Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 января 2023 года Дело N 33-1289/2023

<данные изъяты> <данные изъяты>

<данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе

председательствующего судьи Бурцевой Л.Н.,

судей Романенко Л.Л., Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Покровской Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еремина А. А.ича к Старовойтову А. И., Кузнецову С. Н. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, возмещении материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, изменении условий договора аренды

и по встречному иску Старовойтова А. И. к Еремину А. А.ичу о признании договора аренды расторгнутым и взыскании неустойки

по апелляционным жалобам Еремина А. А.ича, Старовойтова А. И.

на решение <данные изъяты> городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Данилиной Е.А.,

объяснения Еремина А.А. и его представителя Васяткина С.В., представителя Старовойтова А.И. адвоката Малого И.Е., Кузнецова С.Н.,

установила:

Еремин А.А. обратился в суд к Старовойтову А.И., Кузнецову С.Н. с требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, о солидарном взыскании 630 000 рублей в качестве задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, от <данные изъяты> за период с сентября 2020 г. по май 2022 г. включительно; пеней за нарушение сроков исполнения обязательства по внесению арендной платы в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, что за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> составляет 10 191 рубль; пеней по дату фактического исполнения ответчиками обязательства; задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 126 572,90 рублей; 642 924,86 рублей в качестве возмещения материального ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением обязательств по вышеуказанному договору аренды, связанного с восстановительным ремонтом арендуемого здания; изменении договора аренды путем исключения из него условий, предусмотренных пунктом 6 основного договора и пунктами 3 и 5 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору аренды; 1 274,70 рублей в счет возмещения почтовых расходов по отправке ответчикам досудебных претензий и настоящего искового заявления, а также в счет расходов по уплате государственной пошлины.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендаторами своих обязательств по внесению арендной платы, капитальному ремонту здания, а также тем, что п. 3 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> увеличил срок аренды до <данные изъяты> с чем истец согласился, полагаясь на добросовестность арендаторов и исполнение ими обязанности по внесению арендных платежей вплоть до истечения срока действия договора; установленная п. 4 договора аренды арендная плата соответствует ценам 2011 года и не является справедливой; п. 6 договора предусматривает неустойку (размер которой был увеличен п. 5 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> до 8 000 000 рублей) на случай одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя в качестве "страховки" для арендаторов, вложивших в арендуемое помещение значительные денежные средства, тогда как денежных средств арендаторы в арендуемое помещение не вкладывали.

Старовойтов А.И. исковые требования не признал, предъявил встречный иск к Еремину А.А. о признании договора аренды от <данные изъяты> расторгнутым с <данные изъяты> и взыскании 8 000 000 рублей в качестве неустойки, предусмотренной договором в случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя.

Встречные требования мотивированы тем, что с сентября 2020 г. Еремин А.А. поменял замки в арендуемом помещении, препятствуя Старовойтову А.И. и Кузнецову С.Н. в пользовании арендуемым имуществом, передал его в аренду другому лицу - Пчелину С.В., что свидетельствует об одностороннем отказе арендодателя от заключенного между сторонами договора. Кроме того, <данные изъяты> Ереминым А.А. было направлено в адрес Старовойтова А.И. официальное уведомление о расторжении договора, что в совокупности с его фактическими действиями позволяет требовать с него уплаты предусмотренной договором неустойки в размере 8 000 000 рублей и считать договор расторгнутым с <данные изъяты> по инициативе арендодателя.

Еремин А.А. и его представитель Васяткин С.В. в судебное заседание суда первой инстанции явились, первоначальные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска Старовойтова А.И. отказать.

Возражая против удовлетворения встречных исковых требований, сторона истца по первоначальному иску указывала, что Старовойтовым А.И. не доказан факт смены замков и чинения препятствий в пользовании арендуемым помещением, за два года, в течение которых арендодатель якобы не пускал арендаторов в спорное помещение, претензий по данному факту предъявлено не было, невозможность самостоятельной смены замка с целью доступа в арендуемое помещение, что предусмотрено ст. 606 ГК РФ, не обосновал, передача спорного помещения в аренду некоему Пчелину С.В. и осуществление последним арендных платежей не доказана. Добавил, что <данные изъяты> Ереминым А.А. была направлена, а <данные изъяты> Старовойтовым А.И. получена досудебная претензия, в которой лишь предлагалось расторгнуть договор аренды в досудебном и добровольном порядке, никакого требования о расторжении договора, а равно официального уведомления об одностороннем отказе от его исполнения претензия не содержит; в претензии содержалось предупреждение о том, что в случае ее неудовлетворения последует обращение в суд, что в итоге и произошло.

Представитель Старовойтова А.И. адвокат Малой И.Е. в судебном заседании суда первой инстанции встречные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, в удовлетворении исковых требований Еремина А.А. отказать, в ходе рассмотрения дела указал, что в результате неправомерных действий Еремина А.А. действие договора аренды фактически прекращено, тем не менее, денежных средств в сумме 8 000 000 рублей, которые он обязан выплатить, арендодатель не выплачивает и не собирается это делать, не расторгает договор именно с целью не выплачивать 8 000 000 рублей и стоимость улучшения имущества. За период нахождения помещения в аренде ответчиком были сделаны неотделимые улучшения арендуемого имущества в виде покупки оборудования, капитального ремонта, отделки, при этом вложения превышают 6 000 000 рублей и по указанной причине арендатором не производится оплата арендных платежей и коммунальных услуг за тепловую энергию. Что касается требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта на общую сумму 642 923,86 рублей, то они не обоснованы ввиду того, что по договору аренды ответчику было передано не все здание, а только отдельные помещения в нем: помещения N<данные изъяты> по экспликации в подвале для целей размещения кафе-бара, помещения по экспликации N<данные изъяты> первого этажа и помещения по экспликации N<данные изъяты> второго этажа, то есть часть внутренних помещений всего здания. Основную часть здания занимает магазин "Магнит", внешняя часть здания, прилегающая к помещениям, ранее занимаемым ответчиком, находится в надлежащем состоянии, дефекты, на которые указывает Еремин А.А., относятся к кровле и внешней отделке, тогда как в аренду были переданы внутренние помещения здания.

Кузнецов С.Н. в судебном заседании суда первой инстанции первоначально заявленные исковые требования не признал, указав, что, будучи, на основании договора аренды, заключенного с Ереминым А.А., одним из арендаторов нежилого помещения с имуществом и оборудованием, расположенного по адресу: <данные изъяты>, заменил Бурякова А.В. как сторону договора по просьбе последнего формально, является номинальным субъектом данного обязательственного правоотношения, фактически хозяйственной деятельностью в арендуемом помещении не занимался, денежные средства не вкладывал, на получение какой-либо денежной компенсации в рамках спорного договора не претендует.

Представитель администрации городского округа <данные изъяты> в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Решением <данные изъяты> городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Еремин А.А. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований, как незаконное и необоснованное, указывая, что договор аренды является действующим, поэтому оснований для освобождения ответчиков по первоначальному иску об уплаты арендных платежей и возмещения расходов по оплате задолженности по оплате коммунальных платежей не имелось; в силу закона соглашение об изменении и расторжении договора совершаются в той же форме, что и основной договор, поэтому вывод суда о прекращении договора аренды фактическими действиями сторон не основан на законе; Кузнецов С.Н. фактически сдал арендуемое имущество в субаренду Кадушкину Г.О. и суд не дал оценки показаниям последнего и Пчелина С.В. о том, что арендную плату они не вносили; судом не был исследован вопрос об изменении договора аренды и дополнительных соглашений к нему, тогда как эти условия лишают арендодателя возможности скорректировать размер арендной платы с учетом инфляционных процессов и "безболезненно" прекратить правоотношения между сторонами.

В свою очередь, Старовойтов А.И. в апелляционной жалобе просит решение отменить как незаконное и необоснованное в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, настаивая, что действие договора аренды было прекращено в результате неправомерных действий Еремина А.А., который воспрепятствовал арендаторам в пользовании арендованным имуществом, предав его в аренду другим лицам, при этом направил в адрес ответчиков по первоначальному иску требование о расторжении договора, а потому обязан выплатить неустойку.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Еремин А.А. и его представитель Васяткин С.В., представитель Старовойтова А.И. адвокат Малой И.Е. доводы своих апелляционных жалоб поддержали, возражали против удовлетворения жалоб другой стороны.

Кузнецов С.Н. в заседании судебной коллегии настаивал на позиции, занятой в суде первой инстанции о своей непричастности к договору аренды и настоящему спору.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом и заблаговременно, что с учетом положений ст. 167 ГПК РФ позволило рассмотреть дело при данной явке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 названного постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда первой инстанции соответствует не в полной мере.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (абзац 1). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (абзац 2).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между Ереминым А.А. (арендодатель) и Старовойтовым А.И., Буряковым А.В. (арендатор) <данные изъяты> был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, на срок по <данные изъяты>; арендная плата составляет 30 000 рублей в месяц и выплачивается ежемесячно в срок, не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца.

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> <данные изъяты>

Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> были изменены и изложены в новой редакции пункты 3, 4, 6 основного договора аренды от <данные изъяты>, в том числе, окончание срока аренды изменено на <данные изъяты>

Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> стороны основного договора аренды пришли к соглашению о замене действующего арендатора Бурякова А.В. на нового арендатора Кузнецова С.Н.

В соответствии с п. 4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты>) при нарушении установленного срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В силу п. 5 договора аренды арендатор оплачивает коммунальные платежи и обеспечивает капитальный ремонт и текущее содержание арендуемых помещений за свой счет, а в силу п. 12 договора аренды обязуется содержать указанные нежилые помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, поддерживать их в исправном состоянии и по окончании срока аренды вернуть их арендодателю в состоянии, пригодном для использования, с учетом нормального износа.

С сентября 2020 года арендаторами не исполняются обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем Ереминым А.А. в их адрес посредством почтовой связи были направлены досудебные претензии о проведении капитального и текущего ремонта с устранением недостатков, погашении арендной платы в полном объеме за период с сентября 2020 г. по настоящее время из расчета 30 000 рублей в месяц, и коммунальных услуг, а также о расторжении в десятидневный срок со дня получения претензии в досудебном и добровольном порядке договора аренды от <данные изъяты> и дополнительных соглашений к нему, уплате пеней в соответствии с п. 4 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты>

Из объяснений истца по первоначальному иску следует, что капитальный ремонт здания не производился с 2011 года до настоящего времени, ни разу не были проведены работы по поддержанию здания в исправном состоянии, что привело к ухудшению его технического состояния, а именно: разбиты окна, находящиеся на 1 и 2 этажах; вываливаются кирпичи из кирпичной кладки на стене здания; протекает кровля в районе служебного туалета; отходит от здания декоративная плитка у запасного выхода; рассыпалась отмостка, у стены проросли деревья, которые корнями разрушают фундамент здания; на здании имеются следы краски от нанесенной граффити третьими лицами; плитка на центральном входе сломана; оцинкованное покрытие парапета кровли ветром сломано, в связи с чем кирпичи от дождей размокают и рассыпаются; плитка на цоколе здания пришла в негодность.

По инициативе Еремина А.А. ООО "<данные изъяты> была составлена смета, согласно которой стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению здания в надлежащее состояние составляет 642 924,86 рублей.

Согласно акту сверки взаимных расчетов за I квартал 2021 г. между Серпуховским филиалом ООО "<данные изъяты>" и Ереминым А.А. усматривается, что задолженность Еремина А.А. по договору теплоснабжения <данные изъяты> составляет 126 572,90 рублей; указанная задолженность была взыскана с Еремина А.А. в судебном порядке и погашена последним в полном объеме.

Из копии постановления МУ МВД России <данные изъяты>" от <данные изъяты> следует, что в возбуждении уголовного дела по заявлению Старовойтова А.И., поступившему <данные изъяты>, в котором он просит привлечь к уголовной ответственности Еремина А.А., который в период с сентября 2020 г. по август 2021 г. незаконно присвоил и частично реализовал принадлежащее Старовойтову А.И. имущество, находящееся в кафе "Камелот" по адресу: <данные изъяты>, отказано в связи с отсутствием события преступления.

Судом также установлено, что <данные изъяты> между Кузнецовым С.Н. (арендодатель) и Кадушкиным Г.О. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 500 кв. м. для использования под ресторан и сауну, арендная плата по которому составила 25 000 рублей в месяц.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в качестве свидетеля Пчелин С.В. показал, что с конца сентября 2020 г. по май 2021 г. арендовал спорные помещения, в которых ранее было кафе, по устной договоренности с Ереминым А.А. под ночной клуб, производил ремонт в помещении, менял интерьер. Поскольку имеющаяся мебель не устраивала, разрешилиее продать и взамен купить другую. Вырученные от продажи денежные средства он передал Еремину А.А., они вкладывались в ремонт помещения, но арендную плату по договоренности с Ереминым А.А. он не вносил, коммунальные услуги по счетам, которые представлял Еремин А.А., оплачивал. Когда встал вопрос о заключении договора аренды, он (Пчелин С.В.) узнал о наличии другого арендатора - Старовойтова А.И.

Допрошенный в качестве свидетеля Кадушкин Г.О. показал, что его друг Пчелин С.В. познакомил его с Ереминым А.А. и они (Кадушкин Г.О. и Пчелин С.В.) решилиоборудовать сауну на нижнем этаже спорного помещения. Арендную плату за данное помещение Кадушкин Г.О. ни разу не производил, но оплачивал коммунальные платежи, в том числе, за электроэнергию по счетам, за отопление передавал денежные средства Еремину А.А. Спустя какое-то время Еремин А.А. привез договор, они его подписали и посредством эквайринга производили оплату. Договор аренды Кадушкин Г.О. не заключил и так как весной 2021 г. появились арендаторы, о которых ранее не было известно, они (Кадушкин Г.О. и Пчелин С.В.) освободили спорное помещение.

Руководствуясь положениями статей 15, 310, 422, 450, 450.1, 451, 452, 606, 611,614, 615, 620, 622, 650, 651, 1064, 1082 Гражданского кодекса РФ, исходя из того, что Ереминым А.А. были исполнены свои обязательства арендодателя и не переданы арендаторам арендованные ими нежилые помещения, арендатором Старовойтовым А.И. использовались арендуемые им нежилые помещения в коммерческих целях до сентября 2020 г., за указанный период времени им производилось соответствующее внесение арендных платежей и передача денежных средств в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг в пользу арендодателя с произвольным оформлением документов в отсутствие актов сверки взаиморасчетов; арендатор Кузнецов С.Н. по взаимному согласию со Старовойтовым А.И. самоустранился от исполнения договора аренды и извлечения прибыли от использования арендуемых помещений, тем не менее, оставаясь стороной рассматриваемых договорных отношений; в сентябре 2020 г. стороны рассматриваемого договорного правоотношения своими взаимными фактическими действиями по передаче арендуемых нежилых помещений для их коммерческого использования иным лицам (Пчелину С.В. и Кадушкину Г.О.) прекратили договорные отношения между собой, не приняв меры к документальному оформлению фактически сложившихся обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания денежных средств с арендаторов в пользу арендодателя в качестве внесения арендных платежей и оплаты жилищно-коммунальных услуг за спорный период с применением договорной неустойки за нарушения сроков оплаты и оснований для возмещении материального ущерба, равно как отсутствии оснований для взыскания денежных средств с арендодателя в пользу Старовойтова А.И. в качестве договорной неустойки за одностороннее досрочное прекращение договорных отношений.

При этом, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований о возмещении ущерба, суд отметил, что стороной истца по первоначальному иску не представлено доказательств, безусловно свидетельствующих о виновных действиях арендаторов, связанных с причинением материального ущерба в форме ненадлежащей эксплуатации и содержания арендуемых помещений - представленные локальный сметный расчет, материалы фотофиксации, лишь свидетельствуют о необходимости проведения соответствующих ремонтных работ с целью надлежащего содержания всего объекта недвижимого имущества, а не только указанных нежилых помещений, которые намерен выполнить Еремин А.А. с привлечением подрядной организации.

Суд считает, что вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды нельзя признать правильным, как не соответствующий обстоятельствам дела и основанный на неправильном истолковании норм материального права.