Дата принятия: 08 апреля 2021г.
Номер документа: 33-12886/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2021 года Дело N 33-12886/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Ямпольской В.Д.,
судей Захаровой Е.Ю., Мантул Н.М.,
при ведении протокола помощником судьи Юровой Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Сочи к Гаранину Эдуарду Владимировичу, Гараниной Асе Ованесовне о расторжении договора аренды,
по апелляционной жалобе представителя Гараниной Аси Ованесовны по доверенности Рольяна Андрея Петровича на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 декабря 2020 г.,
Заслушав доклад судьи Ямпольской В.Д. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к Гаранину Э.В., Гараниной А.О. о расторжении договора аренды, в котором просит: расторгнуть договор аренды от 10.03.2016 г. N <...> о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 113 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, <...>, н/р т/ц "Новый век", и указать, что решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 26.07.2017 г. N <...> об обременении в виде договора аренды от 10.03.2016 г. N <...> в Едином государственном реестре недвижимости.
В обоснование иска указано, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Гараниной А.О. заключен договор аренды от 10.03.2016 г. N <...> о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 113 кв.м, с кадастровым номером <...>, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, <...> н/р т/ц "Новый век".
Арендатор допустил задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 г. по 31.12.2019 г. в размере <...> руб. и пени в размере <...> руб.
27.09.2019 г. администрацией г. Сочи была направлена претензия с предложением ликвидировать в недельный срок образовавшуюся задолженность за пользование земельным участкам и пени, однако ответа на данное обращение арендодателем получено не было, задолженность погашена не была.
Администрация г. Сочи, ссылаясь на то, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора аренды, обратилась в суд с настоящим иском.
Обжалуемым решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 декабря 2020 г. исковое заявление администрации г. Сочи удовлетворено.
Суд постановилрасторгнуть договор аренды от 10.03.2016 г. N<...> о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 113 кв.м, с кадастровым номером <...> расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, <...> т/ц "Новый век", и указал, что решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 26.07.2017 г. N <...> об обременении в виде договора аренды от 10.03.2016 г. N<...> в Едином государственном реестре недвижимости.
С указанным решением не согласился представитель Гараниной А.О. по доверенности Рольян А.П., подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Заявитель жалобы указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Также в жалобе указано, что несоблюдение сроков оплаты по договору аренды является несущественным нарушением условий договора аренды.
В суде апелляционной инстанции представитель Гараниной А.О. по доверенности Пахаруков В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель администрации г. Сочи по доверенности Перекрестов П.А. возражал против доводов апелляционной жалобы.
Гаранин Э.В., Гаранина А.О., надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.
Руководствуясь положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 10.03.2016 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Гараниной А.О. на основании решения Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 30 сентября 2015 г. заключен договор аренды N <...> о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, площадью 113 кв.м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, <...>Новый век", с видом разрешенного использования - "магазин". Срок действия договора аренды установлен до 30.10.2064 г.
Согласно п. 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.02.2016 г. N 021-2016 и составляет <...> руб.
Пунктом 3.3 договора определено, что внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в п. 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Договором о передаче прав и обязанностей от 20.07.2017 г. все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды переданы Гаранину Э.В.
Арендатор обязательства в рамках договора аренды от 10.03.2016 г. исполнял ненадлежащим образом и допустил задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 г. по 31.12.2019 г. в размере <...> руб. и пени в размере <...> руб.
В адрес Гаранина Э.В. администрацией г. Сочи направлена претензия от 27.09.2019 г. N <...> с предложением ликвидировать в недельный срок образовавшуюся задолженность за пользование земельным участком и пени, однако ответа на данное обращение арендодателем получено не было, задолженность погашена не была.
Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, администрацией г. Сочи направлена претензия от 05.02.2020 г. N <...> с предложением расторгнуть договор аренды.
Согласно пп. 4.1.1 п. 4.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленном в договоре срок.
В силу положений п. 3 ст. 420, ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.В соответствии с п.п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из представленного в материалы дела акта сверки взаиморасчетов по аренде земельного участка за период с 30.10.2015 г. по 05.10.2020 г. следует, что ответчики систематически и неоднократно допускали задолженность по арендным платежам. При этом в адрес Гаранина Э.В. администрацией г. Сочи была направлена претензия с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность за пользование земельным участком.
Поскольку факт нарушения ответчиком (арендатором) обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором сроков платежа арендной платы (статья 619 Гражданского кодекса РФ) подтверждается материалами дела, постольку вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды земельного участка от 10.03.2016 г. является верным.
Ссылка представителя Гараниной А.О. по доверенности Рольяна А.П. в апелляционной жалобе на отсутствие со стороны арендодателя уведомлений об исполнении условий договора аренды, наличии задолженности и ее размере, несостоятельна, поскольку на дату заключения договора от 27.11.2020 г. о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка от 10.03.2016 г. Гараниной А.О. было достоверно известно о наличии задолженности Гаранина Э.В. по арендной плате за период с 01.07.2019 г. по 31.12.2019 г. в размере <...> руб. и пени в размере <...>.
Предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора на дату предъявления иска истцом соблюден по отношению к арендатору Гаранину Э.В. и в силу п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса РФ и ч. 2 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса РФ, повторного направления письменного предупреждения Гараниной А.О., которой права и обязанности по договору аренды от 10.03.2016 г. переданы в период разрешения спора в суде, не требовалось.
Соглашаясь с решением суда первой инстанции о расторжении договора аренды от 10.03.2016 г., судебная коллегия исходит из следующего.
По общему правилу, закрепленному в ст. 391 Гражданского кодекса РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время, в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в ст. 391 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Как разъяснено в абз. 2 п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (ст. 323 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 1 ст. 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Применительно к настоящему делу, арендаторы по договору аренды земельного участка от 10.03.2016 г. Гаранин Э.В. и Гаранина А.О. реализовывали предоставленное им право уступки прав по данному договору без согласия арендодателя, и как следствие данные арендаторы несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение, что позволяет истцу требовать исполнения обязательств по выплате арендных платежей с любого из солидарных должников.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что нарушения ответчиками условий договора аренды земельного участка являются существенными, поскольку носили систематический и продолжительный характер, в связи с чем, администрации г. Сочи был причинен ущерб, а также она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции, рассматривая спорные правоотношения, исследовав представленные доказательства и оценив их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь положениями материального закона, регулирующего спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи к Гаранину Э.В., Гараниной А.О. о расторжении договора аренды.
Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
При таких обстоятельствах суд вышестоящей инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения и не находит оснований для его отмены или изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Гараниной Аси Ованесовны по доверенности Рольяна Андрея Петровича - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий В.Д. Ямпольская
Судьи Е.Ю. Захарова
Н.М. Мантул
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
