Дата принятия: 23 июня 2021г.
Номер документа: 33-1284/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2021 года Дело N 33-1284/2021
Судебная коллегия по гражданским делам
Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Бейтуганова А.З.
судей Бижоевой М.М. и Созаевой С.А.
при секретаре Кишевой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. гражданское дело по иску местной администрации Черекского муниципального района КБР к Бербекову Заурбеку Анатольевичу о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок, аннулировании регистрационной записи и взыскании задолженности,
по апелляционной жалобе Бербекова Заурбека Анатольевича на решение Черекского районного суда КБР от 15 февраля 2021 года,
УСТАНОВИЛА:
Местная администрация Черекского муниципального района КБР обратилась в суд с иском к Бербекову З.А., в котором просила прекратить возникшие между сторонами правоотношения, расторгнуть договор аренды N от 02 октября 2012 года земельного участка общей площадью 60 005 кв.м. с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> и аннулировать соответствующую регистрационную запись об аренде; обязать ответчика возвратить названный земельный участок; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 993 руб. 44 коп.
Иск мотивирован тем, что 2 октября 2012 года между сторонами был заключен договор аренды вышеназванного земельного участка, который прошел государственную регистрацию. 3 декабря 2015 года между Б.Б.С. и Бербековым Заурбеком Анатольевичем заключен договор уступки права аренды, который также прошел государственную регистрацию 8 декабря 2015 года за номером N. Срок действия договора аренды истек 26 февраля 2020 года, что согласно пунктам 8.4 и 8.5 договора влечет его прекращение и обязывает арендатора возвратить земельный участок. Однако направленное ответчику требование о возврате участка требование не исполнено, ответчик уклонился от подписания акта приема-передачи.
В ходе судебного заседания представитель истца местной администрации Черекского муниципального района КБР Магомедов К.Х. поддержал иск в полном объеме и просил его удовлетворить, пояснив, что Бербеков З.А. не обратился с заявлением о продлении срока аренды в установленные сроки.
Ответчик Бербеков З.А. в судебном заседании с иском не согласился и просил отказать в его удовлетворении, пояснив, что у него не имеется иного источника дохода для содержания семьи, что он устно обращался в администрацию за продлением срока аренды земельного участка.
Решением Черекского районного суда КБР от 15 февраля 2021 года постановлено: исковое заявление местной администрации Черекского муниципального района КБР к Бербекову Заурбеку Анатольевичу удовлетворить.
Прекратить правоотношения, возникшие между местной администрацией Черекского муниципального района КБР и Бербековым Заурбеком Анатольевичем.
Расторгнуть договор аренды N от 02 октября 2012 года земельного участка общей площадью 60 005 кв.м. с кадастровым номером N.
Обязать Бербекова Заурбека Анатольевича вернуть по акту приема-передачи местной администрации Черекского муниципального района КБР земельный участок общей площадью 60 005 кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
Взыскать с Бербекова Заурбека Анатольевича в пользу местной администрации Черекского муниципального района КБР задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N от 02 октября 2012 года в размере 1 993 руб. 44 коп.
Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> на имя Бербекова Заурбека Анатольевича.
Взыскать с Бербекова Заурбека Анатольевича государственную пошлину в доход Черекского муниципального района КБР в размере 300 рублей.
В апелляционной жалобе, поданной в Верховный Суд КБР, Бербеков З.А. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленного иска.
В обоснование незаконности обжалуемого судебного постановления заявитель указал, что своевременно вносил арендную плату, что не обязан нести ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств предыдущим арендатором. В жалобе также указано, что ответчик неоднократно обращался к истцу, просил продлить срок действия договора аренды, однако его просьбы были проигнорированы. Между тем, как указано в жалобе, заявитель проложил дорогу к земельному участку и огородил его, однако арендодателем эти обстоятельства не были учтены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 2 октября 2012 года между местной администрацией Черекского муниципального района и Б.Б.С. был заключен договор N аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в ведении местной администрации Черекского муниципального района, общей площадью 60 005 кв.м. для сельскохозяйственного использования по ориентиру: <адрес> с кадастровым номером N.
Согласно договору от 3 декабря 2015 года Б.Б.С. уступил право аренды земельного участка Бербекову Заурбеку Анатольевичу.
Как усматривается из п. 7.1 договора аренды, срок аренды земельного участка составляет 7 лет. Однако ответчик продолжал пользоваться указанным земельным участком после окончания срока действия договор.
Согласно п. 8.4 договора, истечение срока договора влечет его прекращение. В соответствии с пунктом 8.5 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. Согласно п. 6.2 договора в случае несвоевременного возврата арендатором земельного участка арендодателю после прекращения действия настоящего договора, арендатор уплачивает арендную плату за все время пользования.
Местной администрацией Черекского муниципального района КБР в адрес ответчика, 19 ноября 2020 года было направлено уведомление о возврате земельного участка по акту приема-передачи, в связи с истечением срока аренды. Данное уведомление получено ответчиком 26 ноября 2020 года, однако в установленный в письме 10-тидневный срок ответчик требования истца не исполнил.
Разрешая данный спор, суд первой инстанции, ссылаясь на нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие спорные правоотношения и акты их толкования, пришел к выводу об обоснованности требований собственника земельного участка о расторжении договора.
Суд первой инстанции исходил из того, что с 01.03.2015г. Федеральным законом от 23.06.2014г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков. Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставлено преимущественное право на заключение на новый срок без торгов договора аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, арендатору, который подал заявление о заключении договора аренды на новый срок до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Из буквального толкования положений статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015г., следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка, поскольку нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства, положения статьи 621 ГК РФ с 01.03.2015г. не применяются к отношениям, которые регламентируются земельным законодательством.
Учитывая изложенное, а также то, что стороной ответчика суду не представлены какие-либо допустимые доказательства об обращении с заявлением о продлении договора аренды земельного участка в местную администрацию Черекского муниципального района КБР в установленный законом срок, суд считает требования местной администрации Черекского муниципального района КБР к Бербекову З.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия Верховного Суда КБР не может согласиться с таким решением по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в связи с фактическим использованием арендатором земельного участка после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с п.2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
Положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., не исключают применение части 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с п. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Поскольку по истечении указанного в договоре аренды семилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и ответчик продолжал использование участка без возражении со стороны арендодателя, то по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, и потому договор не может быть расторгнут в связи с истечением срока его действия, как об этом ставится вопрос в иске. Ответчик также имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Правоотношения сторон, вопреки решению суда, в данном случае регламентируются нормами ГК РФ об аренде и названными выше номами Земельного кодекса РФ.
Такая позиция совпадает с правовой позицией Верховного Суда РФ, выраженной в определениях по конкретным делам, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020г.).
С учетом того, что спорный договор при изложенных выше обстоятельствах следует расценивать как заключенный на неопределенный срок, он мог быть расторгнуть по требованию арендодателя лишь с соблюдением соответствующих правил ГК РФ о договорах.
В частности, в соответствии с ч.1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В данном случае доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора не представлено. Задолженность ответчика по арендной плате за столь длительный срок арендных отношений в сумме 1993 рубля, таковой признана быть не может.
Истцом также не представлено в суд доказательств о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка ответчиком, нецелевого его использования.
Напротив, доводы ответчика, что он постоянно обрабатывает земельный участок, что он добросовестный арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени и выращенный на нем урожай является единственным источником существования его семьи, не опровергнуты.
При этих обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным ввиду неправильного применения норм материального права и потому подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Черекского районного суда КБР от 15 февраля 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования местной администрации Черекского муниципального района КБР к Бербекову Заурбеку Анатольевичу удовлетворить частично.
Взыскать с Бербекова Заурбека Анатольевича в пользу местной администрации Черекского муниципального района КБР задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N от 02 октября 2012 года в размере 1 993 руб. 44 коп.
В удовлетворении исковых требований местной администрации Черекского муниципального района КБР к Бербекову Заурбеку Анатольевичу о прекращении правоотношений, возникших между местной администрацией Черекского муниципального района КБР и Бербековым Заурбеком Анатольевичем, расторжении договора аренды N от 02 октября 2012 года земельного участка общей площадью 60 005 кв.м. с кадастровым номером N; возложении на Бербекова Заурбека Анатольевича обязанности вернуть по акту приема-передачи местной администрации Черекского муниципального района КБР земельный участок общей площадью 60 005 кв.м. с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>; аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:05:1300000:269, расположенного по адресу: <адрес> на имя Бербекова Заурбека Анатольевича, отказать.
Взыскать с Бербекова Заурбека Анатольевича государственную пошлину в доход Черекского муниципального района КБР в размере 300 рублей.
Председательствующий А.З. Бейтуганов
Судьи М.М. Бижоева
С.А. Созаева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
