителей, на получение компенсации в полном объеме, исходя из фактической характеристики переданного застройщиком в собственность объекта, возведенного с отклонением от проектной документации.

Ввиду признания договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N от 9 октября 2018 г. недействительным в части, суд первой инстанции взыскал с ответчика-застройщика в пользу истцов-потребителей понесенные убытки в виде излишне уплаченных денежных средств по договору в общей сумме 148 414, 32 руб. (по 74207,16 руб. каждому), а также компенсацию морального вреда и штраф (по 5000 руб. и 39603,58 руб. в пользу каждого из истцов соответственно).

С выводами суда первой инстанции в части признания недействительным условия, содержащегося в статье 1 договора N от 9 октября 2018 г., касающегося порядка расчета площади лоджий с использованием коэффициента 1, следует согласиться, поскольку они основаны на правильном понимании и толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

На основании части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 2 статьи 168 того же кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, статья 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

В силу части 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Часть 2 статьи 167 указанного кодекса в свою очередь предусматривает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из пункта 4.1 оспариваемого договора долевого участия, для расчетов по договору сторонами принимается расчетная площадь квартиры, равная 76,67 кв.м.

Цена 1 кв.м. проектной расчетной площади квартиры на дату подписания договора составляет 43396 руб. и включает в себя стоимость услуг застройщика 300 руб. (пункт 4.2 договора).

В расчетную площадь квартиры, согласно статьи 1 того же договора, входит согласованная между сторонами и используемая для денежных расчетов по договору сумма общей площади квартиры и площади лоджий, подсчитанных с коэффициентом 1.

В соответствии с пунктом 4.3 названного договора цена договора, равная 3327 133 руб., складывается из стоимости проектной расчетной площади квартиры по цене 43 396 руб. за 1 кв.м площади.

Пунктом 4.7.1 договора предусмотрена компенсация сторон друг другу финансовых потерь по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры. Так, если в квартире не были осуществлены работы по переустройству, перепланировке, отделочные работы, то в случае увеличения или уменьшения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной более, чем на 2 кв.м., стороны обязаны компенсировать друг другу финансовые потери по цене 1 кв.м. расчетной площади квартиры, оплаченной участниками последним платежом по цене договора. При этом компенсируется только стоимость площади, превышающей 2 кв.м. увеличения или уменьшения площади. В случае увеличения или уменьшения расчетной фактической площади относительно расчетной проектной в пределах 2 кв.м., цена договора изменению не подлежит.

Судом установлено и сторонами данное обстоятельство не оспаривалось, что по результатам технической инвентаризации дома общая площадь квартиры N стала составлять 71,2 кв.м. без учета площади лоджии, равной 4,1 кв.м., таким образом, площадь квартиры с учетом лоджии стала составлять 75,3 кв.м., что на 1,37 кв.м. менее согласованной сторонами в договоре общей проектной площади квартиры и на 0,54 кв.м. меньшей общей площади жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В пунктах 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, пунктом 3 того же постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях, однако в силу указанных выше разъяснений свобода договора не может быть безгранична и ее ограничение может быть признано допустимым в ряде установленных законом случаях.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство исследуемого многоквартирного жилого дома N выдано застройщику 1 марта 2016 г., в связи с чем в силу положений пункта 7 статьи 8 Федерального закона от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" к спорным правоотношениям применимы положения закона Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ без учета изменений, внесенных данным Федеральным законом.

В этой связи судебная коллегия признает заслуживающими внимание доводы апеллятора в указанной части, несмотря на то, что неверное право применение судом не привело к незаконному разрешению требований Коньковых в указанной части.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (здесь и далее - в редакции, действующей в исследуемый период) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.