Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 августа 2021 года Дело N 33-12878/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Власовой А.С.

судей Владимирова Д.А., Вялых О.Г.

при секретаре Мусаелян З.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-47/2021 по иску по иску Талалаева Сергея Михайловича к ООО "Агропромышленная компания "Победа", Лутовиновой Светлане Петровне о признании недействительным дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, исключении из ЕГРН регистрационной записи, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Агапов Алексей Васильевич, Агапов Василий Николаевич, Агапова Вера Николаевна, Агапова Елена Александровна, Агапова Елена Григорьевна, Агапова Ирина Витальевна, Агапова Любовь Борисовна, Агапова Надежда Васильевна, Адамова Людмила Николаевна, Александрин Юрий Александрович, Альникина Елена Викторовна, Артемова Ольга Петровна, Аскалепова Мария Ивановна, Бережинская Мария Федоровна, Бережинский Виктор Павлович, Бессалова Ирина Васильевна, Боганцева Анна Александровна, Борисова Татьяна Петровна, Бородин Александр Михайлович, Бородина Елена Алексеевна, Борцова Елена Ефимовна, Булыга Леонид Иванович, Быкадорова Людмила Леонидовна, Вакулинец Анатолий Николаевич, Васильева Татьяна Васильевна, Галицин Михаил Анатольевич, Галицын Юрий Алексеевич, Галицына Валентина Васильевна, Галицына Галина Семеновна, Галицына Наталья Ивановна, Голубов Виктор Юрьевич, Горшунов Александр Вячеславович, Джаримбетова Мария Филипповна, Дыбко Елена Николаевна, Жирнов Валерий Александрович, Жирнов Сергей Александрович, Жуков Владимир Николаевич, Жуков Николай Тимофеевич, Жукова Александра Захаровна, Жукова Наталья Николаевна, Иванов Петр Никодимович, Иванов Юрий Петрович, Иванова Нина Михайловна, Игнатов Владимир Федорович, Касаткина Людмила Александровна, Кишкина Лидия Алексеевна, Клейменов Валентин Викторович, Комаров Леонтий Борисович, Кондратенко Светлана Владимировна, Корнеев Александр Васильевич, Корнеев Василий Николаевич, Корнеева Валентина Александровна, Корнеева Людмила Ивановна, Короткова Любовь Павловна, Кравцова Наталья Леонидовна, Крюкова Мария Петровна, Кулешев Григорий Андреевич, Ли Виктор Владимирович, Лисицын Александр Григорьевич, Лисицын Григорий Тимофеевич, Лисицын Сергей Евгеньевич, Лисицына Галина Александровна, Лисицына Ольга Евгеньевна, Лобачев Михаил Алексеевич, Лобачева Татьяна Игнатьевна, Ломов Дмитрий Григорьевич, Лутовинов Юрий Валентинович, Майор Марта Михайловна, Малиновская Наталья Владимировна, Манзевытий Андрей Сергеевич, Меньшикова Алла Владимировна, Найденов Петр Николаевич, Никитин Анатолий Анатольевич, Ольховатов Николай Алексеевич, Ольховатова Вера Алексеевна, Павлова Любовь Михайловна, Пантелеева Раиса Ивановна, Пашкина Ирина Ивановна, Петров Александр Михайлович, Петров Александр Петрович, Петров Николай Петрович, Петрова Калиста Николаевна, Плугов Александр Васильевич, Плугов Василий Ильич, Поддубская Татьяна Александровна, Попов Владимир Николаевич, Прокофьева Олеся Михайловна, Пуличев Александр Николаевич, Пуличев Алексей Анатольевич, Пуличева Елена Викторовна, Пуличева Ирина Ивановна, Пшеничнова Ирина Викторовна, Пятибратова Лариса Васильевна, Рой Николай Яковлевич, Рубилкина Раиса Александровна, Рябец Анатолий Павлович, Рябец Анна Ефимовна, Рябец Марина Владимировна, Садченкова Антонина Андреевна, Сальников Алексей Андреевич, Сальников Евгений Анатольевич, МО "Краснодонецкое сельское поселение", Сальникова Анна Михайловна, Сальникова Василина Петровна, Сальникова Татьяна Фёдоровна, Самгин Эдуард Юрьевич, Свеколкин Михаил Александрович, Свеколкина Татьяна Васильевна, Силкин Александр Сергеевич, Силкин Владимир Сергеевич, Силкина Марина Николаевна, Старикова Галина Антоновна, Суворов Алексей Вячеславович, Суховеева Тамара Васильевна, Терехов Вячеслав Юрьевич, Терехова Татьяна Николаевна, Тихонов Алексей Викторович, Тихонов Виктор Анатольевич, Тихонова Валентина Ивановна, Ткаченко Алексей Владимирович, Ткаченко Валерий Владимирович, Ткаченко Вера Андреевна, Ткаченко Владимир Владимирович, Ткаченко Елена Константиновна, Ткаченко Мария Николаевна, Тращеев Владимир Петрович, Тращеев Геннадий Владимирович, Тращеева Нина Борисовна, Третьяков Владимир Николаевич, Третьякова Мария Константиновна, Трофимов Василий Иванович, Трофимова Галина Васильевна, Турилин Владимир Тихонович, Фатеев Александр Павлович, Фатеев Алексей Викторович, Фатеев Валерий Николаевич, Фатеев Валерий Павлович, Фатеев Николай Дмитриевич, Фатеев Николай Николаевич, Фатеева Анна Герасимовна, Фатеева Антонина Николаевна, Фатеева Галина Петровна, Фатеева Елена Григорьевна, Фатеева Надежда Георгиевна, Фатеева Светлана Анатольевна, Фролов Владимир Анатольевич, Фролова Лидия Григорьевна, Фролова Людмила Васильевна, Хусаинов Леонид Тагирович, Хухлаев Владимир Геннадьевич, Хухлаев Геннадий Михайлович, Хухлаева Татьяна Сергеевна, Цирулин Сергей Николаевич, Чеботарев Андрей Анатольевич, Черезов Виктор Валентинович, Чернышкова Любовь Михайловна, Швыдко Николай Алексеевич, Юрова Валентина Михайловна, Сивкова Екатерина Владимировна по апелляционной жалобе ООО АПК "Победа" на решение Белокалитвинского городского суда г. Ростовской области от 19 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Владимирова Д.А., судебная коллегия,

установила:

Талалаев С.М. обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, исключении из ЕГРН регистрационной записи, ссылаясь на то, что 10.06.2006 года между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование), адрес (местоположение): установлено относительно ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН именуемыми "Арендодатели" и ООО "Агропромышенная компания "Победа" был заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 6522 га.

Срок договора аренды установлен до 31 декабря 2016 года. Основанием для заключения договора аренды явилось общее собрание собственников земельного участка от 10.06.2006 года, что подтверждается протоколом общего собрания N 1 от 10.06.2006 года. Иных общих собраний сособственников земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по вопросу продления договора аренды с ООО "АПК "Победа" не проводилось. Однако, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости установлено, что на часть земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование), общей площадью 6522 га, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащего заявителю зарегистрировано продление обременения в виде аренды в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Победа" до 22.07.2027 года.

В качестве основания для регистрации продления срока договора аренды в регистрирующий орган представлено дополнительное соглашение от 26 мая 2020 года к договору аренды N 1 от 10.06.2006 года.

Поскольку общего собрания собственников указанного выше земельного участка по вопросу продления срока договора аренды земельного участка в пользу ООО "АПК "Победа" ни 26 мая 2020 года, ни в какую другую дату не проводилось, решения по вопросу заключения дополнительного соглашения не принималось, а Лутовинова С.П. полномочиями на подписание от имени собственников дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка не наделялась, просил суд признать недействительным дополнительное соглашение от 26 мая 2020 года к договору аренды N 1 от 10.06.2006 года о продлении срока действия договора аренды части земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование), общей площадью 6522 га, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН до 22.07.2027 года, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в виде аренды в пользу ООО "Агропромышленная компания "Победа" сроком до 22.07.2027 года.

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 19 марта 2021г. дополнительное соглашение от 26 мая 2020 года к договору аренды N 1 от 10.06.2006 года о продлении срока действия договора аренды части земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование), общей площадью 6522 га, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенного в границах участка до 22.07.2027 года признано недействительным.

Из Единого государственного реестра недвижимости исключена запись о регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 61:04:0600017:57 в виде аренды в пользу ООО "Агропромышленная компания "Победа" сроком до 22.07.2027 года.

В апелляционной жалобе представитель ООО "АПК "Победа" просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении заявленных ими требований.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя ООО "АПК Победа, который просил отменить решение суда, по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, представителя истца и третьих лиц, полагая возможным рассмотрение апелляционной жалобы в порядке ст. 165.1 ГК РФ и ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся третьих лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Талалаев С.М. является участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Установлено, что 10.06.2006 года между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (единое землепользование), адрес (местоположение): установлено относительно ориентира АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, именуемыми "Арендодатели" и ООО "Агрокомплекс "Золотой телец" " был заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 6522 га (т. 1 л.д. 8-9). Срок договора аренды установлен до 31 декабря 2016 года.

Основанием для заключения договора аренды явилось общее собрание собственников земельного участка от 10.06.2006 года, что подтверждается протоколом общего собрания N 1 от 10.06.2006 года.

21.07.2017 годы была произведена государственная регистрация дополнительного соглашения от 26 мая 2020г. к договору аренды от 10.06.2006г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.07.2018 года.

Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 10.06.2006г. был заключён на основании решения общего собрания собственников земельных долей и фактически прекратился 31.12.2016г. Поскольку какие-либо последующие общие собрания по вопросу продления договора аренды на новый срок дольщики не проводили, новые условия аренды а также условия каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды не рассматривали и не утверждали, то соглашение о пролонгации договора является недействительным в силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, так как не соответствует ч. 1 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которая предоставляет дольщикам возможность распоряжаться принадлежащими им земельными долями только по итогам коллективного принятия соответствующих решений на общем собрании. Оспариваемое дополнительное соглашение недействительно, кроме того, и потому, что оно подписано неуполномоченным лицом, а именно, С.П. Лутовиновой.

Судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

На основании статьи 252 Гражданского кодекса РФ лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в действующей редакции) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно пункту 3 статьи 14 указанного Федерального закона участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;

2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;

3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;

4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;

5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;

6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;

7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;

8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;

9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

При этом суд первой инстанции не учел, что участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общего собрания для обсуждения и принятия решения как о продлении, так и о прекращении договора аренды земельного участка от 10.06.2006г. не созывали. Если бы арендодатели, и в их числе истец, намеревались бы воспользоваться своим правом не продлевать арендные отношения с ООО "АПК " Победа", они должны были бы в 2016 году, не позднее чем в сентябре, инициировать проведение общего собрания по вопросу прекращении арендных правоотношений с ООО "АПК "Победа", где с соблюдением установленной законом процедуры утвердить решение о необходимости направления в адрес ООО "АПК "Победа" письменного уведомления о нежелании продлевать арендные правоотношения с ООО "АПК "Победа" и направить данное уведомление в адрес ООО "АПК "Победа" не позднее чем в сентябре 2016 года.

Между тем, истец никаких общих собраний по этому вопросу Дольщики не проводили, не инициировали и не рассматривали вопрос о нежелании продлевать арендные правоотношения с ответчиком.

Суд оставил без внимания, что по условиям договора аренды N 1 от 10.06.2006 г. (пункт 7.5) по истечении его срока действия он автоматически пролонгируется на тот же срок, при отсутствии взаимных возражений.

Согласно этого же пункта договора, уведомление о нежелании продления арендных отношений должно быть направлено в срок не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Между тем, как следует из материалов дела, и доказательство обратного истцом ни суду первой инстанции, ни апелляционной коллегии не представлены, как в 2016 году так и до настоящего времени ООО "АПК "Победа" никаких уведомлений от дольщиков о нежелании продлевать арендные правоотношения с ООО "АПК "Победа" не получало. Договор аренды от 10.06.2006г. не оспорен, недействительным не признан.

В то же время ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержит положений, обязывающих дольщиков проводить общие собрания относительно продления уже продлённого и действующего договора аренды, условия которого уже были утверждены дольщиками ранее на общем собрании в 2006 году.

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств дела, обязанность провести общее собрание по вопросу продления фактически продлённого действующего договора аренды от 10.06.2006г., а также по вопросу повторного согласования ранее утверждённых условий аренды у дольщиков и ответчика, как арендатора, отсутствовала.

Из этого следует, что 01.01.2017 года автоматически наступила пролонгация договора аренды от 10.06.2006г. по основаниям п. 7.5 этого договора на тех же условиях и на тот же срок, то есть на период с 1.01.2017г. по 22.07.2027г. включительно.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы истца о недействительности дополнительного соглашения от 26 мая 2020г. к договору аренды от 10.06.2006г. на том основании, что выступавшая от имени дольщиков Лутовинова С.П. не имела полномочий на подписание дополнительного соглашения не соответствует обстоятельствам дела, поскольку решение общего собрания дольщиков от 03.06.2019 года было принято решение избрать уполномоченным лицом Лутовинову СП., которая в праве без доверенности действовать от имени долыциков при обращении с заявлением в государственную регистрационную службу, за совершением регистрационных действий, с полномочиями инициировать осуществление государственного кадастрового учета и т.д. А также с правом заключать договоры, дополнительные соглашения к договору аренды данного земельного участка (т. 1 л.д. 13-21).

Поскольку оспариваемое дополнительное соглашение не предусматривает каких-либо изменений в ранее заключённый договор аренды, не дополняет его, не меняет условия аренды и не продлевает её срок, всего лишь оформляя состоявшуюся ранее пролонгацию договора на основании пункта 7.5 последнего, то указанное соглашение могло быть заключено надлежаще уполномоченным лицом и при отсутствии решения дольщиков об утверждении его текста, так как не вносит в пролонгированный договор аренды каких-либо изменений и дополнений.

При таких обстоятельствах Лутовинова С.П. реализовала свои полномочия, которыми ее наделило общее собрание от 03.06.2019 года и подписала дополнительное соглашение, констатирующее факт констатацию факта автоматической пролонгации договора аренды от 10.06.2006г.

Таким образом основания для признания дополнительного соглашения к договору аренды от 10.06.2006г. недействительной сделкой и возложения обязанности на Управление Росреестра по Ростовской области исключить из ЕГРП запись о регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в виде аренды в пользу ООО АПК "Победа" у суда первой инстанции отсутствовали.

Доводы истца о том, что запись о регистрации в ЕГРП обременения земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН была осуществлена исключительно на основании оспариваемого дополнительного соглашения от 26.05.2020г., а следовательно, договор аренды от 10.06.2006г. вопреки его содержанию и установленным по делу обстоятельствам не был пролонгирован, подлежат отклонению, поскольку как следует из пункта 4 выписки из ЕГРП на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.08.2020г. N 61/001/951/2020-127 основаниями государственной регистрации обременения в виде аренды в пользу АПК "Победа" сроком с 31.08.2016г. по 22.07.2027г. являются договор купли-продажи имущества N 1 от 15.08.2016г., договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя N 1 от 10.06.2006г. и акт приёма-передачи N 1 от 24.08.2016г. ( т. 1 л.д. 6 оборот).

Доводы истца о недействительности дополнительного соглашения от 26.05.2020г. к договору аренды от 10.06.2006г. в ходе судебного разбирательства своего подтверждения не нашли. Факт нарушения прав истца судебной коллегией не установлен.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Как видно из вышеизложенного решение суда первой инстанции указанным требованиям не отвечает. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм процессуального права, что в силу пунктов 1, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены судебного акта.